拒還房貸的駱駝祥子們絕非死路一條

1

最近一段時間，全國各地如雨後春筍般出現了爛尾樓業主強制停止償還貸款聲明，涉及城市包括河南、山西、江西、湖南、湖北、廣西、陝西等多個省份。根據有關數據顯示，截至7月14日，業主發布的強制停貸樓盤個數已超過200個，其中以河南鄭州最為嚴重。

從目前看，這個數字還在不斷增長，很可能只是冰山一角，最終能到一個什麼規模，誰都說不清楚。

何為強制停止償還貸款，簡而言之，就是業主買了某一個樓盤，樓盤的開發商因為資金鍊短鏈等原因，無力完成樓房的建設，導致無法按時交房，相關的業主單方面宣布，不向銀行繼續繳納房貸的行為。

單方面停止償還貸款，從法律後果上來說，是一種很嚴重的行為，當你選擇停貸後，銀行會給你短信提醒，連續三個月後，你的房子會被法院強制執行拍賣，所得價款一般來說肯定低於需要償還銀行的貸款，剩下的這部分錢，銀行會一直追着你要。

如果你拒不償還，嚴重的話可能觸犯拒不執行判決、裁定罪；基本可以確定的是，你會被列為失信人，各方面信譽破產，孩子讀書也會受很大影響，就算不蹲監獄，基本上也是社會性死亡。

有自媒體把這些把身家性命都押在一棟房子的購房者，比喻成駱駝祥子。他們努力了一輩子，只想要一輛屬於自己的黃（shang）包（pin）車（fang），但命運總是跟他開很大的玩笑，大到他無力承擔，最終一無所有。

2

從情感的角度上，我很同情這些宣布強制停止償還貸款的業主，畢竟導致這一切的錯在開發商一方，但代價卻要這些購房者來承擔。在這場行動中，他們基本上就是在賭博，並不是賭銀行不會對他們下死手，而是賭政府會出頭解決這個問題。他們並不是真的不想償還貸款，他們只是想拿到屬於自己的房子，但現實恐怕會很殘酷，如果地方政府的能力可以做到出面斡旋，敦促開發商依約履行合同，在一定期限交付期房，是皆大歡喜的事情。就怕政府負債到自身都泥菩薩過江自身難保，恐怕這些業主只能走訴訟這一條路了。

按照常理來說，業主和開發商以及銀行，至少有兩個法律關係，依據合同而形成。所以如果因停貸發生糾紛，就很可能引發至少兩個訴訟，因為開發商單方面違約，導致合同無法實現，業主可以要求開發商退還購房款，並承擔違約責任；另一方面，如果不償還銀行的貸款，銀行就會起訴業主，要求對方依據貸款合同承擔應有的義務，或者直接去法院提起訴訟，要求對房子採取強制執行的方式，如前文我所說的情形。

一般來說，業主向銀行貸款的時候，開發商是要承擔一個階段性的連帶保證責任，在房屋真正交付，業主拿到不動產權證前，如果業主停貸，銀行也可以向他們主張償還責任。不過想一想房子都爛尾了，開發商大概率是一根毛都拔不出來，銀行從現實的角度考慮，也不大可能起訴開發商，只會追着業主催討，想一想就很悲催。

這真是應驗了那句話，你欠銀行100萬，銀行是你的債主，你欠銀行一個億，你就是銀行的VIP。

有人會說，因為開發商不作為，導致業主拿不到房子，業主拿不到房子，就有權利不償還房貸，這天經地義。道理上似乎沒錯，但是基於合同相對性的原理，法院一般建議業主起訴開發商，補償自己的損失，但就業主和銀行的貸款合同，無論房子能不能拿到，都要履行已經簽訂的合同，這兩者是不同的法律關係。

從根本上說，業主是最悲催也最脆弱的那一方，很可能房財兩空，最後背上了老賴的名聲，處處受阻寸步難行。

3

那麼業主真的就沒有辦法，只能等待命運之錘砸爛自己的黃包車，站在懸崖面前接受命運的審判嗎？

還真未必。

最高法曾經有一個判例（案號：（2019）最高法民再245號），對處理購房者、貸款銀行以及開發商之間因按揭貸款買房產生的糾紛，具有很強的指導意義。

這是一個打到了最高法的再審案件，經歷了一審二審兩個程序，可見爭議之大，連不同法院的法官和審判主旨，都差異很大。

再審申請人王X誠等三人從被申請人中國建設銀行股份有限公司青海省分行貸款，購買一審第三人青海越X房地產開發有限公司的房子，因青海越X房地產開發有限公司無法按時交房，王X誠等三人就不想償還貸款，銀行把他們告上法庭，要求王X誠等三人承擔建行青海分行剩餘貸款本息還款責任。

一審西寧中院駁回了銀行的訴訟請求，銀行向青海省高院上訴，青海省高院作出了相反的判決，撤銷西寧市中級人民法院（2018）青01民初151號民事判決，要求王X誠三人在判決生效後三十日內償還建行青海分行貸款本金58546649.55元、律師代理費466876.2元，並以貸款本金58546649.55元為基數按年利率支付資金占用損失（每日10107.43元），至實際清償之日止。

不服終審判決的王X誠三人，向最高院提起了再審申請，最高院經過審理後，判決撤銷青海省高院的判決，維持西寧中院的一審判決，這個引發了極大關注的案件才塵埃落定。

最高法斷案，也不是看法官的心情，或者所謂的自由裁量權，三級法院在案件基本事實認定基本一致的情況下，最高院依據的法條，主要為三個，僅提供給遭遇了同樣困境的業主們參考。

1.《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（2003年6月1日起施行）

第二十五條    以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合併審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合併審理。

商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除後，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。

2.《中華人民共和國合同法》

第四十條格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。

3.《中華人民共和國民法典》

第四百九十七條  有下列情形之一的，該格式條款無效：

（一）具有本法第一編第六章第三節和本法第五百零六條規定的無效情形；

（二）提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責任、加重對方責任、限制對方主要權利；

（三）提供格式條款一方排除對方主要權利。

以這個案子為例，最後之所以翻盤，最主要的就是依據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，這個解釋的第二款，明確了如果「商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除後，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。」

在目前的強制停貸糾紛中，最大的責任方就是開發商，正因為他們的不作為，導致合同目的無法實現，合同只能解除，作為過錯方，他們理應將購房款的本金和利息還給銀行和業主。銀行無法實現的其他權利，也只能向開發商主張。

另外，一般的銀行和業主的貸款合同中，諸如加重業主責任、排除業主主要權利的格式條款屢見不見，不出事的時候無人關注，出事的時候，就很容易引發爭議。如果該格式條款不認定為無效，那麼依據合同相對性原則，哪怕業主拿不到房子，也要一直還貸，直到白髮蒼蒼，這很顯然是違背了交易公平原則，導致義務的失衡。

另外還有一點，各地的很多銀行，都存在期房沒有封頂，就發放貸款的違規行為，業主也可以把這一點作為抗辯的理由，在法庭上主張。

從法律體系上來說，我國是成文法國家，言外之意就是，法官判案一般是要卡着法律條文來審，每個人對法律的理解都不一樣，就會出現諸多不確定性，為了彌補這種缺陷，近些年最高法出台了很多指導性案例，指引各地法官在遇到同等情形下的案件的一個裁判方向和尺度，儘量做到同案同判，保障當事人的合法權益。

今天我把這個最高法的案例拿出來，就是想提醒那些深陷此類糾紛的業主，如果你也真的走投無路對簿公堂，這個判例也許會在關鍵時刻幫助到你，記住我提到的這些法條和司法解釋，有理走遍天下，哪怕打到最高法也可以昂首挺胸。

拿起法律的武器，有理有節寸土必爭。

祝你們好運。

（全文轉自微信公眾號「王biubiu」）