租户改革法案25年来最大住房市场变化

英国政府为租户和房东提出的新提案可以说是“革命性的”–它们承诺将永远改变住房市场。

据《每日邮报》5月19日报导，英国有大约1,100万租户和200万房东，任何动荡都是大新闻。但上周推出的《租房者（改革）法案》【Renters(Reform)Bill】中的措施，是25年来公布的最大变化。

这些计划引发了与房东的大争论，一些保守党议员说，他们有可能迫使房东出售，因为买房出租（buy-to-let）将不再有利可图。

同时，租户团体和其他国会议员表示，四年前首次承诺的该法案，对于那些支付越来越高的租金的人来说，早就应该实施了。

在这里，我们看一下这一切意味著甚么。

1. 停止“无过错”驱逐

现在，租户可以在没有明显理由的情况下被驱逐，一些人指责房东利用这一权力来对付那些“麻烦的”租户，因为他们意见多，或想要房东修理房屋。

“无过错”驱逐将被禁止，但作为回报，房东将有更大的权力来驱逐反社会或拖欠租金的租户。这可能意味著，租户在被驱逐时要有两周的通知期，而“能够”造成滋扰或烦扰的行为也可能引发驱逐。

活动慈善机构Shelter称，自2019年4月以来，有近23万名私人租户收到了无过错驱逐通知。

2. 租房更多的宠物允许

房东必须考虑租户饲养宠物的所有要求，并且不允许无理拒绝。如果他们这样做，租户可以质疑这一决定。

如果允许养宠物，租户可能会被要求购买适当的保险，以防止对房屋造成损害。

动物救援慈善机构Battersea的韦伯（Michael Webb）说：“这可以大大减少由于广泛的限制性宠物政策而不必要地与主人分离的狗和猫的数量。”

3. 有权力的监督机构

一个新的监察专员将能够对租户和房东之间关于租金上涨、宠物或其他问题的纠纷进行仲裁。

消费者专家刘易斯（Martin Lewis），省钱专家（Money Saving Expert）的创始人，说：“我们早就需要一个法定的单一私人租赁监察员。”

最重要的是，它不会是自愿的：所有的私人房东都必须加入，它将有法律权力强制要求道歉、采取补救措施和支付赔偿。

4. 房东登记

这将由地方政府管理，它可以采取行动，以确保物业符合适当的维修标准，不过度拥挤，并有正确的许可证。

房东将被列在一个新的房产门户网站上，租户可以在租房前使用该网站进行检查。

5. 改进标准

目前适用于地方政府和住房协会物业的严格的《适当住宅标准》（Decent Homes Standard），也将扩展到私人租赁部门。

去年，政府警告说，超过50万套私人出租屋的条件对租户的健康和安全构成了“紧迫的风险”。

6. 结束一刀切的禁令

如果该法案成为法律，房东或出租仲介，一刀切地禁止向有孩子的家庭或领取福利的人出租房屋将是非法的。

政府表示，有子女的家庭占私人租房部门的30%，而那些领取住房福利以帮助支付租金的家庭占26%。

7. 强有力的执法

法律将要求地方政府报告他们对多少房东采取了行动，以及他们的成功程度。

政府承诺对法庭程序进行改革，对不良房东或反社会租户的案件进行数字化处理，以减少拖延时间。

改革的效果如何？

到目前为止还不错，但尽管该法案在5月17日才公布，人们已经开始担心这些改革会有多大的效果，以及它们是否会产生意想不到的后果。

首先，人们担心没有关于租金控制的规定。倡导者指出，来自Rightmove的数据显示，伦敦以外地区的平均租金已达到创记录的每月1,190英镑，而在首都地区则高达2,500英镑。

但反对租金管制的人坚持认为，房东必须应对提高标准和新的能源效率目标的要求，同时面临利率上升后更高的抵押贷款支付。

其次，电视房产专家Phil Spencer说，把这么多的重点放在地方政府，对变化的监督上是一个问题。他说：“将这一切交给地方当局，意味著租户和房东完全缺乏一致性：因此，我们有一个混乱和脱节的私人租赁部门。”

第三，人们担心这些变化可能需要多长时间才能成为法律。该法案很复杂，至少在明年之前不太可能成为法律。

在这一过程中，有证据表明，房东们正在出售房屋。地产代理公司Hamptons称，2022年，房东出售的房产比他们购买的房产多35,000套，由于供不应求，租赁存量减少，租金有可能继续上涨。

退出的房东指责更高的成本、更多的税收和更严格的规则，使许多人的买房出租从有利可图变成了亏损：人们担心《租房者（改革）法案》可能导致更多的房东效仿，使这些旨在解决危机的措施，反而恶化了危机。