租戶改革法案25年來最大住房市場變化

英國政府為租戶和房東提出的新提案可以說是「革命性的」–它們承諾將永遠改變住房市場。

據《每日郵報》5月19日報導，英國有大約1,100萬租戶和200萬房東，任何動盪都是大新聞。但上周推出的《租房者（改革）法案》【Renters(Reform)Bill】中的措施，是25年來公布的最大變化。

這些計劃引發了與房東的大爭論，一些保守黨議員說，他們有可能迫使房東出售，因為買房出租（buy-to-let）將不再有利可圖。

同時，租戶團體和其他國會議員表示，四年前首次承諾的該法案，對於那些支付越來越高的租金的人來說，早就應該實施了。

在這裡，我們看一下這一切意味著甚麼。

1. 停止「無過錯」驅逐

現在，租戶可以在沒有明顯理由的情況下被驅逐，一些人指責房東利用這一權力來對付那些「麻煩的」租戶，因為他們意見多，或想要房東修理房屋。

「無過錯」驅逐將被禁止，但作為回報，房東將有更大的權力來驅逐反社會或拖欠租金的租戶。這可能意味著，租戶在被驅逐時要有兩周的通知期，而「能夠」造成滋擾或煩擾的行為也可能引發驅逐。

活動慈善機構Shelter稱，自2019年4月以來，有近23萬名私人租戶收到了無過錯驅逐通知。

2. 租房更多的寵物允許

房東必須考慮租戶飼養寵物的所有要求，並且不允許無理拒絕。如果他們這樣做，租戶可以質疑這一決定。

如果允許養寵物，租戶可能會被要求購買適當的保險，以防止對房屋造成損害。

動物救援慈善機構Battersea的韋伯（Michael Webb）說：「這可以大大減少由於廣泛的限制性寵物政策而不必要地與主人分離的狗和貓的數量。」

3. 有權力的監督機構

一個新的監察專員將能夠對租戶和房東之間關於租金上漲、寵物或其他問題的糾紛進行仲裁。

消費者專家劉易斯（Martin Lewis），省錢專家（Money Saving Expert）的創始人，說：「我們早就需要一個法定的單一私人租賃監察員。」

最重要的是，它不會是自願的：所有的私人房東都必須加入，它將有法律權力強制要求道歉、採取補救措施和支付賠償。

4. 房東登記

這將由地方政府管理，它可以採取行動，以確保物業符合適當的維修標準，不過度擁擠，並有正確的許可證。

房東將被列在一個新的房產門戶網站上，租戶可以在租房前使用該網站進行檢查。

5. 改進標準

目前適用於地方政府和住房協會物業的嚴格的《適當住宅標準》（Decent Homes Standard），也將擴展到私人租賃部門。

去年，政府警告說，超過50萬套私人出租屋的條件對租戶的健康和安全構成了「緊迫的風險」。

6. 結束一刀切的禁令

如果該法案成為法律，房東或出租仲介，一刀切地禁止向有孩子的家庭或領取福利的人出租房屋將是非法的。

政府表示，有子女的家庭占私人租房部門的30%，而那些領取住房福利以幫助支付租金的家庭占26%。

7. 強有力的執法

法律將要求地方政府報告他們對多少房東採取了行動，以及他們的成功程度。

政府承諾對法庭程序進行改革，對不良房東或反社會租戶的案件進行數字化處理，以減少拖延時間。

改革的效果如何？

到目前為止還不錯，但儘管該法案在5月17日才公布，人們已經開始擔心這些改革會有多大的效果，以及它們是否會產生意想不到的後果。

首先，人們擔心沒有關於租金控制的規定。倡導者指出，來自Rightmove的數據顯示，倫敦以外地區的平均租金已達到創記錄的每月1,190英鎊，而在首都地區則高達2,500英鎊。

但反對租金管制的人堅持認為，房東必須應對提高標準和新的能源效率目標的要求，同時面臨利率上升後更高的抵押貸款支付。

其次，電視房產專家Phil Spencer說，把這麼多的重點放在地方政府，對變化的監督上是一個問題。他說：「將這一切交給地方當局，意味著租戶和房東完全缺乏一致性：因此，我們有一個混亂和脫節的私人租賃部門。」

第三，人們擔心這些變化可能需要多長時間才能成為法律。該法案很複雜，至少在明年之前不太可能成為法律。

在這一過程中，有證據表明，房東們正在出售房屋。地產代理公司Hamptons稱，2022年，房東出售的房產比他們購買的房產多35,000套，由於供不應求，租賃存量減少，租金有可能繼續上漲。

退出的房東指責更高的成本、更多的稅收和更嚴格的規則，使許多人的買房出租從有利可圖變成了虧損：人們擔心《租房者（改革）法案》可能導致更多的房東效仿，使這些旨在解決危機的措施，反而惡化了危機。