澳洲人口放缓将如何影响房地产市场

由于COVID-19病毒引发边界封锁，留学生和海外移民在一夜之间消失了，澳大利亚人口增长将在未来两年停滞不前。这对于现在和将来的经济形势和房地产市场意味著什么？Domain网站邀请各路专家对这一问题进行全面分析。

首先，人口减少的幅度有多大？

联邦预算文件显示，预计澳洲人口增长率将从上一财年的1.2％降至今年的0.2％，然后明年略微升至0.4％，这是一个世纪以来最低的人口增速。

AMP Capital首席经济学家Shane Oliver博士表示，海外移民人数下降幅度如此之大，以至于出生人数几乎无法弥补这一不足。

“人口增长通常约为1.7％。 其中约三分之二来自移民，其馀来自自然增长。 通常，我们每年大约有24万净移民。 今年，政府预测为负7万人，一下损失了30万人。”

人口增长对经济有什么影响？

人口统计学家Simon Kuestenmacher和Oliver博士都认为，人口减少将直接影响到三个方面：GDP萎缩，中产阶级流失，房地产市场受打击。

尽管GDP不能直接衡量大多数澳洲人的生活状况，但GDP意味着劳动力市场上每一位成员的价值。Kuestenmacher说：“简单解释就是，每个有工作的人都为国家创造财富并创造GDP。” “在过去的几十年中，澳大利亚的GDP增长是基于移民人口增长来实现的。”

经济在某种程度上依赖稳定的劳动力来保持增长，随著产量的增加，GDP上升。

失去海外移民带来的挑战不仅是工人数量减少，还包括工作岗位减少。Kuestenmacher先生担心，如果没有熟练工人，澳洲的中产阶级圈子将进一步萎缩。他赞扬莫里森政府对建筑业的扶持，因为建筑业拥有大量中产阶级职位。

Oliver博士也同意，中产阶级的流失使社会和经济对抗疫情等外部冲击的抵抗力减弱。

他说：“如果没有移民，经济将失去活力。” “ [中产阶级的丧失]使社会更加脆弱。在许多西方国家，中产阶级是保持社会稳定的积极力量。”

“这些人生活舒适，他们热爱生活、养育子女，但如今他们在往底层社会走。”

如何影响房地产市场？

Oliver博士表示，建筑业目前可能获得支撑，但因为移民减少，对住房的需求也随之减少。

“受影响最大的部门是房屋建造部门。每年我们需要大约17.5万套新住房……以满足基本需求。”他说，”这些需求来自两方面：一方面是澳洲人搬出父母家自己组建家庭；另一方面是移民。“

“ [移民的流失]导致今年对住房的需求减少约100,000套。“

Oliver表示，这将对其他部门产生连锁反应。

“这意味著更少的物业买卖，这对房产中介不利；人们搬家减少了，搬家公司受到打击；人们对于室内装饰物品（如地毯，油漆，电视等）的需求也将减少。”

房产中介The Agency的执行总裁Matt Lahood表示，未来几年移民减少肯定会影响房地产市场，首先受打击的是公寓楼花和出租房市场。“这个市场很大程度上取决于海外学生、移民、以及在买房之前先租房的人。” 

Lahood预计，只要市场底层不景气尚未到来，中等郊区的现有住房市场不会出现价格下跌。

Oliver博士说，虽然澳洲房市目前分别受到抑制的需求和政府刺激措施的支持，打乱了原有的秩序，但市场最终是由需求决定的，需求归根结底在于人口。

哪个城市受打击最大？

 Lahood先生说，悉尼和墨尔本是首当其冲受影响最大的两大城市，”墨尔本出租物业集中的地区、悉尼东部郊区，当然还有大学附近的学生公寓。

阳光和黄金海岸的度假胜地也可能会受到打击，部分原因是州边界封闭。

他说，珀斯，阿德莱德，堪培拉和其他地区目前暂时不会受到影响。