澳洲人口放缓将如何影响房地产市场

由于COVID-19病毒引发边界封锁,留学生和海外移民在一夜之间消失了,澳大利亚人口增长将在未来两年停滞不前。这对于现在和将来的经济形势和房地产市场意味著什么?Domain网站邀请各路专家对这一问题进行全面分析。

首先,人口减少的幅度有多大?

联邦预算文件显示,预计澳洲人口增长率将从上一财年的1.2%降至今年的0.2%,然后明年略微升至0.4%,这是一个世纪以来最低的人口增速。

AMP Capital首席经济学家Shane Oliver博士表示,海外移民人数下降幅度如此之大,以至于出生人数几乎无法弥补这一不足。

“人口增长通常约为1.7%。 其中约三分之二来自移民,其馀来自自然增长。 通常,我们每年大约有24万净移民。 今年,政府预测为负7万人,一下损失了30万人。”

人口增长对经济有什么影响?

人口统计学家Simon Kuestenmacher和Oliver博士都认为,人口减少将直接影响到三个方面:GDP萎缩,中产阶级流失,房地产市场受打击。

尽管GDP不能直接衡量大多数澳洲人的生活状况,但GDP意味着劳动力市场上每一位成员的价值。Kuestenmacher说:“简单解释就是,每个有工作的人都为国家创造财富并创造GDP。” “在过去的几十年中,澳大利亚的GDP增长是基于移民人口增长来实现的。”

经济在某种程度上依赖稳定的劳动力来保持增长,随著产量的增加,GDP上升。

失去海外移民带来的挑战不仅是工人数量减少,还包括工作岗位减少。Kuestenmacher先生担心,如果没有熟练工人,澳洲的中产阶级圈子将进一步萎缩。他赞扬莫里森政府对建筑业的扶持,因为建筑业拥有大量中产阶级职位。

Oliver博士也同意,中产阶级的流失使社会和经济对抗疫情等外部冲击的抵抗力减弱。

他说:“如果没有移民,经济将失去活力。” “ [中产阶级的丧失]使社会更加脆弱。在许多西方国家,中产阶级是保持社会稳定的积极力量。”

“这些人生活舒适,他们热爱生活、养育子女,但如今他们在往底层社会走。”

如何影响房地产市场?

Oliver博士表示,建筑业目前可能获得支撑,但因为移民减少,对住房的需求也随之减少。

“受影响最大的部门是房屋建造部门。每年我们需要大约17.5万套新住房……以满足基本需求。”他说,”这些需求来自两方面:一方面是澳洲人搬出父母家自己组建家庭;另一方面是移民。“

“ [移民的流失]导致今年对住房的需求减少约100,000套。“

Oliver表示,这将对其他部门产生连锁反应。

“这意味著更少的物业买卖,这对房产中介不利;人们搬家减少了,搬家公司受到打击;人们对于室内装饰物品(如地毯,油漆,电视等)的需求也将减少。”

房产中介The Agency的执行总裁Matt Lahood表示,未来几年移民减少肯定会影响房地产市场,首先受打击的是公寓楼花和出租房市场。“这个市场很大程度上取决于海外学生、移民、以及在买房之前先租房的人。” 

Lahood预计,只要市场底层不景气尚未到来,中等郊区的现有住房市场不会出现价格下跌。

Oliver博士说,虽然澳洲房市目前分别受到抑制的需求和政府刺激措施的支持,打乱了原有的秩序,但市场最终是由需求决定的,需求归根结底在于人口。

哪个城市受打击最大?

 Lahood先生说,悉尼和墨尔本是首当其冲受影响最大的两大城市,”墨尔本出租物业集中的地区、悉尼东部郊区,当然还有大学附近的学生公寓。

阳光和黄金海岸的度假胜地也可能会受到打击,部分原因是州边界封闭。

他说,珀斯,阿德莱德,堪培拉和其他地区目前暂时不会受到影响。

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