澳洲人口放緩將如何影響房地產市場

由於COVID-19病毒引發邊界封鎖，留學生和海外移民在一夜之間消失了，澳大利亞人口增長將在未來兩年停滯不前。這對於現在和將來的經濟形勢和房地產市場意味著什麼？Domain網站邀請各路專家對這一問題進行全面分析。

首先，人口減少的幅度有多大？

聯邦預算文件顯示，預計澳洲人口增長率將從上一財年的1.2％降至今年的0.2％，然後明年略微升至0.4％，這是一個世紀以來最低的人口增速。

AMP Capital首席經濟學家Shane Oliver博士表示，海外移民人數下降幅度如此之大，以至於出生人數幾乎無法彌補這一不足。

「人口增長通常約為1.7％。 其中約三分之二來自移民，其餘來自自然增長。 通常，我們每年大約有24萬淨移民。 今年，政府預測為負7萬人，一下損失了30萬人。」

人口增長對經濟有什麼影響？

人口統計學家Simon Kuestenmacher和Oliver博士都認為，人口減少將直接影響到三個方面：GDP萎縮，中產階級流失，房地產市場受打擊。

儘管GDP不能直接衡量大多數澳洲人的生活狀況，但GDP意味着勞動力市場上每一位成員的價值。Kuestenmacher說：「簡單解釋就是，每個有工作的人都為國家創造財富並創造GDP。」 「在過去的幾十年中，澳大利亞的GDP增長是基於移民人口增長來實現的。」

經濟在某種程度上依賴穩定的勞動力來保持增長，隨著產量的增加，GDP上升。

失去海外移民帶來的挑戰不僅是工人數量減少，還包括工作崗位減少。Kuestenmacher先生擔心，如果沒有熟練工人，澳洲的中產階級圈子將進一步萎縮。他讚揚莫里森政府對建築業的扶持，因為建築業擁有大量中產階級職位。

Oliver博士也同意，中產階級的流失使社會和經濟對抗疫情等外部衝擊的抵抗力減弱。

他說：「如果沒有移民，經濟將失去活力。」 「 [中產階級的喪失]使社會更加脆弱。在許多西方國家，中產階級是保持社會穩定的積極力量。」

「這些人生活舒適，他們熱愛生活、養育子女，但如今他們在往底層社會走。」

如何影響房地產市場？

Oliver博士表示，建築業目前可能獲得支撐，但因為移民減少，對住房的需求也隨之減少。

「受影響最大的部門是房屋建造部門。每年我們需要大約17.5萬套新住房……以滿足基本需求。」他說，」這些需求來自兩方面：一方面是澳洲人搬出父母家自己組建家庭；另一方面是移民。「

「 [移民的流失]導致今年對住房的需求減少約100,000套。「

Oliver表示，這將對其他部門產生連鎖反應。

「這意味著更少的物業買賣，這對房產中介不利；人們搬家減少了，搬家公司受到打擊；人們對於室內裝飾物品（如地毯，油漆，電視等）的需求也將減少。」

房產中介The Agency的執行總裁Matt Lahood表示，未來幾年移民減少肯定會影響房地產市場，首先受打擊的是公寓樓花和出租房市場。「這個市場很大程度上取決於海外學生、移民、以及在買房之前先租房的人。」 

Lahood預計，只要市場底層不景氣尚未到來，中等郊區的現有住房市場不會出現價格下跌。

Oliver博士說，雖然澳洲房市目前分別受到抑制的需求和政府刺激措施的支持，打亂了原有的秩序，但市場最終是由需求決定的，需求歸根結底在於人口。

哪個城市受打擊最大？

 Lahood先生說，悉尼和墨爾本是首當其衝受影響最大的兩大城市，”墨爾本出租物業集中的地區、悉尼東部郊區，當然還有大學附近的學生公寓。

陽光和黃金海岸的度假勝地也可能會受到打擊，部分原因是州邊界封閉。

他說，珀斯，阿德萊德，堪培拉和其他地區目前暫時不會受到影響。