蔡慎坤:恒大倒下谁还能活下去?

救不救恒大是前段时间国内财经圈和海外投资界热议的话题,以高盛为代表的华尔街大佬自恃对中国认知深刻,也对中国经济充满信心。恒大爆雷之后,高盛并不理会市场弥漫的恐慌,而是在恒大债券节节败退中,不断接下大量垃圾债,坐等中国政府伸手拯救奄奄一息的恒大,让华尔街投机客再次成为大赢家。他们或许万万没有想到,疫情之后随着出口数据的节节攀升,斩获大量外汇的政府并不太在乎西方资本的感受了,让恒大自生自灭的策略终于狠狠地搧了华尔街大佬们一记响亮的耳光! 

为什么不救恒大?在西方资本看来,房地产是中国的支柱产业,又是地方财政的摇钱树,房地产业牵一发而动全身,一旦崩溃必然引发山呼海啸的连锁反应,直接影响到经济、影响到银行、影响到政府、甚至影响到社会稳定。而恒大是这个行业最有代表性的头部企业,许家印更是长袖善舞的业界巨鳄,以往每一次面临危机,他都能够安然脱身带领企业快速前进,正是基于这些认知,一众投机客把赌注押在了恒大身上。 

可悲的是这次偏偏看走了眼,没错,恒大资产规模庞大,土地储备充裕,现金流也还可观,不至于出现资不抵债的结局。然而恒大的债务也很惊人!公开的数据是1.97万亿,而隐形债务有多少外界并不清楚,其中美元债务超过200亿美元,恒大爆雷之后,美元债一路下行,面值1美元的美债最低跌至0.20美元,也就是说至少跌去了八成,如果按照理想的重组方案优先解决美债的话,投机客或许还会赚得钵满盆满。 

不救恒大显然是高层博弈或权衡之后的一步险棋,不救恒大意味着不救房地产,不救房地产意味着不救银行不救地方财政。以中国今天的财力救恒大应该不费吹灰之力,何况恒大销售收入的绝大部分都贡献给了地方政府。然而高层决策并不为外人所知,就像当年匆忙草率处理广国投一样,让西方资本特别是国内刚刚起步的信托业一片狼藉,也让广东经济遭到重创。事后反思,只要拿很少的钱就可以拯救广国投,因为资本市场最重要的是信心。 

今天的恒大又大踏步走上了广国投走过的那条绝路,只是广国投是单纯的国企,恒大是背景复杂的民企。最新的消息是恒大集团已经将总部从深圳撤离,深圳总部大楼“恒大集团”的牌子也被拆掉。2017年6月1日,成立于1996年6月24日的恒大地产集团有限公司的注册地从广州变更为深圳,当时深圳的主政者对许家印特别青睐,肯定对恒大入驻深圳有过许多承诺,事后获知恒大把总部搬走的广州市领导大为恼怒,一口气处分了广州工商局批准放行的二十多个官员。 

而此次恒大集团从深圳撤回广州,也是基于广州此前在南沙开发区提供了大片土地用于新能源汽车基地,如果新能源汽车项目进展不顺,这块土地的增值潜力还有巨大的想像空间,而深圳并没有给恒大带来任何有价值的东西,在广州一直顺风顺水的许家应一到深圳就遭遇滑铁卢,信奉风水命理的许家印在清算工作组入驻恒大后,将总部搬回广州或许是最明智的一个选择,至于广州能不能让他再一次化险为夷,许家应恐怕也无心去想。 

恒大等头部房企纷纷爆雷,意味着对房地产业敲响了丧钟,也是对西方资本家的一次警示。据中国城市联盟的统计,去年以来,有三分之一的房企爆雷,三分之一的房企处于爆雷边缘,还有三分之一战战兢兢!克而瑞公布的2021年11月百强房企销售额数据显示,10强、50强、100强11月单月的销售额同比增速分别为-28.46%、-37.84%、-37.63%。 

有专家估算全国截止到2020年底,拥有商品房、小产权房、保障房、共有产权房等共计6.5亿套,以每套房子住3人计算,全国的住房已能满足近20亿人的居住需求,远超真实住房需求,房地产在数量上存在很严重的“泡沫”。截止到2021年底,全国的断供房已经增加到200万套,2017年全国法拍房数量仅7000余套,这意味着短短4年法拍房数量就激增了285倍,断供房的大规模出现,是楼市住房消费能力减弱的明显信号,也是透支经济能力强行买房的必然结果。 

在销售出现大幅下降的情况下,开发商在土地市场的表现愈发谨慎。数据宝追踪的房企统计数据显示,2021年11月,各路房企几乎哀声一片,全月仅拿了11块地,拿地金额不过100亿元,环比下降84%,同比下降89%。面对市场如此急骤的变化,各地政府都显得慌乱无措,救市政策肯定会接踵而来,至于效果如何,最终会有哪些企业存活下去,还需要一段时间来观察。 

根据第一财经的最新消息,保利、华侨城、招商蛇口、华润、中粮、五矿地产、中建、金茂和中国绿发等9家大型地产央企,已经开始介入拯救地产巨头,为中高风险的11家民营房企提供流动性支持。 

这11家房企分别是“绿地控股、融创中国、世茂集团、中梁控股、荣盛发展、奥园、阳光城、融信中国、佳兆业、广州富力、中南建设”。 

政府“牵线搭桥”并购出险房企项目的专家透露,早在本月初广东省政府就召集多家房企开会,与会房企包括奥园集团、富力地产、雅居乐、保利地产、中海地产、五矿地产、越秀地产、珠江实业等国企和民企。会议的目的是政府邀请部分央企和国企,为部分民营房企项目出售牵线搭桥。更准确地说,是为民营房地产企业纾困介绍买方。 

从新世纪开始到现在,中国演绎了房价只涨不跌的神话,而房价暴涨的推手就是土地财政,土地财政又几乎是完全照搬香港地产大佬为香港量身定制的开发模式,把财政收入跟土地出让牢牢捆绑在一起,其结果除了高价卖地培植一批超级富豪之外,坑苦害惨了高达十多亿国人。香港的财政收入曾经一半来自土地,如土地预付款、房产开发商上缴的税收及房产税等等。 

香港为数不多的几个富豪也牢牢控制了整个香港的政经体制,香港富豪与港人之间的关系类似封建时代的地主与佃农,港府不过是地产富豪的马仔而已。香港这种扭曲而变态的土地政策,根源于大英帝国的殖民地政策,换而言之,在于其殖民地经验。众所周知,鸦片战争之后,香港被大英帝国租借接管。从法理上讲,香港的所有权从来不归英国所有,一直属于中国,英国只是租借而已。殖民地的本质造就了香港殖民地土地批租政策,而殖民地政策又造就了香港的高房价与高地价。 

即便如此,香港殖民地时期也有40%的港人居住在港府提供的保障房中,这个比例在新加坡更高,近80%的新加坡国民住在政府提供的高标准组屋中。可悲的是,拥有14亿人口的大国依然照搬殖民地经验,把土地出让时间定为70年,这种对未来毫无信心毫无把握的土地政策,只是让地产富豪凭空崛起一夜暴富,让本该当家作主的国人沦为悲惨的房奴。甚至廉价征用农业用地,把一批又一批农民忽悠进城或驱赶进城,导致城市房价轮番暴涨。 

地方政府通过行政权力压低拿地成本,通过规划调整、土地变性,以“画大饼”和“挤牙膏”式的供地方式,从银行置换出贷款,滚动开发,如此循环往复。土地增值数十倍甚至上百倍的财富效应幻化出巨大能量,而这一切都以巨量货币超发作为燃料,使得中国经济增长以土地货币互相循环,直接导致中国地方政府债务大增。 

如果按照人均收入来算,京沪深广几乎没有什么人买得起房了,房地产泡沫早就应该破灭了,之所以越吹越大甚至坚不可摧,是因为有复杂的政府背景,有银行托底,房地产泡沫一旦破灭,首先倒掉的是银行,然后受累的是政府,因而政府一直竭尽全力不让泡沫破灭,房地产的兴衰不是单纯的经济问题而是涉及到社会稳定的政治问题。 

从一个国家的发展趋势来看,高地价高房价危害深远,不仅阻碍经济可持续发展,更重要的是,随着家庭负担的不断增长,老百姓的幸福指数日趋减少,社会不稳定因素大大增加。因而房价的任何波动特别是下跌都会牵动政府的神经,一旦房地产泡沫被捅破,将导致中国金融体系、资本市场乃至地方财政出现系统性危机乃至瘫痪。 

过去说房地产绑架了中国经济,也绑架了各级政府、绑架了各家银行乃至绑架了几乎所有国人!现在看来,是地方政府是土地财政是银行绑架了中国房地产绑架了中国10亿国民!房地产在中国经济结构中所占的比重,是任何经济发达国家未曾出现过的畸形现象。 

在西方发达国家,房地产从来不是富豪的主要来源,在一个正常的市场经济充分发达而政府不干预经济的国家,房地产开发平均利润率和其它工业制造业以及服务业基本上接近,更不可能出现像中国这样通过大规模圈地囤地,或者开发几个小区甚至几幅楼就可以一夜暴富甚至富可敌国的案例。 

中国真是一个特例,一个涉及十多亿国民居所的民生领域却变成了一个炮制富豪的行业,其财富的积累又完全取决于政府官员和房地产商之间的私下交易。这种交易必然导致一个结果……腐败泛滥,即谁与政府有密切关系或与主要官员达成默契,就能够获得最廉价的土地,就能够想建多少就建多少,就能够获得一夜暴富甚至富可敌国的机会。 

虽然中国房地产市场价格形成不完全是买卖双方讨价还价、利益均衡的结果。房价运行机制中牵扯到了太多的利益博弈,因此价格形成远远不是供需平衡那么简单。但是总有一天市场的力量会强大到任何利益集团都无法抵挡的地步,即使没有迫在眉睫的头部房企爆雷,房地产业迟早要出大事,海啸一旦发生,实际上谁也救不了谁!

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