买房出租受税收变化打击最大?

首付25%的高稅率納稅人看到房產回報率下降了一半以上

受房产税变化影响最严重的房东类型已经揭晓。其中包括以大额抵押贷款进行投资的高税率纳税人。以前,这是投资买房出租(buy-to-let)的最节税的方式,但由于印花税和抵押贷款利息税收减免的变化,这些投资者的收入回报减少了一半以上。

据《每日邮报》报导,该调查结果来自会计师Blick Rothenberg专门为《每日邮报》的理财网进行的研究。他解释说,这些计算不考虑房产的资本增长,而是考虑收入回报。许多长期房东将从房价上涨中,获得巨额利润。

2016年,时任财长奥斯本(George Osborne)对购买第二套住房和出租房屋征收3%的印花税附加费,并开始取消抵押贷款利息的全部税收减免。

印花税的变化意味著在购买房产时要缴纳更多的税款,但取消抵押贷款利息税减免会导致收益持续下降。

在此之前,房东可以从租金收入中扣除所有抵押贷款利息,只对差额纳税,这相当于他们的利润。

在新制度下,房东必须将租金收入与其它收入相加,并全额缴纳所得税,然后获得最多为抵押贷款利息20%的基本税率税收抵免。这实际上意味著他们根据收入而不是利润纳税。

Blick Rothenberg的研究揭示了那些人在税收变化中损失了,以及在多大程度上一些房东做得比其他人好。

例如,那些高税率纳税人并使用较少的存款和较大的抵押贷款来投资房地产的房东,最受打击。由于全面减税对抵押贷款利息的影响已经显现,他们的回报率下降了一半以上。

再加上房东已经支付的资本利得税,这些措施对房东来说是一颗难以下咽的药丸。税收减免政策在四年多的时间里分阶段实施,在此期间,一些房东决定退出市场。

该行业监管的加强以及新的税收变化,意味著一些房东认为投资房产出租不再值得,许多人已经出售并兑现了他们的房价收益。

可以期待甚么税后利润?

数据显示,在现行制度下,对高税率纳税人而言,投资于平均价格、首付为25%的房产可产生略高于1,000英镑的税后利润。

这相当于1.43%的投资回报率,低于2,290英镑的税前利润和2016年引入税收变化前的3.38%。这意味著这些投资者的回报因税收变化而减少了52.96%。

对于同类型的较高税率的纳税投资者,存款稍大一些,为40%,在现行税制下,税后利润约为2,000英镑。这相当于1.80%的投资回报率,低于3,018英镑的税前利润和2016年税改前的2.84%。

根据Zoopla的数据,根据平均月租金969英镑,这些数字假设年租金为11,800英镑,这是13年来的最高水平。根据Nationwide Building Society,计算中使用的房产均价大约是256,000英镑。

基本税率纳税人的房东过得更好

相比之下,存款为40%的基本税率纳税人,目前的税后利润约为4,000英镑,这与税改前的预期相似。这相当于当前的投资回报率为3.53%,低于旧税制下的3.79%。

当存款为30%时,基本税率纳税人的这一数字会小幅上升至3.83%。在此存款水平下,该组的税后利润为3,377英镑。

Blick Rothenberg的Nimesh Shah说:“在过去的五年里,房产税越来越高,更高的印花税和抵押贷款利息减免限制,正在全面生效。现在英国税收制度中的免税额和减免很少。在过去的五年里,房产的税收越来越高。

“这可以从一个较高税率的纳税人身上得到证明,他有30%的首付,现在投资于平均房产,现在的投资回报率为1.59%,而税改前的回报率是3.14%,几乎翻了一番。”

不过,他解释说,作为基本税率纳税人的房东,仍有可能获得潜在合理的回报。

他解释说:“对于一个基本税率纳税人来说,拥有30%的股权以获得3.83%的合理回报是明智的,约77,000英镑的存款即可。对于更高税率的纳税人来说,要产生略高于2%的回报,需要192,000英镑的75%存款。”

他还表示,投资者需要考虑作为房东的时间和不便,例如深夜打电话修理锅炉,以及物业管理费以帮助处理此类事件。

管理费属于计算中使用的“租金”数字,其中还包括服务费和一些维修费用。租金费用假定为租金收入的15%。对于较高税率的纳税人,这些数字还假设个人免税额完全用于其他收入。

买房出租抵押贷款利率

这些数字包括在购买房产时支付的3%的印花税附加费,以及使用购买出租抵押贷款的3.16%的税率。

根据Moneyfacts的数据,该抵押贷款利率是五年期固定利率买房出租交易的平均值。计算没有考虑抵押贷款利率如何根据借款人拥有的股权数量而变化。

那些在房地产投资中拥有最大权益,且没有抵押贷款的投资者,在当前和以前的税收制度之间,货币价值的回报没有变化。

对于较高税率的纳税人,该组的税后利润为5,930英镑,而对于基本税率纳税人,则为7,907英镑。

对于基本税率纳税人,税后租金利润在现行规则下保持不变。

这是因为由于20%的税收抵免,抵押贷款利息减免限制有效地继续为20%的抵押贷款利息提供全面减免。20%也是所得税的基本税率。因此,虽然确切的机制已经改变,但税收变化对这些投资者的影响仍然相同。

在投资房地产之前进行研究很重要,包括通过适用不同税收规则的公司结构进行研究是否有益。

在公司结构中,仍然可以要求全额抵押贷款利息,税收仅根据利润而不是总收入计算,并按公司税率支付。但是,从企业中取出的资金需要缴纳额外的税款,通过公司购买房产并不适合所有人,尤其是那些其它资产和收入很少的人。

抵押贷款经纪人SPF Private Clients的哈里斯(Mark Harris)说:“近年来,随著针对房东的各种税收和监管变化,买房出租市场无疑变得更加难以驾驭。

“获利变得更加困难,因此仔细研究比以往任何时候都更加重要,确保你在产量高的地区购买。由于抵押贷款利息税减免的减少,许多业主选择通过有限公司购买而不是以自己的名义购买,而那些在其投资物业中拥有最多股权的人往往会获得最高的回报。

“虽然市场更加艰难,但许多人仍然更喜欢投资实体店而不是波动更大的股市,或者将钱存入储蓄账户,几乎没有利息收入。”

 (原文链接:The buy-to-let landlords hit hardest by tax changes? Higher rate taxpayers with a 25% deposit see property returns plummet by more than half

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