買房出租受稅收變化打擊最大？

受房產稅變化影響最嚴重的房東類型已經揭曉。其中包括以大額抵押貸款進行投資的高稅率納稅人。以前，這是投資買房出租（buy-to-let）的最節稅的方式，但由於印花稅和抵押貸款利息稅收減免的變化，這些投資者的收入回報減少了一半以上。

據《每日郵報》報導，該調查結果來自會計師Blick Rothenberg專門為《每日郵報》的理財網進行的研究。他解釋說，這些計算不考慮房產的資本增長，而是考慮收入回報。許多長期房東將從房價上漲中，獲得巨額利潤。

2016年，時任財長奧斯本(George Osborne)對購買第二套住房和出租房屋徵收3%的印花稅附加費，並開始取消抵押貸款利息的全部稅收減免。

印花稅的變化意味著在購買房產時要繳納更多的稅款，但取消抵押貸款利息稅減免會導致收益持續下降。

在此之前，房東可以從租金收入中扣除所有抵押貸款利息，只對差額納稅，這相當於他們的利潤。

在新制度下，房東必須將租金收入與其它收入相加，並全額繳納所得稅，然後獲得最多為抵押貸款利息20%的基本稅率稅收抵免。這實際上意味著他們根據收入而不是利潤納稅。

Blick Rothenberg的研究揭示了那些人在稅收變化中損失了，以及在多大程度上一些房東做得比其他人好。

例如，那些高稅率納稅人並使用較少的存款和較大的抵押貸款來投資房地產的房東，最受打擊。由於全面減稅對抵押貸款利息的影響已經顯現，他們的回報率下降了一半以上。

再加上房東已經支付的資本利得稅，這些措施對房東來說是一顆難以下咽的藥丸。稅收減免政策在四年多的時間裡分階段實施，在此期間，一些房東決定退出市場。

該行業監管的加強以及新的稅收變化，意味著一些房東認為投資房產出租不再值得，許多人已經出售並兌現了他們的房價收益。

可以期待甚麼稅後利潤？

數據顯示，在現行制度下，對高稅率納稅人而言，投資於平均價格、首付為25%的房產可產生略高於1,000英鎊的稅後利潤。

這相當於1.43%的投資回報率，低於2,290英鎊的稅前利潤和2016年引入稅收變化前的3.38%。這意味著這些投資者的回報因稅收變化而減少了52.96%。

對於同類型的較高稅率的納稅投資者，存款稍大一些，為40%，在現行稅制下，稅後利潤約為2,000英鎊。這相當於1.80%的投資回報率，低於3,018英鎊的稅前利潤和2016年稅改前的2.84%。

根據Zoopla的數據，根據平均月租金969英鎊，這些數字假設年租金為11,800英鎊，這是13年來的最高水平。根據Nationwide Building Society，計算中使用的房產均價大約是256,000英鎊。

基本稅率納稅人的房東過得更好

相比之下，存款為40%的基本稅率納稅人，目前的稅後利潤約為4,000英鎊，這與稅改前的預期相似。這相當於當前的投資回報率為3.53%，低於舊稅制下的3.79%。

當存款為30%時，基本稅率納稅人的這一數字會小幅上升至3.83%。在此存款水平下，該組的稅後利潤為3,377英鎊。

Blick Rothenberg的Nimesh Shah說：「在過去的五年裡，房產稅越來越高，更高的印花稅和抵押貸款利息減免限制，正在全面生效。現在英國稅收制度中的免稅額和減免很少。在過去的五年裡，房產的稅收越來越高。

「這可以從一個較高稅率的納稅人身上得到證明，他有30%的首付，現在投資於平均房產，現在的投資回報率為1.59%，而稅改前的回報率是3.14%，幾乎翻了一番。」

不過，他解釋說，作為基本稅率納稅人的房東，仍有可能獲得潛在合理的回報。

他解釋說：「對於一個基本稅率納稅人來說，擁有30%的股權以獲得3.83%的合理回報是明智的，約77,000英鎊的存款即可。對於更高稅率的納稅人來說，要產生略高於2%的回報，需要192,000英鎊的75%存款。」

他還表示，投資者需要考慮作為房東的時間和不便，例如深夜打電話修理鍋爐，以及物業管理費以幫助處理此類事件。

管理費屬於計算中使用的「租金」數字，其中還包括服務費和一些維修費用。租金費用假定為租金收入的15%。對於較高稅率的納稅人，這些數字還假設個人免稅額完全用於其他收入。

買房出租抵押貸款利率

這些數字包括在購買房產時支付的3%的印花稅附加費，以及使用購買出租抵押貸款的3.16%的稅率。

根據Moneyfacts的數據，該抵押貸款利率是五年期固定利率買房出租交易的平均值。計算沒有考慮抵押貸款利率如何根據借款人擁有的股權數量而變化。

那些在房地產投資中擁有最大權益，且沒有抵押貸款的投資者，在當前和以前的稅收制度之間，貨幣價值的回報沒有變化。

對於較高稅率的納稅人，該組的稅後利潤為5,930英鎊，而對於基本稅率納稅人，則為7,907英鎊。

對於基本稅率納稅人，稅後租金利潤在現行規則下保持不變。

這是因為由於20%的稅收抵免，抵押貸款利息減免限制有效地繼續為20%的抵押貸款利息提供全面減免。20%也是所得稅的基本稅率。因此，雖然確切的機制已經改變，但稅收變化對這些投資者的影響仍然相同。

在投資房地產之前進行研究很重要，包括通過適用不同稅收規則的公司結構進行研究是否有益。

在公司結構中，仍然可以要求全額抵押貸款利息，稅收僅根據利潤而不是總收入計算，並按公司稅率支付。但是，從企業中取出的資金需要繳納額外的稅款，通過公司購買房產並不適合所有人，尤其是那些其它資產和收入很少的人。

抵押貸款經紀人SPF Private Clients的哈里斯（Mark Harris）說：「近年來，隨著針對房東的各種稅收和監管變化，買房出租市場無疑變得更加難以駕馭。

「獲利變得更加困難，因此仔細研究比以往任何時候都更加重要，確保你在產量高的地區購買。由於抵押貸款利息稅減免的減少，許多業主選擇通過有限公司購買而不是以自己的名義購買，而那些在其投資物業中擁有最多股權的人往往會獲得最高的回報。

「雖然市場更加艱難，但許多人仍然更喜歡投資實體店而不是波動更大的股市，或者將錢存入儲蓄賬戶，幾乎沒有利息收入。」

 （原文鏈接：The buy-to-let landlords hit hardest by tax changes? Higher rate taxpayers with a 25% deposit see property returns plummet by more than half）