如何卖掉买房出租房产并少缴税

一系列严格的税收和监管变化意味著更多的购房租赁被出售而不是购买。成千上万的英国房东将在2022年卖掉房子：这些是他们需要知道的买房出租（buy-to-let）的税收减免措施。

据《每日电讯报》报导，根据汉普顿房地产经纪公司的分析，2021年，房东购买了184,100套房产，相当于12.3%的市场份额。但是，去年投资者也占了13.4个百分点的卖家，出售了201,300套房产，导致买房出租市场净损失约17,200套房屋。

出售出租房产似乎是一个税收雷区，有许多复杂的规则，可以从您的利润中扣除一大块。那些出售房产的人，要对他们在房产上赚到的任何钱，被征收资本利得税（CGT），但有一些合法的方法可以减少您支付的税款。在此，我们看一下最好的选择。

出售买房出租房产时如何少缴税？

记住使用所有可用的减免措施。

在出售买房出租物业时，业主可以用一些费用来抵消他们的资本利得税账单。这些费用可能包括房产中介和律师费、购买房产时的印花税费用，以及测量和估价费用，以及用于房屋装修（如扩建）的资金。

例如，某人获得了15,000英镑的资本收益，并在阁楼改造上花费了5,000英镑，就不必支付任何税款，因为这将使总收益低于一个人的年度免税津贴（12,300英镑）。

迁入房产居住

由于“私人住宅减免”的规定，在出售您的主要住房时，通常不需要支付资本利得税。如果一些房东出售的出租物业在某一时期曾是他们的主要住所，那么他们可以通过申请这一减免来减少他们的资本利得税账单。

会计公司Saffery Champness的汉克斯（Zena Hanks）说：“作为主要住所的那段时间将有资格获得资本利得税豁免。在出售前的最后9个月所取得的任何收益也将被豁免，无论您在那段时间是否住在该房产里。”

她补充说，如果某人看起来只是为了少交税而搬进房产，那么税务海关总署（HMRC）将很快取消其享受私人住宅减免的资格。

另一家会计师事务所RSM的埃瑟林顿（Chris Etherington）说，在出售出租房产之前搬进去，可能会为房东拥有的任何其它房屋的最终出售带来资本利得税问题，所以需要仔细考虑。

使用公司结构

在有限公司内持有投资物业有许多税务上的好处。首先，我们之前已经提到，能够从您的税单上的收入中扣除您的抵押贷款利息支付。

另一个好处是，当您想摆脱您的出租物业时，您在出售时支付公司税，而不是高达28%的资本利得税。公司税目前是19%。从2023年4月起，公司税将上升到25%，但只适用于年利润超过5万英镑的房东。

在收取租金收入时，它也是有用的。房东对其收入征收公司税，而不是个人所得税。后者的税率为20％、40％和45％，取决于您的收入。

与个人收入不同，也不需要缴纳国民保险（NI），如果公司在一个财政年度内支付的红利少于2,000英镑，这些款项是免税的。

埃瑟林顿先生说，“但重要的是要注意，HMRC可能会对公司成立后不久就出售房产的行为持否定态度。”

利用您伴侣的免税额

出售出租房产的已婚夫妇和民事伴侣，可以利用赠与规则和他们的个人资本利得税的免税津贴来减少他们的账单。如果夫妻中的一方已经用完了当年的资本利得税免税额，他们可以将自己的一半房产赠送给配偶，而配偶可以使用他们的全部免税额。

例如，如果丈夫和妻子共同出售房产获利20,000英镑（或每人10,000英镑），而妻子已经用完了她的12,300英镑免税额，她将承担全部10,000英镑的资本利得税。丈夫的10,000英镑收益将低于他的免税额，可以免税。然而，如果丈夫完全拥有该房产，他将能够使用他的全部12,300英镑的免税额，只需为20,000英镑的收益中的7,700英镑缴税。

汉克斯说：“确保有一个合法的理由，您可以向HMRC提出转让房产，例如，配偶之一主要是在经营买房出租，或为此投入了大量的资本。否则，您可能会受到质疑。”

已婚或有民事关系的伴侣，可以在他们之间传递财产而不产生印花税，除非房子上有贷款。

使用更加节税的房产投资方式

如果政府的打击措施使您继续从事买房出租业务无利可图，那么还有其它方法可以从房地产市场获得回报，而且更省税。

一个选择是将出售的部分利润投入到房地产投资信托基金（Reits）中，该基金专门投资于房地产。这将使您有机会获得市场上的潜在收益，而不必为管理租户和填写纳税申报单而烦恼。

投资信托基金的股票可以在个人储蓄账户（Isa）中持有，这意味著您的任何回报都是免税的。房地产投资信托基金，通常专注于商业地产，如办公室和商店，而不是住宅。在冠状病毒大流行期间，一些房地产投资信托基金陷入困境，出现亏损，因此投资者应谨慎行事。

 （原文链接：Landlord loopholes: how to sell your buy-to-let property and pay less tax in 2022）