如何賣掉買房出租房產並少繳稅

一系列嚴格的稅收和監管變化意味著更多的購房租賃被出售而不是購買。成千上萬的英國房東將在2022年賣掉房子：這些是他們需要知道的買房出租（buy-to-let）的稅收減免措施。

據《每日電訊報》報導，根據漢普頓房地產經紀公司的分析，2021年，房東購買了184,100套房產，相當於12.3%的市場份額。但是，去年投資者也占了13.4個百分點的賣家，出售了201,300套房產，導致買房出租市場淨損失約17,200套房屋。

出售出租房產似乎是一個稅收雷區，有許多複雜的規則，可以從您的利潤中扣除一大塊。那些出售房產的人，要對他們在房產上賺到的任何錢，被徵收資本利得稅（CGT），但有一些合法的方法可以減少您支付的稅款。在此，我們看一下最好的選擇。

出售買房出租房產時如何少繳稅？

記住使用所有可用的減免措施。

在出售買房出租物業時，業主可以用一些費用來抵消他們的資本利得稅賬單。這些費用可能包括房產中介和律師費、購買房產時的印花稅費用，以及測量和估價費用，以及用於房屋裝修（如擴建）的資金。

例如，某人獲得了15,000英鎊的資本收益，並在閣樓改造上花費了5,000英鎊，就不必支付任何稅款，因為這將使總收益低於一個人的年度免稅津貼（12,300英鎊）。

遷入房產居住

由於「私人住宅減免」的規定，在出售您的主要住房時，通常不需要支付資本利得稅。如果一些房東出售的出租物業在某一時期曾是他們的主要住所，那麼他們可以通過申請這一減免來減少他們的資本利得稅賬單。

會計公司Saffery Champness的漢克斯（Zena Hanks）說：「作為主要住所的那段時間將有資格獲得資本利得稅豁免。在出售前的最後9個月所取得的任何收益也將被豁免，無論您在那段時間是否住在該房產里。」

她補充說，如果某人看起來只是為了少交稅而搬進房產，那麼稅務海關總署（HMRC）將很快取消其享受私人住宅減免的資格。

另一家會計師事務所RSM的埃瑟林頓（Chris Etherington）說，在出售出租房產之前搬進去，可能會為房東擁有的任何其它房屋的最終出售帶來資本利得稅問題，所以需要仔細考慮。

使用公司結構

在有限公司內持有投資物業有許多稅務上的好處。首先，我們之前已經提到，能夠從您的稅單上的收入中扣除您的抵押貸款利息支付。

另一個好處是，當您想擺脫您的出租物業時，您在出售時支付公司稅，而不是高達28%的資本利得稅。公司稅目前是19%。從2023年4月起，公司稅將上升到25%，但只適用於年利潤超過5萬英鎊的房東。

在收取租金收入時，它也是有用的。房東對其收入徵收公司稅，而不是個人所得稅。後者的稅率為20％、40％和45％，取決於您的收入。

與個人收入不同，也不需要繳納國民保險（NI），如果公司在一個財政年度內支付的紅利少於2,000英鎊，這些款項是免稅的。

埃瑟林頓先生說，「但重要的是要注意，HMRC可能會對公司成立後不久就出售房產的行為持否定態度。」

利用您伴侶的免稅額

出售出租房產的已婚夫婦和民事伴侶，可以利用贈與規則和他們的個人資本利得稅的免稅津貼來減少他們的賬單。如果夫妻中的一方已經用完了當年的資本利得稅免稅額，他們可以將自己的一半房產贈送給配偶，而配偶可以使用他們的全部免稅額。

例如，如果丈夫和妻子共同出售房產獲利20,000英鎊（或每人10,000英鎊），而妻子已經用完了她的12,300英鎊免稅額，她將承擔全部10,000英鎊的資本利得稅。丈夫的10,000英鎊收益將低於他的免稅額，可以免稅。然而，如果丈夫完全擁有該房產，他將能夠使用他的全部12,300英鎊的免稅額，只需為20,000英鎊的收益中的7,700英鎊繳稅。

漢克斯說：「確保有一個合法的理由，您可以向HMRC提出轉讓房產，例如，配偶之一主要是在經營買房出租，或為此投入了大量的資本。否則，您可能會受到質疑。」

已婚或有民事關係的伴侶，可以在他們之間傳遞財產而不產生印花稅，除非房子上有貸款。

使用更加節稅的房產投資方式

如果政府的打擊措施使您繼續從事買房出租業務無利可圖，那麼還有其它方法可以從房地產市場獲得回報，而且更省稅。

一個選擇是將出售的部分利潤投入到房地產投資信託基金（Reits）中，該基金專門投資於房地產。這將使您有機會獲得市場上的潛在收益，而不必為管理租戶和填寫納稅申報單而煩惱。

投資信託基金的股票可以在個人儲蓄賬戶（Isa）中持有，這意味著您的任何回報都是免稅的。房地產投資信託基金，通常專注於商業地產，如辦公室和商店，而不是住宅。在冠狀病毒大流行期間，一些房地產投資信託基金陷入困境，出現虧損，因此投資者應謹慎行事。

 （原文鏈接：Landlord loopholes: how to sell your buy-to-let property and pay less tax in 2022）