关于投资房负扣税和折旧抵税的注意事项

“负扣税” （Negative Gearing）是一个常用的术语，简单来讲就是，如果投资房产生的支出大于租金收入，业主可用亏损金额抵扣个人其他收入。房地产的负扣税通常可通过公式进行理解：投资房的出租收益 < 投资房的相关开支总和。

如果您投资的是商业物业，则抵扣方式、相关的GST以及计算资本利得税的方式会根据您使用的投资架构不尽相同。如何合理使用负扣税？不难发现，负扣税对于房产投资者极为有利，尤其是对于主要依靠工资收入的高薪阶层来说，房产投资所带来的负扣税，更是“合法避税”的“神器”。                                                                           

新房所带来的折旧（depreciation），往往是和负扣税联合使用的最佳组合。据统计，住宅投资房业主仅在首个财年就可以拿到平均9,000澳元的折扣抵扣，但是约有80%的投资房业主并没有使用这项抵扣，无形之中损失了很多。与利息和地税等花费不同，折旧抵税额只是账面上的、非现金的支出，不用支出任何现金就能退税，因而有着“折旧占房产投资回报的四成”的说法。

什么是投资房折旧？

随着房产年限的增长，房屋的结构和房屋内的资产会出现磨损，即折旧。澳大利亚税务局(ATO)允许住宅投资房的业主将这些折旧作为税收抵扣。

投资房折旧可以分为两类:

• 基本建设工程抵扣（CapitalWork）

• 设备资产折旧(Capital Allowance) 

我们都知道通过基本建设工程抵扣来减少应纳税收入（Taxable Income），从而节省需要支付的税。但大部分人都忽略了一个问题，那就是在您卖出此套房产，您之前在报税时使用过的capital work deduction必须先从您买房的成本中扣除，然后再计算资本增值或亏损（Capital Gain & Loss）。

在考虑是否对出租房进行折旧时，需要根据个人收入以及投资期限来考虑当前以及未来的税务问题。当然折旧是合法的抵税避税方式，不要因为担心未来多交税，而放弃今天不抵税哦。由于通货膨胀，越早做折旧，越早把现金握在手里，您可以购置更多的物业。

常见问题1: 如果我想装修我的投资房，应该考虑对折旧的影响吗？

如果您正在考虑装修您的出租房产，装修对折旧的影响是很重要的。因为在装修期间拆除的结构性元素和设备资产可能会有大量的折旧扣除，这是一个被称为”报废”的过程，允许投资者在这些项目被移除的那一年，为符合条件的资产申请任何未扣除的权益。

需要注意的是，如果您在装修期间居住在投资房中，任何新安装的设备资产将被归类为以前使用过的资产。这意味着这些资产不能被申请。除非有很好的理由，否则建议您在搬出投资房后，并且该房产可用于出租时，再安装新的设备资产，确保您可以申请最大额度的折旧抵扣。

常见问题2: 如何才可以为我的出租房产申请折旧？

许多投资者误认为会计师可以帮忙计算投资房产的折旧抵税，事实上准备一份折旧表十分复杂，通常这样的投资房税务折旧表是由专业的工料测量师（Quantity Surveyor）来准备，他们具有估算建筑成本以达到折旧目的的技能。

您获得折旧表之后，转交给您的会计师，会计师就可以根据表内的信息为您申报投资房的折旧。此外，一般来说一处物业如果没有重大修缮的话，一份折旧表可以使用40年。并且折旧报告的费用也是可以作为个人所得税的抵税项。

由于折旧报告需要一定时间准备，为了不耽误报税的时间，可以提前开始准备折旧报告。每位投资者的投资房的情况都不尽相同，提前做好规划，咨询专业人士，合理合法抵税避税才是重中之重。

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