關於投資房負扣稅和折舊抵稅的注意事項

「負扣稅」 （Negative Gearing）是一個常用的術語，簡單來講就是，如果投資房產生的支出大於租金收入，業主可用虧損金額抵扣個人其他收入。房地產的負扣稅通常可通過公式進行理解：投資房的出租收益 < 投資房的相關開支總和。

如果您投資的是商業物業，則抵扣方式、相關的GST以及計算資本利得稅的方式會根據您使用的投資架構不盡相同。如何合理使用負扣稅？不難發現，負扣稅對於房產投資者極為有利，尤其是對於主要依靠工資收入的高薪階層來說，房產投資所帶來的負扣稅，更是「合法避稅」的「神器」。                                                                           

新房所帶來的折舊（depreciation），往往是和負扣稅聯合使用的最佳組合。據統計，住宅投資房業主僅在首個財年就可以拿到平均9,000澳元的折扣抵扣，但是約有80%的投資房業主並沒有使用這項抵扣，無形之中損失了很多。與利息和地稅等花費不同，折舊抵稅額只是賬面上的、非現金的支出，不用支出任何現金就能退稅，因而有着「折舊占房產投資回報的四成」的說法。

什麼是投資房折舊？

隨着房產年限的增長，房屋的結構和房屋內的資產會出現磨損，即折舊。澳大利亞稅務局(ATO)允許住宅投資房的業主將這些折舊作為稅收抵扣。

投資房折舊可以分為兩類:

• 基本建設工程抵扣（CapitalWork）

• 設備資產折舊(Capital Allowance) 

我們都知道通過基本建設工程抵扣來減少應納稅收入（Taxable Income），從而節省需要支付的稅。但大部分人都忽略了一個問題，那就是在您賣出此套房產，您之前在報稅時使用過的capital work deduction必須先從您買房的成本中扣除，然後再計算資本增值或虧損（Capital Gain & Loss）。

在考慮是否對出租房進行折舊時，需要根據個人收入以及投資期限來考慮當前以及未來的稅務問題。當然折舊是合法的抵稅避稅方式，不要因為擔心未來多交稅，而放棄今天不抵稅哦。由於通貨膨脹，越早做折舊，越早把現金握在手裡，您可以購置更多的物業。

常見問題1: 如果我想裝修我的投資房，應該考慮對摺舊的影響嗎？

如果您正在考慮裝修您的出租房產，裝修對摺舊的影響是很重要的。因為在裝修期間拆除的結構性元素和設備資產可能會有大量的折舊扣除，這是一個被稱為”報廢”的過程，允許投資者在這些項目被移除的那一年，為符合條件的資產申請任何未扣除的權益。

需要注意的是，如果您在裝修期間居住在投資房中，任何新安裝的設備資產將被歸類為以前使用過的資產。這意味着這些資產不能被申請。除非有很好的理由，否則建議您在搬出投資房後，並且該房產可用於出租時，再安裝新的設備資產，確保您可以申請最大額度的折舊抵扣。

常見問題2: 如何才可以為我的出租房產申請折舊？

許多投資者誤認為會計師可以幫忙計算投資房產的折舊抵稅，事實上準備一份折舊錶十分複雜，通常這樣的投資房稅務折舊錶是由專業的工料測量師（Quantity Surveyor）來準備，他們具有估算建築成本以達到折舊目的的技能。

您獲得折舊錶之後，轉交給您的會計師，會計師就可以根據表內的信息為您申報投資房的折舊。此外，一般來說一處物業如果沒有重大修繕的話，一份折舊錶可以使用40年。並且折舊報告的費用也是可以作為個人所得稅的抵稅項。

由於折舊報告需要一定時間準備，為了不耽誤報稅的時間，可以提前開始準備折舊報告。每位投資者的投資房的情況都不盡相同，提前做好規劃，諮詢專業人士，合理合法抵稅避稅才是重中之重。

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