陶洛诵：育儿日记（1980—1987）（二十二）
2026 年 6 月 4 日
理想很丰满、现实很骨感，中国不少“仿古城镇”不是变成烂尾工程，就是沦为“鬼城”。位于湖南张家界的大庸古城，砸下约25亿元（人民币，下同）打造，但运营3年多累计亏损超5亿元，成为国资控股上市公司张家界旅游集团的沉重包袱，已进入破产重整阶段。 大庸古城日均购票不足20人 中共官媒《工人日报》3月2日报导，数据显示，大庸古城总投资约25亿元，但运营3年多累计亏损超5亿元，去年上半年仅约2,300人购票，日均购票不足20人。网民纷纷给出了“荒凉”“冷清”“商家比游客多”之类的评价。 有游客表示，“各种古镇就像复制黏贴的，相似度高达99%。” 中国旅游研究院发布的《2024中国古镇旅游发展报告》显示，有51.3%的受访者认为古镇之间有一些相似，有38.5%的受访者感觉古镇都很相似，缺乏独特之处。 前述官媒文章说，此类仿古项目轰轰烈烈推出后，却有不少成了烂尾工程，或因同质化严重、运营管理不善等，建成之后沦为“空城”。 大庸古城曾经是湖南张家界市倾力打造的文旅新标竿，如今这个电影《阿凡达》取景地，沦为闹区中乏人问津的空城。 大庸古城22亿投资打水漂 据报，张家界旅游集团股份有限公司2024年12月16日发布公司预重整的公告，显示该公司四年来亏损七个亿，2024年上半年就亏了6,116万元。其中，旗下的大庸古城亏了6,438万元。 大庸古城2016年6月破土动工，历时6年完工。由于沉重的财务负担，张家界大庸古城发展有限公司2024年9月24日被法院裁定进入重整程序。 据报导，大庸古城少得可怜的营收，主要来自停车场。人们宁可去停车，也不愿意入古城多玩一会儿。 而大庸古城的命运，也是中国无数仿古城镇面临经营困境的写照。例如，陕西蓝田的白鹿原民俗文化村，开业4年就因客流稀少而被拆除；成都龙潭水乡“门可罗雀”，附近村民甚至在空地上开荒种菜。 投资40亿元、国家5A级景区建设标准的济南宋风古城，2019年开工以来备受瞩目，2020年被列为山东省“明星项目”。按规划，该项目建成2年后将实现年接待游客量500万人次以上。但5年多过去了，一期工程都尚未完工，园区内杂草丛生、一片荒芜。 北京旅游学会理事刘思敏对陆媒表示，官方2016年鼓励各地搞特色小镇后，一些地区便跟风上马，很多缺乏经验的地产商也想分一杯羹。据报导，中共发改委2018年对全国特色小镇进行测评，结果有419个“问题小镇”被淘汰整改，其中许多是仿古项目。
1 楼市热热闹闹，做“夜壶”支撑了经济数据十几年。临了尘埃落定，回头一算账才发现，这场游戏的参与者，似乎没有一个是赢家。 开发商：碧桂园欠债1.43万亿，恒大欠债2.4万亿，万科欠债1.35万亿……大大小小的开发商，都是巨额债务缠身，”暴雷”此起彼落。 地方政府：高盛估算的数据是，中国银行系统拥有94万亿的地方政府债务，占总资产的20%（据高盛2023年7月发布的《中国银行业 测试 “不可能的三位一体 “》）。 住户部门：截至2022年年末贷款总额749323.11亿，居民债务杠杆率为61.9%。2009年”四万亿”之后，杠杆率从20%多上升到60%多。 国际货币基金组织（IMF）认为，居民杠杆率超过65％将影响金融稳定（据国际货币基金组织2017年10月发布的《全球金融稳定报告》）。 大家都欠了巨额债务，而且违约频发。这钱，到底都到哪儿去了？ 2 要解答这个问题，先看下面这个例子。 上周，房哥一个好基友在广东惠州（没错，就是前几年很多温州土豪去炒房的地方）租房，这是一个沿海的度假区板块，好基友租了套精装全新舒适二居室，租金每月才一千出头。 就是这么一套房子，房东在几年前价格高峰时买入，单价（含装）1.5万元/㎡，如今市场价不到8000元/㎡，几乎跌去了一半。 降价惨烈，还没人接盘。当然，这不是房哥今天要说的重点。 今天的重点是，好基友在晚八时拍了下所住楼栋的“开灯率”，情况是这样的： 交付好几年的全装修房子，在人流高峰的暑期旅游旺季，亮灯率百分比低于10%。 然后，沿街社区商铺，几乎是全黑的： 更令人感叹的是，好基友租的房子所在楼栋，共31层，每层18套，一栋楼合计多达500多套（小户型和公寓）。 然后他这栋楼的序号是：第80幢！没错，是第80幢。 这样大规模的小区，在周边还挺多，开灯率也在相似的低水平。 对此，好基友不禁感叹：房子，真的是多！人，真的是少！ 3 房哥好基友看到的超低“开灯率”和大规模空置，虽然有些极端，但却是中国普通二三四线城市“房子过剩的浓缩代表”。 那么问题来了，房子的大面积空置过剩与欠债还不了之间，有关系吗？ 其实，我们今天楼市系统性风险的问题症结，恰恰就在这里。 我们都知道，微观层面，借的钱能不能还，归根到底，取决于用这钱调配的等价资源，能否带来高于其价值的产出。 举个栗子 比如银行借你100万，你用100万换来原材料、劳动力等生产要素资源，来生产商品。 如果你生产的东西，能被市场以105万元（借款+利息）接受并售出，那么你就能还债或维持债务链条的持续运转。反之，债务违约就有可能出现。 这个简单的道理，放到宏观层面，同样也是成立的。 在房地产的这条“银行—购房者—开发商—-地方政府”链条中，所有的借款，都指向生产两个终端产品： 开发商生产房子； 地方政府生产叫“基建”的公共产品。 这十多年，开发商和地方政府累计借了百万亿元级别的money未还，大家对此的惯性认知是这样的： 所谓的房地产支柱作用和“夜壶作用”、政府投资基建的增长引擎作用，就是这样来的。 然而本质上，这个问题应该反过来看： 地方政府和开发商，利用”印钞机“进行信贷扩张，大举借钱，且利用这些借款，调用基建产业链条和房地产产业链条上的所有要素资源（包括土地、钢筋水泥、各种建材、劳动力等等等），终端只产出两样东西：房子和基础设施。 4 那么，这十多年举国借债生产出来的这两样东西，能抵得过相对应投入的money吗？ 在住房短缺或结构性短缺年代，市场对房子的价值认同度很高，老百姓的债务水平也比较低，这个时候的房子抢着买，开发商的债务自然不成问题； 另一方面，此时城市化快速发展（农村人口持续向城市流入），对基础设施等公共产品的需求也是嗷嗷待哺，基建的边际效用很高，外部正效应很大。比如一条金温铁路，给温州制造业和运输业带来多少好处啊？ 这个时候，基建投入的高回报，便是属地经济、税收、地价的扎扎实实增长，回报远高于投入，地方政府的日子过得游刃有余。 而到了最近五六年，房子和基建这两样终端产出，情况已经发生重大性变化。 一方面，开发商和地方政府，借钱越借越多，说明房子和基建的终端产出基数越来越大，产出速度也在加快。“快周转、高杠杆”就是这个阶段最好的代名词； 另一方面，客观规律意义上的城市化（农业人口向城市人口转移）已经接近尾声，住宅存量饱和或过剩，绝大多数普通的二三四线城市住房需求没有后劲。 在这种情况下，城市的大开发大建设大造房子，已经得不到相应的回报。 这时候的债务，对于开发商而言，相当于动用天量借款，去集合、调配上下产业链生产要素资源，然后在很多地方很多区域换来一大堆没人住的房子。 这时候对于一些地方政府而言，也是动用天量借款（政府自己借款、开发商买地借款），调配所有资源继续加大力度，实施雄心勃勃的城市建设计划。 落实到具体层面，要为这些新开发的房子，生产提供相应的基建配套（比如道路、电力、市政排污、公共建筑、城市界面形象等等）。 房子没人住了， 开发商的债务链条就滚到头了； 房子没人住了， 相应投入生产的大市政配套，也失去了相应价值。 十几年的刺激再刺激，加码再加码，都加在房地产和基建头上。超大规模的终端基建产出，边际效用也越来越低，外部正效应大打折扣，也就很难换来税收增长和经济效率的系统性提高。 于是，许多地方政府的债务链条，也很难再维持下去。 5 最后，再来总结一下。 A 借钱，意味着调配等价的资源，而关键，就在于调配资源生产了什么？ B 如果生产的产品有价值、有需求，那么借钱会让发展进入良性循环，社会的财富就会增长，债务不会成为问题。 C 反之，如果生产的东西没人用、浪费、低效率，那么借钱意味着让资源部分或全部变成废物。财富灭失了，自然债务也偿还不了。而向银行借的钱，就成了真正的“货币注水”（没有对应的财富增长）。 最后一点，或许就是当下大家都借钱、没人是赢家的根源所在。 所以你说，再动用刺激政策，维持房地产等原有的路径依赖，把经济指标数据搞得好看一些，又有什么意义呢？ 因为这样干，实际上就是再次动用各种生产要素资源（实打实的家底财富），把它们变成一堆基本没有用处的钢筋水泥丛林。 所以，继续走房地产刺激的政策老路，就是”奔赴深渊”…… 这就是好基友“超低开灯率”带给房哥的启示。 好了，今天就说到这儿。 （全文转自微信公众号温州房哥）
中国房地产快速发展多年，而中国到底有多少房子，一直是个未解之谜。近日，中国住房和城乡建设部（简称住建部）首次披露，目前中国城乡房屋建筑数量为近6亿栋。这一结果公布后瞬间引发网民热议，“房子真的过剩了吗？”“中国的房屋到底有多少空置的？”成为最受关注的话题。有人担忧说，这不是供应大于需求吗？房价雪崩可能会开始了。也有人估计，当局公布这一数据，是为开征房地产税作铺垫。 不用可惜，这也是共产党创造鸡的屁的一种形式。 pic.twitter.com/vcxH59rjx4 — 夏日荷花 (@SHFb7mNKTeTIKfb) February 28, 2023 2月15日，国务院新闻办公室召开“自然灾害综合风险普查工作情况”记者会，住建部官员称，已经完成全国性普查，全面摸清了中国房屋建筑和市政设施的“家底”，第一次形成了房屋建筑空间位置和物理属性的海量数据。动用的资源可谓海量，全国近500万名专业技术人员及住建部系统内的260多万人，耗时三年，查访了全国所有的乡镇和社区，获取了全国近六亿栋城乡房屋建筑数据，外加八十多万个市政设施的数据。 但是中国官方对如此宝贵的，海量的基础数据，确“守口如瓶”、“秘而不宣”。特别是对于居民住宅房屋的数据，更是只字不提。或许是因为，这样的具体数字，一旦公布，就会曝光中国到底有多少住房过剩，土地资源的浪费程度有多大，这些问题，会引发房地产市场的恐慌。 然而，仅仅是6亿栋建筑，这个数据已经足够令人震惊。有网友表示，房子严重过剩，几乎所有的大小城市，遍地都是空置的房子，在建的房子，这还不包括成片成片的，几十年烂尾楼，房子真的卖不动了，居然还有人把房地产当支柱产业，大厦将顷，柱子何存。醒醒吧！ 还有人说，难怪为啥近两年各地都大力鼓励大家买房，鼓励大家生三胎了，原来是空楼等著人填呢! 面对本就低迷的中国房地产市场，当局也担心这个消息影响太大，媒体已经发文对这6亿栋建筑洗地。 《中国建设报》称，虽然全国有6.6亿栋城乡房屋建筑，然而农村房屋以栋数计算，占城乡房屋建筑总量90%以上，而城镇房屋只有4700多万栋，还分为住宅和非住宅两大类。房地产业内人士也洗地说，城镇房屋有商业、酒店、办公、学校、医院、工厂等非住宅房屋，住宅占比不会很大。 但是，中国民众并不认可他们的说法，中国的城镇设计规范也不是这样的。一般的城市，居住用地占30%，工业用地20%，公共建筑包括交通建筑占20%，但是工业用地和公共建筑，它们往往单栋的面积大，数量不多。说一个城市里面的住宅楼的数量，比其馀的建筑物数量少，这个说法站不住脚。 那么我们退一步，就说住宅只占城镇房屋总量的⅓，4700万栋，算下来也是1600万栋，近年来新建的高层建筑，每栋楼有二三百套也很常见，就按照平均每栋楼50套房屋，那么城镇住房大约也有7.83亿套。再加上农村住宅约有5.94亿栋，即便有一半是居民住宅，也有2.97亿套。二者加起来，住宅房屋就有10.8亿套。有报导说这个数字还不包括在建的及尚未交付的大量烂尾楼盘。 那么中国有多少户家庭呢？根据2020年11月的中国第七次人口普查数据，中国共有家庭5.2269亿户。这样算下来，一半的房屋，应该是过剩了。 我们现在看看城镇的数据，人口普查数据显示，居住在城镇的人口为9.0199亿人，占总人口的63.89%；平均每个家庭户的人口为2.62人。那么城镇家庭大约有3.4427亿户，相对于7.83亿套的城镇房屋计算，也有56%的房屋过剩，何况并不是每个城镇居民都有自己的房子。 由此可见城镇房屋空置的比例，然而这个空置率一直是中国房地产的“机密”，官方从未发布过，不过我们可以从一些民间的研究看出一些蛛丝马迹。 2022年8月5日，中国房地产行业研究平台，贝壳研究院，发布了《2022住房空置率调查报告》，28个大中城市平均空置率达12%。并指出高于10%，则认为空置率过高，表明住房供给过剩，存在积压风险。该报告发布后，引发全网激烈讨论。迫于各方压力，贝壳研究院不得不出面道歉，自称数据不准确，相关视频也都删除。这件事其实就证明了，很多数据“是不能公开的”。 2018年底，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的报告显示，中国城镇地区住房空置率是21.4%，商品房加上其它住房的空置量，2018年中国整体的空置房屋数量可能至少有1.3亿套。 其实早在2017年，就有不少财经专家说，如果按照人均40平米来计算的话，现在中国的房子面积已经足够30亿人居住了。还有数据统计，如果把城市的商品房、小产区房、农村宅基地房、集体房、公共性质房子，都算进去，其实足够人均1.1套房子。 中国农村房屋的空置率更为严重，现在很多年轻人都到城里打工，家里只剩下老人和小孩；有的老人也追随儿女进城，导致大量的房屋闲置。2022年9月的一份调查显示，中国农村闲置房屋超过7000万套，部分地区农村房屋空置率高于35%。 在空置率巨高的背后，不仅是资源的浪费，也有信贷资源的被挤占。根据西南财大公布的数据显示，到2018年底，中国空置房挤占的信贷资源，高达10万亿元人民币。 从国际标准来看，空置率在5-10%是合理区间，10%-20%是危险区间，超过20%视为严重挤压。显而易见，中国现在房屋空置率问题已经很严重。 总的来说，房地产20多年来，作为中国经济的支柱产业，贡献了中国GDP的1/4，相应的土地转费也是地方财政的主要来源。在这种经济模式下，房地产业迅猛发展，房价越走越高，让真正需要房子的普通百姓还是买不起房，而另一方面却是大量的房子烂尾和闲置。 近年来，中国经济不断下滑，中共的调控政策也让银行业、地产业频频“爆雷”，房地产市场逐渐萎缩。中国官方从去年下半年开始，通过松绑调控政策、金融措施支持等手段拯救楼市，但是房地产市场仍低迷不振，地方土地出让金收入继续下滑，财政赤字居高不下。在这种情况下，统治当局可能会开征房产税、房屋空置税，来提高财政收入。 中共当局从2013年起就计画征收房产税，特别是恒大暴雷，房地产市场低迷，让地方政府陷入财政困境之后。2021年10月，当局就宣布，要在试点城市开征房产税。但《华尔街日报》随后引述消息透露，习近平征收房产税的计画，在中共内部遇到阻力。原因是许多人特别是大量的政府官员，拥有不止一处房产，负责该项工作的副总理韩正，建议习近平暂时不要广泛开征房产税，试点城市从最初的30个，减少到大约10个。 众所周知，开征房产税是把双刃剑，从当前市场行情看，开征房产税，非常容易造成存量房产的大量抛售，房价很可能会因此出现断崖式下跌，对当前的房地产市场来说，无疑又是一次致命的打击。但是从房地产长远发展看，开征房产税又是迟早都会做的事。 现在住建部费了大力气查清全国住房的事实，无疑为接下来调控房价、开征房产税都提供了真实的数据基础，也为后续工作的开展提供了便利条件。 另外，也有网友提出疑问，中国有存量如此巨量的房产，却仍有那么多的人无房可住，那么大部分房子都被谁买走了呢？ 近日，一则新闻引起了人们的注意。2月27日腾讯网报导说，在疫情期间，深圳的一位房东林萍君，主动为9栋楼的租户减少半个月租金，少收入80万。林萍君作为先进典型，被媒体公开表扬，走红网路。报导还称，林萍君在深圳拥有1200套房子，另外还有几家连锁超市和工厂，每月仅房租收入就达160万元。 此事被曝出之后，网友们的注意力却不在林萍君做好事上，而是林萍君在深圳拥有让人不可思议的1200套房子上。要知道深圳的房价，在中国是首屈一指的，甚至超过了北京、上海。而深圳市中心的房价，每平方米都在十几万元甚至几十万元，一套房就要千万元以上。可是，这位看似普通的林萍君女士，却在深圳拥有1200套房子，总资产可能不低于100亿元，即14.42亿美元。 那么，林萍君是怎么拥有的这1200套房子呢？首先，这要问她的这些财富是怎么来的？其次就是，她是怎么能购买得了这么多房子？要知道，这些年来，深圳一直在实施房屋限购政策，就算是深圳本地人，也不可能购买好几套房子。 媒体当然不会错过这个话题。林萍君在接受采访时，也是顾左右而言它，语焉不详、躲躲闪闪。她对记者说，她的这么多财富，是她在改革开放之初，也就是八十年代开办企业而赚来的。至于开办的是什么企业，怎么赚的那么多钱，她都闭口不谈。她只是说，因为当年“投资正确，赚了很多很多的钱”。这些钱像滚雪球似的，越滚越大，滚到眼下，就有了这么多的财富，就有了这1200套房子。 据腾讯网报导，林萍君13岁就独自从她的家乡广东潮汕到深圳打工。由于年龄太小没有工厂雇佣她，她就靠摆地摊赚钱养家。然后进工厂打工，每个月也不过只有100多元的薪水。后来做房产中介生意，赚得人生第一桶金。再后来就与人合伙买了9栋楼。 但是她的说法还是遭到了网友们的质疑，即便是有合伙人，为何在她个人的名下会有如此多的房产，她又如何规避深圳严格的限购政策呢？有人甚至建议“有关部门”去调查一下，林萍君到底有什么样的背景，她的合伙人到底是何方神圣。 相信如果深挖下去，不仅仅能挖出相关官员的贪腐，也能挖出中共在国家治理的各方面的问题，中共制定政策的时候，面子上的公平都是做给人看的，实际上怎么操作，里面腾挪的空间巨大，有些招数外国人想破脑袋，都想不出来。 我们之前曾报导过，中国华融集团前董事长赖小民，利用职务之便专门在广东珠海开发房产项目，并把其中的100套用来安置他的100个情妇，难道这些是中国法律明文允许的吗？但是这却是中国的政治经济运作中，所允许的。原因就是中国的上上下下的官员，里面玩得转的，没有一个不贪的，他们为了满足自己的利益，绕过规则。2018年这个赖晓民，就是因为受贿被调查，办案人员在他的房产中，搜出的2.7亿元现金，有3吨重。 赖小民只是大量中共贪官中的一个，现在更多的贪官仍然把持著领导岗位，继续把法律和规则玩于股掌之间，盘剥本应该属于人民的财富，他们必然会极力掩盖这6亿栋建筑的详细情况。然而，我们的人民却不能止步于此，这样话题深挖下去，会让更多的中国民众觉醒，站起来维护自己的利益，如果中共面对民众的崛起和反对，执意不让步，那么面对这6亿栋建筑的话题，面对盘剥民众利益的话题，比如医疗，教育，和养老，中共这座红墙，已经是在众人的推搡之下了，等到红墙倒塌之后，一切都会大白于天下，让我走向那一天吧！
中国地方政府一直以来依赖房地产和基建来提振经济，有些地方由于缺乏合理规划，盲目上马项目，出现了大片的烂尾楼、蚊子馆甚至空城。近日，网络爆出湖南长沙某小区有大片别墅无人认领，沦为杂草丛生、阴森恐怖的“鬼城”。 据湖南《三湘都市报》报道，近日，网传长沙市雨花区同升湖山庄小区有78栋别墅无人认领，为核实这一说法，记者来到该小区，从物业公司处确认，小区确有78栋别墅处于无人认领状态，还有60套洋房亦存在同样情况。 该小区物业经理接受采访表示：“78栋无人认领的别墅中，有25套是完全没有业主任何信息的，剩下的部分有业主信息的，只有业主的姓名或电话，但多是错号、空号。能打通的电话，对方也纷纷表明不是自己的房产。” 另据《长沙晚报》披露，该小区开发商王忠和利用房产开发商与民间教育办学人士身份进行不法活动，2019年，当地警方以涉黑名义将其抓获。 据悉，知名相声演员大兵也牵涉其中，2019年9月25日，他作为8名黑恶势力犯罪案件举报人之一，接受湖南省公安厅表彰，并现场领奖。 大兵在接受采访时表示：“我们嗓子都喊破了，这房子是谁的？没有人来”，“为什么这么多房子无人认领，这是有问题的”，“躲在后面不愿见人的业主是谁，他为什么不愿见人？” 中国网友们针对这一怪相也纷纷发表了自己的看法，网名“瑞满乾坤”表示：“ 房产交易大厅有每一栋房子的档案，只要交易完成的。都有备注，怎么可能查不到？除非没有办房产证，只有发票，那么开发商就应该有底联，谁买的几号买的都有收据，查不到就是骗鬼呢！” “半醉半醒之熊猫”：“有啥奇怪，秦岭别墅有没人认领？” “彩云飘追月” : “朱门酒肉臭 路有冻死骨，老百姓连个住的地方一辈子也买不起，这些贪官污吏们你们贪这么多能用完吗？” 10月20日，涉事小区针对网传“78栋别墅无人认领”一事，对外发通报称：“经核查，今年5月，万科物业中标进驻同升湖山庄后，有77套（网传78栋）别墅联系不上业主。为此，社区协助物业公司积极联系业主，目前已联系到66套别墅业主。” （秦岭违建别墅案：自2000年开始，陕西省西安市秦岭自然保护区内迎来了违规圈地建别墅的热潮，多次被媒体曝光。习近平上台后曾经多次批示要求整治，2018年在习近平的第六次批示下，中央层面派出专项整治工作组进驻陕西展开大规模排查和整治，陕西省的官场也因此发生了一场地震，多位省、市级高官落马。据报道，截至当年10月24日，全区共拆除违建724宗、79万平方米，累计拆除违建别墅292栋370套、18.2万平方米。）
