澳洲最富区已从新州转移至维州
2026 年 6 月 24 日
根据房地产分析公司Suburbtrends的数据，在截至今年1月的一年里，待售的前出租房屋数量跃升30%。由于抵押贷款成本上升，更多房东将被迫出售其投资房产，导致租赁供应进一步减少，并推动租金再次上涨。 据AFR报道，CoreLogic研究主管Tim Lawless表示，抵押贷款成本与租金收入之间日益扩大的差距正导致一些房东举步维艰，不得不通过出售房产来脱离困境。 过去一年，偿还50万澳元抵押贷款的每月成本增加了约447澳元。但自利率开始上升以来，每月还款额增加了1,580澳元。 Lawless： “房东的租金收入并没有增长到这个水平。” 过去12个月，在塔州和北领地，投资者拥有的上市房源增加了一倍以上，而在首都领地，投资者拥有的上市房源攀升了68%。 新州挂牌的前出租房源劲升47%，至3,531套；维州的这一比例增加52%，至3,249套。昆州则有2,699套前出租房产挂牌出售，占市场上所有库存的18%。 在新州和维州，投资者拥有的上市房产目前占所有上市房源的18%，高于一年前的15%左右。 Suburbtrends负责人 Kent Lardner表示，上月，前出租房源数量激增，导致租赁市场“流失”了34,701间卧室，突显出投资者大批涌入租赁市场的影响。 Lardner说，“租房者的住房选择将会减少，因此这将加剧对可出租房屋的竞争，在此过程中推高租金。”
随著许多抵押贷款即将续期，专家们敦促房主提前做好计划，以便到时候他们不会多付“数百或数千”英镑的费用。 根据《每日快报》报导，免费抵押贷款经纪人L&C抵押贷款公司的通信副主任霍林沃思（David Hollingworth）提醒说，由于抵押贷款是许多人一生中面临的最大的财务承诺之一，因此，一定要注意可能增加你每月还款额的“潜在陷阱”。其中一个关键陷阱就是，坚持使用他们目前的贷款人，特别是已经合作多年的人。 霍林沃思先生说，如果你坚持和现有的贷款人继续合作，并在你目前的交易结束时，转向更便宜的产品的话，从长远来看，你可能得多支付数百或数千美元。另外，对于如何选择贷款人，霍林沃思说，不要图便宜，重要的是要货比三家，确保自己找的是最靠谱的。 霍林沃思先生还指出，如果一个人认为，他们的房屋自上一次抵押贷款以来已经大幅增值，那么转换到不同的贷款机构也可能有好处。如果你的房子比以前更值钱，这可以降低你的贷款价值（Loan-to-Value，以下简称LTV），也就是未偿还的抵押贷款与你的房子目前的市场价值相比的比率。较低的LTV百分比可以使贷款人在重新抵押贷款时，为你提供较低的月还款利率。 人们在续签抵押贷款时犯的另一个常见错误是，等到他们目前的交易结束后再寻找新的交易，这也可能会导致房主支付“双倍”费用。因此，提前做好计划是关键。霍林沃思先生说，无论你购买的是固定利率、跟踪或折扣抵押贷款，你的贷款人都可能在你的介绍性交易结束时自动将你转为标准可变利率（Standard variable rate，简称SVR）。对大多数人来说，这往往是两到五年的时间。 霍林沃思说，抵押贷款机构会设定自己的SVR，不直接与英格兰银行的基准利率挂钩，而且往往比你可能发现的固定利率、跟踪或折扣抵押贷款的利率要高得多。因此，你在高级抵押贷款中支付的利息，往往是你以前可能为固定利率还款支付的两倍。 为了避免这种情况，霍林沃思先生说，最好是在一个人的现行利率即将结束前六个月左右，开始考虑新的抵押贷款交易，这将使人们有时间来安排一个新的交易，并防止被转移到贷款人的特别利率。 他还强调说，如果你留在你目前的贷款机构，他们可能需要一个月左右的时间来处理你的申请。但是，如果你要转换贷款人，这可能需要三个月左右的时间，所以一定要提前安排好时间。 最后，霍林沃思先生建议人们，应该问抵押贷款经纪人他们是如何得到报酬的，以避免面临任何隐藏的费用。经纪人可以收到来自抵押贷款机构的“采购费”，通常是抵押贷款金额的0.35%左右。不过，许多经纪人还将向你收取贷款价值的0.3%至1%左右的费用，此外还将收取介绍费。如果是这样，可能问一下原因，或者考虑找一个不收取服务费的其他经纪人。
据澳新社报导，澳储备银行（RBA）周四（13日）发布的半年一期的《财务稳定评估报告》（Financial Stability Review）中，对拥有可变抵押贷款的房主以及这些家庭可能拥有多少闲置现金流量或储蓄缓冲进行了情景分析。但报告也揭示近百万家庭存有违约或陷入抵押贷款困境的风险。 RBA预测，在基准为3.75%的现金利率，失业率增至3.75%，薪资增长4.25%的计算中，今年年底，将有15%的贷款人的闲置现金流为负数，意味著预定作为抵押贷款还款额消磨殆尽，基本生活费用超过收入，必须使用作为贷款还款的预备现金流来支付生活所需。 该分析强调，目前超过60%的贷款都在对冲和提现帐户中有相当于三个月以上的预定还款额的馀额，和长达一年的储蓄缓冲。但剩下的40%的借款，面临著违约风险，他们的抵押贷款还款额不足三个月，储蓄缓冲也很少。根据RBA的基准模型，到2024年中，约9%的借款人可能耗尽储蓄，无力偿还房贷。 据九号新闻网报导，RBA对房主陷入“房贷监狱”深表担忧，即他们无法为贷款进行再融资，因为他们不符合还贷能力评估，将难以偿还贷款。租房者也面临著收入下降和无法在生活成本压力下调整支出的风险。 但该银行警告说，对于低收入者来说，抵押贷款压力是真实存在的，大约45%的最贫困家庭的房贷支出超过其收入的30%。
由抵押贷款经纪公司Aussie进行的一项新的民调显示，澳洲超过六分之一的房主几乎或完全不知道加息会对他们的家庭预算产生甚么影响，约35%的人在为房贷准备预算时根本没考虑到加息，近40%的抵押贷款持有人在做预算时只将3%或以下的现金利率考虑在内。不过，有80%的人表示，现金利率的上升和关于生活成本的对话已经给他们的家庭造成了一定程度的压力、紧张或担忧情绪。 据澳洲金融评论报报导，Aussie公司的的索伦蒂(Karen Sorrenti)表示，随著利率继续上升，缺乏预见性可能会让家庭陷入不必要的财务困境。 民调显示，有35%的抵押贷款者承认，他们时常考虑现金利率上升的影响，下一个主要考虑因素是避免房贷违约；而其中超过一半的抵押贷款者表示，如果澳联储（RBA）的现金利率达到3%，他们将面临“严重的抵押贷款压力”。 但也有约20%的抵押贷款者并没有计算过澳联储加息到多少会给他们带来“巨大的抵押贷款压力”。 在目前的现金利率为1.35%的情况下，已经有近20%的有抵押贷款的房主感受到“严重的抵押贷款压力”；如果现金利率上升到2%，30%多的人将经历“严重的抵押贷款压力”，如果现金利率升到2.5%，就会有40%的房主承受严重的压力。 索伦蒂说，“随著生活成本压力的增加，对许多澳洲人来说，这无疑是一个压力很大的时期，尤其是抵押贷款持有人。” 但她也表示，很多人都没有审查他们的住房贷款，Aussie调查发现，自首次上调现金利率以来，只有14%的抵押贷款持有人关注调息会给自己住房贷款带来怎样的变化。 索伦蒂建议抵押贷款持有人计算他们收入用于还款的比例，她说：“如果这一比例超过30%，你就有抵押贷款压力的风险。” 如果出现或即将出现这一情况，要尽早联系当地专家，并采取正确的步骤来帮助管理不断增加的生活成本，这样才能“减少房主被迫出售房屋的可能性”，索伦蒂说。
英格兰银行委员会（MPC）提高了基本利率，并预测通货膨胀率可能很快达到8%。所以，英格兰银行已将基本利率从0.5%提高到0.75%，以应对不断上升的通货膨胀。 自12月以来，影响抵押贷款成本和储蓄利息金额的基准利率已经上升了三次。 在此，消费者杂志《Which?》解释了基本利率上升对个人财务意味著甚么。 英格兰银行将基本利率提高到0.75%。 英国央行货币政策委员会以8比1的多数票，表决通过了将基准利率提高0.25个百分点。 货币政策委员会做出这一决定是为了应对CPI通胀率上升至5.5%，这一数字远远高于银行2%的目标。该行预测，今年第二季度的通胀率可能会上升到8%。 货币政策委员会每年召开八次会议，以确定基本利率，下次会议的结果将于5月5日公布。 为甚么基准利率很重要？ 当英格兰银行借钱给商业银行时，他们必须偿还的利息数额由基准利率决定。 较高的基准利率意味著贷款人被收取更多的费用，而这些较高的成本通常会以利率上升的形式转嫁给客户。 理论上，较高的基准利率，应该意味著抵押贷款变得更加昂贵，储蓄账户支付更多的利息，但情况并不总是如此。 基准利率上升将如何影响抵押贷款？ 1.固定利率抵押贷款 绝大多数房主都有固定利率的抵押贷款，这意味著利率在一定时期内保持不变，通常是两年或五年。 如果您有一个固定利率的交易，您不会立即受到基本利率变化的影响，而是继续支付相同的金额，直到固定期限结束。 然而，当您要重新抵押贷款时，您可能会发现交易变得更加昂贵。 2.追踪式、折扣式和标准可变利率抵押贷款 跟踪抵押贷款（Tracker mortgages）遵循基准利率加上一个设定的保证金，例如，基准利率加上1%。如果您是这种类型的交易，您的利率将直接上升0.25%。 折扣抵押贷款（Discount mortgages）的工作方式略有不同。它们在贷款人的标准可变利率（SVR）基础上提供折扣，例如，SVR减去1%。 折扣抵押贷款的还款额不会因基准利率上升而自动上升，但您的贷款人很有可能在未来几天或几周内将其SVR的部分或全部上升幅度提高。 如果您在贷款人的SVR上，如果您的固定期限已经结束，而且您没有重新抵押贷款，可能会出现这种情况，如果您的贷款人提高其SVR，您也会看到您的账单上涨。 上涨对抵押贷款利率意味著甚么？ 去年下半年，抵押贷款利率大幅下降，因为贷款人争相从拥有大量存款的借款人那里获得客户。 在一个阶段，有超过100个低于1%的抵押贷款，但在过去几个月里，这些抵押贷款已经消失了，因为越来越多的传言说利率上升即将到来。 自12月首次提高基准利率以来，拥有大量存款的借款人的抵押贷款利率已大幅上升，但对90%和95%抵押贷款的成本影响相对较小。 这次的基准利率上升不太可能导致固定利率抵押贷款的成本飙升，因为贷款人已经在预期基准利率上升的情况下提高了价格。 基准利率上升对储蓄账户意味著甚么？ 在过去的几年里，对储蓄者来说，这是一个艰难的市场，即时存取和定期账户的利率跌至谷底。不幸的是，不能保证这次的基准利率上升将提供一个即时的推动。 最近的两次基准利率上调对储蓄率影响不大，在12月加息后的几周内，一些最高利率实际上在下降而不是上升。 这次加息将给银行带来进一步的压力，使其向储蓄者提供更好的利率，但如果最大的贷款人在传递利益方面进展缓慢，也不要感到惊讶。
