維州多市議會拒推行紫色垃圾桶計劃
2026 年 7 月 15 日
根據房地產分析公司Suburbtrends的數據，在截至今年1月的一年裡，待售的前出租房屋數量躍升30%。由於抵押貸款成本上升，更多房東將被迫出售其投資房產，導致租賃供應進一步減少，並推動租金再次上漲。 據AFR報道，CoreLogic研究主管Tim Lawless表示，抵押貸款成本與租金收入之間日益擴大的差距正導致一些房東舉步維艱，不得不通過出售房產來脫離困境。 過去一年，償還50萬澳元抵押貸款的每月成本增加了約447澳元。但自利率開始上升以來，每月還款額增加了1,580澳元。 Lawless： 「房東的租金收入並沒有增長到這個水平。」 過去12個月，在塔州和北領地，投資者擁有的上市房源增加了一倍以上，而在首都領地，投資者擁有的上市房源攀升了68%。 新州掛牌的前出租房源勁升47%，至3,531套；維州的這一比例增加52%，至3,249套。昆州則有2,699套前出租房產掛牌出售，佔市場上所有庫存的18%。 在新州和維州，投資者擁有的上市房產目前占所有上市房源的18%，高於一年前的15%左右。 Suburbtrends負責人 Kent Lardner表示，上月，前出租房源數量激增，導致租賃市場「流失」了34,701間卧室，突顯出投資者大批湧入租賃市場的影響。 Lardner說，「租房者的住房選擇將會減少，因此這將加劇對可出租房屋的競爭，在此過程中推高租金。」
隨著許多抵押貸款即將續期，專家們敦促房主提前做好計劃，以便到時候他們不會多付「數百或數千」英鎊的費用。 根據《每日快報》報導，免費抵押貸款經紀人L&C抵押貸款公司的通信副主任霍林沃思（David Hollingworth）提醒說，由於抵押貸款是許多人一生中面臨的最大的財務承諾之一，因此，一定要注意可能增加你每月還款額的「潛在陷阱」。其中一個關鍵陷阱就是，堅持使用他們目前的貸款人，特別是已經合作多年的人。 霍林沃思先生說，如果你堅持和現有的貸款人繼續合作，並在你目前的交易結束時，轉向更便宜的產品的話，從長遠來看，你可能得多支付數百或數千美元。另外，對於如何選擇貸款人，霍林沃思說，不要圖便宜，重要的是要貨比三家，確保自己找的是最靠譜的。 霍林沃思先生還指出，如果一個人認為，他們的房屋自上一次抵押貸款以來已經大幅增值，那麼轉換到不同的貸款機構也可能有好處。如果你的房子比以前更值錢，這可以降低你的貸款價值（Loan-to-Value，以下簡稱LTV），也就是未償還的抵押貸款與你的房子目前的市場價值相比的比率。較低的LTV百分比可以使貸款人在重新抵押貸款時，為你提供較低的月還款利率。 人們在續簽抵押貸款時犯的另一個常見錯誤是，等到他們目前的交易結束後再尋找新的交易，這也可能會導致房主支付「雙倍」費用。因此，提前做好計劃是關鍵。霍林沃思先生說，無論你購買的是固定利率、跟蹤或折扣抵押貸款，你的貸款人都可能在你的介紹性交易結束時自動將你轉為標準可變利率（Standard variable rate，簡稱SVR）。對大多數人來說，這往往是兩到五年的時間。 霍林沃思說，抵押貸款機構會設定自己的SVR，不直接與英格蘭銀行的基準利率掛鉤，而且往往比你可能發現的固定利率、跟蹤或折扣抵押貸款的利率要高得多。因此，你在高級抵押貸款中支付的利息，往往是你以前可能為固定利率還款支付的兩倍。 為了避免這種情況，霍林沃思先生說，最好是在一個人的現行利率即將結束前六個月左右，開始考慮新的抵押貸款交易，這將使人們有時間來安排一個新的交易，並防止被轉移到貸款人的特別利率。 他還強調說，如果你留在你目前的貸款機構，他們可能需要一個月左右的時間來處理你的申請。但是，如果你要轉換貸款人，這可能需要三個月左右的時間，所以一定要提前安排好時間。 最後，霍林沃思先生建議人們，應該問抵押貸款經紀人他們是如何得到報酬的，以避免面臨任何隱藏的費用。經紀人可以收到來自抵押貸款機構的「採購費」，通常是抵押貸款金額的0.35%左右。不過，許多經紀人還將向你收取貸款價值的0.3%至1%左右的費用，此外還將收取介紹費。如果是這樣，可能問一下原因，或者考慮找一個不收取服務費的其他經紀人。
據澳新社報導，澳儲備銀行（RBA）周四（13日）發布的半年一期的《財務穩定評估報告》（Financial Stability Review）中，對擁有可變抵押貸款的房主以及這些家庭可能擁有多少閑置現金流量或儲蓄緩衝進行了情景分析。但報告也揭示近百萬家庭存有違約或陷入抵押貸款困境的風險。 RBA預測，在基準為3.75%的現金利率，失業率增至3.75%，薪資增長4.25%的計算中，今年年底，將有15%的貸款人的閑置現金流為負數，意味著預定作為抵押貸款還款額消磨殆盡，基本生活費用超過收入，必須使用作為貸款還款的預備現金流來支付生活所需。 該分析強調，目前超過60%的貸款都在對沖和提現帳戶中有相當於三個月以上的預定還款額的餘額，和長達一年的儲蓄緩衝。但剩下的40%的借款，面臨著違約風險，他們的抵押貸款還款額不足三個月，儲蓄緩衝也很少。根據RBA的基準模型，到2024年中，約9%的借款人可能耗盡儲蓄，無力償還房貸。 據九號新聞網報導，RBA對房主陷入「房貸監獄」深表擔憂，即他們無法為貸款進行再融資，因為他們不符合還貸能力評估，將難以償還貸款。租房者也面臨著收入下降和無法在生活成本壓力下調整支出的風險。 但該銀行警告說，對於低收入者來說，抵押貸款壓力是真實存在的，大約45%的最貧困家庭的房貸支出超過其收入的30%。
由抵押貸款經紀公司Aussie進行的一項新的民調顯示，澳洲超過六分之一的房主幾乎或完全不知道加息會對他們的家庭預算產生甚麼影響，約35%的人在為房貸準備預算時根本沒考慮到加息，近40%的抵押貸款持有人在做預算時只將3%或以下的現金利率考慮在內。不過，有80%的人表示，現金利率的上升和關於生活成本的對話已經給他們的家庭造成了一定程度的壓力、緊張或擔憂情緒。 據澳洲金融評論報報導，Aussie公司的的索倫蒂(Karen Sorrenti)表示，隨著利率繼續上升，缺乏預見性可能會讓家庭陷入不必要的財務困境。 民調顯示，有35%的抵押貸款者承認，他們時常考慮現金利率上升的影響，下一個主要考慮因素是避免房貸違約；而其中超過一半的抵押貸款者表示，如果澳聯儲（RBA）的現金利率達到3%，他們將面臨「嚴重的抵押貸款壓力」。 但也有約20%的抵押貸款者並沒有計算過澳聯儲加息到多少會給他們帶來「巨大的抵押貸款壓力」。 在目前的現金利率為1.35%的情況下，已經有近20%的有抵押貸款的房主感受到「嚴重的抵押貸款壓力」；如果現金利率上升到2%，30%多的人將經歷「嚴重的抵押貸款壓力」，如果現金利率升到2.5%，就會有40%的房主承受嚴重的壓力。 索倫蒂說，「隨著生活成本壓力的增加，對許多澳洲人來說，這無疑是一個壓力很大的時期，尤其是抵押貸款持有人。」 但她也表示，很多人都沒有審查他們的住房貸款，Aussie調查發現，自首次上調現金利率以來，只有14%的抵押貸款持有人關注調息會給自己住房貸款帶來怎樣的變化。 索倫蒂建議抵押貸款持有人計算他們收入用於還款的比例，她說：「如果這一比例超過30%，你就有抵押貸款壓力的風險。」 如果出現或即將出現這一情況，要儘早聯繫當地專家，並採取正確的步驟來幫助管理不斷增加的生活成本，這樣才能「減少房主被迫出售房屋的可能性」，索倫蒂說。
英格蘭銀行委員會（MPC）提高了基本利率，並預測通貨膨脹率可能很快達到8%。所以，英格蘭銀行已將基本利率從0.5%提高到0.75%，以應對不斷上升的通貨膨脹。 自12月以來，影響抵押貸款成本和儲蓄利息金額的基準利率已經上升了三次。 在此，消費者雜誌《Which?》解釋了基本利率上升對個人財務意味著甚麼。 英格蘭銀行將基本利率提高到0.75%。 英國央行貨幣政策委員會以8比1的多數票，表決通過了將基準利率提高0.25個百分點。 貨幣政策委員會做出這一決定是為了應對CPI通脹率上升至5.5%，這一數字遠遠高於銀行2%的目標。該行預測，今年第二季度的通脹率可能會上升到8%。 貨幣政策委員會每年召開八次會議，以確定基本利率，下次會議的結果將於5月5日公布。 為甚麼基準利率很重要？ 當英格蘭銀行借錢給商業銀行時，他們必須償還的利息數額由基準利率決定。 較高的基準利率意味著貸款人被收取更多的費用，而這些較高的成本通常會以利率上升的形式轉嫁給客戶。 理論上，較高的基準利率，應該意味著抵押貸款變得更加昂貴，儲蓄賬戶支付更多的利息，但情況並不總是如此。 基準利率上升將如何影響抵押貸款？ 1.固定利率抵押貸款 絕大多數房主都有固定利率的抵押貸款，這意味著利率在一定時期內保持不變，通常是兩年或五年。 如果您有一個固定利率的交易，您不會立即受到基本利率變化的影響，而是繼續支付相同的金額，直到固定期限結束。 然而，當您要重新抵押貸款時，您可能會發現交易變得更加昂貴。 2.追蹤式、折扣式和標準可變利率抵押貸款 跟蹤抵押貸款（Tracker mortgages）遵循基準利率加上一個設定的保證金，例如，基準利率加上1%。如果您是這種類型的交易，您的利率將直接上升0.25%。 折扣抵押貸款（Discount mortgages）的工作方式略有不同。它們在貸款人的標準可變利率（SVR）基礎上提供折扣，例如，SVR減去1%。 折扣抵押貸款的還款額不會因基準利率上升而自動上升，但您的貸款人很有可能在未來幾天或幾周內將其SVR的部分或全部上升幅度提高。 如果您在貸款人的SVR上，如果您的固定期限已經結束，而且您沒有重新抵押貸款，可能會出現這種情況，如果您的貸款人提高其SVR，您也會看到您的賬單上漲。 上漲對抵押貸款利率意味著甚麼？ 去年下半年，抵押貸款利率大幅下降，因為貸款人爭相從擁有大量存款的借款人那裡獲得客戶。 在一個階段，有超過100個低於1%的抵押貸款，但在過去幾個月里，這些抵押貸款已經消失了，因為越來越多的傳言說利率上升即將到來。 自12月首次提高基準利率以來，擁有大量存款的借款人的抵押貸款利率已大幅上升，但對90%和95%抵押貸款的成本影響相對較小。 這次的基準利率上升不太可能導致固定利率抵押貸款的成本飆升，因為貸款人已經在預期基準利率上升的情況下提高了價格。 基準利率上升對儲蓄賬戶意味著甚麼？ 在過去的幾年裡，對儲蓄者來說，這是一個艱難的市場，即時存取和定期賬戶的利率跌至谷底。不幸的是，不能保證這次的基準利率上升將提供一個即時的推動。 最近的兩次基準利率上調對儲蓄率影響不大，在12月加息後的幾周內，一些最高利率實際上在下降而不是上升。 這次加息將給銀行帶來進一步的壓力，使其向儲蓄者提供更好的利率，但如果最大的貸款人在傳遞利益方面進展緩慢，也不要感到驚訝。
