田沈生：烛火未灭 警钟长鸣
2026 年 6 月 20 日
就像许多梦想著购买独立房的澳大利亚人都会先选择购买公寓，他们把这个财产当作通向梦想之家的一个扩展阶段，所以希望它在未来几年能增值，这样就可以建立一些资产并出售它。 但如今的房地产市场的现实是，随著房价变得越来越负担不起，更多的人将长期居住在公寓中。虽然公寓生活对某些人来说很合适，但对于那些把公寓视为拥有独立房屋的一个前奏步骤的人来说，这样的想法已经很难实现了。 据Financial Review报道，在过去的10年中，澳大利亚房价上涨了84.7%，而公寓价格仅上涨了40.7%。在悉尼，房屋上涨了104.3%，而公寓仅上涨了47.4%。 据Corelogic的数据显示，情况在墨尔本也类似，房价上涨了80.4%，而公寓仅上涨了27.5%。 房屋与公寓价格之间的差距在1月份达到了历史新高，全国达到了45.2%。在悉尼，房屋溢价已扩大至68%，而在墨尔本则为55%。 这种如此大的价格差距通常是由于公寓供应的突然增加引起的，例如2012年至2017年的公寓建设热潮，但这一次似乎是缺乏需求造成了这种差异。 积架公司首席执行官斯图尔特．彭克利斯表示，市场上合适的更大型公寓的缺乏主要是由于2010年代投资者主导的建筑热潮所致，当时开发商竞相建造更小的租赁级公寓。 公寓也受到对于建筑质量的担忧。新州建筑委员会与Strata Community Association NSW进行的一项调查发现，2016年至2022年间，超过一半（53%）的所有共管建筑存在严重缺陷。为了纠正这些缺陷，业主协会正在花费估计7,900万澳元，然后业主们将担负这笔费用。 老牌房地产开发商兼Thrive Construct执行董事长巴里．哈罗普表示：“许多……高层公寓不适合居住。” Destiny Financial Solutions创始人玛格丽特．洛马斯表示，公寓遇到了困境，因为许多建筑物需要昂贵的维修。 买家代理InvestorKit的研究负责人阿尔琼．帕利瓦尔说：“您的租金收入的大部份都要用于高额公共管理费，而您并没有从资本增值中收回这笔钱。” 对于选择公寓作为进入房地产市场的一种方式的购房者来说，升级到房屋可能会很困难。 彭克利斯表示，基于目前的房价高涨，大型的公寓已经被认为可以长期自住的选择， “我们已经在建造更多的大型公寓，这些公寓有更高比例的三居室甚至四居室。” 新南威尔士大学教授兼城市未来研究中心艺术、设计和建筑副主任海泽尔．伊斯特霍普表示，公寓部门没有单一的解决方案，但将重点转向公寓作为长期住宅的观点是很重要的第一步。
中国14届全国人大二次会议3月5日开幕，李强向大会作政府工作报告。他提到2024年政府工作任务，其中一项是有效防范化解重点领域风险，包括房地产、地方债务、中小金融机构等风险，维护经济金融大局稳定。 在房地产方面，李强说，优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展。 李强表示，健全风险防控长效机制，适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。 当前房市低迷、许多房地产公司陷入流动性危机、建案无法完工，房地产作为“火车头产业”，又近一步拖累中国经济。李强的表述，与去年底的中央经济工作会议的定调一致，著重化解房地产风险。 一些分析认为，2024年将是房市限购全面放松的重要一年。不过，中国多地政府去年已不断松绑房地产政策，中央政府也多次表态支持国营及民营房企融资，但房市目前仍未见起色。
根据房地产分析公司Suburbtrends的数据，在截至今年1月的一年里，待售的前出租房屋数量跃升30%。由于抵押贷款成本上升，更多房东将被迫出售其投资房产，导致租赁供应进一步减少，并推动租金再次上涨。 据AFR报道，CoreLogic研究主管Tim Lawless表示，抵押贷款成本与租金收入之间日益扩大的差距正导致一些房东举步维艰，不得不通过出售房产来脱离困境。 过去一年，偿还50万澳元抵押贷款的每月成本增加了约447澳元。但自利率开始上升以来，每月还款额增加了1,580澳元。 Lawless： “房东的租金收入并没有增长到这个水平。” 过去12个月，在塔州和北领地，投资者拥有的上市房源增加了一倍以上，而在首都领地，投资者拥有的上市房源攀升了68%。 新州挂牌的前出租房源劲升47%，至3,531套；维州的这一比例增加52%，至3,249套。昆州则有2,699套前出租房产挂牌出售，占市场上所有库存的18%。 在新州和维州，投资者拥有的上市房产目前占所有上市房源的18%，高于一年前的15%左右。 Suburbtrends负责人 Kent Lardner表示，上月，前出租房源数量激增，导致租赁市场“流失”了34,701间卧室，突显出投资者大批涌入租赁市场的影响。 Lardner说，“租房者的住房选择将会减少，因此这将加剧对可出租房屋的竞争，在此过程中推高租金。”
PropTrack的独家模型揭示了负扣税投资者比例最高的郊区，以及租金回报低于利息成本的典型损失，涉及时间为2022年4月和2024年1月。 据Courier Mail的报道分析，昆州阳光海岸（Sunshine State）是最多负担不了的郊区，仅一个郊区估计有90%的投资者损失。而在在墨尔本一半以上的郊区，超过90%的房地产投资者都申请了负扣税。 布里斯本南部的Robertson被认为是该州负担最重的郊区，根据分析，该郊区有90%的物业可能处于负担不了的状态。 在那里，预计在财政年终时期的基本亏损可能是18,384澳元，而2022年4月，澳大利亚储备银行将利率从0.1个百分点提高之前，这一数字为18,150澳元。 现在的利率是4.35%。 在昆州，负担最重的五个郊区分别是Tarragindi（88.7%）、Bardon（87%）、Mansfield（85.6%）和Sunnybank（85.1%）。 PropTrack高级经济学家安格斯．摩尔表示，该分析考虑了最近投资者估计处于贷款利息超过租金回报的位置的比例。 “尽管我们看到了巨大的租金增加，但在许多情况下，这些增加不足以弥补抵押费用。” 摩尔先生说：“但我们看到租金增加的主要原因并不是因为成本上升，而是因为住房供应不足。” 自2020年初疫情爆发以来，昆州的租房资源已经减少了近三分之二，无论是在布里斯本还是在昆士兰其它地区，可供租赁的房产份额现在比四年前低58%。 但在2022/23年度，昆州的人口增加了超过13.8万人，创下了历史新高，其中超过8万4千名新居民是来自海外的移民。 而在维州的大墨尔本地区接受评估的332个郊区中，预计今年年初有192个郊区90%以上的投资者使用负扣税。 据估计，墨尔本外东部的Manningham有资格获得税收优惠的投资者比例最高(98%)，其次是Keilor(97.4%)和Knox(97.3%)。 PropTrack高级经济学家摩尔(Angus Moore)表示，2021年，只有不到一半的房地产投资者使用负扣税，因为利率非常低，这意味著他们的成本也很低。 自那以来，抵押贷款利率大幅上升。摩尔说，这就解释了为甚么大多数投资者的利息账单超过了他们的租金收入。 “与过去相比，现在有更多的人在出租房产上蒙受损失，”他说。“虽然租金涨得非常、非常快，但还没有抵押贷款成本涨得快。” 澳储行（RBA）的数据显示，截至2023年12月，典型的抵押贷款利率为6.39%，而2021年7月为2.72%。 绿党表示，目前政府推行的税收措施存在问题，无论对租房还是首次购房者都是很不利的，应当进行改革。
据报导，阿里巴巴创办人马云的妻子张瑛斥资新币4,500万至5,000万元（约人民币2.4亿至2.7亿元）在新加坡买了3栋相邻街屋，引起市场关注。 新加坡商业时报报导，张瑛已是新加坡公民，她以个人名义买下达士敦路70号至72号3栋相邻的街屋，这3栋街屋位于中央商业区的核心地带，地理位置得天独厚，属于珍贵的99年地契项目，目前剩馀的租期长达约63.5年。 据了解，三栋街屋的占地总面积为3,239平方英尺，总楼面面积为10,700平方英尺。各栋街屋都是楼高三层，外加有阁楼空间，无论是作为商业用途还是私人会所，都能提供充足的空间和灵活性。 据中国媒体财新网报导，街屋是新加坡常见的一种传统建筑，通常为二到三层楼，一楼为店铺，二、三楼为住家，外立面则为各式各样的南洋风情装饰。 在新加坡有超过6,500栋受保护的街屋，建于1840至1960年代期间，土地地契（即产权）通常分为99年、999年以及永久产权。 据报导，根据新加坡会计与企业管理局（ACRA）文件发现，张瑛为新加坡公民，于2024年1月5日成为DUXTON VICTORY PTE. LTD.、DUXTON 1 HOLDINGS PTE. LTD.和72 DUXTON PTE. LTD.三家公司的董事。 文件还显示，一家名为Jasmine Flourish Ltd.的英属维京群岛注册公司收购了这三家公司的多数股权。
Westpac首席执行官Peter King预测澳大利亚储备银行将在“未来一年内”降息，这是对经济放缓的一种暗示，并且通胀率逐渐接近目标。该行首席预测师、前澳洲储备银行副行长Luci Ellis已经预计在9月份开始实施货币宽松政策。 据经济导报报道，上周，澳联储行首席执行官Matt Comyn警告称，由于晚期周期性价格压力出现意外强劲，通胀情况变得模糊，因此澳大利亚储备银行可能要到2025年初才会开始降息。 Peter King的预测是在Westpac公布了15亿澳元的第一季度净利润以及其净利差进一步收窄之后做出的。该行认为这种净利差的缩小是“在贷款和存款面临逆风的情况下得到了很好的管理”。股价在开市时下跌，但很快回升，在交易一小时后上涨了0.5%，报24.70澳元。 Westpac表示，其按揭市场的增长现在与银行体系的平均增长速度一致，自从去年年中以来一直在追求更多的市场份额。 Peter King预计经济“将保持强劲，受到低失业率和健康的企业部门资产负债表的支持”，“经济放缓以及通胀压力的减轻，应该使得货币政策在未来一年内变得不那么严格。” 目前的经济走向将有助于支持那些开始承受不了较高按揭还款压力的客户。
澳洲竞争仲裁庭（Australian Competition Tribunal）批准澳盛银行（ANZ）以49 亿澳元收购Suncorp的银行业务，推翻了竞争监督机构去年否决该交易的决定，这对澳洲第四大银行来说是一个重大胜利。 2月19日，大法官哈利（Allaster Halley）驳回了澳洲竞争与消费者委员会（ACCC）否决该收购案的决定，称该并购案不太可能大幅削弱竞争。 哈利说：“法庭的结论是，如果拟议的收购继续推进，ANZ份额的小幅增加不会对主要银行成功串联定价的程度或可能性产生有意义的影响。” ANZ于2022年7月首次出价收购Suncorp银行，作为其零售银行业务扩张计划的一环。但ACCC否决了该提案，认为如果Suncorp并入ANZ，四大银行之间在房贷供应方面串联定价的可能性将会上升。 但哈利法官说，仲裁庭确信Suncorp在房贷市场上不是一个特别强大的竞争对手，ANZ与之合并不可能大幅削弱房贷市场或昆州农业综合企业市场的竞争。 哈利还表示，仲裁庭确信，拟议的倂购预计将带来的整合和生产效率提升对公众有利，并购案总体利大于弊。 哈利说，另一种方案——Bendigo and Adelaide Bank与Suncorp银行合并的可能性“远远无法确定”，而且在执行上将面临重大挑战。 ANZ首席执行官艾略特（Shayne Elliott）表示，法庭的裁决是收购过程中的一个重要里程碑和重要一步。但交易的完成仍有待昆州议会的立法修正案，并还需获得联邦财相的批准。
外国企业去年对中国的新增直接投资较2022年大减逾80%，创下1993年以来新低，凸显北京在寻求更多海外投资让经济好转之际遇到的挑战。 彭博报导，根据中国国家外汇管理局昨天发布的数据，去年中国国际收支的直接投资负债（direct investment liabilities）增加330亿美元，较2022年大减82%，意即中国新增外资骤降至1993年以来最低程度。 报导指出，这项数据显示COVID-19防疫封城措施对中国经济的影响及去年经济复苏缓慢。 2023年第3季，中国的外商直接投资是自1998年以来首度缩减，尽管第4季恢复正成长，当时新增的175亿美元投资仍比2022年同期少了1/3。 经济学家认为，中国国家外汇管理局的数据可反映外商获利趋势，以及外商在中国的营运规模变化。根据中国国家统计局数据，在中国的外国工业企业去年获利比前一年减少了6.7%。 中国商务部稍早发布的数据显示，中国去年新增的外国直接投资降至3年来最低。经济学家指出，商务部数据未包含现有外商的再投资收益，波动也较国家外汇管理局的数据小。 另外，外资减少也凸显，受到地缘政治紧张情势及其他国家利率较高的影响，外商正将资金撤出中国。 对跨国企业而言，把现金存在海外比放在中国更具吸引力，因为先进经济体持续升息，中国则为了刺激经济而选择降息。 近期一项针对在中国日商的调查显示，大多数日企去年的投资都减少或持平，也不看好今年的经济前景。北京在吸引外商疫后重返中国方面需要更加把劲。 不过，根据德国经济研究所（German Economic Institute）基于德国联邦银行数据所做的报告，去年德国企业对中国的直接投资创下新高，达到近130亿美元。这证明了，尽管欧盟出于安全考量而加强审查对中投资，德国企业仍渴望扩张在中国的业务。 这份报告指出，德国去年整体对外直接投资中，对中国的投资比重增加到10.3%，是自2014年以来最高。
YouTube频道“不明白播客”2月3日播出主持人袁莉专访史丹佛大学中国经济与制度中心教授许成钢，以“中国经济还有救吗？”为题，多方面讨论中国的经济与社会现状。 主持人提到中国官方发布2023年国内生产总值（GDP）成长5.2%，这个数据可靠吗？许成钢直言这个数据不可靠。 许成钢解释，原因非常简单，因为中国失业率大幅上升，尤其是年轻人失业率，官方报告已经超过20%；另有北京大学的经济学家调查（失业率）甚至是超过40%。失业率如此之大，与5%的经济成长率是直接冲突的。 许成钢说，另外一个来自官方的数据，就是中国的对外贸易整体是下降的、中国的整个房地产行业也是下降的。房地产行业上下游产值大约占中国国内生产总值（GDP）的1/3。当这个领域下降时，也使5%的成长难以令人置信。 许成钢认为，官方说中国今年有3个“新花样”，分别是电动汽车，电池以及绿色能源。但这3个领域实际上产生出来的总价值远低于房地产行业的价值；整个对外贸易它们占的比例只有3%上下，所以官方5.2%的经济成长，是靠不住的。 许成钢说，从各管道的数据可以猜测，2023年的经济成长速度大概就是和“零”差不多，最大的可能是比0稍微高一点，但比1%要低。“最大的可能就是0和1%之间”，是“百分之零点几的成长速度”。 中国经济欲振乏力，房地产企业债台高筑，中共总书记习近平在中央经济工作会议上指示要防止出现金融危机。但许成钢认为，如果中国是市场经济，那么中国现在的基本面和现在中国的金融的状况，决定了中国金融危机“几乎很难避免”。
国际货币基金组织2月8日警告，地处印度洋战略要地的马尔代夫陷入北京和新德里争夺影响力之争，马尔代夫近期向中国大量举债，面临陷入“债务困境”的高度风险。 法新社报道，亲中的马尔代夫总统穆罕默德．穆伊祖（Mohamed Muizzu）于去年11月上台以来，北京已承诺向马尔代夫提供更多资金。 穆伊祖上月亲自访问北京，并感谢中国为马尔代夫发展资金提供“无私援助”。 国际货币基金在检视马尔代夫经济状况后表示，“如果不做出重大政策调整，马尔代夫的总体财政赤字和公共债务预计将维持在较高水平。该国的外部和整体债务困境仍处在高风险状态。”” 马尔代夫以美丽的白色沙滩闻名，旅游业的经济占比接近1/3，且其经济已经从新冠疫情中复苏。 在亲中国的马尔代夫总统穆伊祖于2023年9月上台几个月后，中国于1月中旬承诺加强在马尔代夫的基础设施投资。穆伊祖的政治导师、前总统阿卜杜拉．亚明（2013-2018）曾表示，欢迎中国在“新丝绸之路”框架内进行的投资。 然而，习近平发起的这一旨在为海外基础设施融资并扩大国家影响力的举措却导致马尔代夫债务增加。 世界银行援引马尔代夫财政部的数据，2021年马尔代夫42%的外债来自中国。 除了旅游业之外，马尔代夫还在印度洋重要的地理区域中占据著战略地位，位于世界上最繁忙的海上航线之上。
