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天通苑没那么挤了。近三四年总有人这么说。 亚洲最大社区天通苑，曾住着六七十万北漂，早高峰上地铁要排队半个小时。25年来，这座诞生于1999年的居住社区，一直以房价、房租洼地，被很多成本有限的北漂一族作为在北京的第一个落脚点，因此居住密度大，声名在外。天通苑的人潮聚散，某种程度上也暗示着人潮对北漂未来期待的涨落起伏。 走入这座社区，业主、租户和房屋中介都对“没那么挤了”体会深刻。天通苑人群聚散，冲刷着北漂群体的欢欣与失落。 01 天通苑不挤了？ 工作日，天通苑的“苏醒”，以上班族从四面八方的住宅楼栋里鱼贯而出，如蚁群般涌向北京地铁5号线天通苑站为标志。 早8点，住在天通苑东二区的李福顺也汇入了向地铁站涌去的人潮。天通苑没那么挤了。李福顺回忆，至少从今年年后开始，挤地铁的人少了许多。 地铁站门口排队的人群不再如汪洋大海。过去，地铁站管理方为维持人群进站秩序，设置了一列列铁栅栏，如今铁栅栏不知什么时候已经撤走。抵达地铁站后走大概五六分钟，队伍中的李福顺就进站登上了地铁。李福顺说，两年前，他在这里得排队半小时以上，才能挤进车厢，人们卡在栅栏中间，摩肩接踵，来来回回绕弯，有时候他觉得那阵仗跟电子游戏“贪吃蛇”一样。 去年年底，就有人发现天通苑的地铁没那么挤了。一位网友在社交平台发帖说：“天通苑站8点外边竟然不排队了。”另一位网友在帖子下回复说：“7点钟天通苑站一趟可上，7点半最多（等）两趟。” 2023年，因为北京地铁17号线在天通苑社区范围内的“天通苑东”站投入使用，一部分人换租到天通苑东站附近。这不仅让每天涌向5号线的人群变得稀疏，也带动了天通苑东附近的房屋租金上涨，5号线附近的房子租金有所下跌。 在李福顺的感受之中，地铁站没那么挤了，撇开新增地铁站的因素，也和天通苑区域内的人确实变少了有关。人变少了，不仅是在地铁站，好像从今年以来，天通苑及周边社区都给他这种感受。 住在天通苑这3年，李福顺有时候会在五号线上多坐一站，到终点站“天通苑北”去吃饭。在天通苑北附近，一个叫“东三旗”的城中村里，李福顺印象中，那里都是二三层楼的自建房，即使在天通苑范围内，那里的物价也更为低廉。往往，只掏十二、三块他就能吃上一顿盖饭，这个物价水准的饭馆在北京其它地方基本不会成群出现。 今年春天，李福顺去那儿吃饭时，发现曾经家家爆满的小饭馆街，有的饭店已经关张，有的门上贴着“本店转让”的信息。即便开着的饭馆里，也没有多少人吃饭。 自千禧年前后进入民众视野，天通苑这个盘踞北京奥北地区的社区，就以人多拥挤的固有印象，成为北京的标志性区域。在媒体二十余年的报道中，它庞大而拥挤，是亚洲最大生活社区，常驻人口一度达到60余万。 天通苑总共600多栋楼。庞大的住宅楼群，划分出区域，分为本区、东苑、西苑、北苑和中苑五大部分，每个部分，又分为3个区。 天通苑没那么挤了，成天穿梭于住宅楼丛的二房东和房产中介们，对此也有所感应。 一位在天通苑工作了5年的房屋中介说，以前天通苑的一个单间，房租都在1500元以上，而且得是远离地铁站的小区，才能有机会遇到这个价格。今年以来，预算每月1200元左右也能找到更好的房子。“北京整个租赁市场都降了，五环以内可能不太明显，天通苑这样的打工人聚集的超大社区，降得明显一些。”这位房屋中介说。 在他的印象中，天通苑租房市场最好的时候，是他刚来的2018年和2019年。这些年，租房的人逐渐变少，今年租房的人比去年同期少了一半，他猜测原因：“我的客户不少是做IT的，这两年他们一些人连续降薪，北京消费又比较高，就有人就离开了，去到重庆或杭州这些地方发展。” 天通西苑三区，紧邻天通苑地铁站。顶着6月北京的烈阳，两位五十多岁的东北籍老年女性，在小区台阶上等待着她们的租客。地铁站里出来一个青年人，停在她们面前问了几句后，她们收起摆在一旁写着租房信息的硬纸板牌子，去开不远处停放着的一辆大江牌电动三轮车。 三轮车驾驶位后的方形车斗内，架了一块垫了软垫的木板，年轻人往上一坐，两个老人带着他，扎进了不远处天通西苑的楼林之中。 两位老人的三轮车 天通西苑三区共有36栋楼，不算太多——路上，老人不忘和年轻人介绍社区——这里最多的一个小区有60多栋楼呢。路上聊开了，两位老人们说起，电动车是借来的，当二房东只算是兼职，她们来北京，都是为了给在北京工作的孩子带娃。 三言两语间，三轮车停了，她们把年轻人带到一间半地下室前。打开门，一股湿气夹杂着类似未洗袜子的气味漫了出来。屋内静悄悄，目之所及是一条走廊，墙上铺排开一列房门。房顶的水管上，挂着还在滴水的衣服，女性的贴身衣物和快递员的制服贴在一起。 这是一处半地下室隔断房。其中一位老人打开一扇门，内里房间狭长，不足5平米，铺了一片榻榻米和一张桌子。床头上方靠近房顶的位置开着一扇小窗。年轻人想知道其它房间里住的都是什么人，老人告诉他：“现在住的人少，不少房间都被人租来当仓库用。”年轻人正犹豫，老人问他：“这间房租金800块，你今天能不能租？租的话可以便宜点，700块。” 图 | 半地下室里的单间 年轻人提出，想继续看看其它房源。于是，两个老人开着三轮车，如翻越群山一般，带着他从1号楼翻到19号楼，又去了31号楼。一下午看了4间隔断房。 天通苑的主力户型为150平米的3室两厅，和150平米左右的顶层复式，均是方正户型。现如今不少三居室都被改造为7到8个房间的屋子，设置两个公用卫生间。每个房间面积10平米左右，租金普遍在1500元到1900元之间。蜗居的空间无法谈户型。在一间隔断房里，年轻人看到阳台上还放着一张床，只用了一个帘子遮挡。 这些隔断房，是过往熙攘时期留下的痕迹。过往，每套隔断房人都住得满满当当，如今房间空置了不少。老人跟来租房的年轻人说：“现在是租房的好时候，一个单间价格比往年降了两三百。”为什么会降价，老人说是因为租房的人少了：“三年特殊时期过后，不少企业都搬离了北京。” 02 多面天通苑 在天通苑，房租水准和与地铁站的距离相关，离地铁越远房租越便宜。在房屋中介王易的客户中，有不少刚毕业的大学生，他们刚开始奋斗，很多人只租那种不靠近地铁站的单间。 2016年，王易就在天通苑当租房中介了。他是河南周口人，2016年他女友在昌平的吉利大学读书，为了离女友近一些，他大专毕业后就从河南来到天通苑，找了一份租房中介的工作开始打拼。这些年，他的见闻为天通苑的租房史提供注解。 他看过很多北漂完成当初拼搏的目标，在北京买房落地生根。 王易有一个家庭客户，男主人在大厂做IT，一家人在天通苑租两年后，干脆在天通苑买了一套房。天通苑的房子都是经济适用房，房价相对便宜，是财富积累不多的上班族最优选择。 王易身边有个早几年入行的中介朋友，2017年在天通苑买了房。他还听说，有更早入行的二房东，在天通苑购置不止一套房产，从二房东变成大房东。这些成功的故事，激励王易更加努力上班。他几乎不出天通苑，很少进城，唯一的业余活动就是去旁边的水库里钓鱼。 像很多来北京打拼的人一样，王易怀揣朴素的愿望，想在这里挣一笔和女友结婚的彩礼钱。他加入一家小中介公司，做六休一，底薪4000元，租房旺季，底薪加提成能达到两万多元。 那时候互联网蒸蒸日上，位于西二旗的大厂还没那么卷，字节跳动的市值刚过千亿美元，没人谈论996。租住在天通苑的，有很多大厂员工。每天清晨，他们从天通苑站出发坐两站到立水桥，再转13号线到达西二旗。 早期来到天通苑打拼的人，更容易积累财富。1999年，天通苑社区建立初期，菜地遍布，人烟稀少，只有一小片低矮的楼房。住在这里的人们，购物、逛街、看电影、看病都需要开车进城。也是在这一年，北京推出天通苑等19个经济适用房社区，此时天通苑房价仅2650元/平米。从2000年到2003年，天通苑东苑和西苑相继建成，随着居民陆续搬入，天通苑人口急剧膨胀，迅速超过10万人。 2006年，37岁的邱立华在天通苑北一区买下了一套120平米的房子，每平米房价不到3千元。在邱立华的印象中，当时天通苑的道路和生活设施基本已经成型，很多北漂人的第一站都会住这里，因为房租相对便宜，一个单间房租仅几百块钱，租一套一百多平的房子，也只要一千五百多元。 2007年10月，北京地铁5号线开通后，天通苑人口进一步增加，随后龙德广场和物美超市也陆续建成。那时候天通苑人群比较杂乱，小摊贩到处叫卖，路边随处可见烧烤摊，让这里充满烟火气。 “就感觉整个社会生机勃勃，机会遍地，只要努力就能挣到钱。”那时，30多岁的邱立华对未来充满希望。他毕业于医药大学，在北京做医药销售，属于自由职业，平时还干些兼职，2008年前后他每月就能赚两三万，好的时候能赚四五万。他身边接触的一些人，有做买卖的、开饭店的，大家每天干活的劲头十足。 如今在天通苑已住十多年的邱立华，一直记得2018年的那个夏天，“突然发现，大街上没什么人了。”邱立华认为，以前天通苑乱吵吵的，热闹极了，后来环境逐渐变好，人却没那么多了。当时，因为一场严重的火灾，城市管理方意识到集生产、仓储、住人于一体的违章建筑的危险性，开始在全市范围整顿违章出租公寓、群租以及地下室出租，天通苑成为重点整治区域之一。 在租房中介王易的印象中，2017年年底，天通苑北站拆除了很多三、四层楼的自建房。一些租不起房的人离开了北京。 这些年还有一部分租客，因为隔断房离开了天通苑。由于不合规，隔断房虽然存在时间久，但有被举报的风险。王易手里的房源一旦被举报，他会很配合管理方，不敢有任何反抗，否则可能还会面临罚款。 具体解决办法是，他先把隔断房里的租户安排到其他房子里，再请工人去拆除隔断，等过阵子没人上门检查了，他再过去重新打上隔断。他坦陈，这个过程像猫鼠游戏一样。一拆一装，成本是两千元，钱公司不给出，得他自己承担。 “说白了，我们拿到房挣的就是客厅的钱，不让在客厅打隔断挣什么钱呢。”王易说。这种举报一年会有四五次。 他怀疑有些是二房东所为，也有旁边邻居举报的情况，后者是因为生活被打扰到。天通苑的住户有时会呈现出一种阶层折叠，这套房租住着八户打工人，下面楼层的大三居可能住着一户中产家庭，生活境况不同，难免会有摩擦。有些房子隔音效果不好，打工人晚上九、十点下班回来，很容易吵醒楼下已经入睡的孩子。 被邻居举报次数多了，王易想到避免的办法。他在天通苑东二区有个房源，那是一套复式，加上隔断总共6户，住着12个人。他知道楼下的业主有孩子，便花200块钱买了一篮子水果，敲开业主的门说：“楼上住的人比较多，您多担待，有什么事可以先打电话给我。”他把水果和名片一同递过去，200块钱解决了2000块钱的事。 王易说，前几年特殊时期，天通苑人口流动比较稳定，房租也没怎么上涨。那几年反而是王易收入最高的时期，“因为很多人无法离开北京，只能续租房子。”他不仅首次租给客户房子能拿到提成，客户续租时，他还能得到一笔钱。2022年，有一个月他的工资达到3万多，是他几年来工资最高的一次。 近两年，天通苑的房租开始下降。王易说，现在100平米左右的两居室大概每个月能租5700元，租客可能还会往下压个三四百块。2019年的时候，同样的房子差不多每个月能租6500元。 去年国庆，王易从一个业主那里拿到一套5层没有电梯的房源，这套房子在三年特殊期间的租金是5000元，业主以为特殊时期过去后，会有一波租房热，就把房租涨到5500元。结果，来看房的客户一听价格扭头就走，后来业主陆续把价格降到5300元和4900元，至今没人谈价。“还有一些业主死扛着价格，宁愿不租都不降价，跟赌气一样。”王易说。 王易直观感受是近两年天通苑的人少了两到三成，“一些公司不在了，员工找不到工作就只好回家。”王易说，近两年他的一些客户，找工作就要花三个月到五个月的时间，有位从事互联网行业的客户，好不容易找到一份工作，刚上两周班，公司突然宣布要搬到杭州，他只好跟着去。还有一位租客，今年一月份被公司裁员后，一直在外面旅游，房子也不退，人也不回来。 “一家三代人的租户，孩子爸爸往往是挣钱主力，孩子爸爸一旦失业，一大家人都要搬走。”王易说，他的中介同事遇到过这样的客户。因为租房人少，近半年王易每月的收入下降了20%。6月份过去马上将迎来毕业季，按照往年惯例，毕业季也是一次租房热潮，但今年直到现在，王易还没感受到回暖的迹象。 王易在天通苑工作这些年，没能像他的一些同事一样买房，不过他还是挣到了彩礼钱，还在老家县买了一套房。2020年，他和女友结婚，如今孩子已经三岁多，老婆在老家做全职太太，王易每月会把工资的一大半转给老婆。他感觉住在天通苑和他老家县城没多大区别，可尽管现在租房市场不好，赚钱也比在县城多，还无法离开。 03 沉默的新陈代谢 一些人从天通苑搬走，仅仅是因为无法忍受这里的环境。去年五一，金苗的丈夫因为工作搬到昌平区，夫妻俩便从朝阳搬到天通苑住。他们在西三区租了一间主卧，这套房一共有8户，有中年夫妻，也有年轻小情侣，每天晚上闹闹嚷嚷。 金苗今年29岁，在东城区的一家国企上班。她每天早上7点20赶到天通苑地铁站，因为第一次住在天通苑，她也感受不到看天通苑的人流量变少，反而觉得到处都是人。眼看着身边的人陆续挤上去，车厢里人贴着人，她不敢上前。 去年冬天，她睡觉时感觉脸上有什么东西在爬，惊醒后发现竟然是只蟑螂。还有一次在地铁上，她看到自己的衣服上有只蟑螂，地铁上的人都看到了，令她十分尴尬。今年5月，丈夫的公司迁到望京，她又随老公搬到望京住。搬家时，她丢掉了一些锅碗瓢盆以及大多数生活用品，觉得这些东西都被蟑螂爬过，不干净。 不同人眼中有着不同的天通苑。37岁的胡泉是一名律师，他硕士毕业于北京一所985大学，工作5年后，2019年他和老婆到天通苑北一区买下一套房，名下还有两辆车。通过自己的奋斗跃升到中产阶层，胡泉是一个相对成功的北漂，他看到的天通苑是另一番模样。 十几年来，天通苑在一些媒体报道和名人的讲述中，也形成一些固有标签，著名考研辅导老师张雪峰，曾在一堂课上对学生激情澎湃地说：“想认识北京就一定要去一趟天通苑，那里住了四百万人，地铁都修了三站，而这才是北京真实的模样”。直到2022年，还有媒体报道天通苑称“一个小区住300万人”。  实际上，天通苑不是一个小区，而是一个社区，它也无法完全展现北京“真实的模样”。 天通苑人口也远未达到300万、400万，最多的时候不过六七十万。 胡泉这几年一直在网上为天通苑“正名”。他说：“很多人对天通苑的了解都是道听途说，随便在网上抄一段十几年前的信息发出来，还有人拍一张又脏又乱的犄角旮旯照片，就说这是天通苑。” 图 | 胡泉从自家楼上拍到的天通苑 2019年初次到天通苑，胡泉就感觉网上对天通苑妖魔化太过严重。他在天通苑考察了几天，发现这里没网上说的那么多人，交通也便利。“其实天通苑就像北京大多数普通社区一样，我之前住丰台西局，早高峰地铁上的人不比天通苑人少。”胡泉说。 那几天胡泉看了几十套房，最终在北一区相中一套106平的两居室。房子南北通透，房价仅4万，和天通苑仅一河之隔的北苑属于朝阳区，房价达到七八万。当时他认为天通苑是个很好的“上车盘”，看完房不到两个月就付了200万首付款。他原本对天通苑的期望不高，在这买房算是一个过渡，计划再工作几年把房子换到三环里。 这几年天通苑的建设让他感受到不少意外惊喜，街道不断翻修，路面一次次拓宽。天通苑东边有温榆河公园群，周末很多人沿着京承高速开车过来游玩，周边公园数量也在不断增加，西区刚修建了一个奥北森林公园，目前已修到三期。2021年天通苑艺术中心建成，里面有图书馆、自习室、以及各类教培班，被称为带娃胜地，周末他和老婆经常带孩子去逛，成人也可以在里面办公和学习。 图 | 周末热闹的儿童学习玩乐区 胡泉夫妻俩年收入过百万，旁边邻居没有普通的租客，都是业主。他身边也有不少早期在北京积累财富的人，都在天通苑有房产。他有个客户是企业老板，公司员工几百人，2010年创业初期就在天通苑买了房，只是人不住这，把房子租出去。胡泉老婆的单位有一个领导，在北一区有套100多平米的大三居，人也不常过来住。 有一次胡泉去小区门口取快递，看到一个人长得很像某知名相声演员。等那人离开，他问快递站老板，老板说他没认错。“天通苑富人还挺多的，车库里奔驰、宝马车很常见，也有保时捷。”胡泉说，带着颇为自豪的语气。 胡泉对天通苑有很强的认同感。这两年他常在网上发帖，呈现天通苑好的一面，想打破人们对天通苑的刻板印象。有时他和外地客户聊天，对方谈到天通苑时就说那里脏乱差，胡泉因为有合作关系在，只好勉励一笑，不做解释。他给客户留邮寄地址时，从来不留天通苑的地址，而是留公司或者住在三环的同事家地址。 近两年，他收入下降了约两成。原本他计划把房子换到三环里，现在只好作罢。他有一个同事原来住天通苑，两口子年薪百万以上，2020年他们在三环买了套房，从此搬离了天通苑。 胡泉对于自己目前还住在天通苑感到满意。前几年他的房子价格最高涨到500万，这两年又开始掉价，最近他小区同户型的房子成交了一套，390万。“现在大环境不好，我也不打算卖了，换五环内更贵的房子也负担不起，住在天通苑挺好的。” 这个夏天，李福顺也计划着离开天通苑。他已经39岁，在教培机构当英语老师，北漂十多年来，他一直住在昌平区的回龙观和天通苑。搬来天通苑的3年来，他原本和老婆住一间房，半年前老婆养了只猫，他受不了屋里到处都是猫毛，就自己在旁边租了一间小房子。 40岁的年龄线近在眼前，李福顺和妻子还是没有在北京买房，也没生娃。经历了教培机构的兴衰更迭，李福顺感觉，好像也看不到自己事业上升的可能。加上家乡的父母年迈，他和妻子决心在盛夏的时节回老家发展。 回老家之前，他的首要任务是把房子转租出去。不到十平方米的狭长房间内，摆下一张1米2宽的床，再摆下一张桌子、一个柜子，就只留一条一人宽的小通道，房租每月1250元。“现在租房的人少，天通苑房屋空置率很大。”李福顺说，他转租的帖子发出去一周都没有人回复，“转不出去就认栽。”他觉估摸着赔进去的押金就一千多块钱，自己还可以承受。 自打有告别北京的念头，李福顺整个6月就没上几天班。到了6月中旬，他干脆辞去工作，计划在这个夏天带老婆回老家。辞职后他时常在天通苑的地界内溜达，这天周中，他闲来无事打算去家附近的天通苑文化艺术中心看看。从家骑电动车，李福顺出发了。 文化艺术中心是天通苑的文化地标。提起天通苑，人们谈拼搏，谈奔波，谈生活。鲜少被提及的文化生活，是其在暗处脉脉涌动的一面。早在2006年，就曾有业主为天通苑写作过一首社区歌曲《天通苑之歌》，歌词里写“一幢幢高楼在荒野中修建，三十万人们共同的家……天通苑是个人畜混杂的世界，天通苑猫猫狗狗不比人少。天通苑人们来自四海五湖，天通苑邻居亲和友爱”。 那年两千多元的房价水准，也无意间记录在歌词中，而成为天通苑地区房价涨跌化石般的侧面资料。 电动车骑10多分钟就到，那天李福顺在艺术中心里逛了逛，少有地从这座天通苑文化地标的内部观察这个庞大社区的一角。 李福顺在里面待了一天。 夜深深的时分，盘踞在北京奥北地区的600多栋住宅楼似森森的参天木林，沉沉呼吸着，吞吐着60万普通人的喜怒哀乐，激动与落寞。 文化中心外部，天通苑的街上，人们总是行色匆匆，赶路，赶地铁，赶着谋生。而在文化中心内里，李福顺发现了很多本该匆匆的二三十岁的青壮年人。 他在那待了一天，很多人和他一样，也在图书馆坐了一天。李福顺不知道他们是干嘛的，也想不通他们为什么不去上班。 文章来源微信公众号：真实故事计划