債務仍未緩解 萬科預計上半年恐虧損150億人民幣
2026 年 7 月 13 日
最近一季度，外國買家購買澳大利亞房屋的數量下降，據分析是因為高額的印花稅費用讓投資者卻步。 根據外國投資審查委員會（Foreign Investment Review Board）的數據，海外買家在第三季度批准的住宅房地產投資數量下降了6.3%，從上一季度的1,199筆降至1,123筆。 這一降幅緊隨2024財年住宅投資批准數量下降15.1%，降至5,581筆。 批准的住宅投資價值也從上一季度的14億澳元降至本季度的13億澳元。 在第三季度，中國戶成為住宅房地產投資的最大來源國，投資的金額達4億澳元，其後是台灣、香港、越南、印尼、印度和新加坡，每個地區的投資大約為1億澳元。 非澳大利亞公民或永久居民的買家面臨限制：外國投資者只能購買新建住宅或預售住宅，這旨在幫助增加澳大利亞的住房存量。 臨時居民可以申請批准購買已建成的住宅作為居住場所，並且這種購房許可權可在買家合法居住期間有效。 從4月1日起，澳洲聯邦政府將禁止外國買家購買已建成的住宅，期限至少為兩年。 項目營銷機構Plus Agency的執行合伙人Fiona Yang預計，鑒於假期的季節性因素，來自中國的國際購房需求將在12月再次下降。 但Yang認為，這項即將到來的禁令可能會在截止日期前促使外國買家需求激增。 Yang在一份聲明中說：「他們擔心這是最後一次購房機會。」 「許多不良中介正在利用這項禁令作為賣點，敦促買家迅速行動。」Yang說。 在墨爾本，Belle Property的董事Robert Ding注意到，越來越多的買家來參觀開放日，這些買家需要在截止日期前獲得外國投資審查委員會（FIRB）的批准。 但Ding認為，長期的下降趨勢主要是由於維州引入了8%的印花稅附加費。 Ding表示，許多新來者選擇租房或購買價值較低的房產，在成功申請為永久居民後，最終再購買家庭住宅。 在悉尼，OH Property Group的共同創始人兼首席買家代理Henny Stier注意到，由於中國經濟的放緩，海外買家數量減少，但她認為很快可能會有反彈。 Stier認為，新州9%的印花稅附加費對外國買家形成了阻礙，許多家庭在購房前會選擇先獲得永久居民身份。
為振興低迷的房市、股市，香港行政長官李家超10月25日宣布減收多項房屋買賣稅款，以及調降股票印花稅以刺激港股交易量。 綜合中央社報導，李家超25日在立法會宣讀施政報告，提出振興房市具體措施： 一、額外印花稅（房稅之一）的適用年期從3年縮短至2年。即業主持有房產2年後出售物業時，無須再繳付樓價10%的額外印花稅； 二、買家印花稅與新住宅印花稅的稅率減半，兩者均從15%減至7.5%，以減輕已擁有房產的港人再購房時的財政負擔，也可以減輕非港人購房的成本； 三、外來人才購房時，可暫免徵收買家印花稅與新住宅印花稅，若相關人士最終未能成為香港永久性居民時，才須補繳相關稅款；此前的要求是，先繳付相關稅款，成為永久居民後，政府才退回款項。 香港發生「反送中」運動後，引發大批港人移民，其後又經歷3年COVID-19疫情打擊，使房市近2年來低迷不振，早前有外資銀行發表報告指，當前房價已回到2017年的水平。 但也有報告指，相對於2008年，當前香港房價仍然過高，一般市民無法承擔。 香港房價2008年起飆升，港府在2年後實施壓制房價飆漲的措施，俗稱「辣招」，規定市民3年內轉售房產時，須繳付房價10%至20%的額外印花稅。 除了房市低迷，港股成交金額也持續偏低。李家超表示，股票市場的蓬勃發展對鞏固香港的國際金融中心地位和國際競爭力舉足輕重，為促進股票市場交易，他接納建議，將股票印花稅稅率從現時買賣雙方各按交易金額支付0.13%下調至0.1%。但政府須就此進行立法，計畫11月底完成。 港股近幾個月來每天的成交金額通常不超過千億港元，外資也因種種原因撤出香港，引人憂慮港股成交金額不足，嚴重損害香港的國際金融中心地位。
作為英國秋季聲明中宣布的措施的一部分，財政大臣設定了新的印花稅截止日期。 財長亨特（Jeremy Hunt）表示，他將保留其前任誇騰（Kwasi Kwarteng），在去年9月份提出的印花稅改革，不繳納印花稅的門檻從125,000英鎊提高到250,000英鎊，但只持續到2025年3月。 此舉創造了一個新的印花稅截止日期，這在歷史上對房地產市場的穩定並沒有起到很好的作用。買家急於趕在最後期限前完成交易，隨後房地產交易立即「跌落懸崖」。 評論員對截止日期做出了反應，稱這將促使一些買家，尤其是首次購房者，倉促做出決定，並將在2025年初造成交易「瓶頸」。 目前買賣房產所需的總時間約為六個月，這意味著買家需要在2024年夏末之前順利進入搬家之旅。 截止日期可能會對一些首次購房者造成嚴重打擊，因為他們現在存夠首付的時間更少了。 房地產網站Rightmove表示，對於希望從印花稅節省中受益的買家來說，時間已經不多，特別是對於通常需要長達五年時間才能存夠首付的首次購房者而言。 Rightmove的班尼斯特(Tim Bannister)說：「現在節省印花稅的時間越來越緊迫，這會給那些試圖在未來幾年內購房的人，帶來更多的緊迫感。」 人們還擔心一旦達到最後期限會發生甚麼，因為從歷史上看，一旦任何類型的印花稅「假期」結束，市場就會跌落懸崖。 甚麼是印花稅，它是如何運作的？ 印花稅土地稅，在英格蘭和北愛爾蘭，超過一定價格購買房產或土地時，就會徵收。上屆政府提高了收費的最低門檻。門檻原為125,000英鎊，但前財政大臣誇騰，在去年9月份宣布，這一門檻將會翻一番，達到250,000英鎊。同時，首次購房者，需要繳納印花稅的門檻從30萬英鎊提高到42.5萬英鎊。 之後，財政大臣亨特表示，這些變化只會持續到2025年3月。 Rightmove的班尼斯特補充說：「我們可能會在2023年底和2024年看到新賣家的激增，以確保他們能夠及時搬遷。目前買賣房產所需的總時間約為六個月，這意味著人們需要在2024年夏末之前順利上路。 「對於首付較少的首次購房者來說，這可能是最具挑戰性的，因為我們知道他們目前平均需要五年時間才能存夠首付。 「如果他們能夠籌集到更多的存款，平均每月的抵押貸款付款將會更低，因此我們可能會看到更多的人向朋友和家人尋求存款方面的幫助，以便能夠在目前的印花稅優惠之前，提前完成他們的購房計劃。」 房地產經紀公司Jackson-Stops的Nick Leeming說：「取消這些優惠，對住房市場來說是不受歡迎的消息。對減稅的時間發布最後期限，可能會在2025年第一季度造成交易瓶頸，因為買家急於繳納更少的印花稅。」 「雖然這種急於求成的情況不會像上次印花稅優惠的情況，但這個時間的限制，無疑會影響許多首次購房者的決定，因為他們節省下來匆忙買房的錢，本來出可以用來支付水電費、律師費或升級自己的房產的。」 亨特的印花稅公告，是影響房地產市場的更廣泛措施的一部分，其他的措施包括，提高市政稅、改變資本利得稅和社會房產租金的上限。 Hargreaves Lansdown的科爾斯(Sarah Coles)說：「印花稅的公告將讓購房者陷入兩難境地。現在，市場正在發出每一個可能的信號，價格很快衝頂，要買房快點下手，財政大臣已經警告，如果錯過機會，就要支付更多的印花稅。 原文鏈接：https://www.thisismoney.co.uk/property/article-11439437/Autumn-Statement-Stamp-duty-changes-hit-time-buyers-hardest.html
新州議會在11月10日通過了備受推崇的立法，這項被稱為「First Home Buyer Choice」的計劃將改變首次置業者的遊戲規則。從明年起，首次置業者將可以選擇一次性繳納印花稅，或者每年繳納400澳元，外加房產土地價值的0.3%。新州財長Matt Kean表示，政府已在未來四年撥款7.286億澳元。也就是每年約1.82億澳元。 據9號新聞台報導，州長Dominic Perrottet說：「對年輕一代的家庭來說，擁有住房的澳洲夢變得容易多了。」 根據該計劃，新購房者可節省數萬澳元前期款項。新州政府已經推出了一個在線計算器，以顯示潛在的買家通過選擇支付持續的土地稅而不是印花稅將會節省多少錢。 First Home Buyer Choice 該計劃將於2023年1月16日正式開始。將允許首次置業者選擇不提前繳納印花稅，而是繳納較低的年稅。 該計劃旨在通過取消印花稅來降低進入房地產市場的成本，印花稅可能是一項超出房價的巨額額外支出。 在2022年11月12日至2023年1月15日期間購房的首次置業者可以申請退還印花稅，並選擇繳納土地稅。 Perrottet說：「我們將第一次為首次置業者提供選擇，幫助成千上萬的人節省大約兩年的儲蓄時間。人們現在可以省下一大筆錢。」 目前，在新州購買房產需要支付一次性印花稅。 該計劃生效後，如果你在悉尼以83萬澳元的價格購買第一套住房，土地價值為26.5萬澳元，那麼你可以選擇預付32,440澳元的印花稅，或每年1,195澳元的土地稅。 如果你在悉尼以135萬澳元的價格購買另一套房產，土地價值為81萬澳元，那麼需要支付59,125澳元的印花稅，或者每年2,830澳元的房產稅。 房產再次交易，如何計稅？ 如果出售應繳納土地稅的房產，後續業主將不會被鎖定在土地稅中。 如果新業主是首次置業者，那麼他們可以選擇支付土地稅或印花稅。 如果是非首次置業者，則適用印花稅規定。 誰有資格？ 年滿18歲的首次置業者。房子的價格必須在150萬澳元或以下，買家必須是澳洲公民或永久居民，必須在第一年搬進房子，並居住至少6個月。 申請豁免印花稅怎麼辦？ 目前，如果購買的房產價格低於65萬澳元，業主可以申請全額印花稅豁免，這一點保持不變。 該房產可變成投資房嗎？ 如果業主作為首次置業者購買了房產，選擇繳納地產稅，然後將其轉為投資，那麼計劃就會發生變化。 業主將被要求每年支付1,500澳元，外加土地價值的1.1%。該政策是專門為幫助首次置業者進入房地產市場而設計的。 該計劃的利弊 對於首次置業者來說，該計劃可以使他們以較低的成本進入房地產市場。 不過，Grattan Institute經濟政策項目主任Brendan Coates說，印花稅改革是「一個真正的大獎」，但這個計劃是「非常小的一步」。 Coates表示，改變印花稅平均可以節省兩年的存款時間，但可能會產生其他經濟影響。「這可能會推高整個市場的價格，特別是對於有資格享受這項政策的住房。」 另外，該計劃還將「阻止人們在生活或收入發生變化時搬家，因為他們不想為第二套房支付印花稅。」
新州政府官宣印花稅改革，決定引入土地稅，並逐步廢除印花稅。 新州政府官網顯示，相關立法將於2022年下半年出台，符合條件的首次置業者可以從2023年1月16日起申請選擇繳納土地稅。 自即日起，符合條件並選擇參與First Home Buyer Choice計劃的首次置業者將無需繳納印花稅，而是每年支付400澳元的稅，外加房產土地價值的0.3%。由於公寓的土地價值較低，這意味著，公寓買家將從這項新政中獲益。 在改革實施的過渡期間購房的符合條件的首次購房者，將得到已繳印花稅的退款。 如果購房者願意，他們仍可以選擇繳納印花稅，除非已經繳納過土地稅。首次購房者購買的房子如果低於65萬澳元，將繼續有資格申請免繳印花稅。65萬澳元至80萬澳元之間的房產仍可享有印花稅優惠。 這意味著隨著越來越多購房者選擇繳納土地稅，印花稅將逐步廢除。 但新州住宅價格最高的20%將被排除在外。業主們需要繼續繳納印花稅，以幫助維持政府收入。目前，悉尼的平均印花稅中位數約為5萬澳元。 據澳新網報導，據新州稅務局的數據顯示，新州政府32%的收入來自印花稅，在截至2022年4月的10個月內，該州政府從土地相關的印花稅中徵收了122億澳元。隨著房價的飆升，這一比例從10年前的18.3%飆升。該部門預測，推行土地稅後的州政府的收入將比現在減少20%。 不過，新州州長Dominic Perrottet表示，希望能藉此降低首次購房者的入市門檻。 澳洲房產委員會的首席執行官Ken Morrison稱印花稅是「澳洲最糟糕的東西」，因為它「會減少就業機會，拉低經濟增長，並將人們困在可能不符合他們需求的房產中」。 州長Perrottet則稱印花稅是「天生可怕的稅」，他在擔任新州財長時就曾提議廢除印花稅，但該建議被擱置。 Perrottet在接受記者採訪時表示：「事實上，沒有聯邦政府的支持，州政府無法廢除印花稅，這需要聯邦政府和州政府合作。」
新州政府6月21日公布2022年預算案，首次置業者、父母和女性從預算中獲益最多，但公共部門工作人員則被排除在外，關鍵基礎設施項目遭擱置。以下是贏家和輸家盤點。 贏家： 首次置業者 印花稅減免政策將使普通工人更容易實現買房夢。根據最新的「首次置業者選擇計劃」（First Home Buyer Choice scheme），購房者可以選擇不繳納印花稅，前提是每年繳納400澳元，外加房產地價的0.3%。符合條件的首次置業者可以從2023年1月16日起選擇加入該計劃。 父母 需要將學齡前兒童送入長期日托班且孩子年齡為四歲和五歲的父母可以獲得最多2000澳元補貼。該補貼將直接支付給日托中心，將根據就讀時間從費用中扣除。 對於在新州教育廳資助的社區或流動學前班就讀的三至五歲兒童，他們的父母每年也有資格獲得最多4000澳元的費用減免。 對於小學生和中學生，他們的家庭可獲得150澳元返校獎金（Back To School Bonus），幫助其支付學慣用品費用。 女性 新州政府將這份預算形容為該州歷史上最大的女性地位提升藍圖，預計在未來四年內將斥資49億澳元用於改善女性生活。 具體措施包括為提高勞動力參與度提供資金、改善女性安全狀況、支持女性經營小企業，以及為生育治療和更年期中心提供資金。 私營託兒所經營者 私營託兒所經營者可以從10年內50億澳元的政府資金中分得一杯羹。政府表示，這筆資金將為該州的幼童創造47,000個照顧名額，幫助母親重返工作崗位。 其他受益者或機構還包括公立學校、單親家庭、警察、文藝界人士、偏遠地區醫療工作者等。 （圖片來源：Adobe Stock） 輸家： 外國投資者 外國投資者在海港城市投資住所期間，房產土地稅將從2%增加到4%。澳大利亞房地產委員會（Property Council of Australia）對此政策尤為不滿，稱此舉將影響新開發項目與新住宅。 公共部門工作人員 政府形容此項政策是「工人的勝利」：今年預計會把工資上限提高到3%，明年可能達到3.5%。但這一數字遠遠低於通貨膨脹率（5.1%），未能跟上生活成本增長的速度。 工會最高機構表示，預計該州將出現更多罷工與抗議活動。 新州教師罷工（圖片來源：James D. Morgan/Getty Images） 悉尼南部居民 連接Kogarah和悉尼南郊的M6高速公路的第二階段工程目前遭到擱置，而第一階段預計要到2025年底才能完成。 北部海灘居民 政府將推遲數個備受矚目的大型項目，其中包括海灘交通線。Balgowlah地區的居民將淪為輸家，因為七公里長的道路計劃暫時被擱置。 其餘輸家還包括網上博彩公司、社會住房倡議者以及新州政府本身。例如，印花稅的調整意味著政府需要放棄一個重要收入來源，未來4年期間，政府將需預留約7.28億澳元來抵消部分損失。
新州州長Dominic Perrottet將著手對印花稅進行重大改革，部份購房者可以選擇每年繳納土地稅，而非預付印花稅。據新州政府預計，印花稅改革將使其稅收收入將減少約20%，預計相當於每年缺口$25億左右。 據悉尼晨鋒報報導，新州內閣支出審查委員會已批准為這些變化預留資金，這將使新州在住房稅改革方面領先於其它州，目前只有首都領地對印花稅進行了全面改革。 根據改革計劃，新州住宅價格最高的20%將沒有資格選擇支付土地稅，並將繼續支付印花稅，以幫助維持政府收入。但之前已經購房的買家不會受到影響。 據悉，一套房產一旦繳納了土地稅則需一直繳納下去。也就是說，如果之前的業主繳納的是土地稅，那麼未來的業主就必須繳納土地稅。這一規定將讓新州逐步取消印花稅。 儘管新州州長Perrottet拒絕透露預算案中一攬子計劃的細節，但據《先驅太陽報》獲悉的政府消息證實，這一改革已被列入預算。 Perrottet對《先驅太陽報》表示，只有聯邦政府參與談判，稅收改革才有可能實現。「我們需要聯邦政府幫助各州進行財政改革，推動生產力發展，提高住房、醫療和教育的可負擔性。」 在Perrottet還是新州財長時就支持改革印花稅，並將其稱為「生而可怕的稅」。 聯邦財長Jim Chalmers表示，在各州及領地財長於7月22日在布里斯本召開會議前，他對與各州及領地合作解決住房負擔能力問題持開放態度，屆時提振經濟的改革方案將被提上議程。 據新州稅務局的數據顯示，截至2022年4月的10個月內，該州政府從土地相關的印花稅中徵收了122億澳元。相比之下，2020-21年為96億澳元，2019-20年為71億澳元。也就是說，印花稅收入在疫情期間激增了50多億澳元。 預計本財年的印花稅收入是2011-12年的33億澳元的3倍多。 截至目前，首都領地是唯一一個成功實現從印花稅到土地稅政策轉變的司法轄區。從2012年開始，首都領地將在20年內逐步取消印花稅。
銀行越來越意識到，不是所有的父母都能用現金幫助孩子買房的。用一筆錢幫助親人進入住房階梯，是一種奢侈，尤其是當前生活成本越來越高。 據《每日電訊報》報導，飆升的房價，讓首次購房者，越來越難以擁有住房。雖然去年恢復了低存款抵押貸款，但銀行對向高風險的人提供貸款持謹慎態度。 取而代之的是，「爸媽銀行」已經站了出來。根據Legal and General的數據，超過80％的父母用禮物或貸款來幫助他們的孩子支付購房押金。 但對許多人來說，贈送一筆錢可能是不可能的，也是不可取的，抵押貸款經紀人SPF私人客戶的哈里斯（Mark Harris）說：「銀行已經認識到這一點，推出了一些專業計畫，以幫助那些希望幫助其子女的父母。」 它們是如何運作的？ 它們被稱為家庭抵押貸款、擔保人抵押貸款、聯合抵押貸款和聯合借款人獨資抵押貸款，都是爭取家庭成員的幫助，讓首次購房者攀上房產階梯。 這些交易允許父母為貸款提供抵押，其形式可以是將錢存入特定的儲蓄賬戶，也可以是對現有財產的合法抵押。這有效地使首次購房者成為一個風險較小的客戶。 哈里斯說：「那些諸如巴克萊銀行的家庭跳板抵押貸款，使用父母的儲蓄來抵消銀行的風險。因此，舉例來說，就貸款人而言，5個百分點的存款實際上變成了25個百分點的存款案例。 「父母借出他們的儲蓄一段時間，在以後的日子裡連本帶利地拿回來。他們能夠盡自己的一份力量，但不會被遺棄。」 我在大學裡租房是在為別人的口袋添磚加瓦。所以我買了自己的房子。 去年，21歲的戴維斯（Olly Davis）實現了大多數學生夢寐以求的目標：他踏上了房產階梯。去年9月，他以15萬英鎊的價格在拉什爾姆（Rusholme）的學生區買了一套三居室的排屋，並利用兩個舍友的租金收入，來滿足他每月587英鎊的按揭付款。 戴維斯使用弗農建築協會（Vernon Building Society）提供的100個百分點的購房貸款來購買該房產，雖然該房產只在他的名下，但他的母親是聯合抵押持有人。只有少數貸款機構提供這種類型的抵押貸款，這可以使學生成為房東，而無需交納存款。 在這種情況下，慷慨的家庭成員需要考慮他們的儲蓄，是否可以更好地投資到其它地方，在那裡他們可以獲得更高的回報。 還值得注意的是，許多貸款機構對擔保人的最大年齡有限制，在許多情況下，擔保人的最大年齡為75歲，這可能會影響負擔能力。父母和祖父母也應警惕任何稅務方面的隱患。 這種類型的貸款通常比標準貸款更昂貴。但在某些情況下，家庭擔保人的安全性足以讓銀行和建築協會放心，向首次購房者提供100％的房產價值。 如果沒有它，我們的第一個家將會是幾年後的事。 斯蒂韋（Emily Stilwell）和她的夥伴在大流行的高峰期尋找小額存款的抵押貸款，他們發現這是一項不可能的任務。 33歲的行政官員斯蒂韋說：「當我們發現有一些在我們的負擔範圍內並能滿足我們的存款規模的產品時，貸款人就會在我們得到它之前撤回該產品。」 她的父親建議他們進行家庭抵押貸款，用斯蒂韋父母的房子的價值來擔保新房產的貸款。 家庭建設協會的家庭抵押貸款，要求買方提供5個百分點的存款，這可以是贈與的。如果斯蒂韋和她的伴侶在頭10年內違約，或者在同一時期出售房產時出現價值損失，銀行可以收回她父母的房子以彌補不足。 他們在家庭建設協會獲得了95％的抵押貸款，貸款金額為217,000英鎊；斯蒂韋說，如果沒有這個貸款，他們將需要多年時間才能攢夠足夠的存款。他們現在在南安普頓擁有一棟排屋。 她補充說：「我們是一個非常親密的家庭，我的父母相信我們不會拖欠任何款項，因此保護他們的安全。對於其他與家人關係如此融洽的人來說，這絕對是一個不錯的選擇。」 謹防印花稅陷阱 一些貸款，如聯合抵押貸款，允許父母和子女一起購買房產，但也要求前者也出現在房產的契約上。 這可能會產生痛苦的稅收後果，如果擔保人已經擁有自己的住房（這很可能），他們將被徵收3個百分點的印花稅附加費。 避免這種稅收陷阱的方法之一是選擇聯合借款人、獨資經營者抵押貸款。這種類型的貸款將擔保人的名字寫在抵押貸款上，但他們的名字不在房產證上，因此可以避免額外的資本利得稅和印花稅責任。 哈里斯說：「然而，他們的名字確實出現在抵押貸款上，所以當貸款人決定給予借款人多大的抵押貸款時，他們的收入會被考慮在內，這應該意味著他們的孩子可以獲得更大的抵押貸款。」 Moneyfacts的Eleanor Williams補充說：「任何希望考慮這些專業產品的人，尋求獨立、合格的建議是非常明智的–抵押貸款市場目前是一個非常多變的環境。」
