不赠送现金如何帮助子女购买房产

银行越来越意识到，不是所有的父母都能用现金帮助孩子买房的。用一笔钱帮助亲人进入住房阶梯，是一种奢侈，尤其是当前生活成本越来越高。

据《每日电讯报》报导，飙升的房价，让首次购房者，越来越难以拥有住房。虽然去年恢复了低存款抵押贷款，但银行对向高风险的人提供贷款持谨慎态度。

取而代之的是，“爸妈银行”已经站了出来。根据Legal and General的数据，超过80％的父母用礼物或贷款来帮助他们的孩子支付购房押金。

但对许多人来说，赠送一笔钱可能是不可能的，也是不可取的，抵押贷款经纪人SPF私人客户的哈里斯（Mark Harris）说：“银行已经认识到这一点，推出了一些专业计画，以帮助那些希望帮助其子女的父母。”

它们是如何运作的？

它们被称为家庭抵押贷款、担保人抵押贷款、联合抵押贷款和联合借款人独资抵押贷款，都是争取家庭成员的帮助，让首次购房者攀上房产阶梯。

这些交易允许父母为贷款提供抵押，其形式可以是将钱存入特定的储蓄账户，也可以是对现有财产的合法抵押。这有效地使首次购房者成为一个风险较小的客户。

哈里斯说：“那些诸如巴克莱银行的家庭跳板抵押贷款，使用父母的储蓄来抵消银行的风险。因此，举例来说，就贷款人而言，5个百分点的存款实际上变成了25个百分点的存款案例。

“父母借出他们的储蓄一段时间，在以后的日子里连本带利地拿回来。他们能够尽自己的一份力量，但不会被遗弃。”

我在大学里租房是在为别人的口袋添砖加瓦。所以我买了自己的房子。

去年，21岁的戴维斯（Olly Davis）实现了大多数学生梦寐以求的目标：他踏上了房产阶梯。去年9月，他以15万英镑的价格在拉什尔姆（Rusholme）的学生区买了一套三居室的排屋，并利用两个舍友的租金收入，来满足他每月587英镑的按揭付款。

戴维斯使用弗农建筑协会（Vernon Building Society）提供的100个百分点的购房贷款来购买该房产，虽然该房产只在他的名下，但他的母亲是联合抵押持有人。只有少数贷款机构提供这种类型的抵押贷款，这可以使学生成为房东，而无需交纳存款。

在这种情况下，慷慨的家庭成员需要考虑他们的储蓄，是否可以更好地投资到其它地方，在那里他们可以获得更高的回报。

还值得注意的是，许多贷款机构对担保人的最大年龄有限制，在许多情况下，担保人的最大年龄为75岁，这可能会影响负担能力。父母和祖父母也应警惕任何税务方面的隐患。

这种类型的贷款通常比标准贷款更昂贵。但在某些情况下，家庭担保人的安全性足以让银行和建筑协会放心，向首次购房者提供100％的房产价值。

如果没有它，我们的第一个家将会是几年后的事。

斯蒂韦（Emily Stilwell）和她的伙伴在大流行的高峰期寻找小额存款的抵押贷款，他们发现这是一项不可能的任务。

33岁的行政官员斯蒂韦说：“当我们发现有一些在我们的负担范围内并能满足我们的存款规模的产品时，贷款人就会在我们得到它之前撤回该产品。”

她的父亲建议他们进行家庭抵押贷款，用斯蒂韦父母的房子的价值来担保新房产的贷款。

家庭建设协会的家庭抵押贷款，要求买方提供5个百分点的存款，这可以是赠与的。如果斯蒂韦和她的伴侣在头10年内违约，或者在同一时期出售房产时出现价值损失，银行可以收回她父母的房子以弥补不足。

他们在家庭建设协会获得了95％的抵押贷款，贷款金额为217,000英镑；斯蒂韦说，如果没有这个贷款，他们将需要多年时间才能攒够足够的存款。他们现在在南安普顿拥有一栋排屋。

她补充说：“我们是一个非常亲密的家庭，我的父母相信我们不会拖欠任何款项，因此保护他们的安全。对于其他与家人关系如此融洽的人来说，这绝对是一个不错的选择。”

谨防印花税陷阱

一些贷款，如联合抵押贷款，允许父母和子女一起购买房产，但也要求前者也出现在房产的契约上。

这可能会产生痛苦的税收后果，如果担保人已经拥有自己的住房（这很可能），他们将被征收3个百分点的印花税附加费。

避免这种税收陷阱的方法之一是选择联合借款人、独资经营者抵押贷款。这种类型的贷款将担保人的名字写在抵押贷款上，但他们的名字不在房产证上，因此可以避免额外的资本利得税和印花税责任。

哈里斯说：“然而，他们的名字确实出现在抵押贷款上，所以当贷款人决定给予借款人多大的抵押贷款时，他们的收入会被考虑在内，这应该意味著他们的孩子可以获得更大的抵押贷款。”

Moneyfacts的Eleanor Williams补充说：“任何希望考虑这些专业产品的人，寻求独立、合格的建议是非常明智的–抵押贷款市场目前是一个非常多变的环境。”