中共黨媒記者涉情蒐友台政要被起訴 創捷克首例
2026 年 6 月 4 日
2024年3月28日，這本該是碧桂園往年出財報的日子，但那天，年報沒見著，卻見著兩輛大巴車緩緩駛入了順德的碧桂園總部。 車裡坐滿了人，這些來自碧桂園前員工，衣服上都用白紙黑字寫了五個大字： 還我血汗錢。 三天後，當時股價為0.485港元/股的碧桂園，因為年報沒出，遭遇停牌，但此後，討薪的大巴車就如當今湖北的雨，連綿不絕，未見止意。 雖然自2023年8月7日未能支付兩筆美元債利息開始，碧桂園就已經正式陷入違約風波，但人們不以為然。 畢竟，這可是宇宙第一房企，上一年還高居銷售榜榜首。 此後的碧桂園，不是在違約，就是在違約的路上，但是有些人依舊對楊主席抱有期待，還在為碧桂園的房子與股票源源不斷的買單。 沒辦法，中國房地產這兩年，都是一個鳥狀態： 秘不發喪。 從上到下，從地方到房企，都是一樣。 碧桂園也不能免俗，無論是美元債違約，還是國內的債務尋求展期，又或者遭遇債權人申請清盤，即便是停牌了，碧桂園都是一套說辭。 經典的「是謠言」，經典的雷打不動的「闢謠語錄」： 當前，我司只是銷售同期下降30%，經營一切正常。我司流動資金充裕，可以覆蓋短期債務。我司顧問團隊正在積極評估集團的長期財務狀況。我司不存在違約，只是需要與債權人協商展期支付。我司沒有準備暴雷後跑路。給香港公益基金會捐款60億，是為了支持國家的大灣區開發戰略，我司沒有躺平，正在積極進行債務重組。 如此闢謠，一直辟到了六月底，一個突發的通告，直接在碧謠的頭上打了一記悶棍—— 匯添富基金對旗下基金持有者碧桂園，按照0港元股價進行估值。 匯添富，是中國綜合性資產規模最大的基金公司之一。 而對一個制霸中國地產銷售榜長達七年時間的房企，直接估值為零，這放在歷史上也是開天闢地頭一遭，相當炸裂。 畢竟，當時恆大正式暴雷以後，華安基金對其的估值，都還剩了： 0.01港幣。 0與0.01，雖然單論錢財數量，不用四捨五入都可以兩相當作無，但要放在股市上，兩者的本質卻是天差地別。 0.01港幣，意味著如果世間還有魔法，那麼尚有見證奇蹟的時刻。 但0元估值，就是基金公司經過縝密評估，認為該股票必然會退市。 眾所周知，股票退市，下一步大概率就是終止上市、破產清算，所以基金公司提前預警，通過下調股票的估值，來保護投資者的利益。 碧桂園當然給予回復，公告還是熟悉的「闢謠」味道，大概意思就是： 基金公司將我司估值調整為0元，是為了避免股價下跌，讓投資人遭受損失，我司已經接獲聯交所發出的復牌指引，正走在復牌的路上。 想結婚得先有對象，想復牌首先就得有財報。 問題是，碧桂園2023上半年總負債就已經高達1.36萬億，彼時的碧桂園半年還有1127億的銷量，排行榜依然穩居行業前八。 到了2024年的上半年，碧桂園的負債已經朝著2字頭悶頭狂奔，但，半年銷量只剩下216.5億元。 平均每個月，賣了36億。 雖然這一年，碧桂園也跟當年的恆大一樣，瘋狂裁員。 但保守估計還有五六萬員工，人均年薪按15萬算，每個月區區36億的銷售額，去掉收稅、成本、開支後的結果： 就是討薪大巴源源不斷的開往碧桂園順德總部了。 債務這玩意，從來就不以秘不發喪的意志為轉移，不會憑空消失，只會越積越多。 萬科的負債比碧桂園少，但依然需要每個月300億的銷售額，才能勉勉強強覆蓋短期債務。 而按照目前的趨勢，碧桂園全年的銷售額都未必能過300億。 這樣的年報，還能發嗎？ 《慶余年》里太子與長公主的姦情沒被告發之前，還能在太子的位置上逍遙數年，一旦告發，他的死期就到了。 碧桂園的年報也差不多，不發每個月還能賣36億，發了的話興許就連最後一個銅板都沒有了。 這樣的碧桂園，信他能復牌，還不如信秦始皇打錢。 老實講，狗哥素來沒有在風雨飄搖的頭上雪上加霜的習慣，也不打算再寫任何房地產相關的文章。 但是最近的安徽、江蘇、湖北、貴州、四川等地出台「鼓勵放棄、退出農村宅基地」的政策，讓狗哥破防了。 更覺悲哀的是： 這些地方，鼓勵農民朋友放棄宅基地，進城買房子，就獎勵5萬塊錢。 你說要從最龐大、最沒有依仗、最後的蓄水池的農民群體下手就算了。 可就給五萬塊啊，起初狗哥橫豎睡不著，怎麼想都想不明白這五萬塊錢能幹什麼，後來將新聞連起來仔細一瞧，上面歪歪斜斜、密密麻麻寫著： 首付7.5%。 別說好事輪不到農民群體，就算退出宅基地真的是好事，真能拿到錢，那也得找關係才能退，才能拿錢。 現在就是這樣，諸多問題不解決，譬如農村養老難、看病貴的問題，年輕人就業難、中年人被裁員的問題，統統無視—— 甚至，連遍地爛尾樓的房地產本身的問題不解決，就一心想要去解決不買房的人。 就拿碧桂園來舉例。 如果自2014年算起，碧桂園的總銷售額已經高達43079億元。 十年搞了四萬億，這是何等卧槽的一筆天文數字啊。 但現在呢： 不僅一毛錢都沒能剩下，留下了近2萬億的債務與上百萬套到期未交房的爛尾樓，還正大光明的扯起了保交樓的大旗，進行各種騷操作。 譬如分紅與套現。 譬如捐款60億給不能被清算的國強公益基金會。 譬如碧桂園旗下的創投公司，2023年，在多次幾億債務還不上，尋求展期的暴雷狀態下，依舊參與投資了7家公司。 甚至，今年連部分員工工資都發不出來，碧桂園還出手了一次，參與了人工智慧公司湯恩智能科技的投資。 中國大部分民營房企，房地產暴利時代賣出了幾萬億，但走著走著，都不約而同的走上了同一條道路： 房是不交的，債是不還的，賺錢是家族的、資產是境外的、風險是社會的、苦難是全民的。 然後，抱著「保交樓」這塊最大形式主義的免死金牌，就這樣不管不顧，一直拖著。 即便如此，我們搞慣了土地財政的各地大佬們，還在瘋魔似的一個勁圍著一堆鋼筋、水泥打轉，還在使盡渾身解數： 企圖讓沒買房的窮人，在這個掙錢越來越難的年代，以至少十倍，甚至更高的槓桿上車。 高鐵上，狗哥想著這些「涸澤而漁、殺雞取卵、斷子絕孫」的所謂救市政策，透過灰暗的玻璃看向遠方，看著那一叢又一叢陰暗而方正的高樓不時變換。 女兒問他，看見了什麼。 狗哥說，我在皇帝的新裝里，看見了無數人的墓碑。 文章來源：三十六樓
最近，中國最大的房企碧桂園出現危機，人民幣匯率也開始再度開始下滑，引起諸多關注。但是，一個直接導致此事的更大事件，中國的金融外資斷流，卻基本上未引起國際媒體的關注。本文就來分析，何謂金融外資斷流，為何會斷流，以及金融外資斷流將對中國經濟帶來什麼樣的嚴重後果。這是一個很大的話題，幾乎牽涉到中國經濟的方方面面，一篇短文難以釐清，所以分成上下兩篇。上篇主要介紹，外國的金融投資如何成為中國的外資主力，以及以華爾街為主的金融投資在中國遇到了哪些麻煩。下篇則分析，華爾街對中國的金融投資被迫斷流，將在多大程度上構成對中國經濟的重大衝擊。 一、外商投資的兩條路徑 通常所說的外資，實際上是兩種，一種即大家熟悉的外商直接投資（FDI，又稱「綠地投資」），這是指外商投資實體企業，建廠房、租店面，開廠開店。而另外一種外企投資的規模更大，動輒上億美元，那就是金融投資（又稱「證券投資」）。但是，中國的很多人往往以為，吸引外資只是接納外商的直接投資，而對外企的金融投資不甚了了，甚至中國的一些經濟學家也如此認知。 一般來講，西方國家的企業對發展中國家投資，往往主要是直接投資，辦廠開店，因為發展中國家國力有限，金融市場不發育，不具備吸納外國金融投資的吸引力。但是，當被投資國是中國這樣的大國時，因為國家規模大，經濟體量大，一旦其國內金融市場成長起來以後，就可能會吸引西方的金融投資者。 自從中國改革開放以後，長期以來，外商投資都是以直接投資為主，所以中國官方公布的外商投資只包括這個部分。但去中國的外企投資，其實早就悄悄地發生了一個重大變化，從2016年開始，西方國家對中國的投資，已悄悄地變成以金融投資為主了。 對中國的金融投資，以美國為主，因為美國的國力基礎堅實，金融實力雄厚，而且，世界級的全球金融中心也在美國，即紐約的華爾街。對中國的外商證券投資，主要來自美國的華爾街。所謂的證券投資，包括兩個部分，即債券和股權。其中所謂的債券，主要是外商購買中國的公司債券，比如投資恆大、碧桂園在香港發行的美元債券；而所謂的股權，指外商投資給中國的私募基金。 二、金融投資成為中國的外資主力 講清楚金融投資的類別和特點以後，就可以進一步來介紹，西方國家對中國的金融投資，是如何變成外資主力的。 從中國改革開放以後，一直到2004年底，外國對中國的直接投資累計為3,690億美元（以下數據均為美元），證券投資累計數是968億，後者僅為前者的四分之一；而到了2021年底，當直接投資累計數上升到36,238億時，證券投資累計數則躍升到21,554億。對比這兩類外商投資的累計數（存量），可以看出，證券投資對中國經濟的貢獻越來越大了。但這樣的存量數據對比，還不能從動態上清晰展現出外商的證券投資活動是何時開始活躍起來的。 要回答這個問題，就需要分析外商的證券投資活動跳升的那些年份的流量數據（即當年投資額，而不是累計數額）。這些數據無法從國家統計局的統計公報中找到，因為國家統計局不掌握這些情況。中國負責掌握外國金融投資動態的機構是國家外匯管理局，該局年報中有一份「國際投資頭寸表」，從中可以找到每年金融投資的數據。 從最新的外匯管理局年報里可以看到，從2017年到2021年，五年里中國一共拿到13,071億外國證券投資；而同期外商的直接投資才8,687億。五年中全部外商投資里，證券投資佔六成，而直接投資只佔四成，很明顯，過去幾年來，金融外資已經成為中國的外資主力了。若從金融投資的動態來看，最集中的年份是2019和2020年，這兩年里，證券投資佔三分之二。如果看2017到2021年的投資流量，五年里的證券投資當中，45%的資金購買了中國的公司債券，55%的資金都投在私募基金上了。 三、私募基金的雙重風險 私募基金（private equity）是一個許多人不熟悉的金融領域。它是指美國的投資銀行與中方合作者簽下投資某些中國初創企業的合資協議；西方投資者是合股人，不管初創企業前景如何，投資者十年內不能撤股。 投資初創企業，一般是面向高科技研發的風險投資，如果投資者錯判了初創企業的技術實力和市場前景，可能因為初創企業研發失敗而血本無歸。但是，如果投資者所選的投資對象在技術研發中獲得成功，並在市場上站穩了腳跟，將來成功的初創企業上市之後，西方投資者的股權可以隨股價上漲而獲得很高倍數的利潤，那時投資者就能通過轉讓該公司的股份，而收回投資和所獲利潤。 所以，投資私募基金後，需要等初創公司技術研發成功、佔領市場後，這樣的公司或上市或被收購，那華爾街的投資者作為股東，才可以將股權出售給其他買家，從中獲利。華爾街的投行對中國國情的理解是，要想投在私募基金上的錢不泡湯，最好中國的初創企業有官方背景，那樣就比較可靠。但這官方背景恰恰就埋下了華爾街今天被迫「割肉」的「地雷」。8月11日《華爾街日報》披露，華爾街在中國參與的私募基金項目將近3千個，四分之一與軍工相關。這個「地雷」問題，也就是西方投行「下注」中國私募基金的風險之一，我將在下篇介紹。 而私募基金的另一重風險則是，企業的投資人不但不能退股，而且連要錢都不如借錢給企業的人地位優先。在私募基金項目里，外商投資者是股東，一旦所投資的企業經營失敗、破產清盤時，企業的剩餘資產如何清算，股東的排序不能優先，反而是排序在後。以今年3月恆大公司的資產重組為例，它把境外債務分為A組和C組，A組債務包括優先擔保票據和債券、貸款，將優先全額賠償；而C組債務是私募基金，股東作為債權人，只能「差額索償」，也就是看恆大剩餘財產之多少，得到部分的賠償。 四、華爾街的錯判 為什麼華爾街這麼熱衷於對中國做金融投資？2005年以前，對中國的金融投資並不多；最近幾年金融投資才熱起來了。其實，這場對中國的金融投資熱，基本上建立在對中國經濟形勢的誤判之上。 中國經濟早在2015年就出現了明顯的泡沫化徵兆，當時中國國內都在講，經濟正在「脫實向虛」，其最大的特點是，從地方政府到民眾，都拚命借錢炒房地產，房價則迅速飆高。但那時中共仍然在吹噓中國經濟穩定向好。 雖然華爾街各投行都僱傭了不少精通數學模型的高學歷人才，但是，數學模型只能用歷史數據來模擬和外推，卻很難把握不透明的中國經濟之內核。偏偏在中國的經濟被房地產畸形發展的泡沫淹沒在一片迷霧當中的時候，華爾街的金融精英們誤以為，投資中國的最佳時刻來了。他們不相信中國的房地產泡沫會破滅，反而以為，中國政府會力挺並保護房地產業這根中國經濟的支柱，因此爭相充當中國房地產公司美元債券的「接盤俠」。 與此同時，中共高層2015年提出的「中國製造2025」計劃，催動了「晶元大躍進」，這又讓華爾街的金融精英們以為，他們到中國去玩自己熟悉的私募基金項目，是一個乘東風的大好機會。於是，大批金融投資便搶進中國。 這就是華爾街精英決策擴大對中國的金融投資的第一個錯誤判斷；在投資中國的公司債券和私募基金這兩個方面，都錯判了中國經濟泡沫化的大趨勢。 投資中國的公司發行的美元債券，多少還可以根據公司公開的財務報告來跟進其業務，了解這些公司經營狀況的變化。那投資私募基金，就沒有公開資訊可以參考了，因為私募基金投資的對象是初創公司，它們的運營基本上是個黑箱，外人根本不知道這些中國的初創公司運轉是否良好。於是，華爾街精英們為了讓自己投資的初創公司取得成功，會為這些公司送去初創公司所急需的專業知識和信息，這正好掉進了中共的「藉資本引入知識」的陷阱。此乃華爾街精英的第二個錯誤判斷。 華爾街精英的第三個錯誤判斷則是，他們忽視了非常重要的一點，即中國初創公司的政府背景恰恰是外國投資者的致命傷，對美國的華爾街來說，尤其如此。因為中國在針對美國擴軍備戰，華爾街的私募基金項目有四分之一卻投資到中共的軍工研發項目，其後果，對美國的國家安全而言，十分具有威脅性。 五、恆大、碧桂園美元債券倒賬：「多米諾骨牌」啟動 華爾街在中國的金融投資被「割肉」，始於2021年9月。彼時，中國排名第二的房地產公司恆大集團爆發債務危機；拖到2021年12月，恆大宣布，無法履行債務責任，即賴賬不還了。恆大除涉及巨額國內負債之外，還欠下了大筆美元債券，境內外總債務高達2萬億人民幣，另外還有大量隱性負債。而恆大的外債當中，就有華爾街購買的大筆無法得到償還的美元債券。 今年3月恆大終於明確擺出了賴賬到底的姿態，它與境外債主達成債務重組協議，舊債到期不還，用新債代替舊債，推遲償付時間。今年4月末，除了重組的境內外債券之外，恆大還累積了近3千億人民幣的到期未能清償的債務。債主們現在只能被迫接受恆大倒賬這個現實，號稱「世界級」的中國次大房企恆大，現在成了世界級的「老賴」。 今年8月上旬中國房地產公司崩盤的「多米諾骨牌」倒下了第二塊，排名第一的碧桂園公司也進入了賴賬階段。碧桂園證實，無法支付兩筆共計大約2,250萬美元的美元債券到期利息。這兩筆債券的面值一共是10億美元，連利息都付不出，本金恐怕也還不了了。 到了8月17日，恆大終於宣布，已經在紐約申請破產保護。這樣做的目的是，防止部分債權人在恆大重組之後於美國提起民事訴訟，導致恆大最有價值的資產被扣押。申請破產保護，是企業走向破產清算之前的最後手段；如果難以起死回生，企業將最後被迫進入破產清算程序，終止營業。恆大走向破產，對境外投資者是一個嚴重的警號。恆大的2.44萬億人民幣總負債當中，借款的27.3%是以美元和港幣計價的，其境外債務規模約1千億美元，償債能力十分可疑。華爾街的一批美國的銀行因此股價下跌，香港股市則跌入了熊市。 六、美國對中經濟、金融：「去風險化」 很多醉心於經濟全球化、又缺乏國際眼光的人，現在還在懷念昔日全球產業鏈的擴展和繁榮。但是，這樣的看法現在已經落伍了，那什麼是現今最新的國際經濟思維呢？ 美國華府有一個專註於技術政策的機構Special Competitive Studies Project，最近，在這個機構任職的美國國家安全委員會前官員Liza Tobin講了一段話，很有代表性。她說：「多元化、去風險、脫鉤、脫離——你喜歡哪個詞就隨便選哪個——這種話題確實已在華盛頓深入人心，越來越多地進入矽谷，而且確實也在向華爾街傳播」。她的意思是，以前，關於美中經濟脫鉤，只是在華府政策圈裡討論，然後矽谷這樣的高科技中心也開始關心這個問題，最後，連華爾街都不得不坐下來討論這個前景了。 確實，與華爾街相關的金融媒體，最近都非常關注中國的經濟新聞，並且根據這些動態，不斷做出反應。比如，不久前，中共下令中國最大的幾家官辦銀行向地方政府提供大量貸款，以幫助地方財政克難，而且要求貸款必須長達25年，前4年不付利息。華爾街立刻聞到了危險的「味道」，因為這樣的銀行貸款將無法償還，必然成為銀行的壞賬，並危及這些銀行的生存。於是，這幾家中國最大的銀行在國際證券市場上的評級，馬上被調到最低，華爾街的投行建議其客戶，賣掉這些銀行在中國境外發行的股票。 雖然商界喜歡講「在商言商」，就算他們可以暫時不理會中共的擴軍備戰，但華爾街不得不關注自己投在中國的巨額金融投資的安危。當中國接二連三地出現危及這些金融投資的經濟警號時，華爾街再也不能無動於衷了。當它們想到血本無歸的可能而不寒而慄時，就不會對中國投放任何新的金融投資了。 可以講，華爾街現在對中國金融市場的熱衷和對中國經濟前景的憧憬，已經被中國當前經濟敗象百出的狀況擊得粉碎，它們剩下的無可奈何的選擇，只能是「去風險化」。華爾街先前對中國狂熱的金融投資，事實上幫助了中國經濟泡沫的擴大；而如今華爾街金融投資的斷流，則會加快中國經濟的滑坡。筆者將在本文的下篇具體分析。 （全文轉自自由亞洲電台）
中國房地產業內人士分析，房市銷售額急劇下滑的趨勢若不變，房企「爆雷潮」將逐步從民營企業蔓延到國企、央企開發商，但中央層面恐怕很難公布針對房地產的「強刺激政策」。 西政投資集團旗下的研究機構西政地產金融研究會10日發文指出，據統計，6月份，碧桂園、濱江、新城控股、中鐵建、遠洋等房企的銷售額比去年同期都出現了腰斬，另外招商、華潤、萬科、保利、中海、綠地等大型房企銷售的跌幅也都在20%到30%上下。房市銷售情況從4月份開始掉頭向下，崩跌情況讓人觸目驚心。 4日，國企遠洋集團旗下多筆境內地產債跌超20%，觸發了臨時暫停交易。目前遠洋控股存續債券共15支，其中一年內到期債券有人民幣95.23億元，公司面臨的短期集中兌付壓力較大。近兩周，中金公司進駐遠洋，外界認為其目的是為了給遠洋紓困，但也不排除債務重組的可能。 文章說，從前述的名單看來，房地產公司的銷售下行已不僅僅是民營房企一邊倒的問題，現在國央企開發商的銷售額也已出現了整體的崩塌。 以一些尚未爆雷的大型民營房地產公司為例，除了地方政府的支持外，其銷售和融資的現金流入已很少，光境外債每年的待償利息目前都很難覆蓋，加上境內的資產能做抵押的都已抵押，境外就更不可能找到還款來源。 文章認為，短期內仍無法看到房市止跌企穩的跡象，核心原因一是居民沒錢，二是市場各方沒有信心，背後依舊是總需求不足，就業和收入預期下降、失業率暴增、信心嚴重不足等惡性循環。 按慣例，7月的政治局會議主要將分析研究當前的經濟形勢，並部署下半年的經濟工作，市場對此充滿期待。不過，這篇文章認為，這次會公布的政策只是多方面的常規刺激以形成政策合力，而不是「大水漫灌」的強刺激政策。因為，中央並不希望走回以土地財政為核心的房地產行業發展老路。 文章說，在經濟和房市復甦的核心障礙上，市場各方其實更關注企業和居民的信心恢復問題，如果根源的問題沒有解決，再大的希望都會成為泡影。
滇池湖畔，景色秀麗的融創文旅城內，有棟用於接待貴賓的會所，名叫國賓府。規格最高的包廂，傢具陳設都是義大利品牌，並裝配了六七個麥克風。 2020年末，心情低落的鄉村教師馬老師重回雲南。這間包廂內，他和好朋友、融創老闆孫宏斌喝酒唱歌到深夜，老淚縱橫： 悔不當初。 除了兩位老闆，包廂當時還有位陪酒人，融創西南區域副總裁、昆明城市總經理王志剛。 王志剛出生在遼寧，順馳時代就在天津跟著老孫打天下了。2016年，升任重慶嘉德莊園項目總經理的老王，空降春城，擔任融創昆明一把手。 融創昆明公司當時剛成立，一窮二白。四年後，王志剛創造了奇蹟，融創以241億元的銷售額，成為雲南第二大房企。 2020年也是融創西南區域的巔峰，賣掉1000多億的房子，超越華北，成為融創集團第二大區域。西南區域總裁商羽甚至為接下來的2021年，設下一個雄心勃勃的銷售目標： 3000億。 當時，中國只有8家房企銷售額超過了3000億。 1 今年年初，融創集團第二大區域西南被分為三部分。川渝、雲貴單獨成立區域，王志剛升任雲貴區首。 但他沒能像過去那樣，再次創造奇蹟。 10月25日，融創集團高級副總裁時宇跟隨執行總裁馬志霞前往昆明。在那裡，他接過了雲貴區域頭把交椅。王志剛隨後會調任北京，協助馬志霞在集團工作。 今年前九個月，融創整個集團的銷售額是1433億，同比下降了8成多。這其中，曾經要衝3000億的西南區域，川渝區域銷售額60來億，雲貴區域的銷售額是30來億。 雲貴山溝里的文旅項目太難賣了。員工們的工資發不出來，且這些項目大都是合作項目，王志剛背負巨大壓力。 集團這時派來了時宇，穩定軍心，處理問題。 許多人認為，融創的滑鐵盧是百億收購彰泰。但我之前就寫過，收購彰泰的資金大頭來自境外財團華平，對融創自身現金流傷害很小。 融創真正的隱患，在2019年底，從雲南城投手中接手環球時，就埋下了。 2019年創造了百億銷售額的昆明融創文旅城，是老孫從王健林那裡摘來的果實。吃到了文旅甜頭的老孫，開始往文旅行業大踏步地前進了。收購的成都環球世紀和成都環球會展2390萬方的可售貨值，都分布在西南區域。 百億交易之外，融創也在加強和當地民企合作。這裡有在大理、昆明有大量土地的雲南實力集團；有雲南最有名的土地一級開發商雲安，僅雙方在普洱合作開發的國際健康城項目，就佔地八千多畝；還有紅河州的項目合作方，公司老闆號稱： 紅河半山。 很多人都好奇過，為什麼老孫每到一個地方，都能找到當地最好的資源。這離不開孫宏斌的個人魅力。 融創員工說，董事長每到一地見領導，不管職位大小都是親自出面接見。隨後才是商羽、王志剛等高管負責簽訂協議。 西安朋友講過一個更典型的故事。孫宏斌去西安考察項目時，曾親自陪當地村長喝酒。手下有點看不過去，提醒他只需要見這位村長一次，以後應該都見不到了，沒必要那麼給面子。孫宏斌回答： 正因為只見一次，才要這樣。 2 2020年上海外灘金融論壇之前的幾個月，王志剛陪著馬老師、老孫以及鄧鴻在雲南見了很多村長，看了很多項目。 在滇池西岸，融創打算用湖畔大學勾下近兩萬畝的小鎮土地。在彌勒市，融創簽約了太平湖和甸溪河兩個文旅項目…… 原本這份投資計劃規模高達數百億，如果最後成功，融創增加土儲的計量單位，要從平方米換成平方公里。 孫宏斌在西南傾注了很多心血。整個2020年，老孫在西南區域： 待了91天，去了70多次。 隨著馬老師一場「醉話」，這些都變成負擔。老馬重回雲南後，在昆明大醉三天。 現在回看融創併購環球那份價值152億的收購方案，除了近2400萬方的可售面積，還有大約3600萬方已簽訂協議，還未履行正式土地出讓手續的潛在貨值。 這些土地加起來，大概相當於72個故宮。 鄧鴻拿地秘訣簡單。就是對當地城府承諾大規模配建：博物館、商業、產業園等等。融創接手後發現，很多項目住宅已經賣光了，就剩下這些不計成本的承諾了。 市場上行時，這些問題或許不太大。但一旦下行，文旅遊戲基本玩不下去了。 2021年4月，雲南置地公司總經理呂鋒在昆明召開了一次季度營銷會。會上他拿出了一堆困難項目，讓大家做頭腦風暴。 打開名單一看，基本都是合作的文旅項目。很多土地稀里糊塗，甚至連規劃都有問題。 更直接的成本，是規劃問題帶來的環保風暴。雲南城投的領導評價，鄧鴻的項目都在風景很好的地方，容易出問題。 後來的滇池南灣五漁邨小鎮、黑龍灘項目、三岔湖項目，都出了一些問題。融創地方大員們，怨聲載道很久。孫宏斌去和當地官員溝通，甚至在酒桌上跟對方吵起來了。 後來，雲南一位融創高管給我描述過手中的項目： 拆了一個，剩下的都可以扔進垃圾桶。 據說西南區域拆分的其中一個原因，是一個區域已經管不了那麼多文旅項目。 坑總要一步步填下去。最近兩三個月，融創在做的一件事就是梳理鄧鴻的項目，將其剝離出融創西南，挪進鄧鴻擔任董事長的環球融創。 3 融創暴雷後，這半年很少聽到孫宏斌的消息了。 連在東直門集團總部工作的員工，也極少能見到他。每個月只有個把次見到一樓有一台電梯不開了，保安從兩個變成三個。大家才知道，老闆來了。 這個月12號，很久未現蹤跡的孫宏斌出現集團總部。他和華融、中信信託、上海浦發銀行簽訂框架協議，要拯救融創箱底最好資產之一： 上海董家渡項目。 董家渡在外灘最好的位置，還有幾乎三分之二沒有資金開發，項目二手房已漲到25萬一平了。 一旦外灘壹號院能開發，融創肯定能獲得一大筆資金。不過協議過後，進展一般。融創的幾家合作方，正就利益分配問題扯皮。 融創另一個箱底資產，就是東四環的泛海國際一號地了。大概有10萬方的住宅，傳說開盤單價不會超過13萬。 現在泛海國際最差的二手房源，都能賣到12萬。項目一旦開盤，應該會秒光。 但項目開盤的消息，已經傳了很久。售樓處和樣板間都建好了。北京的房地產項目現在有施工許可就能很快拿到預售許可。但泛海的問題，就卡在項目簽約的施工方身上。 據說融創在其他項目還拖欠這家央企施工方數十億款項，對方要求融創直接用泛海項目的房子抵債。急於獲取現金流的融創，不同意。 雖然中央不斷有樓市的利好政策出來，保交付不保房企的方針，讓融創和其他暴雷房企一樣，自救舉步維艱。 現在，融創賬上一堆爛尾項目。只有有後續土地或貨值可以抵押，才能得到國開行的低息貸款，且只能各地政府向上申報。 放款後，也要受項目、銀行、政府平台、施工單位等五方監督，每一分錢都不可能被挪用。 其他質地比較差的項目，只能慢慢等待。 最近，華融信託發現，自己和融創共同保管，存放武漢塔子湖項目章證照等物品的保險柜打不開了。芯鎖被換，監管賬戶11.4億資金被划走。 中融信託是項目資金方，擁有項目公司9成股份。他們馬上報警，查封了融創10%的股權和項目剩餘的一千多套房子。 其實11.4億監管資金，有11.2億多都劃轉進了武漢政府設立的項目專戶，融創只轉給了自己1343萬。 為了這1000多萬，曾經「不知道錢從哪來」的融創，親自動手換鎖芯了。 國產商戰劇中常用的情節是竊聽、爭奪股權、官商勾結。實際上商戰到最後只有一種： 搶公章。 4 2021年初，融創集團總部向孫宏斌提交了一份市場預期研判，整體基調謹慎且悲觀。 看完研判後，孫宏斌要求將2021年的年度目標定到7000億，並將這一點寫進內部報告。 內部都知道，7000億是老孫的保守數字，內部最激進的目標是一萬億。而之前一年，融創銷售額是5753億。 所以孫宏斌當時前往上海區域開會時，直接告訴下屬： 拿地、拿地、拿地…… 所以後來才有了西南、華北在去年首批次集中供地時的瘋狂。 融創危機爆發後，老孫將責任歸咎於西南區首商羽和華北區域的遲迅。倆人一位被老孫當眾指責，一位離開了西南區首的職位。 商羽後來在集團的頭銜是負責投資工作的執行總裁，只不過他一天也沒有去過。 這位跟了孫宏斌20多年的老兄弟，去了美國。本來融創內部認為，只有43歲的他，是有可能要當接班人的。 這一年，融創的多元化板塊也陷入停滯。 去年，融創集團人力負責人薛雯被調往康養板塊，當時康養板塊大概有44個項目，其中30個是政府要求或項目配套，真正的產業布局很少，基本都是為拿地而存在的。 薛雯去年招了七八個手下。但今年這些人很多都離開了，現在融創內部通訊錄已經查不到康養部門了。 文化板塊投資的《四海》、《長空之王》先後虧損和撤檔，融創文化集團不得不從原先的辦公地點融科望京中心退租，搬到了融創總部工作。老孫的兒子孫喆一基本每天都去上班。 經歷了暴雷前一年多的衝突、質疑和決裂，在這忽然銷匿的半年裡，孫宏斌修行到了什麼，可能永遠只有自己知道。 以前閑下來的時候，這位傳奇商人喜歡跟大家一塊追熱播劇，夜宵，喝酒到天明。 暴雷後，老孫也努力過，他基本繞開汪孟德領導的投發部門，自己在談引進戰投。 很多國央企開發商和融創談過，都沒什麼後續。上一次季度會，老孫告訴大家會有一家非地產主業的國企要進來： 用大約200億資金收購融創部分股權。 這只是一種可能。因為直到今天，地產股還沒有跌到底。半年前四塊的旭輝，現在每股五毛。上個月股價還接近三十塊的龍湖，今天只值13塊。 2020年的前四十強房企，今年已經有23家違約，32家失去了融資能力。27家民企只剩兩家還能正常融資，連金地、綠地這種半國企都負面纏身了。 孫宏斌能做的就是通過這點希望，把大家團結起來，人心不能散。調高層的時宇去雲貴，也有給員工打打氣的意思。 這半年，他似乎和手下和解，和自己和解，就像順馳的後期。 融創正打算從東南區域開始，嘗試做代建業務。目的不是為賺多少錢，而是要給還留下的老人們找點事情做。團隊不能散了。 前段時間，沉寂很久的遲迅突然活躍起來，號召華北的手下們管管事。 商羽也出現在了國慶節前重慶一場美術展覽上。他跟在鄧鴻身邊，頭銜是四川壹號坊公司總裁。 這家公司屬於融創西南公司，負責賣老孫喜歡的恆昌燒坊酒。 （全文轉自微信公眾號「獸樓處」）
