澳女性选民中首次弃工党转向一国党
2026 年 6 月 4 日
2024年3月28日，这本该是碧桂园往年出财报的日子，但那天，年报没见着，却见着两辆大巴车缓缓驶入了顺德的碧桂园总部。 车里坐满了人，这些来自碧桂园前员工，衣服上都用白纸黑字写了五个大字： 还我血汗钱。 三天后，当时股价为0.485港元/股的碧桂园，因为年报没出，遭遇停牌，但此后，讨薪的大巴车就如当今湖北的雨，连绵不绝，未见止意。 虽然自2023年8月7日未能支付两笔美元债利息开始，碧桂园就已经正式陷入违约风波，但人们不以为然。 毕竟，这可是宇宙第一房企，上一年还高居销售榜榜首。 此后的碧桂园，不是在违约，就是在违约的路上，但是有些人依旧对杨主席抱有期待，还在为碧桂园的房子与股票源源不断的买单。 没办法，中国房地产这两年，都是一个鸟状态： 秘不发丧。 从上到下，从地方到房企，都是一样。 碧桂园也不能免俗，无论是美元债违约，还是国内的债务寻求展期，又或者遭遇债权人申请清盘，即便是停牌了，碧桂园都是一套说辞。 经典的“是谣言”，经典的雷打不动的“辟谣语录”： 当前，我司只是销售同期下降30%，经营一切正常。我司流动资金充裕，可以覆盖短期债务。我司顾问团队正在积极评估集团的长期财务状况。我司不存在违约，只是需要与债权人协商展期支付。我司没有准备暴雷后跑路。给香港公益基金会捐款60亿，是为了支持国家的大湾区开发战略，我司没有躺平，正在积极进行债务重组。 如此辟谣，一直辟到了六月底，一个突发的通告，直接在碧谣的头上打了一记闷棍—— 汇添富基金对旗下基金持有者碧桂园，按照0港元股价进行估值。 汇添富，是中国综合性资产规模最大的基金公司之一。 而对一个制霸中国地产销售榜长达七年时间的房企，直接估值为零，这放在历史上也是开天辟地头一遭，相当炸裂。 毕竟，当时恒大正式暴雷以后，华安基金对其的估值，都还剩了： 0.01港币。 0与0.01，虽然单论钱财数量，不用四舍五入都可以两相当作无，但要放在股市上，两者的本质却是天差地别。 0.01港币，意味着如果世间还有魔法，那么尚有见证奇迹的时刻。 但0元估值，就是基金公司经过缜密评估，认为该股票必然会退市。 众所周知，股票退市，下一步大概率就是终止上市、破产清算，所以基金公司提前预警，通过下调股票的估值，来保护投资者的利益。 碧桂园当然给予回复，公告还是熟悉的“辟谣”味道，大概意思就是： 基金公司将我司估值调整为0元，是为了避免股价下跌，让投资人遭受损失，我司已经接获联交所发出的复牌指引，正走在复牌的路上。 想结婚得先有对象，想复牌首先就得有财报。 问题是，碧桂园2023上半年总负债就已经高达1.36万亿，彼时的碧桂园半年还有1127亿的销量，排行榜依然稳居行业前八。 到了2024年的上半年，碧桂园的负债已经朝着2字头闷头狂奔，但，半年销量只剩下216.5亿元。 平均每个月，卖了36亿。 虽然这一年，碧桂园也跟当年的恒大一样，疯狂裁员。 但保守估计还有五六万员工，人均年薪按15万算，每个月区区36亿的销售额，去掉收税、成本、开支后的结果： 就是讨薪大巴源源不断的开往碧桂园顺德总部了。 债务这玩意，从来就不以秘不发丧的意志为转移，不会凭空消失，只会越积越多。 万科的负债比碧桂园少，但依然需要每个月300亿的销售额，才能勉勉强强覆盖短期债务。 而按照目前的趋势，碧桂园全年的销售额都未必能过300亿。 这样的年报，还能发吗？ 《庆余年》里太子与长公主的奸情没被告发之前，还能在太子的位置上逍遥数年，一旦告发，他的死期就到了。 碧桂园的年报也差不多，不发每个月还能卖36亿，发了的话兴许就连最后一个铜板都没有了。 这样的碧桂园，信他能复牌，还不如信秦始皇打钱。 老实讲，狗哥素来没有在风雨飘摇的头上雪上加霜的习惯，也不打算再写任何房地产相关的文章。 但是最近的安徽、江苏、湖北、贵州、四川等地出台“鼓励放弃、退出农村宅基地”的政策，让狗哥破防了。 更觉悲哀的是： 这些地方，鼓励农民朋友放弃宅基地，进城买房子，就奖励5万块钱。 你说要从最庞大、最没有依仗、最后的蓄水池的农民群体下手就算了。 可就给五万块啊，起初狗哥横竖睡不着，怎么想都想不明白这五万块钱能干什么，后来将新闻连起来仔细一瞧，上面歪歪斜斜、密密麻麻写着： 首付7.5%。 别说好事轮不到农民群体，就算退出宅基地真的是好事，真能拿到钱，那也得找关系才能退，才能拿钱。 现在就是这样，诸多问题不解决，譬如农村养老难、看病贵的问题，年轻人就业难、中年人被裁员的问题，统统无视—— 甚至，连遍地烂尾楼的房地产本身的问题不解决，就一心想要去解决不买房的人。 就拿碧桂园来举例。 如果自2014年算起，碧桂园的总销售额已经高达43079亿元。 十年搞了四万亿，这是何等卧槽的一笔天文数字啊。 但现在呢： 不仅一毛钱都没能剩下，留下了近2万亿的债务与上百万套到期未交房的烂尾楼，还正大光明的扯起了保交楼的大旗，进行各种骚操作。 譬如分红与套现。 譬如捐款60亿给不能被清算的国强公益基金会。 譬如碧桂园旗下的创投公司，2023年，在多次几亿债务还不上，寻求展期的暴雷状态下，依旧参与投资了7家公司。 甚至，今年连部分员工工资都发不出来，碧桂园还出手了一次，参与了人工智能公司汤恩智能科技的投资。 中国大部分民营房企，房地产暴利时代卖出了几万亿，但走着走着，都不约而同的走上了同一条道路： 房是不交的，债是不还的，赚钱是家族的、资产是境外的、风险是社会的、苦难是全民的。 然后，抱着“保交楼”这块最大形式主义的免死金牌，就这样不管不顾，一直拖着。 即便如此，我们搞惯了土地财政的各地大佬们，还在疯魔似的一个劲围着一堆钢筋、水泥打转，还在使尽浑身解数： 企图让没买房的穷人，在这个挣钱越来越难的年代，以至少十倍，甚至更高的杠杆上车。 高铁上，狗哥想着这些“涸泽而渔、杀鸡取卵、断子绝孙”的所谓救市政策，透过灰暗的玻璃看向远方，看着那一丛又一丛阴暗而方正的高楼不时变换。 女儿问他，看见了什么。 狗哥说，我在皇帝的新装里，看见了无数人的墓碑。 文章来源：三十六楼
最近，中国最大的房企碧桂园出现危机，人民币汇率也开始再度开始下滑，引起诸多关注。但是，一个直接导致此事的更大事件，中国的金融外资断流，却基本上未引起国际媒体的关注。本文就来分析，何谓金融外资断流，为何会断流，以及金融外资断流将对中国经济带来什么样的严重后果。这是一个很大的话题，几乎牵涉到中国经济的方方面面，一篇短文难以厘清，所以分成上下两篇。上篇主要介绍，外国的金融投资如何成为中国的外资主力，以及以华尔街为主的金融投资在中国遇到了哪些麻烦。下篇则分析，华尔街对中国的金融投资被迫断流，将在多大程度上构成对中国经济的重大冲击。 一、外商投资的两条路径 通常所说的外资，实际上是两种，一种即大家熟悉的外商直接投资（FDI，又称“绿地投资”），这是指外商投资实体企业，建厂房、租店面，开厂开店。而另外一种外企投资的规模更大，动辄上亿美元，那就是金融投资（又称“证券投资”）。但是，中国的很多人往往以为，吸引外资只是接纳外商的直接投资，而对外企的金融投资不甚了了，甚至中国的一些经济学家也如此认知。 一般来讲，西方国家的企业对发展中国家投资，往往主要是直接投资，办厂开店，因为发展中国家国力有限，金融市场不发育，不具备吸纳外国金融投资的吸引力。但是，当被投资国是中国这样的大国时，因为国家规模大，经济体量大，一旦其国内金融市场成长起来以后，就可能会吸引西方的金融投资者。 自从中国改革开放以后，长期以来，外商投资都是以直接投资为主，所以中国官方公布的外商投资只包括这个部分。但去中国的外企投资，其实早就悄悄地发生了一个重大变化，从2016年开始，西方国家对中国的投资，已悄悄地变成以金融投资为主了。 对中国的金融投资，以美国为主，因为美国的国力基础坚实，金融实力雄厚，而且，世界级的全球金融中心也在美国，即纽约的华尔街。对中国的外商证券投资，主要来自美国的华尔街。所谓的证券投资，包括两个部分，即债券和股权。其中所谓的债券，主要是外商购买中国的公司债券，比如投资恒大、碧桂园在香港发行的美元债券；而所谓的股权，指外商投资给中国的私募基金。 二、金融投资成为中国的外资主力 讲清楚金融投资的类别和特点以后，就可以进一步来介绍，西方国家对中国的金融投资，是如何变成外资主力的。 从中国改革开放以后，一直到2004年底，外国对中国的直接投资累计为3,690亿美元（以下数据均为美元），证券投资累计数是968亿，后者仅为前者的四分之一；而到了2021年底，当直接投资累计数上升到36,238亿时，证券投资累计数则跃升到21,554亿。对比这两类外商投资的累计数（存量），可以看出，证券投资对中国经济的贡献越来越大了。但这样的存量数据对比，还不能从动态上清晰展现出外商的证券投资活动是何时开始活跃起来的。 要回答这个问题，就需要分析外商的证券投资活动跳升的那些年份的流量数据（即当年投资额，而不是累计数额）。这些数据无法从国家统计局的统计公报中找到，因为国家统计局不掌握这些情况。中国负责掌握外国金融投资动态的机构是国家外汇管理局，该局年报中有一份“国际投资头寸表”，从中可以找到每年金融投资的数据。 从最新的外汇管理局年报里可以看到，从2017年到2021年，五年里中国一共拿到13,071亿外国证券投资；而同期外商的直接投资才8,687亿。五年中全部外商投资里，证券投资占六成，而直接投资只占四成，很明显，过去几年来，金融外资已经成为中国的外资主力了。若从金融投资的动态来看，最集中的年份是2019和2020年，这两年里，证券投资占三分之二。如果看2017到2021年的投资流量，五年里的证券投资当中，45%的资金购买了中国的公司债券，55%的资金都投在私募基金上了。 三、私募基金的双重风险 私募基金（private equity）是一个许多人不熟悉的金融领域。它是指美国的投资银行与中方合作者签下投资某些中国初创企业的合资协议；西方投资者是合股人，不管初创企业前景如何，投资者十年内不能撤股。 投资初创企业，一般是面向高科技研发的风险投资，如果投资者错判了初创企业的技术实力和市场前景，可能因为初创企业研发失败而血本无归。但是，如果投资者所选的投资对象在技术研发中获得成功，并在市场上站稳了脚跟，将来成功的初创企业上市之后，西方投资者的股权可以随股价上涨而获得很高倍数的利润，那时投资者就能通过转让该公司的股份，而收回投资和所获利润。 所以，投资私募基金后，需要等初创公司技术研发成功、占领市场后，这样的公司或上市或被收购，那华尔街的投资者作为股东，才可以将股权出售给其他买家，从中获利。华尔街的投行对中国国情的理解是，要想投在私募基金上的钱不泡汤，最好中国的初创企业有官方背景，那样就比较可靠。但这官方背景恰恰就埋下了华尔街今天被迫“割肉”的“地雷”。8月11日《华尔街日报》披露，华尔街在中国参与的私募基金项目将近3千个，四分之一与军工相关。这个“地雷”问题，也就是西方投行“下注”中国私募基金的风险之一，我将在下篇介绍。 而私募基金的另一重风险则是，企业的投资人不但不能退股，而且连要钱都不如借钱给企业的人地位优先。在私募基金项目里，外商投资者是股东，一旦所投资的企业经营失败、破产清盘时，企业的剩余资产如何清算，股东的排序不能优先，反而是排序在后。以今年3月恒大公司的资产重组为例，它把境外债务分为A组和C组，A组债务包括优先担保票据和债券、贷款，将优先全额赔偿；而C组债务是私募基金，股东作为债权人，只能“差额索偿”，也就是看恒大剩余财产之多少，得到部分的赔偿。 四、华尔街的错判 为什么华尔街这么热衷于对中国做金融投资？2005年以前，对中国的金融投资并不多；最近几年金融投资才热起来了。其实，这场对中国的金融投资热，基本上建立在对中国经济形势的误判之上。 中国经济早在2015年就出现了明显的泡沫化征兆，当时中国国内都在讲，经济正在“脱实向虚”，其最大的特点是，从地方政府到民众，都拼命借钱炒房地产，房价则迅速飙高。但那时中共仍然在吹嘘中国经济稳定向好。 虽然华尔街各投行都雇佣了不少精通数学模型的高学历人才，但是，数学模型只能用历史数据来模拟和外推，却很难把握不透明的中国经济之内核。偏偏在中国的经济被房地产畸形发展的泡沫淹没在一片迷雾当中的时候，华尔街的金融精英们误以为，投资中国的最佳时刻来了。他们不相信中国的房地产泡沫会破灭，反而以为，中国政府会力挺并保护房地产业这根中国经济的支柱，因此争相充当中国房地产公司美元债券的“接盘侠”。 与此同时，中共高层2015年提出的“中国制造2025”计划，催动了“芯片大跃进”，这又让华尔街的金融精英们以为，他们到中国去玩自己熟悉的私募基金项目，是一个乘东风的大好机会。于是，大批金融投资便抢进中国。 这就是华尔街精英决策扩大对中国的金融投资的第一个错误判断；在投资中国的公司债券和私募基金这两个方面，都错判了中国经济泡沫化的大趋势。 投资中国的公司发行的美元债券，多少还可以根据公司公开的财务报告来跟进其业务，了解这些公司经营状况的变化。那投资私募基金，就没有公开资讯可以参考了，因为私募基金投资的对象是初创公司，它们的运营基本上是个黑箱，外人根本不知道这些中国的初创公司运转是否良好。于是，华尔街精英们为了让自己投资的初创公司取得成功，会为这些公司送去初创公司所急需的专业知识和信息，这正好掉进了中共的“借资本引入知识”的陷阱。此乃华尔街精英的第二个错误判断。 华尔街精英的第三个错误判断则是，他们忽视了非常重要的一点，即中国初创公司的政府背景恰恰是外国投资者的致命伤，对美国的华尔街来说，尤其如此。因为中国在针对美国扩军备战，华尔街的私募基金项目有四分之一却投资到中共的军工研发项目，其后果，对美国的国家安全而言，十分具有威胁性。 五、恒大、碧桂园美元债券倒账：“多米诺骨牌”启动 华尔街在中国的金融投资被“割肉”，始于2021年9月。彼时，中国排名第二的房地产公司恒大集团爆发债务危机；拖到2021年12月，恒大宣布，无法履行债务责任，即赖账不还了。恒大除涉及巨额国内负债之外，还欠下了大笔美元债券，境内外总债务高达2万亿人民币，另外还有大量隐性负债。而恒大的外债当中，就有华尔街购买的大笔无法得到偿还的美元债券。 今年3月恒大终于明确摆出了赖账到底的姿态，它与境外债主达成债务重组协议，旧债到期不还，用新债代替旧债，推迟偿付时间。今年4月末，除了重组的境内外债券之外，恒大还累积了近3千亿人民币的到期未能清偿的债务。债主们现在只能被迫接受恒大倒账这个现实，号称“世界级”的中国次大房企恒大，现在成了世界级的“老赖”。 今年8月上旬中国房地产公司崩盘的“多米诺骨牌”倒下了第二块，排名第一的碧桂园公司也进入了赖账阶段。碧桂园证实，无法支付两笔共计大约2,250万美元的美元债券到期利息。这两笔债券的面值一共是10亿美元，连利息都付不出，本金恐怕也还不了了。 到了8月17日，恒大终于宣布，已经在纽约申请破产保护。这样做的目的是，防止部分债权人在恒大重组之后于美国提起民事诉讼，导致恒大最有价值的资产被扣押。申请破产保护，是企业走向破产清算之前的最后手段；如果难以起死回生，企业将最后被迫进入破产清算程序，终止营业。恒大走向破产，对境外投资者是一个严重的警号。恒大的2.44万亿人民币总负债当中，借款的27.3%是以美元和港币计价的，其境外债务规模约1千亿美元，偿债能力十分可疑。华尔街的一批美国的银行因此股价下跌，香港股市则跌入了熊市。 六、美国对中经济、金融：“去风险化” 很多醉心于经济全球化、又缺乏国际眼光的人，现在还在怀念昔日全球产业链的扩展和繁荣。但是，这样的看法现在已经落伍了，那什么是现今最新的国际经济思维呢？ 美国华府有一个专注于技术政策的机构Special Competitive Studies Project，最近，在这个机构任职的美国国家安全委员会前官员Liza Tobin讲了一段话，很有代表性。她说：“多元化、去风险、脱钩、脱离——你喜欢哪个词就随便选哪个——这种话题确实已在华盛顿深入人心，越来越多地进入硅谷，而且确实也在向华尔街传播”。她的意思是，以前，关于美中经济脱钩，只是在华府政策圈里讨论，然后硅谷这样的高科技中心也开始关心这个问题，最后，连华尔街都不得不坐下来讨论这个前景了。 确实，与华尔街相关的金融媒体，最近都非常关注中国的经济新闻，并且根据这些动态，不断做出反应。比如，不久前，中共下令中国最大的几家官办银行向地方政府提供大量贷款，以帮助地方财政克难，而且要求贷款必须长达25年，前4年不付利息。华尔街立刻闻到了危险的“味道”，因为这样的银行贷款将无法偿还，必然成为银行的坏账，并危及这些银行的生存。于是，这几家中国最大的银行在国际证券市场上的评级，马上被调到最低，华尔街的投行建议其客户，卖掉这些银行在中国境外发行的股票。 虽然商界喜欢讲“在商言商”，就算他们可以暂时不理会中共的扩军备战，但华尔街不得不关注自己投在中国的巨额金融投资的安危。当中国接二连三地出现危及这些金融投资的经济警号时，华尔街再也不能无动于衷了。当它们想到血本无归的可能而不寒而栗时，就不会对中国投放任何新的金融投资了。 可以讲，华尔街现在对中国金融市场的热衷和对中国经济前景的憧憬，已经被中国当前经济败象百出的状况击得粉碎，它们剩下的无可奈何的选择，只能是“去风险化”。华尔街先前对中国狂热的金融投资，事实上帮助了中国经济泡沫的扩大；而如今华尔街金融投资的断流，则会加快中国经济的滑坡。笔者将在本文的下篇具体分析。 （全文转自自由亚洲电台）
中国房地产业内人士分析，房市销售额急剧下滑的趋势若不变，房企“爆雷潮”将逐步从民营企业蔓延到国企、央企开发商，但中央层面恐怕很难公布针对房地产的“强刺激政策”。 西政投资集团旗下的研究机构西政地产金融研究会10日发文指出，据统计，6月份，碧桂园、滨江、新城控股、中铁建、远洋等房企的销售额比去年同期都出现了腰斩，另外招商、华润、万科、保利、中海、绿地等大型房企销售的跌幅也都在20%到30%上下。房市销售情况从4月份开始掉头向下，崩跌情况让人触目惊心。 4日，国企远洋集团旗下多笔境内地产债跌超20%，触发了临时暂停交易。目前远洋控股存续债券共15支，其中一年内到期债券有人民币95.23亿元，公司面临的短期集中兑付压力较大。近两周，中金公司进驻远洋，外界认为其目的是为了给远洋纾困，但也不排除债务重组的可能。 文章说，从前述的名单看来，房地产公司的销售下行已不仅仅是民营房企一边倒的问题，现在国央企开发商的销售额也已出现了整体的崩塌。 以一些尚未爆雷的大型民营房地产公司为例，除了地方政府的支持外，其销售和融资的现金流入已很少，光境外债每年的待偿利息目前都很难覆盖，加上境内的资产能做抵押的都已抵押，境外就更不可能找到还款来源。 文章认为，短期内仍无法看到房市止跌企稳的迹象，核心原因一是居民没钱，二是市场各方没有信心，背后依旧是总需求不足，就业和收入预期下降、失业率暴增、信心严重不足等恶性循环。 按惯例，7月的政治局会议主要将分析研究当前的经济形势，并部署下半年的经济工作，市场对此充满期待。不过，这篇文章认为，这次会公布的政策只是多方面的常规刺激以形成政策合力，而不是“大水漫灌”的强刺激政策。因为，中央并不希望走回以土地财政为核心的房地产行业发展老路。 文章说，在经济和房市复苏的核心障碍上，市场各方其实更关注企业和居民的信心恢复问题，如果根源的问题没有解决，再大的希望都会成为泡影。
滇池湖畔，景色秀丽的融创文旅城内，有栋用于接待贵宾的会所，名叫国宾府。规格最高的包厢，家具陈设都是意大利品牌，并装配了六七个麦克风。 2020年末，心情低落的乡村教师马老师重回云南。这间包厢内，他和好朋友、融创老板孙宏斌喝酒唱歌到深夜，老泪纵横： 悔不当初。 除了两位老板，包厢当时还有位陪酒人，融创西南区域副总裁、昆明城市总经理王志刚。 王志刚出生在辽宁，顺驰时代就在天津跟着老孙打天下了。2016年，升任重庆嘉德庄园项目总经理的老王，空降春城，担任融创昆明一把手。 融创昆明公司当时刚成立，一穷二白。四年后，王志刚创造了奇迹，融创以241亿元的销售额，成为云南第二大房企。 2020年也是融创西南区域的巅峰，卖掉1000多亿的房子，超越华北，成为融创集团第二大区域。西南区域总裁商羽甚至为接下来的2021年，设下一个雄心勃勃的销售目标： 3000亿。 当时，中国只有8家房企销售额超过了3000亿。 1 今年年初，融创集团第二大区域西南被分为三部分。川渝、云贵单独成立区域，王志刚升任云贵区首。 但他没能像过去那样，再次创造奇迹。 10月25日，融创集团高级副总裁时宇跟随执行总裁马志霞前往昆明。在那里，他接过了云贵区域头把交椅。王志刚随后会调任北京，协助马志霞在集团工作。 今年前九个月，融创整个集团的销售额是1433亿，同比下降了8成多。这其中，曾经要冲3000亿的西南区域，川渝区域销售额60来亿，云贵区域的销售额是30来亿。 云贵山沟里的文旅项目太难卖了。员工们的工资发不出来，且这些项目大都是合作项目，王志刚背负巨大压力。 集团这时派来了时宇，稳定军心，处理问题。 许多人认为，融创的滑铁卢是百亿收购彰泰。但我之前就写过，收购彰泰的资金大头来自境外财团华平，对融创自身现金流伤害很小。 融创真正的隐患，在2019年底，从云南城投手中接手环球时，就埋下了。 2019年创造了百亿销售额的昆明融创文旅城，是老孙从王健林那里摘来的果实。吃到了文旅甜头的老孙，开始往文旅行业大踏步地前进了。收购的成都环球世纪和成都环球会展2390万方的可售货值，都分布在西南区域。 百亿交易之外，融创也在加强和当地民企合作。这里有在大理、昆明有大量土地的云南实力集团；有云南最有名的土地一级开发商云安，仅双方在普洱合作开发的国际健康城项目，就占地八千多亩；还有红河州的项目合作方，公司老板号称： 红河半山。 很多人都好奇过，为什么老孙每到一个地方，都能找到当地最好的资源。这离不开孙宏斌的个人魅力。 融创员工说，董事长每到一地见领导，不管职位大小都是亲自出面接见。随后才是商羽、王志刚等高管负责签订协议。 西安朋友讲过一个更典型的故事。孙宏斌去西安考察项目时，曾亲自陪当地村长喝酒。手下有点看不过去，提醒他只需要见这位村长一次，以后应该都见不到了，没必要那么给面子。孙宏斌回答： 正因为只见一次，才要这样。 2 2020年上海外滩金融论坛之前的几个月，王志刚陪着马老师、老孙以及邓鸿在云南见了很多村长，看了很多项目。 在滇池西岸，融创打算用湖畔大学勾下近两万亩的小镇土地。在弥勒市，融创签约了太平湖和甸溪河两个文旅项目…… 原本这份投资计划规模高达数百亿，如果最后成功，融创增加土储的计量单位，要从平方米换成平方公里。 孙宏斌在西南倾注了很多心血。整个2020年，老孙在西南区域： 待了91天，去了70多次。 随着马老师一场“醉话”，这些都变成负担。老马重回云南后，在昆明大醉三天。 现在回看融创并购环球那份价值152亿的收购方案，除了近2400万方的可售面积，还有大约3600万方已签订协议，还未履行正式土地出让手续的潜在货值。 这些土地加起来，大概相当于72个故宫。 邓鸿拿地秘诀简单。就是对当地城府承诺大规模配建：博物馆、商业、产业园等等。融创接手后发现，很多项目住宅已经卖光了，就剩下这些不计成本的承诺了。 市场上行时，这些问题或许不太大。但一旦下行，文旅游戏基本玩不下去了。 2021年4月，云南置地公司总经理吕锋在昆明召开了一次季度营销会。会上他拿出了一堆困难项目，让大家做头脑风暴。 打开名单一看，基本都是合作的文旅项目。很多土地稀里糊涂，甚至连规划都有问题。 更直接的成本，是规划问题带来的环保风暴。云南城投的领导评价，邓鸿的项目都在风景很好的地方，容易出问题。 后来的滇池南湾五渔邨小镇、黑龙滩项目、三岔湖项目，都出了一些问题。融创地方大员们，怨声载道很久。孙宏斌去和当地官员沟通，甚至在酒桌上跟对方吵起来了。 后来，云南一位融创高管给我描述过手中的项目： 拆了一个，剩下的都可以扔进垃圾桶。 据说西南区域拆分的其中一个原因，是一个区域已经管不了那么多文旅项目。 坑总要一步步填下去。最近两三个月，融创在做的一件事就是梳理邓鸿的项目，将其剥离出融创西南，挪进邓鸿担任董事长的环球融创。 3 融创暴雷后，这半年很少听到孙宏斌的消息了。 连在东直门集团总部工作的员工，也极少能见到他。每个月只有个把次见到一楼有一台电梯不开了，保安从两个变成三个。大家才知道，老板来了。 这个月12号，很久未现踪迹的孙宏斌出现集团总部。他和华融、中信信托、上海浦发银行签订框架协议，要拯救融创箱底最好资产之一： 上海董家渡项目。 董家渡在外滩最好的位置，还有几乎三分之二没有资金开发，项目二手房已涨到25万一平了。 一旦外滩壹号院能开发，融创肯定能获得一大笔资金。不过协议过后，进展一般。融创的几家合作方，正就利益分配问题扯皮。 融创另一个箱底资产，就是东四环的泛海国际一号地了。大概有10万方的住宅，传说开盘单价不会超过13万。 现在泛海国际最差的二手房源，都能卖到12万。项目一旦开盘，应该会秒光。 但项目开盘的消息，已经传了很久。售楼处和样板间都建好了。北京的房地产项目现在有施工许可就能很快拿到预售许可。但泛海的问题，就卡在项目签约的施工方身上。 据说融创在其他项目还拖欠这家央企施工方数十亿款项，对方要求融创直接用泛海项目的房子抵债。急于获取现金流的融创，不同意。 虽然中央不断有楼市的利好政策出来，保交付不保房企的方针，让融创和其他暴雷房企一样，自救举步维艰。 现在，融创账上一堆烂尾项目。只有有后续土地或货值可以抵押，才能得到国开行的低息贷款，且只能各地政府向上申报。 放款后，也要受项目、银行、政府平台、施工单位等五方监督，每一分钱都不可能被挪用。 其他质地比较差的项目，只能慢慢等待。 最近，华融信托发现，自己和融创共同保管，存放武汉塔子湖项目章证照等物品的保险柜打不开了。芯锁被换，监管账户11.4亿资金被划走。 中融信托是项目资金方，拥有项目公司9成股份。他们马上报警，查封了融创10%的股权和项目剩余的一千多套房子。 其实11.4亿监管资金，有11.2亿多都划转进了武汉政府设立的项目专户，融创只转给了自己1343万。 为了这1000多万，曾经“不知道钱从哪来”的融创，亲自动手换锁芯了。 国产商战剧中常用的情节是窃听、争夺股权、官商勾结。实际上商战到最后只有一种： 抢公章。 4 2021年初，融创集团总部向孙宏斌提交了一份市场预期研判，整体基调谨慎且悲观。 看完研判后，孙宏斌要求将2021年的年度目标定到7000亿，并将这一点写进内部报告。 内部都知道，7000亿是老孙的保守数字，内部最激进的目标是一万亿。而之前一年，融创销售额是5753亿。 所以孙宏斌当时前往上海区域开会时，直接告诉下属： 拿地、拿地、拿地…… 所以后来才有了西南、华北在去年首批次集中供地时的疯狂。 融创危机爆发后，老孙将责任归咎于西南区首商羽和华北区域的迟迅。俩人一位被老孙当众指责，一位离开了西南区首的职位。 商羽后来在集团的头衔是负责投资工作的执行总裁，只不过他一天也没有去过。 这位跟了孙宏斌20多年的老兄弟，去了美国。本来融创内部认为，只有43岁的他，是有可能要当接班人的。 这一年，融创的多元化板块也陷入停滞。 去年，融创集团人力负责人薛雯被调往康养板块，当时康养板块大概有44个项目，其中30个是政府要求或项目配套，真正的产业布局很少，基本都是为拿地而存在的。 薛雯去年招了七八个手下。但今年这些人很多都离开了，现在融创内部通讯录已经查不到康养部门了。 文化板块投资的《四海》、《长空之王》先后亏损和撤档，融创文化集团不得不从原先的办公地点融科望京中心退租，搬到了融创总部工作。老孙的儿子孙喆一基本每天都去上班。 经历了暴雷前一年多的冲突、质疑和决裂，在这忽然销匿的半年里，孙宏斌修行到了什么，可能永远只有自己知道。 以前闲下来的时候，这位传奇商人喜欢跟大家一块追热播剧，夜宵，喝酒到天明。 暴雷后，老孙也努力过，他基本绕开汪孟德领导的投发部门，自己在谈引进战投。 很多国央企开发商和融创谈过，都没什么后续。上一次季度会，老孙告诉大家会有一家非地产主业的国企要进来： 用大约200亿资金收购融创部分股权。 这只是一种可能。因为直到今天，地产股还没有跌到底。半年前四块的旭辉，现在每股五毛。上个月股价还接近三十块的龙湖，今天只值13块。 2020年的前四十强房企，今年已经有23家违约，32家失去了融资能力。27家民企只剩两家还能正常融资，连金地、绿地这种半国企都负面缠身了。 孙宏斌能做的就是通过这点希望，把大家团结起来，人心不能散。调高层的时宇去云贵，也有给员工打打气的意思。 这半年，他似乎和手下和解，和自己和解，就像顺驰的后期。 融创正打算从东南区域开始，尝试做代建业务。目的不是为赚多少钱，而是要给还留下的老人们找点事情做。团队不能散了。 前段时间，沉寂很久的迟迅突然活跃起来，号召华北的手下们管管事。 商羽也出现在了国庆节前重庆一场美术展览上。他跟在邓鸿身边，头衔是四川壹号坊公司总裁。 这家公司属于融创西南公司，负责卖老孙喜欢的恒昌烧坊酒。 （全文转自微信公众号“兽楼处”）
