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2026 年 8 月 4 日
兩年來的房價上漲和40年來的高通脹率，讓英國的首次購房者不僅面臨著房產的高需求，還有金融危機以來最高的抵押貸款利率，以及預期房價將下跌。 英國《每日郵報》理財網報導，根據金錢事實集團（Moneyfacts）的數據，截至10月20日，兩年期的平均固定利率達到了6.65%。雖然在過去的幾周里有所下降，但它仍然比9月23日的迷您預算案之前的典型利率4.74%高得多。這也意味著，與去年的2.29%相比，購房者每月將多支付數百英鎊。 除了更高的抵押貸款成本外，首次購房者還擔心，英國可能處於住房崩潰的邊緣，這增加了那些以小額存款購房者陷入負資產的風險。 根據英國哈利法克斯（Halifax）銀行的最新房價指數，10月份的房價下降了0.4%，這是過去四個月里的第三次下降。同時，英國皇家特許測量師學會（Rics）的最新住宅市場報告也寫道，大多數房地產經紀人預計，價格將在未來一年下降。 但是現在買房有一定好處。有數據顯示，目前的市場條件可能會使競爭變小，從而有更多的空間與賣家進行談判。當然，也可能是貸款標準變得更嚴格，工作前景惡化，使首次購房者暫緩購買，直到市場看起來更穩定。 根據房地產論壇「Property Hub」的聯合創始人本斯（Rob Bence）的說法，原來的賣家市場已經迅速轉變為買家市場，尤其是當英國經歷了從新冠封鎖再到解封。他回憶說，最瘋狂的時候是今年上半年，人們對房屋進行盲目競價，甚至為了看房而去懇求房地產經紀人。 為甚麼現在可能是購買第一套住房的好時機？ 根據英國皇家特許測量師學會的數據，賣家陸續退出市場可能有助於抵消與買家之間的供需不平衡。本斯說，現在有許多人積極地掛牌出售房屋，報價也可能會低於要價，因此首次購房可以大膽出價。 首次購房者如何判斷報價是否合適？ 有一種情況是，當某地區許多商家正在努力賣房，那麼報價有很大的機會被接受。甚至可以在不冒犯賣家的情況下，買家提出更低價。 有專家建議，檢查您感興趣的房產在您選擇的地區的價格變化情況。它被擱置的時間越長越容易降價，但如果一個房產的價格已經很有競爭力，那麼就很難降價。 買家應該害怕房價下跌嗎？ 沒有人願意在房價下跌之前購買房產，特別是在抵押貸款利率如此之高的時候。 第一太平戴維斯房地產公司（Savills）預測明年的房價將下降10%。同時，凱投宏觀（Capital Economics）的分析師預測，到2024年中期，房價將下降12%，瑞士信貸銀行（Credit Suisse）預計，房價將下降15%之多。 因此，行業內的一些專家建議謹慎行事。專業的購買代理普賴爾（Henry Pryor）說，在聖誕節前不要買房子，因為現在每個指數都是紅色的，房價逐月下滑，預計在新的一年裡會進一步下滑。如果明年的房價下跌10%，那麼那些用10%的存款買房的人就會失去一切。 另有消息說，買房居住五年或更長時間的人有可能度過價格波動期。利夫（Jeremy Leaf）認為，雖然最近許多調查顯示房價會下降，但可能是呈逐步下降。但還有大多數人說，房價將在兩到三年內再次回升。因此，如果您的財務富餘，並願意支付您的抵押貸款，那現在可能是一個很好的買房時機。 初次購房者應該害怕負資產嗎？ 對於那些存款較少的購房者來說，他們最擔心的是房價突然下跌，自己陷入負資產。如果他們需要重新抵押貸款，也可能沒有資格獲得固定利率。 購房代理普賴爾說，抵押貸款人不會分擔您的損失，當您的資產被耗盡時，不僅要交回鑰匙，還會得到「負資產」。因此，那些想在未來幾個月內買房的人需要警惕自己的過度擴張。 但擁有大量存款的人不僅可以讓首次購房者獲得潛在的更好的利率，還可以通過緩衝來讓自己免於陷入負資產。 SPF私人客戶抵押貸款公司（SPF Private Clients）的首席執行官哈里斯（Mark Harris）說，存款越多越好。如果您是第一次買房，存款可能很困難，這就是為甚麼許多人向銀行尋求幫助。如果父母能夠協助提供存款，也會是一個很大的幫助。 還有一個方法，考慮與其他人一起購買。雖然存足夠的錢是要跨越的一個障礙，但有很多首次購房者現在可能覺得，他們無法負擔所需的抵押貸款金額，原因在於是獨自購買還是與其他人一起購買，如果是兩個人分擔貸款就會容易得多。 哈里斯補充說，與朋友或兄弟姐妹一起買房可以減輕您的抵押貸款壓力，同時您也能夠獲得更便宜的利率。 此外，聯合借款人、獨資經營者抵押貸款也越來越受歡迎，父母能夠與他們的孩子一起購買，並且名字不會出現在房產證上，也就不需要支付額外的印花稅。 但無論哪種方式，向市場經紀人了解情況非常重要。 抵押貸款利率何時會下降？ 在過去的一年裡，隨著英格蘭銀行連續提高基準利率，抵押貸款的典型成本被推高了。 根據金錢事實集團的數據，平均兩年的固定利率抵押貸款現在是6.41%。去年這個時候，平均交易費用為2.29%。以一筆20萬英鎊的抵押貸款在25年內償還為例，這就是每月支付1339英鎊和876英鎊的區別。 許多人擔心抵押貸款利率可能會變得更糟，因為隨著英格蘭銀行為遏制通貨膨脹而進行的鬥爭，基準利率預計將在未來幾個月繼續上升。然而已經有跡象表明，抵押貸款利率的潮水可能正在轉向。因為在過去幾周里，基準利率的上升並不是影響房貸利率的唯一因素。 11月23日，前首相特拉斯（Liz Truss）政府，在一個迷你預算案中宣布了一系列沒有資金的減稅措施，震撼了金融市場。 此後，典型的兩年期固定利率抵押貸款從4.74%增加到10月20日的6.65%的峰值，然後從11月14日起降至6.28%。五年期固定利率最高為6.51%，現在為6.07%。像約克郡建築協會（Yorkshire Building Society）、哈利法克斯（Halifax）、勞埃德（Lloyds）等在內的貸款人在上周都降低了固定利率。 此外，交換利率在最近幾周一直在下降。交換利率是一種協議，其中兩個交易方，如銀行，同意根據設定的金額，用一種未來利息支付交換另一種。簡單地說，交換利率顯示了金融機構對未來利率的看法。當交換利率下降時，抵押貸款利率通常會下降，反之亦然。 哈里斯說：「在迷你預算案之後，固定利率抵押貸款的定價急劇上升。值得慶幸的是，現在開始有所回落。但相對而言，它們仍然比跟蹤利率或可變利率要貴。」 首次購房者遇到的問題是，他們通常預算緊張，所以沒有多餘的現金來應對波動的抵押貸款支付，這就是為甚麼固定利率抵押貸款往往是明智的選擇。 但由於這些抵押貸款的價格目前相對較高，許多客戶選擇了沒有提前還款費用的可變或跟蹤利率。一旦這些抵押貸款的價格下降，這些借款人將轉為固定利率。 這可能是您的一個選擇，但重要的是尋求專家的建議，以了解適合自己情況的最佳方案。 原文鏈接：https://www.thisismoney.co.uk/money/mortgageshome/article-11408707/Should-time-buyers-delay-haggle-house-prices-fall.html
據澳洲Daily Telegraph報導，房地產數據公司Suburb Trends根據房價中值對澳洲最貴前100街道進行了排名，其中超過一半的街道位於悉尼。 在這100條街道中，有51條位於海港城市，而排名前27位的街道都集中在悉尼和拜倫灣（Byron Bay）。 位於悉尼的Vaucluse、Hunters Hill、Mosman和Manly的街道佔據榜單的一半以上，此外還有拜倫灣、昆州的Noosaville，以及墨爾本郊區受歡迎的Toorak和Brighton。 位於悉尼北岸Northbridge的Hallstrom Close排名第一，房價中值估計為748.3萬澳元，更高端價格為901.24萬澳元。 該處街區可以俯瞰Middle Harbour，而街上所有的房子都有一個私人碼頭。 居第二位的是著名郊區Point Piper的Dunara Gardens，離悉尼CBD僅六公里。房價中值估算為729萬澳元，而更高端價格為982.5萬澳元。 排名第三的是Vaucluse的Belah Ave，距離悉尼CBD 8公里，房價中值為702.3萬澳元，高端市場價格為736.54萬澳元。 除了拜倫灣的Marine Place排在第六位外，後續擠進前十的街道都被Vaucluse包攬，包括Belah Gardens, Beach Ave, John Dykes Ave和Parsley Rd。 Suburb trends的創始人拉德納（Kent Lardner）表示，該排名揭示了悉尼港周圍以及海濱郊區的財富水平，包括遠離城市喧囂的生活方式小鎮。 排名是通過對澳洲每條街道的房價估算來確定的，然後過濾掉那些無法擁有超過五條房價估算的街道，以及地塊面積中值為2,000平方米或更多的街道。 然後，每條街道被分配到一個統計區域，每個區域的街道上限為10條。 Suburbtrends還發布了悉尼房價排名前100的街道排名，其中包括Vaucluse的25條街道上榜，Mosman18條，Hunters Hill 3條和Manly 10條。 澳洲排名前十的最貴街道(房價中值估算) HALLSTROM CLOSE; NORTHBRIDGE 2063 NSW; $7,483,000 DUNARA GARDENS; POINT PIPER 2027 NSW; $7,290,000 BELAH AVE; VAUCLUSE 2030 NSW; $7,023,000 BELAH GARDENS; VAUCLUSE 2030 NSW; $7,016,500 BEACH AVE; VAUCLUSE 2030 NSW; $6,935,000 MARINE PDE; BYRON BAY 2481 NSW; $6,901,000 JOHN DYKES AVE; VAUCLUSE 2030 NSW; $6,899,000 PARSLEY RD; VAUCLUSE 2030 NSW; $6,874,000 THE CRESCENT; VAUCLUSE 2030 NSW; $6,799,000 MYALL AVE; VAUCLUSE 2030 NSW; $6,765,000
英國政府宣布，作為財政大臣亨特（Jeremy Hunt）秋季聲明的一部分，2023年社會福利房的租金漲幅，上限為7%。同時縮短通用福利（universal credit）申請者等待的時間，以幫助支付抵押貸款的利息。 根據現有規定，每年社會福利房租金的漲幅，由政府進行調控。 去年10月份，CPI通脹率從前一個月的10.1%升至11.1%，創下41年來的新高。 在宣布之前，租金的漲幅是根據消費者物價指數（CPI）加1%，這意味著明年很可能增長到11%。但在宣布之後，社會福利房租金在2023-24年度，最多只能上漲7%。 根據聲明中的計算，這將在明年為社會福利房租戶平均節省200英鎊，同時政府在5年內，會節省約6.3億英鎊。 根據社會住房監管機構的數據，約有350萬戶家庭住在社會福利房，占可負擔租房和低成本住房的84%左右。 和家人住在社會福利房公寓的一名兩歲的男孩，因長期接觸黴菌，導致患上呼吸道疾病而死亡後，住房的提供者受到了抨擊。這套公寓是RBH住房公司提供的。這個讓人心痛的事件激起了人們的憤怒，也讓人們注意到，社會福利房住戶有時不得不忍受的條件。 全國住房聯合會首席執行官Kate Henderson，在回應政府的聲明時說，「住房協會深知居民們面臨的經濟壓力。我們保證，住房協會的租戶，不會因為經濟困難而被驅逐。對生活困難的居民，每個住房協會都會提供有針對性的幫助。我們對政府宣布租金上限感到高興，這將確保更有可能給各地最脆弱的人提供護理和支持。絕大多數使用專業服務的租戶，他們房租增長的部分，完全可通過住房福利或通用福利得到彌補。」 此外，住房協會還承諾，將共享產權房產計劃（shared ownership scheme）的租金增長上限定為7%，以配合社會福利房租金上限。 為領取通用福利的抵押貸款人提供更多幫助 此外，面對急劇上升的利率，政府宣布，為領取通用福利償還抵押貸款的人提供資助。從明年春天開始，那些領取通用福利的人，將能夠在申請三個月後，而不是九個月後，申請資助，以幫助償還抵押貸款利息。 政府還將廢除零收入規定，允許申請者在有工作和領取通用福利的情況下，繼續得到資助。 房貸償還資助計劃（SMI）的有關規定 SMI曾經是一項無需償還的福利，但現在它是一項必須償還的貸款。 您收到的款項，只能用於償還抵押貸款利息。您獲得資助的額度，可支付最多20萬英鎊的抵押貸款利息，用於計算資助額度的利率目前是2.09%。 借款人在出售或轉讓房屋所有權時，需要連本帶利地償還貸款，但貸款可以轉移到另一處房產。政府不能強迫您為了償還貸款而出售房屋。 支付利息可能上升或下降，但利率的變化每年不會超過兩次。目前的利率是1.4％。 您將用還清抵押貸款，和任何以您的房屋為抵押的貸款後的剩餘資金，來償還SMI貸款。如果您沒有足夠的資金來償還所有的SMI貸款，剩餘的貸款將被註銷。 抵押貸款利率正在發生甚麼變化？ 自9月的小型預算案以來，抵押貸款利率已大幅上升。儘管已經開始下降，但固定利率仍然明顯高於夏季的水平。 根據金融信息公司Moneyfacts的數據，在去年9月23日的小型預算案之前，所有貸款價值等級的兩年期固定利率為4.74%，五年期固定利率為4.75%。 現在的利率分別為6.22%和6.03%，自2022年11月3日宣布基準利率以來都有所下降。 影響是顯而易見的。根據公民諮詢局（Citizens Advice）最新的研究，如果每月增加100英鎊，超過四分之一的抵押貸款持有人，將無法負擔他們的每月還款。如果每月增加250英鎊，近一半（45%）的人將無法支付還款。 去年9月，49%的抵押貸款持有人表示，他們每個月都入不敷出。 原文鏈接：https://www.thisismoney.co.uk/money/mortgageshome/article-11443935/Autumn-statement-Hunt-announces-7-cap-social-rent-mortgage-help-benefit-claimants.html
中國國家統計局近日公布了2022年12月的製造業採購經理指數（PMI）為47.0%，低於經濟學家們預測的48%中值，是2020年3月以來新低。 據路透社的報導，在統計局12月31日發布的具體數據來看，中小企業受到的影響比較大，大企業的PMI下降0.8%至48.3%，而同期中小企業分別下降1.7和0.9個百分點，46.4%和44.7%。三者都處於收縮區間。 中國統計局服務業調查中心高級統計師趙慶河稱，PMI數值比上月降低，是受疫情衝擊等因素的影響。該機構提供的民調數字顯示，56.3%的受訪製造業者稱12月受到疫情極大衝擊，比上個月多15.5%。不過，大多數人也認為，情況會逐漸好轉。 凱投宏觀（Capital Economics）資深中國經濟學家普里查德（Julian Evans-Pritchard）認為，中國百姓還需要相當一段時間來適應與病毒「共存」，消費活動要到3至6個月後，才可能恢復到「常態」。 國泰君安首席經濟學家周浩認為，目前製造業PMI低於預期。由於過去一個月新冠感染人數激增，帶來了極大不確定性，分析師很難進行合理預測。他還補充道，「總的來說，我們認為中國經濟已度過最難關，未來將出現強勁復甦。」 防疫「鬆綁」後，感染數激增，包括大量工廠員工、辦公室職員，影響了製造產業的運營。同時，由於擔心感染，很多人寧願待在家裡也不外出，也打擊了服務業。 但從國際市場需求來看，要想恢復經濟依然充滿障礙。供應鏈諮詢公司Tidalwave Solutions的合伙人約翰遜（Cameron Johnson）稱，「據我所知，大多數工廠2023年的訂單，都遠遠低於以往。」有些工廠的訂單量只有以前的50%，有的甚至低於20%。 約翰遜直言，「即使中國開放，製造業前景仍不樂觀，因為世界其他地區的經濟都在放緩。就算工廠里有工人，但沒有訂單。」
人民幣兌美元匯率創下28年來最差的年度表現，雖然北京當局改變了「清零」防疫政策，但中國經濟仍未好轉，人民幣是否在新的一年繼續貶值？目前觀點各異。 2022年12月30日，中國央行和國家外匯管理局發布公告稱，自2023年1月3日起將延長銀行間外匯市場交易時間，由9:30-23:30調整至為9:30-次日3:00。包括人民幣外匯即期、遠期、掉期、貨幣掉期和期權全部交易品種。此次調整將覆蓋亞洲、歐洲和北美市場更多交易時段。 12月30日，在岸人民幣兌美元匯率收於月內高點，報6.8983。離岸人民幣兌美元匯率收報6.9197。 2022年在岸人民幣兌美元匯率下跌8.31%，離岸人民幣兌美元匯率下跌8.57%。創下自1994年中國統一市場和官方匯率以來的最大年度跌幅。 鑒於美聯儲收緊貨幣政策，美元走強是今年人民幣承壓的主要因素之一。除了美元升值因素，中國經濟狀況也促使人民幣貶值。今年以來，COVID-19（新冠病毒）疫情引發經濟放緩。 理論上，人民幣貶值有利於中國的出口企業，但是並非如此。出口企業靠人民幣貶值增加了收入，但如果使用過多的進口原材料、零部件，也會因為人民幣貶值而增加支出，導致利潤降低。 在此期間，中國央行不斷干預人民幣匯率的走勢，包括調降外匯存款準備金率、下令國有銀行在離岸市場操作等等，人民幣兌美元匯率略有上漲。 對於未來的經濟走勢，中國國家金融與發展實驗室理事長、中國社科院學部委員李揚12月30日在「2022鳳凰網財經峰會」上表示，2023年全球經濟走弱將是大概率事件，通脹持續、債務增大、利率上升、財政狀況惡化等是造成經濟走弱的主要因素。在這種環境下，中國經濟當然也會受到不利影響，特別是明年上半年，經濟下行壓力依然很大。 北京師範大學經濟與工商管理學院金融系教授賀力平認為，把握2023年人民幣對美元匯率的走勢，一是需要高度關注美元指數的走勢，尤其關注歐元區和日本的通脹形勢及其動向，二是需要關注美國通脹形勢變動和美聯儲貨幣政策的舉動。 賀力平指出，也不能簡單認為，人民幣匯率走勢全由外部因素決定，國內因素毫無作用。事實上，國內因素也很重要。展望2023年，如果防疫措施控制完全放開，中國居民出境游逐漸恢復，其對外匯需求將會出現增長。到時，如果對外貨物貿易趨於平衡（即順差減少），那麼未來人民幣也會面臨一定貶值壓力。
在澳洲加息的打擊下，房價已連續下跌9個月，賣家和買家都擔心今年的情況可能會變得更糟。有專家認為中國解禁國民出境，或許會改變澳洲房地產市場。 PropTrack最新的房價指數顯示，12月份，購房成本下降0.21%，房價較12個月前下降了2.29%。 12月跌幅最大的是堪培拉(- 0.43%)和墨爾本 (- 0.34%)。 悉尼是過去一年變化最大的城市，房價下跌6.99%，獨立屋中價降至98.9萬澳元。 據澳洲新聞網報導，PropTrack經濟學家和報告作者Anne Flaherty稱，由於利率上升的影響，澳洲房價至少會持續下跌到2023年中。 去年5月，澳大利亞儲備銀行決定將利率從0.1%的歷史低點上調至0.35%，這是10多年來的首次加息，之後連續8次加息，至11月底，澳洲的現金利率已經為3.10%。各大銀行估計預計2023年將進一步加息。 Anne Flaherty 說：「如果今年真的再有一兩次加息。這將進一步限制購房者的貸款額度。」 在優惠的固定利率貸款到期後，房主將不得不支付超越預計的浮動利率，即將到來的情形已經令許多擁有巨額房貸的人憂心忡忡。 「我認為很多人都對即將到來的抵押貸款懸崖感到非常焦慮，我們確實有很多人在 2021年利率低得令人難以置信的時候就開始使用固定利率抵押貸款，」 Flaherty女士說。 Flaherty女士指出：「很多人都是固定的，我們現在處於這樣一種情況，很多人現在將擺脫那些固定抵押貸款利率，而利率要高得多，這將顯著影響他們的每月預算，因為他們會花更多的錢在利息償還。」「他們將真正陷入困境。」 如果人們無法承受成本的上升，可能會導致房價進一步下跌，因為一部份房主將不得不拖欠抵押貸款。 Flaherty說，儘管住房市場連續第九個月下跌，但全澳房價仍比大流行前的水平高出29.0%。 「我們已經經歷了我們將看到的大部份加息，所以未來只有一到兩次加息的可能性，我們預期，房價不可能回落到大流行之前的水平以下。」 Flaherty女士說。 Flaherty女士表示，在悉尼和墨爾本，跌幅最大的往往是房價中值最高的郊區。「對於普通購房者來說，加息使他們的借款能力降低了約25%，因此，這大大削弱了許多購房者的預算，而這確實影響到了房價。」她說。 目前的貸款利率平均約為5%，但銀行根據借款人在7.5%-8%時的還款能力進行評估，這限制了他們可能的借款金額。而銀行進一步收緊貸款，對那些高收入者來說也是如此，這將使借款人更難獲得住房貸款。 一些房屋貸款專家警告說，對於面臨更高的貸款成本和房產價值下降的房主來說，2023年可能是具有挑戰性的一年。 Rate Money首席執行官Ryan Gair表示說，在整個疫情期間利用低固定利率抵押貸款購房的借款人會發現，一旦期限屆滿，他們的還款額將增加一倍以上。 面對澳洲地產市場的困境，澳大利亞最大的房地產中介集團表示，中國放寬旅遊限制的決定可能會在第一季度提振澳大利亞陷入困境的期房市場，因為中國將允許項目營銷人員重返當地。 Ray White首席經濟學家Nerida Conisbee表示，儘管2010年代末來自中國的旺盛需求不太可能重現，但熱衷於向海外買家出售房產的開發商可能會再次登上飛機，前往中國推廣項目。 一些專家表示，1月份開始的中國出境遊伴隨而來的房地產投資，可能會將澳洲目前的極低水平推向迅速增長。 雖然首府城市的房價出現了下跌，但鄉鎮地區並沒有受到太大的衝擊，在各個州，鄉鎮地區的表現都超過了大城市。在許多鄉鎮地區，依然表現出需求遠遠超過供應的景象。 報導列舉了每個州的房價變化： 新州NSW： 悉尼的房價在去年下跌了 6.99%，目前房價中位數為 $ 98.9萬澳元。 但是，這仍比 2020 年 3 月高出 21.4%。 新州其他地區的發展方向與悉尼相反，增長了 1.15%，中位值為$ 71.5萬澳元。 維州VIC： 墨爾本人的房價在過去一年下跌了 5.16%，自 2020 年 3 月以來下跌了 14.0%。 墨爾本的平均房價為$ 80.2萬澳元，而維州地區的房價在過去一年小幅下跌 0.02% 後為 $59.5萬澳元。 昆州QLD： 布里斯本的房價在過去一年上漲 2.18% 後，中值已達到 $71.6萬澳元。 在大流行期間，布里斯本的房屋成本激增，現在的價格比 2020 年 3 月高出 43.1%。 昆州其他地區的情況相似，過去一年增長了3.86%，自 2020 年 3 月以來增長了 47.2%，現在的中位價為 $61.2,萬澳元。 西澳WA: 在過去的一年，西澳的珀斯和其他地區的房價上漲分別是 3.61% 和 5.18%。 珀斯的平均房價為 $56萬澳元，而西澳地區的房價為 $44.4萬澳元。 南澳SA: 去年 12 月，阿德萊德的房價在經歷了數月的上漲後首次出現下跌，目前平均房價為$ 64.6萬澳元。 阿德萊德的房價在過去一年上漲了 9.63%，而南澳偏遠地區的房價峰值比一年前高出 14.24%。
在澳洲加息的打擊下，房價已連續下跌9個月，賣家和買家都擔心今年的情況可能會變得更糟。有專家認為中國解禁國民出境，或許會改變澳洲房地產市場。 PropTrack最新的房價指數顯示，12月份，購房成本下降0.21%，房價較12個月前下降了2.29%。 12月跌幅最大的是堪培拉(- 0.43%)和墨爾本 (- 0.34%)。 悉尼 是過去一年變化最大的城市，房價下跌6.99%，獨立屋中價降至98.9萬澳元。 據澳洲新聞網報道，PropTrack經濟學家和報告作者Anne Flaherty稱，由於利率上升的影響，澳洲房價至少會持續下跌到2023年中。 去年5月，澳大利亞儲備銀行決定將利率從0.1%的歷史低點上調至0.35%，這是10多年來的首次加息，之後連續8次加息，至11月底，澳洲的現金利率已經為3.10%。各大銀行估計預計2023年將進一步加息。 Anne Flaherty 說：「如果今年真的再有一兩次加息。這將進一步限制購房者的貸款額度。」 在優惠的固定利率貸款到期後，房主將不得不支付超越預計的浮動利率，即將到來的情形已經令許多擁有巨額房貸的人憂心忡忡。 「我認為很多人都對即將到來的抵押貸款懸崖感到非常焦慮，我們確實有很多人在 2021 年利率低得令人難以置信的時候就開始使用固定利率抵押貸款，」 Flaherty女士說。 「很多人都是固定的，我們現在處於這樣一種情況，很多人現在將擺脫那些固定抵押貸款利率，而利率要高得多，這將顯著影響他們的每月預算，因為他們會花更多的錢在利息償還。」 「他們將真正陷入困境。」 如果人們無法承受成本的上升，可能會導致房價進一步下跌，因為一部分房主將不得不拖欠抵押貸款。 她說，儘管住房市場連續第九個月下跌，但全澳房價仍比大流行前的水平高出29.0%。 「我們已經經歷了我們將看到的大部分加息，所以未來只有一到兩次加息的可能性，我們預期，房價不可能回落到大流行之前的水平以下。」 Flaherty女士說。 Flaherty女士表示，在悉尼和墨爾本，跌幅最大的往往是房價中值最高的郊區。 「對於普通購房者來說，加息使他們的借款能力降低了約25%，因此，這大大削弱了許多購房者的預算，而這確實影響到了房價。」她說。 目前的貸款利率平均約為5%，但銀行根據借款人在7.5%-8%時的還款能力進行評估，這限制了他們可能的借款金額。而銀行進一步收緊貸款，對那些高收入者來說也是如此，這將使借款人更難獲得住房貸款。 一些房屋貸款專家警告說，對於面臨更高的貸款成本和房產價值下降的房主來說，2023年可能是具有挑戰性的一年。 Rate Money首席執行官Ryan Gair表示說，在整個疫情期間利用低固定利率抵押貸款購房的借款人會發現，一旦期限屆滿，他們的還款額將增加一倍以上。 面對澳洲地產市場的困境，澳大利亞最大的房地產中介集團表示，中國放寬旅遊限制的決定可能會在第一季度提振澳大利亞陷入困境的期房市場，因為中國將允許項目營銷人員重返當地。 Ray White首席經濟學家Nerida Conisbee表示，儘管2010年代末來自中國的旺盛需求不太可能重現，但熱衷於向海外買家出售房產的開發商可能會再次登上飛機，前往中國推廣項目。 一些專家表示，1月份開始的中國出境遊伴隨而來的房地產投資，可能會將澳洲目前的極低水平推向迅速增長。 雖然首府城市的房價出現了下跌，但鄉鎮地區並沒有受到太大的衝擊，在各個州，鄉鎮地區的表現都超過了大城市。在許多鄉鎮地區，依然表現出需求遠遠超過供應的景象。 報道列舉了每個州的房價變化： 新州NSW： 悉尼的房價在去年下跌了 6.99%，目前房價中位數為 $ 98.9萬澳元。 但是，這仍比 2020 年 3 月高出 21.4%。 新州其他地區的發展方向與悉尼相反，增長了 1.15%，中位值為$ 71.5萬澳元。 維州VIC： 墨爾本人的房價在過去一年下跌了 5.16%，自 2020 年 3 月以來下跌了 14.0%。 墨爾本的平均房價為$ 80.2萬澳元，而維州地區的房價在過去一年小幅下跌 0.02% 後為 $59.5萬澳元。 昆州QLD： 布里斯班的房價在過去一年上漲 2.18% 後，中值已達到 $71.6萬澳元。 在大流行期間，布里斯班的房屋成本激增，現在的價格比 2020 年 3 月高出 43.1%。 昆州其它地區的情況相似，過去一年增長了 3.86%，自 2020 年 3 月以來增長了 47.2%，現在的中位價為 $61.2,萬澳元。 西澳WA: 在過去的一年，西澳的珀斯和其他地區的房價上漲分別是 3.61% 和 5.18%。 珀斯的平均房價為 $56萬澳元，而西澳地區的房價為 $44.4萬澳元。 南澳SA: 去年 12 月，阿德萊德的房價在經歷了數月的上漲後首次出現下跌，目前平均房價為$ 64.6萬澳元。 阿德萊德的房價在過去一年上漲了 9.63%，而南澳偏遠地區的房價峰值比一年前高出 14.24%。
在需求飆升和空置率創歷史新低的背景下，澳洲一些郊區周租金將最少上漲100澳元，而對於悉尼下北岸的租客來說，他們將承受周租增加了275澳元的壓力。 據澳洲金融時報報導，研究機構Suburbtrends預測，空置率為1.2%或更低、租客能承受的租金為不超過收入45%的情況下，一些地區的周租金將上漲100澳元以上。 悉尼下北岸的每周租金275澳元的漲幅，相當於每年上漲36%。 悉尼東南部Botany區的Hillsdale、Banksmeadow和Eastlakes的單元房，每周租金將至少增加100澳元，相當於每年分別上漲20%、13.9%和22.2%。 在Sutherland地區的Yowie Bay和Port Hacking，以及Merrylands-Guildford區的Woodpark，未來12個月的獨立屋租金預計也將以每周100澳元或更多的速度上漲。 而西悉尼居民每周要多支付118澳元的租金，悉尼西南部的Liverpool地區周租金上漲了80澳元。 在黃金海岸的一些郊區，如Burleigh Heads、Merrimac和Varsity Lakes，以及Ormeau-Oxenford區，如Ormeau、Oxenford、Upper Coomera、Pimpama和Hope Island，租金預計也將每周上漲100澳元。 布里斯本Logan區的Stockleigh, South Maclean和Mundoolun的獨立屋租金也將以每周約100澳元的速度上漲，相當於每年分別上漲16.7%、19.4%和14.7%。 據澳洲人報報導，「人人之家（Everybody』s Home）」發言人阿自澤（Maiy Azize）表示，「早在利率攀升之前，租金就一直在上漲，但每一次加息都會給過熱且難以負擔的住房市場增加更多壓力。」 鑒於目前澳洲的租賃市場是典型的「房東市場」，最終是租戶承受著利率上漲的壓力。 Domain 11月的租房數據顯示，全國空置率保持在0.8%的歷史低點。具體來說，悉尼受季節性因素影響小幅上升至1.1%；墨爾本的空置率降至1.1%，而其他所有首府的空置率均低於1%。 在悉尼，可出租房屋在截至11月的一年中暴跌52.2%，墨爾本下跌63.8%，布里斯本下跌42%，珀斯下跌44.1%，阿德萊德下跌31%。 霍巴特和堪培拉是僅有的兩個空置出租房源大幅上漲的首府城市，分別上漲了25%和21.7%。 Suburbtrends的創始人拉德納(Kent Lardner)還表示，「未來12個月的出租房屋供應量將遠低於防止租金上漲所需的水平。」他說：唯一真正能解決的方案就是增加供應。
英國國家電網（the National Grid）概述了一項新計劃，如果用戶在冬季的一段時間內，減少高峰時段用電，就能拿到100英鎊的優惠。用戶可以是家庭用戶，也可以是能源供應商，或者是企業。 據《每日快報》報導，對於家庭用戶，只有安裝了智能電錶（smart electricity meter）才能加入這項計劃。在英格蘭、蘇格蘭和威爾士，這樣的用戶約有1,400萬戶。 國家電網已經確認，將向能源供應商支付100英鎊的賬單折扣，前提是，這些供應商必須加入這項計劃。 今年11月至明年年3月，將安排12個初始「測試日」（test days），「測試日」之前的24小時內，參與者會收到減少用電的時段通知，國家電網會為您選擇1個小時的時段，一般是下午4點到晚上7點之間。 減少用電量的做法可以是，不使用洗衣機，用微波爐加熱食物，避免使用烤箱。對於供應商和企業來說，可以選擇在高峰時間使用發電機，或者更改生產計劃。 國家電網把這個計劃叫做「需求靈活性服務」（Demand Flexibility Service），目前是第一次大規模測試，目的是確定在冬季需求增加的情況下，停電可能會觸發多少保險單。 目前國家電網的停電可能性正在升高。10月份以來，英國人的能源賬單上漲了27%，如果要把天然氣價格降到極低的水平，往往會產生長達3小時的停電。 斯萊（Fintan Slye）是國家電網的電力系統運營商（ESO）的執行董事，他表示，「天然氣和電力市場辦公室（Ofgem），在今年冬天批准了需求靈活性服務，這有助於減輕ESO在冬季面臨的停電風險，讓消費者看到，不在高峰期用電量，不僅有電用，而且還有錢拿。」 據報導，英國許多大的能源供應商都有興趣參與這個計劃，可再生能源集團「八達通」（Octopus Energy）已經宣布加入。作為能源供應商，他們在這項計劃中的責任是，告訴用戶能拿到多少折扣，以及整個過程是如何運作的。 報告顯示，家庭可以避免在高峰期用電，並獲得金錢回報，這樣的天數，將超過最初的12個「測試日」。 原文鏈接：https://www.express.co.uk/finance/personalfinance/1692001/energy-bills-scheme-money-off-National-Grid-blackout-warning
有些人擔心自己遺產的繼承人，要被徵收巨額稅收。財務專家建議，輕易不要動養老金，先用其他可用的現金和投資，這樣會有避稅的優勢。但必須強調，本文內容是一般性的，個人的具體情況，仍然需要諮詢專業人士的意見。 最後動用私人養老金，能帶來財務上的好處 自2015年養老金改革以來，越來越多的人進入退休年齡之後，把私人養老金取出免稅的部分，投資金融市場，避免採用保險公司提供的年金（annuity）或拿退休前工資的一定的百分比（final salary work scheme）。 在退休時，個人養老金，可以有25%的比例免稅提取，如果把這筆錢放入養老金提取計劃（income drawdown scheme）進行投資，任何收益都不用繳納稅收，除非您將這筆資金提出來作為收入使用。 繼承養老金還要考慮個人所得稅（income tax）。如果養老金持有人75歲前死亡，則繼承者不用交個人所得稅，可以一次性把所有的錢從養老金帳戶取出；如果是75歲或之後死亡，則繼承者從養老金帳戶取出錢需要交個人所得稅，這種情況下最好分批取錢，每年取一部分錢，以此來降低每年交的個人所得稅。 這種方法並非在所有情況下都有益，因為個人情況不同。如果對於繼承的問題有疑問，可以諮詢養老金服務（Pension Service）的熱線：0800 731 0469。 你要多富有，才能支付遺產稅？ 單身的個人，可以留下32.5萬英鎊的資產，是免遺產稅的，如果已婚的人，兩個人合起來就是65萬英鎊。超過這些水平的資產，需要支付40%的死亡稅（death duties）。 如果將房屋留給子女或孫子女，可以有額外17.5萬英鎊的免稅額，等於個人遺產稅的免稅額，增加到50萬英鎊。任何未使用的免稅額可於離世時轉到配偶身上，將來配偶離世時，留給子女的免稅額最高便可達100萬英鎊。 遺產價值超過200萬英鎊的人，自住房產的免稅津貼，會逐漸遞減，遺產每超過2英鎊，就會有1英鎊的削減，但仍然保留每人32.5萬英鎊的免遺產稅額度。 退休期間，花費資產的順序建議 在Isas（個人儲蓄帳戶）或其他節稅方法之外的投資，如股票、債券、基金和購買出租物業，所有這些，都可能需要繳納資本利得稅（Capital Gain Tax）或遺產稅。這些可以分年度使用，因為每年都有資本利得稅的免稅額。 投資和現金Isas，但在符合商業財產減免條件的AIM投資組合中，持有的資產除外。 如果房屋將您的遺產推高至200萬英鎊以上，最好搬到小一點的房產中，或者提前贈送現款，減少遺產稅。 具有「商業財產減免」（business property relief）的投資，如果在去世時持有，兩年之內繼承，免徵遺產稅。 養老金收入提取計劃（income drawdown schemes），這些仍然是現金的節稅辦法，就像退休前的養老金一樣，而且還有遺產稅優惠。 財務專家怎麼說？ Evelyn Partners的財務規畫總監史密斯（Gary Smith）說，「大多數儲蓄者繼續將他們的養老金，視為滿足退休收入要求的工具，然而，這不一定是產生收入要求的最節稅的方法。因此在制定有效的創收策略時，也應考慮其他資產——Isas、投資、儲蓄和投資物業。此外，在準備退休策略時，考慮個人更廣泛的財務狀況也很重要，特別是如果遺產稅對他們來說是一個問題。」 史密斯強調，應該仔細檢查養老金計劃是否允許「繼承人後續提取」，因為舊式的社員退休基金（stakeholder pension）和個人養老金的規則，可能會禁止把養老金，留給配偶以外的任何人。 他說，社員退休基金的這種轉換，通常是直接且免費的，但一些個人養老金會收取退出費用，在這些情況下，值得等到該計劃的退休年齡後，再轉換為提供繼承人後續提款 他繼續說：「由於引入了繼承人後續提取，能提供這種能力的養老金持有者，現在可以將養老金資產，留給給家人，而無需繳納遺產稅。」 個人可以建立一個1,073,100英鎊的養老基金，在可能產生終生免稅額之前，這是一筆寶貴的資產，可以轉移給受益人，同時仍保留其32.5萬英鎊的免稅遺產，外加17.5萬英鎊的自住房產免稅額度。 特許理財規畫師、特許財富管理師、Informed Choice董事總經理班姆福德（Martin Bamford）表示：「投資組合提款令是延長退休後財富壽命的重要因素。 「客戶通常帶著一系列資產來找我們，以支持他們退休後的現金和收入需求。這些包括養老金計劃、Isa、現金儲蓄、投資基金或股票、商業資產和購買出租物業。我們發現，那些經歷過最有保障的退休生活的人往往擁有一系列資產，而不是僅僅依靠養老金。」 他接著說：「對於擁有『未包裝』應稅投資組合的投資者來說，首先花費這些投資，往往比花費稅收特權的Isa罐，或使用應稅養老金收入更有意義。 「個人儲蓄免稅額、股息稅免稅額、個人免稅額和資本利得稅年度免稅額的可用性，為賺取收入和實現收益，而無需徵稅提供了很大的空間。較富裕的投資者傾向於優先考慮遺產稅規畫，這可能導致養老金花在最後。 「如果養老金持有人在75歲之前去世，或者如果在75歲之後死亡，則可以將未用完的養老金轉給受益人免稅消費。 「出於繼承稅目的，將養老金財富保留在應稅遺產之外，避免產生40%的稅費，這是一個有吸引力的前景，因為其他財富來源很容易為退休提供資金。」 保護您的遺產免受遺產稅的投資 為了鼓勵對小型企業的投資，如果人們持有具有「商業財產減免」（business property relief）地位的公司的股份至少兩年，政府將為他們提供遺產稅保護。 一些專業投資公司提供計劃，幫助人們購買這種公司的股票，以減少繼承費用。 然而，對這一領域感興趣的投資者應該注意，符合BPR條件的公司處於冒險的階段，因此風險最高。 您需要仔細研究並分散您的投資，以免它們過於集中在該領域，並且不會充分暴露於其他資產，如大公司股票、商業地產或公司和政府債券。 這使得BPR成為適合富人的遺產規畫工具，富人本身要麼是經驗豐富的投資者，要麼能夠負擔得起高端財務建議，而不是無法承擔在該領域的大量投資風險的適度富裕的人。 原文鏈接：https://www.thisismoney.co.uk/money/pensions/article-5062781/Spend-pension-pot-defend-savings-taxman.html
