澳大學講師用AI形象取代自己 學生難分辨
2026 年 9 月 20 日
據澳洲金融評論報導，根據瑞士銀行(UBS)的數據，超過五分之二的澳洲購房者為踏上房地產市場的快車，不惜在申請抵押貸款時撒謊。 與真實情況不完全相符的房屋貸款份額比一年前猛增了3%，達到創紀錄的41%，遠遠高於2015年的27%。 其中最大的作假領域包括借款人在申請抵押貸款時誇大收入和資產，少報債務和生活開支。 那些將收入虛報四分之一以上的人，與一年前相比人數攀升了17%，達到29%。誇大其資產價值的借款人猛增了三倍多，達到25%。 瑞銀經濟學家在報告中寫道：「總的來說，這表明貸款標準出現了實質性的惡化。」 這項調查是在6月21日至7月5日期間進行的，調查對象是大約900名在去年辦理了抵押貸款的澳洲人，當時正值封鎖期。 瑞銀的調查還發現，在各大銀行中，澳新銀行ANZ和國民銀行NAB的誤報率上升幅度最大，分別上升了13個百分點至54%和17個百分點至46%。 NAB負責房產部門的執行官Andy Kerr說，「我們致力於負責任地提供貸款，並希望確保客戶能夠適當地管理他們的還款，無論是現在還是將來。」「借入他們無力償還的錢不符合客戶的利益，這就是為什麼NAB將繼續通過考慮客戶的收入、支出和整體負債情況來評估客戶的還款能力。」 超過一半的鄉鎮和農村購房者說他們偽造了貸款申請，而首府城市的借款人只有43%稱他們造假。 作假比例在投資者中更為普遍，超過一半（57%）擁有一到兩處投資房產的借款人出具的材料與事實不符，而沒有投資房產的借款人作假比例小得多（31%）。 瑞銀經濟學家在報告中寫道，「在房價同比蓬勃增長18.3%的情況下，我們認為借款人正在’追逐市場’，將他們的借貸能力延申至極限，以便能夠獲得貸款。」 Rise High Financial Solution的抵押貸款經紀人Marissa Schulze對這一調查結果提出異議，她說，鑒於公開的信用報告和更好的技術，借款人很難偽造財務信息。 Schulze說：「我認為現在人們越來越難在他們的申請中撒謊。可能有一些銀行的檢查程序不嚴格，借款人可以對他們有多少個孩子撒謊，但他們真的不容易對收入和負債撒謊。」「在識別欺詐性證明文件方面，銀行變得非常聰明。」 Your Finance Adviser的貸款專家Rajan Khatak也認為，經紀人甚至在將借款人的申請提交給銀行之前就對其進行了廣泛的盡職調查。 「借款人很難撒謊，因為我們會檢查他們的工資單，並給他們的僱主打電話核實，」Khatak說，「我們問了很多問題來審查每個申請人，以確保數字的準確性。」
據澳洲金融評論報導，在過去的一年裡，澳洲熱門學區的房價飆升了46%，遠遠超過其所在郊區的非學區房價漲幅，供應緊張助長了家庭之間的激烈競爭。 Domain Schools Zone報告顯示，與一年前相比，悉尼和墨爾本學區房表現最好，幾乎壟斷了學區房價漲幅排行榜，反映出這兩大城市房地產市場的實力。 學區房價的飆升凸顯了家長們準備支付溢價，使他們的孩子有資格入讀優質的政府學校。 在悉尼，Barrenjoey高中的學區房價在過去12個月內躍升了45%，比學校所在的郊區Avalon Beach的30.1%的增長率高出15個百分點以上。 在墨爾本，Kunyung小學的學區房價漲幅最大，攀升了45.7%，比所在郊區Mount Eliza的房價漲幅高出了13.2個百分點。 Domain的研究和經濟主管Nicola Powell表示，在表現最好的學區，房價上漲了38%到46%，這證明對於尋找新家的家庭來說，進入優質公立學校是最重要的考慮因素之一。 Powell說:「我們知道，作為房產決策過程的一部分，父母和投資者會考慮潛在房產的地理位置與學區的關係。」 「當人們在尋找房屋時，他們在尋找一種生活方式，而教育是其中的一個重要部分，無論是在澳大利亞的內城區還是沿海地區。」 在首府城市，超過五分之二（46%）的學區房表現超過了所在郊區，大約有十分之一的學區房價格增長比其所在郊區高出10%至20%。 Powell博士表示，如果既在學區內又靠近自然景觀，房價漲幅最大，如沿海郊區或靠近國家公園的地方，它們成為家庭的理想選擇。 這一點從Burraneer Bay公立學校學區房價的強勁增長中可以看出，其增長速度是Cronulla（其所在的郊區）的十倍。 同樣，令人嚮往的沿海生活方式推動珀斯Scarborough小學學區房的價格上漲33.9%，而該郊區Scarborough的房價僅上升了4.2%。
據太陽先驅報報導，至少有七位澳大利亞總理的老宅被拆毀，變成了公寓和肯德基。聯邦政府與研究機構一起，呼籲保護歷任總理的老宅，畢竟他們在澳大利亞政治歷史上扮演過重要角色。 澳大利亞在職時間最長的總理Robert Menzies爵士位於墨爾本Malvern區的舊宅9月中旬被拆除。冷戰時期第17屆澳洲總理Harold Holt在Toorak的故居也被夷為平地，為六棟華麗的豪宅讓路。 墨爾本Altona的房地產專家警告，如果今天出售澳洲第一位女總理吉拉德的故居，馬上就會被推土機推倒，建成聯排別墅。 在悉尼，前總理何華德位於Earlwood區的童年住宅現在是一家肯德基餐廳；保羅-基廷的前Bankstown住宅在一場激烈的遺產糾紛後被拆除，為公寓讓路；而莫里森出生的Bronte房產三年前被替換為豪華的複式公寓。 聯邦內閣助理部長Ben Morton表示，保護澳洲歷任總理們的住宅對澳大利亞的歷史非常重要，「展示了我們民主力量」，並為遊客提供了一個可以對當時政府有更多了解的地方。 惠特拉姆研究所（Whitlam Institute）所長Leanne Smith表示，與美英等國家相比，澳大利亞對政治歷史的投入太少了。因此，在前總理惠特拉姆在墨爾本的童年住宅和在Turramurra的另一個住宅都被夷為平地後，該組織正在Cabramatta的惠特拉姆另一個故居建立一個博物館。 目前擁有吉拉德位於墨爾本Altona區故居的是一個華裔家庭。該家庭表示，他們會支持遺產保護。自從購入這棟房產之後，他們一直將房子保持著吉拉德住時的原樣，甚至購買了相似的傢具。 維州大約有18萬處房產列入遺產清單–絕大多數是由地方議會實施和維護的–涵蓋了與Menzies有關的另外三處住宅，弗雷澤在擔任總理期間居住的Grampians農場和二戰領導人柯廷的Brunswick住宅。但更多的住宅並沒有得到保護。 在新州，Ben Chifley在執政期間居住的Bathurst房屋已成為一個主要的旅遊景點，是新州遺產登記冊上的唯一房產。 塔州保護了兩處與該州出過的唯一一位總理Joseph Lyons有關的房產。西澳政府於8月將鮑勃-霍克的青少年時期的住宅列入遺產名錄。
據財新網報導，數據公司Real Capital Analytics統計，科技巨頭谷歌公司斥資21億美元在曼哈頓購樓，這筆交易是疫情開始後美國獨棟建築交易的最高價，同樣在美國歷史上最貴房地產交易中亦有一席之地。 這棟大樓有130萬平方英尺，目前谷歌正是這棟建築的租客，此次交易涉及租約中的買斷條款，公司預計將在2022年一月份完成交割。 谷歌的這筆交易也對於提振商業地產帶來信心，展現了科技巨頭仍然需要辦公室。谷歌是科技公司中採取最激進「宅辦公」的公司，但谷歌母公司Alphabet首席執行官Sundar Pichai上月曾宣布，員工重返辦公室的時間將延後至2022年1月。 谷歌公共政策與政府關係主管William Floyd表示，公司很清楚為了使員工真正開心和富有生產力，需要展開同僚之間的合作。正是因為合作的需求，公司一直在辦公空間上投入更多的資源。Floyd表示公司希望給員工同時提供在家上班和辦公室通勤的靈活性。 目前谷歌在紐約總共有1.2萬名員工，也是加州以外人數最多的城市，較三年前的7000人顯著增長。除了這棟大樓外，正在建設中的曼哈頓辦公室預計將在2023年中投入使用。谷歌還在2018年斥資24億美元買下了切爾西市場大樓。根據Alphabet 6月30日向美國SEC提交的報告，公司總共持有價值559億美元的土地和建築。 與谷歌類似，蘋果、Facebook、亞馬遜等科技公司近年來屢次在美國房地產市場簽下大手筆租約或者買樓，一方面有利用商業物業價格處於低谷的優勢，另一方面這些公司賬上也躺著大筆資金可供使用。科技公司對於不動產市場的興趣也填補了傳統金融機構離場的空缺。值得一提的是，地方政府通常會歡迎大型互聯網公司入駐，除了帶來大量高收入的就業人口外，也隱含商業地產和住宅租金的提升。
據房地產網站realestate.com.au報導，房地產業界表示，西澳延長公寓樓花的印花稅減稅，將有助於增加公寓的供應量，吸引投資者回到市場。 根據西澳政府的財政預算，政府將花費2620萬澳元，將公寓樓花的印花稅減稅期延長兩年。 西澳房地產委員會執行董事Sandra Brewer表示，此舉對希望搬到西澳的人來說很重要，將有助於緩解明年住宅投資下降，增加公寓供應，保持西澳房產可負擔性的優勢， 西澳城市發展協會首席執行官Tanya Steinbeck認為，減稅計劃還能對當前房市低空置率產生積極影響，並刺激新項目開發。她說，「珀斯的開發商很大程度上依賴預售樓花來啟動項目。」 根據這項減稅計劃，在今年10月24日至2023年10月24日期間購買住宅單元或公寓樓花的買家，將獲得50%的印花稅減稅，最高減稅額為5萬元。 目前的減稅政策持續到2021年10月23日，減稅率為75%，最高可達50,000元。 西澳財政廳長Tony Buti表示，印花稅減稅為首次置業者和大房換小房者提供機會。 隨著西澳政府推出20,000澳元的建築獎金補貼（Building Bonus grant）和1.663億澳元的區域土地助推計劃（Regional Land Booster），西澳的建築審批量已經飆升。在2020-21財政年度，全州有近27,000個新房建築獲得批准，增長了89%。 西澳住房行業協會執行董事Cath Hart表示，希望看到西澳的住房市場過渡到每年22,000個開工量的長期平均水平，這樣就可以有一個穩定的工作管道，支持企業、勞動力和學徒，促進西澳經濟啟動COVID-19疫情後下一階段的復甦。 Hart說：「西澳的住宅建築行業從一個周期的底部開始，已經完成了一半的復甦，需求巨大，房源庫存短缺。」 建築商現在正承受著巨大的壓力，包括由於勞動力短缺和全球供應鏈受到疫情干擾導致的材料短缺和成本大幅上升。 Hart說，政府將領取建築補貼的開工時間從12個月延長到18個月，這意味著消費者不太可能因為材料延誤和勞動力短缺而錯過建房補助。 Steinbeck也補充道， 「如果不解決目前的技工短缺問題，很難在既定的時間內交付需要建造的房屋。」
NCA NewsWire報導，新州首席經濟學家Stephen Walters對該州的封鎖成本進行估算，但確切數字不能公開，因為這是一個「內閣機密」。 然而，Walters告訴議會調查委員會，這個數字可能高達160億澳元。「每周的成本都在變化，因為封鎖的範圍不同，我們給政府的實際數字是內閣保密的。」 委員會主席和綠黨議員David Shoebridge問道：”新州封鎖的實際經濟成本是多少-你不能告訴我，因為這是政府機密，你不會是認真的吧？” Walters回答，「我是在告訴你，這是內閣機密。」 Walters說，新州財長Dominic Perrottet此前曾表示，封鎖的每周成本為13億澳元，這是公開的「最新信息」。 悉尼封鎖在本周末（25日）進入第14周，這意味著累計成本可能已經高達169億澳元。 然而，由於在封鎖過程中實施了新的限制，也放鬆了其他限制，因此成本會因周而異。 Shoebridge問道，”那麼，150億澳元左右的費用是迄今為止的一個粗略數字，是這樣嗎？” 「這是其他經濟學家引用的數字，」Walters回答。 Walters接著說，雖然他不能公開說明自己的計算結果，但「其他經濟學家」說成本大約「150億至160億澳元」。 工黨財政部發言人Daniel Mookhey表示，政府應該更加透明。Mookhey說，”政府沒有必要像對待國家機密一樣對待封鎖成本。他們應該把這些信息公布與眾，這樣我們就可以好好討論如何把13周內失去的21萬個工作崗位找回來。」
疫情期間嚴格的封鎖正給澳洲東南部的就業市場造成嚴重打擊，經濟學家預計9月份將損失20萬個就業崗位。澳洲的就業結構也因疫情而重塑。 澳洲統計局（ABS）周四（23日）發布的最新報告顯示，新州、維州和堪培拉的工作崗位因封城而大量流失。在截止8月28日的兩周里，維州佔了所有流失崗位的一半以上，其餘被新州（34.2%）和堪培拉（9.3%）所分配。而一些沒有封鎖的州在8月出現就業增長。 澳洲人報的報導稱，西太銀行的經濟學家Justin Smirk對此表示，如果這一勢頭繼續下去，9月份的勞動力市場會流失多達20萬個工作崗位。聯邦銀行也做出類似預測，並稱就業不太可能在11月份之前有實質性的回升。 其中受封城影響最大的行業為酒店招待業，這並不令人奇怪。但這些行業並不是高薪行業，莫里森政府發放的疫情災難補貼超過了工資和薪金的下降，因此受影響家庭的收入並沒有明顯下跌。 另據悉尼晨鋒報報導，ABS的這一報告也顯示了疫情如何重塑澳洲勞動力市場。七分之一的澳洲人現在受雇於衛生或社會服務部門，製造業正在復興。 澳洲所有行業中增長最快的是醫療衛生行業，現在有近190萬人從事衛生或社會服務工作，在過去一年裡增加了近10萬人或5.5%。 疫情也使從事公共管理的人數達到創紀錄的90.78萬人；金融服務業也首次有超過50萬人就業。 疫情以來，製造業工作獲得了有記錄以來的最大提升。過去三個月里，製造業工人人數增加了9萬人，縂就業人數首次超過100萬人，這些領域包括食品製造，傳統的金屬製造和運輸設備部門。 儘管上述這些行業在疫情期間獲得增長，但其它行業卻在掙扎。 建築工人人數跌至2017年以來最低；批發業的僱員人數下降了11%；農業損失了5萬個工作崗位。 除此之外，幾乎所有行業的臨時工都首當其衝的受到疫情衝擊。
據世界日報報導，坐落在洛杉磯豪宅區Bel Air，堪稱全美最貴、要價5億美元的豪宅The One，因為開發商欠債1億美元破產，現在慘遭政府法拍。 豪宅總面積近3千坪，不只有專屬的保齡球場，加上SPA設備、游泳池等頂級享受外，裡頭竟然還有私人夜店可以狂歡，而主卧室大到洛杉磯一般家庭的兩倍。這棟莊園要價5億美元堪稱全美最貴。先前最高的出價曾經達到2億8800萬元。但是近年豪宅市場大不如前，去年由亞馬遜創始人Jeff Bezos買下的豪宅也才1億6500萬元，因此市場預估The One實際賣價，可能遠低於預期。 開發商尼亞米曾經稱之為「一生的夢」，誇稱為「文明世界最大、最貴的住所」、「有錢人才能有的夢想宅」，然而比起表面看到的奢華背後資金周轉不靈，開發商已經積欠高達1億美元。 最大債主Hankey Capital今年3月提告，法院7月裁定由Lanes Management接手賣房，就是將The One脫手兌現，當然是能賣多高就賣多高。不過由於市場生態已經改變，雖然疫情的負面影響可望消退，但要以原先的5億元脫手機會不大。 蘇富比全球不動產顧問拉維說：「世界上只有少數的人，可以獲得像這樣的房地產，現在大概是購屋的最好時機。」
據華爾街見聞報導，中國房地產千億級公司富力地產也沒躲過債務危機，靠賣股權、賣資產艱難求生。 富力地產9月20日發布公告稱，兩大股東（分別是董事會主席和總裁）將提供約港幣80億元的股東資金。該公司表示，收到股東資金後會考慮回購長期票據，亦將繼續積極尋求另外的資金來源及資產出售機會。 與此同時，富力地產與碧桂園簽署股權轉讓協議，以不超過100億元的代價將旗下物業管理公司富良環球出售給碧桂園，以解決債務危機。 消息公布後，富力地產2022年1月到期美元債漲幅勢創紀錄，該公司5.75%債券每1美元漲6.1美分，至82.3美分。富力地產2023年和2024年到期美元債跌幅收窄。 富力地產成立於1994年，發家於廣州，曾經是房地產華南五虎之首。 2017年，富力斥資199億收購了萬達70個酒店，但這個頗有爭議的動作，成為富力財務上的負擔，加之2017年、2018年富力連續逆勢擴張，下沉二三線城市，最終使得債務持續增高，凈負債率到2019年沖高到200%。 2020年年報顯示，富力地產的借款總額為1597.3億元，一年內需要償還638.92億元的高額負債。而截至期末，富力持有現金人民幣399.5億元，資金鏈非常緊張。 在負債率持續上升的另一端是銷售的乏力。按照富力地產定下的2021年1500億銷售目標算，前七個月完成率僅48.89%，不到一半。此前的2019年、2020年，富力地產也均未能完成其銷售目標。 融資受限的富力，只能賣股權、賣資產。去年，富力除了發行新股外，還出售了若干項目的權益變現，並進行裁員。相比2019年底員工人數，去年富力在崗員工縮減了近4成。
