陶洛誦：育兒日記（1980—1987）（二十六）
2026 年 6 月 26 日
銀行越來越意識到，不是所有的父母都能用現金幫助孩子買房的。用一筆錢幫助親人進入住房階梯，是一種奢侈，尤其是當前生活成本越來越高。 據《每日電訊報》報導，飆升的房價，讓首次購房者，越來越難以擁有住房。雖然去年恢復了低存款抵押貸款，但銀行對向高風險的人提供貸款持謹慎態度。 取而代之的是，「爸媽銀行」已經站了出來。根據Legal and General的數據，超過80％的父母用禮物或貸款來幫助他們的孩子支付購房押金。 但對許多人來說，贈送一筆錢可能是不可能的，也是不可取的，抵押貸款經紀人SPF私人客戶的哈里斯（Mark Harris）說：「銀行已經認識到這一點，推出了一些專業計畫，以幫助那些希望幫助其子女的父母。」 它們是如何運作的？ 它們被稱為家庭抵押貸款、擔保人抵押貸款、聯合抵押貸款和聯合借款人獨資抵押貸款，都是爭取家庭成員的幫助，讓首次購房者攀上房產階梯。 這些交易允許父母為貸款提供抵押，其形式可以是將錢存入特定的儲蓄賬戶，也可以是對現有財產的合法抵押。這有效地使首次購房者成為一個風險較小的客戶。 哈里斯說：「那些諸如巴克萊銀行的家庭跳板抵押貸款，使用父母的儲蓄來抵消銀行的風險。因此，舉例來說，就貸款人而言，5個百分點的存款實際上變成了25個百分點的存款案例。 「父母借出他們的儲蓄一段時間，在以後的日子裡連本帶利地拿回來。他們能夠盡自己的一份力量，但不會被遺棄。」 我在大學裡租房是在為別人的口袋添磚加瓦。所以我買了自己的房子。 去年，21歲的戴維斯（Olly Davis）實現了大多數學生夢寐以求的目標：他踏上了房產階梯。去年9月，他以15萬英鎊的價格在拉什爾姆（Rusholme）的學生區買了一套三居室的排屋，並利用兩個舍友的租金收入，來滿足他每月587英鎊的按揭付款。 戴維斯使用弗農建築協會（Vernon Building Society）提供的100個百分點的購房貸款來購買該房產，雖然該房產只在他的名下，但他的母親是聯合抵押持有人。只有少數貸款機構提供這種類型的抵押貸款，這可以使學生成為房東，而無需交納存款。 在這種情況下，慷慨的家庭成員需要考慮他們的儲蓄，是否可以更好地投資到其它地方，在那裡他們可以獲得更高的回報。 還值得注意的是，許多貸款機構對擔保人的最大年齡有限制，在許多情況下，擔保人的最大年齡為75歲，這可能會影響負擔能力。父母和祖父母也應警惕任何稅務方面的隱患。 這種類型的貸款通常比標準貸款更昂貴。但在某些情況下，家庭擔保人的安全性足以讓銀行和建築協會放心，向首次購房者提供100％的房產價值。 如果沒有它，我們的第一個家將會是幾年後的事。 斯蒂韋（Emily Stilwell）和她的夥伴在大流行的高峰期尋找小額存款的抵押貸款，他們發現這是一項不可能的任務。 33歲的行政官員斯蒂韋說：「當我們發現有一些在我們的負擔範圍內並能滿足我們的存款規模的產品時，貸款人就會在我們得到它之前撤回該產品。」 她的父親建議他們進行家庭抵押貸款，用斯蒂韋父母的房子的價值來擔保新房產的貸款。 家庭建設協會的家庭抵押貸款，要求買方提供5個百分點的存款，這可以是贈與的。如果斯蒂韋和她的伴侶在頭10年內違約，或者在同一時期出售房產時出現價值損失，銀行可以收回她父母的房子以彌補不足。 他們在家庭建設協會獲得了95％的抵押貸款，貸款金額為217,000英鎊；斯蒂韋說，如果沒有這個貸款，他們將需要多年時間才能攢夠足夠的存款。他們現在在南安普頓擁有一棟排屋。 她補充說：「我們是一個非常親密的家庭，我的父母相信我們不會拖欠任何款項，因此保護他們的安全。對於其他與家人關係如此融洽的人來說，這絕對是一個不錯的選擇。」 謹防印花稅陷阱 一些貸款，如聯合抵押貸款，允許父母和子女一起購買房產，但也要求前者也出現在房產的契約上。 這可能會產生痛苦的稅收後果，如果擔保人已經擁有自己的住房（這很可能），他們將被徵收3個百分點的印花稅附加費。 避免這種稅收陷阱的方法之一是選擇聯合借款人、獨資經營者抵押貸款。這種類型的貸款將擔保人的名字寫在抵押貸款上，但他們的名字不在房產證上，因此可以避免額外的資本利得稅和印花稅責任。 哈里斯說：「然而，他們的名字確實出現在抵押貸款上，所以當貸款人決定給予借款人多大的抵押貸款時，他們的收入會被考慮在內，這應該意味著他們的孩子可以獲得更大的抵押貸款。」 Moneyfacts的Eleanor Williams補充說：「任何希望考慮這些專業產品的人，尋求獨立、合格的建議是非常明智的–抵押貸款市場目前是一個非常多變的環境。」
在過去的兩年里，諾丁漢（Nottingham）的平均房產價增加了四分之一。其它的英國中部地區的城市，房價也在飆升。 據《每日電訊報》報導，過去兩年房中價漲幅最大的10個英國城市，一半位於中部地區。據房地產中介Hamptons稱，諾丁漢的房價漲幅位居榜首，其次是萊斯特（Leicester）和伯明翰。 中部地區長期以來一直是英國房價增長的引擎，部分原因是那裡的房屋相對可負擔。房地產網站Zoopla的Gráinne Gilmore表示：「即使在過去一年價格強勁上漲之後，伯明翰和諾丁漢的平均房價仍比英國平均水平低三分之一，萊斯特仍低16%。此外，這些城市的存量組合也推動了價格上漲，半獨立式住宅的價格上漲特彆強勁，萊斯特的情況尤其如此。」 靈活工作的興起，推動倫敦人北上尋求物有所值的房產，印花稅假期特別有幫助，節省更高比例的稅收。 該地區還得益於大量投資用於城市再生，以及承諾更順暢通勤的大型基礎設施項目，如HS2。 根據Zoopla的數據，預計2022年東米德蘭茲郡（East Midlands）的房價將增長4%，而西米德蘭茲郡（West Midlands）的房產價格將增長3.5%，在英國都算是最高增長了。 以下是房價上漲最快和房地產市場最火的英國中部城市，家庭和投資者都蜂擁而至。 諾丁漢 諾丁漢曾被英格蘭銀行前行長卡尼（Mark Carney）稱為「英國經濟的風向標」，是東米德蘭茲的就業中心和蓬勃發展的大學城。在過去兩年中，其平均房價為238,140英鎊，上漲了24%，遠高於英格蘭和威爾士16.6%的平均水平。 現金正被注入這座城市，例如4.7億英鎊的諾丁漢經濟復甦和更新計畫（Nottingham Economic Recovery and Renewal Plan）。這筆資金將用於改造Broadmarsh購物中心、改造諾丁漢和比斯頓運河（Nottingham&Beeston Canal）以及擴建電車網路。還有一個由Boots創建的「企業區」，該公司成立於諾丁漢，目前仍在諾丁漢運營，旨在打造「英國健康、美容和福祉創新中心」。該計畫是為新企業創建286英畝的辦公室，並為建造新住宅提供空間。 所有這些投資都在吸引買家。但房地產中介公司Savills的馬里奧特(Ian Marriott)說，推動需求的不是買房出租的投資者，而是家庭。在Beeston、Wollaton、Edwalton和West Bridgford等搶手住宅區以及中心的Park Estate尤其是這樣。 「這裡有很好的交通連接——比如比斯頓電車延長線（Beeston tram extension）——使其成為新的兼職通勤者的理想選擇，」他說。「工業在特倫特河畔（Trent riverside）的重建姍姍來遲，而且相對被低估。」 萊斯特 萊斯特是東米德蘭茲的主要經濟體，一個充滿活力的學生城市，通過公路和鐵路與全國其它地區緊密相連，萊斯特正在取得進展。僅其空間技術部，門就有近50,000人參與，而其位於英國物流運營「金三角」的位置使其在過去五年中的商業投資增長了35%，增幅高於倫敦、伯明翰和諾丁漢。 該市的平均房價為266,710英鎊，在過去兩年中上漲了21%。其龐大的學生群體長期以來一直提供良好的購買出租機會。中介Connells的雷米傑克遜（Remi Jackson）說，來自倫敦的投資者一直在積極購買約16萬英鎊的兩居室排屋。 她補充說：「近幾個月來推動市場的是首次購房者，他們在大流行期間一直在存錢。」 需求集中在Evington和Oadby，附近兩家醫院的職工很喜歡這裡。還有一流學校附近的Woodgate和Beaumont Leys地段，也很搶手。 伯明翰 伯明翰的價格大幅上漲並不是甚麼大新聞，不過這次又上了一個檔次。據Knight Frank房地產代理公司稱，這個英國第二大城市多年來一直將自己定位為主要商業中心，2015年至2018年間，房價每年上漲5%至10%。現在的平均價格為234,320英鎊，兩年內上漲了19%。 伯明翰市中心已經變成了光鮮亮麗的新零售和餐廳聚集地，改造成功後，新的熱點包括Southside、Digbeth和Gun Quarter。 Savills的肖尼(Joe Shorney)表示，2016年，伯明翰是倫敦移民最歡的市中心，很多倫敦的年輕買家都在這裡買房。 「這座城市的倫敦模式的公寓，有助於留住畢業生和年輕專業人士，」他說。「在大流行期間，這裡的每個人都非常活躍，無論是首次購房者、年輕家庭還是投資者。2021年的看房次數比2019年增加了93%。」 伍斯特（Worcester） 該市兩年房價漲幅實際上低於英格蘭和威爾士的平均水平，為12%。但它的房地產市場卻炙手可熱。根據分析公司PropCast的數據，這裡有73%的房屋正在出售，遠遠超過伯明翰的61%。其它擁有同樣熱門市場的中部城市是特倫特河畔斯托克（Stoke-on-Trent）、考文垂、伍爾弗漢普頓（Wolverhampton）和德比（Derby）。 伍斯特擁有眾多一流的獨立和公立學校以及良好的火車線路，吸引了買家。Knight Frank的斯蒂芬森（Shelley Stephenson）說，混合工作模式正在吸引索利哈爾（Solihull）等地區的買家。根據Rightmove的數據，伍斯特的平均房地產價格為266,356英鎊，而索利哈爾的平均房價為372,001英鎊。 「購買的人是那些不再需要在伯明翰等城市，甚至不需要在任何地方工作的人，」她說。「Worcester Parkway車站為兼職通勤者提供充足的停車位，前往倫敦的火車需要兩個小時。」
