陶洛诵：育儿日记（1980—1987）（二十六）
2026 年 6 月 26 日
银行越来越意识到，不是所有的父母都能用现金帮助孩子买房的。用一笔钱帮助亲人进入住房阶梯，是一种奢侈，尤其是当前生活成本越来越高。 据《每日电讯报》报导，飙升的房价，让首次购房者，越来越难以拥有住房。虽然去年恢复了低存款抵押贷款，但银行对向高风险的人提供贷款持谨慎态度。 取而代之的是，“爸妈银行”已经站了出来。根据Legal and General的数据，超过80％的父母用礼物或贷款来帮助他们的孩子支付购房押金。 但对许多人来说，赠送一笔钱可能是不可能的，也是不可取的，抵押贷款经纪人SPF私人客户的哈里斯（Mark Harris）说：“银行已经认识到这一点，推出了一些专业计画，以帮助那些希望帮助其子女的父母。” 它们是如何运作的？ 它们被称为家庭抵押贷款、担保人抵押贷款、联合抵押贷款和联合借款人独资抵押贷款，都是争取家庭成员的帮助，让首次购房者攀上房产阶梯。 这些交易允许父母为贷款提供抵押，其形式可以是将钱存入特定的储蓄账户，也可以是对现有财产的合法抵押。这有效地使首次购房者成为一个风险较小的客户。 哈里斯说：“那些诸如巴克莱银行的家庭跳板抵押贷款，使用父母的储蓄来抵消银行的风险。因此，举例来说，就贷款人而言，5个百分点的存款实际上变成了25个百分点的存款案例。 “父母借出他们的储蓄一段时间，在以后的日子里连本带利地拿回来。他们能够尽自己的一份力量，但不会被遗弃。” 我在大学里租房是在为别人的口袋添砖加瓦。所以我买了自己的房子。 去年，21岁的戴维斯（Olly Davis）实现了大多数学生梦寐以求的目标：他踏上了房产阶梯。去年9月，他以15万英镑的价格在拉什尔姆（Rusholme）的学生区买了一套三居室的排屋，并利用两个舍友的租金收入，来满足他每月587英镑的按揭付款。 戴维斯使用弗农建筑协会（Vernon Building Society）提供的100个百分点的购房贷款来购买该房产，虽然该房产只在他的名下，但他的母亲是联合抵押持有人。只有少数贷款机构提供这种类型的抵押贷款，这可以使学生成为房东，而无需交纳存款。 在这种情况下，慷慨的家庭成员需要考虑他们的储蓄，是否可以更好地投资到其它地方，在那里他们可以获得更高的回报。 还值得注意的是，许多贷款机构对担保人的最大年龄有限制，在许多情况下，担保人的最大年龄为75岁，这可能会影响负担能力。父母和祖父母也应警惕任何税务方面的隐患。 这种类型的贷款通常比标准贷款更昂贵。但在某些情况下，家庭担保人的安全性足以让银行和建筑协会放心，向首次购房者提供100％的房产价值。 如果没有它，我们的第一个家将会是几年后的事。 斯蒂韦（Emily Stilwell）和她的伙伴在大流行的高峰期寻找小额存款的抵押贷款，他们发现这是一项不可能的任务。 33岁的行政官员斯蒂韦说：“当我们发现有一些在我们的负担范围内并能满足我们的存款规模的产品时，贷款人就会在我们得到它之前撤回该产品。” 她的父亲建议他们进行家庭抵押贷款，用斯蒂韦父母的房子的价值来担保新房产的贷款。 家庭建设协会的家庭抵押贷款，要求买方提供5个百分点的存款，这可以是赠与的。如果斯蒂韦和她的伴侣在头10年内违约，或者在同一时期出售房产时出现价值损失，银行可以收回她父母的房子以弥补不足。 他们在家庭建设协会获得了95％的抵押贷款，贷款金额为217,000英镑；斯蒂韦说，如果没有这个贷款，他们将需要多年时间才能攒够足够的存款。他们现在在南安普顿拥有一栋排屋。 她补充说：“我们是一个非常亲密的家庭，我的父母相信我们不会拖欠任何款项，因此保护他们的安全。对于其他与家人关系如此融洽的人来说，这绝对是一个不错的选择。” 谨防印花税陷阱 一些贷款，如联合抵押贷款，允许父母和子女一起购买房产，但也要求前者也出现在房产的契约上。 这可能会产生痛苦的税收后果，如果担保人已经拥有自己的住房（这很可能），他们将被征收3个百分点的印花税附加费。 避免这种税收陷阱的方法之一是选择联合借款人、独资经营者抵押贷款。这种类型的贷款将担保人的名字写在抵押贷款上，但他们的名字不在房产证上，因此可以避免额外的资本利得税和印花税责任。 哈里斯说：“然而，他们的名字确实出现在抵押贷款上，所以当贷款人决定给予借款人多大的抵押贷款时，他们的收入会被考虑在内，这应该意味著他们的孩子可以获得更大的抵押贷款。” Moneyfacts的Eleanor Williams补充说：“任何希望考虑这些专业产品的人，寻求独立、合格的建议是非常明智的–抵押贷款市场目前是一个非常多变的环境。”
在过去的两年里，诺丁汉（Nottingham）的平均房产价增加了四分之一。其它的英国中部地区的城市，房价也在飙升。 据《每日电讯报》报导，过去两年房中价涨幅最大的10个英国城市，一半位于中部地区。据房地产中介Hamptons称，诺丁汉的房价涨幅位居榜首，其次是莱斯特（Leicester）和伯明翰。 中部地区长期以来一直是英国房价增长的引擎，部分原因是那里的房屋相对可负担。房地产网站Zoopla的Gráinne Gilmore表示：“即使在过去一年价格强劲上涨之后，伯明翰和诺丁汉的平均房价仍比英国平均水平低三分之一，莱斯特仍低16%。此外，这些城市的存量组合也推动了价格上涨，半独立式住宅的价格上涨特别强劲，莱斯特的情况尤其如此。” 灵活工作的兴起，推动伦敦人北上寻求物有所值的房产，印花税假期特别有帮助，节省更高比例的税收。 该地区还得益于大量投资用于城市再生，以及承诺更顺畅通勤的大型基础设施项目，如HS2。 根据Zoopla的数据，预计2022年东米德兰兹郡（East Midlands）的房价将增长4%，而西米德兰兹郡（West Midlands）的房产价格将增长3.5%，在英国都算是最高增长了。 以下是房价上涨最快和房地产市场最火的英国中部城市，家庭和投资者都蜂拥而至。 诺丁汉 诺丁汉曾被英格兰银行前行长卡尼（Mark Carney）称为“英国经济的风向标”，是东米德兰兹的就业中心和蓬勃发展的大学城。在过去两年中，其平均房价为238,140英镑，上涨了24%，远高于英格兰和威尔士16.6%的平均水平。 现金正被注入这座城市，例如4.7亿英镑的诺丁汉经济复苏和更新计画（Nottingham Economic Recovery and Renewal Plan）。这笔资金将用于改造Broadmarsh购物中心、改造诺丁汉和比斯顿运河（Nottingham&Beeston Canal）以及扩建电车网路。还有一个由Boots创建的“企业区”，该公司成立于诺丁汉，目前仍在诺丁汉运营，旨在打造“英国健康、美容和福祉创新中心”。该计画是为新企业创建286英亩的办公室，并为建造新住宅提供空间。 所有这些投资都在吸引买家。但房地产中介公司Savills的马里奥特(Ian Marriott)说，推动需求的不是买房出租的投资者，而是家庭。在Beeston、Wollaton、Edwalton和West Bridgford等抢手住宅区以及中心的Park Estate尤其是这样。 “这里有很好的交通连接——比如比斯顿电车延长线（Beeston tram extension）——使其成为新的兼职通勤者的理想选择，”他说。“工业在特伦特河畔（Trent riverside）的重建姗姗来迟，而且相对被低估。” 莱斯特 莱斯特是东米德兰兹的主要经济体，一个充满活力的学生城市，通过公路和铁路与全国其它地区紧密相连，莱斯特正在取得进展。仅其空间技术部，门就有近50,000人参与，而其位于英国物流运营“金三角”的位置使其在过去五年中的商业投资增长了35%，增幅高于伦敦、伯明翰和诺丁汉。 该市的平均房价为266,710英镑，在过去两年中上涨了21%。其庞大的学生群体长期以来一直提供良好的购买出租机会。中介Connells的雷米杰克逊（Remi Jackson）说，来自伦敦的投资者一直在积极购买约16万英镑的两居室排屋。 她补充说：“近几个月来推动市场的是首次购房者，他们在大流行期间一直在存钱。” 需求集中在Evington和Oadby，附近两家医院的职工很喜欢这里。还有一流学校附近的Woodgate和Beaumont Leys地段，也很抢手。 伯明翰 伯明翰的价格大幅上涨并不是甚么大新闻，不过这次又上了一个档次。据Knight Frank房地产代理公司称，这个英国第二大城市多年来一直将自己定位为主要商业中心，2015年至2018年间，房价每年上涨5%至10%。现在的平均价格为234,320英镑，两年内上涨了19%。 伯明翰市中心已经变成了光鲜亮丽的新零售和餐厅聚集地，改造成功后，新的热点包括Southside、Digbeth和Gun Quarter。 Savills的肖尼(Joe Shorney)表示，2016年，伯明翰是伦敦移民最欢的市中心，很多伦敦的年轻买家都在这里买房。 “这座城市的伦敦模式的公寓，有助于留住毕业生和年轻专业人士，”他说。“在大流行期间，这里的每个人都非常活跃，无论是首次购房者、年轻家庭还是投资者。2021年的看房次数比2019年增加了93%。” 伍斯特（Worcester） 该市两年房价涨幅实际上低于英格兰和威尔士的平均水平，为12%。但它的房地产市场却炙手可热。根据分析公司PropCast的数据，这里有73%的房屋正在出售，远远超过伯明翰的61%。其它拥有同样热门市场的中部城市是特伦特河畔斯托克（Stoke-on-Trent）、考文垂、伍尔弗汉普顿（Wolverhampton）和德比（Derby）。 伍斯特拥有众多一流的独立和公立学校以及良好的火车线路，吸引了买家。Knight Frank的斯蒂芬森（Shelley Stephenson）说，混合工作模式正在吸引索利哈尔（Solihull）等地区的买家。根据Rightmove的数据，伍斯特的平均房地产价格为266,356英镑，而索利哈尔的平均房价为372,001英镑。 “购买的人是那些不再需要在伯明翰等城市，甚至不需要在任何地方工作的人，”她说。“Worcester Parkway车站为兼职通勤者提供充足的停车位，前往伦敦的火车需要两个小时。”
