二手房拋售潮來臨 房地產市場崩潰在即

 

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五一黃金周曾經是中國一年中房地產銷售旺季之一。但今年的五一假期，售樓處和二手房交易場所都極為冷清，交易量也十分稀少。即便是北京、上海這樣一線城市也不例外。例如，北京商品住宅網簽僅僅只有114套，成交面積只有1.40萬平方米。較去年同期降幅超過了60%，而去年這個時候，北京幾乎是處於疫情封城的狀態。

市場行情不好，急需回籠資金的開發商不得不想辦法促銷，最有效的辦法當然是降價。但是，在中共治下，降價可不是房企說了算的。最近中國房地產行業出了一個大新聞。江蘇省崑山市兩樓盤在五一期間銷售過程中，大幅降價達30%。開發商被當地住建局處以高額罰金，還暫停了其網簽業務。房企被要求整改，這也意味着最近他們不能再賣房。住建局給出的解釋是：擅自降價銷售，擾亂市場，導致周邊房子不好賣。這種擅自降價賣房的行為是不良行為，是不誠信行為，已經記入年度誠信檔案！

房企降價銷售被處罰，引發了網友的熱烈討論。有網友評論說：「我們一直以為房價高是房企貪婪心黑，不好意思，冤枉你們了！」也有網友說：「現在房奴們終於知道了，到底是誰在擾亂市場，誰才是高房價的真正推手？」

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中國的房地產市場在經歷了3月份的短暫繁榮之後，在4月份出現大幅回落。近日，4月份的房地產數據已經出爐。全國30個重點城市，除北京、深圳和成都外，超過一半新房成交面積環比跌幅在30%以上。上海和廣州環比下降了17%和25%，二三線城市環比下降的更多。青島、大連、武漢、長春等8個城市跌幅接近50%，徐州的跌幅高達77%。

新房成交量下滑，二手房市場更是慘澹。5月12日，「上海北京二手房交易量大跌」還被推上了熱搜榜。

據最新數據統計，北京4月份的二手住宅網簽量僅有13928套，相比於3月的22192套，下降了37.3%；上海二手房成交量下降至1.7萬套，環比下滑26.71%；廣州二手房成交量僅為10500套，相較於3月份的12260套，環比下跌了14%；4月份深圳全市二手房住宅過戶量僅有3192套，環比3月跌了19%。

而在二三線城市中，4月份杭州二手房成交量為7635套，相較3月份破萬套的成交量，環比下跌約30%；跌幅最大的是安徽省合肥市，4月合肥二手房成交量僅2127套，與2月份的高位3532套相比，暴跌40%。

與之對應的是，二手房的掛牌量卻在持續上升。「上海二手房掛牌量突破40萬套」的消息也在各大微信購房群傳播。據大陸媒體調查，這一數據是二手房核驗碼的數量，一套房源可能在幾個平台同時掛牌，會有多個核驗碼。如果扣除重複的因素，上海二手房掛牌量大致在20萬套左右。不過，數據顯示，上海二手房的掛牌量以每周新增13,000套的速度已經持續了兩個月。

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其餘三個一線城市廣州、北京、深圳，二手房掛牌量也在急劇增長。廣州二手房掛牌量從去年的10萬套猛升到現在的14萬套。北京的情況也不樂觀，二手房掛牌量在短短兩個月內，就從9.5萬套飆升到11.68萬套，增幅也達到了23%。而在深圳，二手房掛牌量的增速更是瘋狂，從年初的3萬套到現在的5.14萬套，短短四個月時間就增加了71%。這樣的增速，已經完全超出了任何人的想象。

在南京和蘇州等強二線城市，情況也好不到哪去。僅南京一城，二手房掛牌量就在一個月內暴漲了22.62%。而蘇州二手房掛牌量的同比增幅，更是高達了驚人的500%。

其實現在無論哪個城市，二手房掛牌量的暴漲速度，都在不斷刷新人們的認知極限。這種趨勢一旦持續，必然會導致二手房銷售難度上升，交易周期也越來越長，滯銷的現象越來越多。房東要想把房子賣出去只有不斷降價，勢必會導致房產市場的價格暴跌。

這個視頻中的年輕人說，他的一個朋友2018年在福州的台江160萬買的房子，現在賠50萬還賣不出去。

北京燕郊的房價跌幅更是嚇人，有的地方跌幅高達71%。即便這樣，也無人接盤。

同時，受疫情封控、行業監管以及地緣政治的影響，中國經濟蕭條，很多公司倒閉或是裁員，造成失業潮。這也導致很多人無力繼續償還房貸，不得不出售現有的房產。而現在房價即便是一降再降，還很難售出，讓本就債務纏身的他們更加艱難。

購屋者交不起房貸，斷供的也越來越多。自放開疫情封控後，銀行的訴訟流程加快，導致法拍房數量激增。據業內人士估計，到了今年，中國法拍房的數量可能超過一千多萬套。

最近網上有非常多的影片顯示，購房者因為沒錢還房貸，被迫斷供，落入非常悲慘的境地。

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據媒體報導，2022年中國法拍屋掛拍數量，大幅攀升到60.6萬戶，和2021年相比，暴增35.7%，創歷史新高。法拍規模也因此上升到1.4萬億元人民幣，大約是2,000億美元。

中國的房產斷供，和美國的有所不同。在美國，不僅有個人破產法，而且個人按揭貸款合同也規定，個人如果選擇破產或斷供，只要把所持有的住房交給銀行，其個人住房債務就此中止，只不過會留下信用違約的不良紀錄。

但是，如果中國居民選擇斷供，不僅銀行可能收回住房，而且該居民所欠下的債務還得繼續還，直到其債務全部還清為止。不僅住房沒有了，個人首付及前期供款打了水漂，還背了一身債務。更不用說會被列入失信名單了。

也就是說，同樣是斷供，美國購房者卻不像中國購房者這麼悽慘，因為美國實行的是非追索權住房抵押貸款（Non-recourse mortgage），銀行和購房者共同承擔房貸的風險。而中國實行的是有追索權的住房抵押貸款，而且自然人不能申請破產，所以在中國，還不起貸款的所有風險，全部加在了作為普通老百姓的購房者身上，銀行卻是零風險。所以除非萬不得已，中國居民不會選擇斷供，因為代價太大。

不斷供又無力償還房貸，唯一的辦法只有降價出售。這也是為什麼二手房掛牌量劇增，二手房的價格持續下跌的原因之一。

另外，中國官方4月25日宣布，全面實現了不動產統一登記。據傳，這是官方為徵收房產稅做準備。有觀點認為，不動產統一登記、不動產信息實現全國聯網，會讓炒房者、貪官等擁有多套房產的人進行拋售，以避免被官方關注及被徵收相關的房地產稅費，因此樓市供應量增加，房價隨之下降。

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不僅如此，在房產稅落地之前，「房東稅」先來了。即房東要按照租金收入的10%～20%核定繳納所得稅。去年，率先在河北、湖南、雲南三省試點實施。個人出租住房，按10%的稅率徵收個人所得稅；個人出租非住房，按20%的稅率徵收個人所得稅。有消息指，自從房東稅在試點地區開始實施以來，當地炒房客的收益收到了嚴重影響。

根據中共央行發布的調查數據顯示，中國城鎮家庭戶均持有1.5套房，三成以上的城鎮家庭持有2套房，超過1成家庭持有三套及以上的房產。當然，這只是一個平均數，其實如同中國的財富一樣，大量的房產還是集中在少數的富人手中。對於多套房持有者來說，「以租養貸」成為了主要收入來源。現在，很多人擔心房東稅會在全國推廣實施，這也成為他們拋售手中的多餘房產的推手之一。

賣房難、虧損慘重、資金周轉受阻以及對未來的不確定擔憂，種種因素交織在一起，讓越來越多的業主陷入焦慮與不安之中。

鑑於以上的幾個原因，許多業界內的專業人士認為，中國的房地產市場將面臨大量樓房拋售的情況。從目前二手房掛牌量激增已經可以看出端倪。而拋售潮一旦開啟，緊隨其後的必然是降價潮。

而二手房市場一旦出現問題，勢必會影響新樓盤的銷售。這也導致新樓盤的價格在不斷降價。我們開頭提到的因降價而被處罰的崑山房企就是一例。

深圳的房價在「五一」長假期間，也是從剛需盤到豪宅盤，滿城皆是特價房。

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東海國際公寓是此次優惠力度最大的樓盤。作為深圳首個國際豪宅，東海國際公寓2013年的開盤時，吸引了大批投資客的目光。項目推出時，頂層的複式豪宅單價29萬元/平方米，總價達到了2.5億元。而在當時，深圳房價僅2萬元/平方米左右。但是東海國際公寓此後的銷售並不順利，從開盤至2020年的7年時間裡，東海國際公寓954套房源，僅售出了20%。

這次五一假期推出5套特價房源，面積段在193-425平方米之間，折後總價在1888-7188萬元之間，優惠幅度從534萬元至1012萬元不等。降幅最大的是一套約425平方米的大平層公寓，原價8200萬元，折後7188萬元，降幅高達1012萬元。

不止豪宅降價，深圳還有多個樓盤推出誠意滿滿的「一口價」房源或折扣。

但是，新樓盤降價銷售，不僅可能會被政府處罰，還會招致已經買房的業主不滿。最近，深圳的樓盤因為降價銷售，不斷有業主要求退房。

從目前的各項指標來看，中國的房市在經過兩三個月的短暫復甦後，前期被壓抑的購房需求已經釋放，現在已經再次衰退。而隨著二手房市場可能會出現的拋售潮來臨，房地產市場的崩潰或許就在眼前。