二手房抛售潮来临 房地产市场崩溃在即

 

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五一黄金周曾经是中国一年中房地产销售旺季之一。但今年的五一假期，售楼处和二手房交易场所都极为冷清，交易量也十分稀少。即便是北京、上海这样一线城市也不例外。例如，北京商品住宅网签仅仅只有114套，成交面积只有1.40万平方米。较去年同期降幅超过了60%，而去年这个时候，北京几乎是处于疫情封城的状态。

市场行情不好，急需回笼资金的开发商不得不想办法促销，最有效的办法当然是降价。但是，在中共治下，降价可不是房企说了算的。最近中国房地产行业出了一个大新闻。江苏省昆山市两楼盘在五一期间销售过程中，大幅降价达30%。开发商被当地住建局处以高额罚金，还暂停了其网签业务。房企被要求整改，这也意味着最近他们不能再卖房。住建局给出的解释是：擅自降价销售，扰乱市场，导致周边房子不好卖。这种擅自降价卖房的行为是不良行为，是不诚信行为，已经记入年度诚信档案！

房企降价销售被处罚，引发了网友的热烈讨论。有网友评论说：“我们一直以为房价高是房企贪婪心黑，不好意思，冤枉你们了！”也有网友说：“现在房奴们终于知道了，到底是谁在扰乱市场，谁才是高房价的真正推手？”

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中国的房地产市场在经历了3月份的短暂繁荣之后，在4月份出现大幅回落。近日，4月份的房地产数据已经出炉。全国30个重点城市，除北京、深圳和成都外，超过一半新房成交面积环比跌幅在30%以上。上海和广州环比下降了17%和25%，二三线城市环比下降的更多。青岛、大连、武汉、长春等8个城市跌幅接近50%，徐州的跌幅高达77%。

新房成交量下滑，二手房市场更是惨淡。5月12日，“上海北京二手房交易量大跌”还被推上了热搜榜。

据最新数据统计，北京4月份的二手住宅网签量仅有13928套，相比于3月的22192套，下降了37.3%；上海二手房成交量下降至1.7万套，环比下滑26.71%；广州二手房成交量仅为10500套，相较于3月份的12260套，环比下跌了14%；4月份深圳全市二手房住宅过户量仅有3192套，环比3月跌了19%。

而在二三线城市中，4月份杭州二手房成交量为7635套，相较3月份破万套的成交量，环比下跌约30%；跌幅最大的是安徽省合肥市，4月合肥二手房成交量仅2127套，与2月份的高位3532套相比，暴跌40%。

与之对应的是，二手房的挂牌量却在持续上升。“上海二手房挂牌量突破40万套”的消息也在各大微信购房群传播。据大陆媒体调查，这一数据是二手房核验码的数量，一套房源可能在几个平台同时挂牌，会有多个核验码。如果扣除重复的因素，上海二手房挂牌量大致在20万套左右。不过，数据显示，上海二手房的挂牌量以每周新增13,000套的速度已经持续了两个月。

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其余三个一线城市广州、北京、深圳，二手房挂牌量也在急剧增长。广州二手房挂牌量从去年的10万套猛升到现在的14万套。北京的情况也不乐观，二手房挂牌量在短短两个月内，就从9.5万套飙升到11.68万套，增幅也达到了23%。而在深圳，二手房挂牌量的增速更是疯狂，从年初的3万套到现在的5.14万套，短短四个月时间就增加了71%。这样的增速，已经完全超出了任何人的想象。

在南京和苏州等强二线城市，情况也好不到哪去。仅南京一城，二手房挂牌量就在一个月内暴涨了22.62%。而苏州二手房挂牌量的同比增幅，更是高达了惊人的500%。

其实现在无论哪个城市，二手房挂牌量的暴涨速度，都在不断刷新人们的认知极限。这种趋势一旦持续，必然会导致二手房销售难度上升，交易周期也越来越长，滞销的现象越来越多。房东要想把房子卖出去只有不断降价，势必会导致房产市场的价格暴跌。

这个视频中的年轻人说，他的一个朋友2018年在福州的台江160万买的房子，现在赔50万还卖不出去。

北京燕郊的房价跌幅更是吓人，有的地方跌幅高达71%。即便这样，也无人接盘。

同时，受疫情封控、行业监管以及地缘政治的影响，中国经济萧条，很多公司倒闭或是裁员，造成失业潮。这也导致很多人无力继续偿还房贷，不得不出售现有的房产。而现在房价即便是一降再降，还很难售出，让本就债务缠身的他们更加艰难。

购屋者交不起房贷，断供的也越来越多。自放开疫情封控后，银行的诉讼流程加快，导致法拍房数量激增。据业内人士估计，到了今年，中国法拍房的数量可能超过一千多万套。

最近网上有非常多的影片显示，购房者因为没钱还房贷，被迫断供，落入非常悲惨的境地。

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据媒体报导，2022年中国法拍屋挂拍数量，大幅攀升到60.6万户，和2021年相比，暴增35.7%，创历史新高。法拍规模也因此上升到1.4万亿元人民币，大约是2,000亿美元。

中国的房产断供，和美国的有所不同。在美国，不仅有个人破产法，而且个人按揭贷款合同也规定，个人如果选择破产或断供，只要把所持有的住房交给银行，其个人住房债务就此中止，只不过会留下信用违约的不良纪录。

但是，如果中国居民选择断供，不仅银行可能收回住房，而且该居民所欠下的债务还得继续还，直到其债务全部还清为止。不仅住房没有了，个人首付及前期供款打了水漂，还背了一身债务。更不用说会被列入失信名单了。

也就是说，同样是断供，美国购房者却不像中国购房者这么凄惨，因为美国实行的是非追索权住房抵押贷款（Non-recourse mortgage），银行和购房者共同承担房贷的风险。而中国实行的是有追索权的住房抵押贷款，而且自然人不能申请破产，所以在中国，还不起贷款的所有风险，全部加在了作为普通老百姓的购房者身上，银行却是零风险。所以除非万不得已，中国居民不会选择断供，因为代价太大。

不断供又无力偿还房贷，唯一的办法只有降价出售。这也是为什么二手房挂牌量剧增，二手房的价格持续下跌的原因之一。

另外，中国官方4月25日宣布，全面实现了不动产统一登记。据传，这是官方为征收房产税做准备。有观点认为，不动产统一登记、不动产信息实现全国联网，会让炒房者、贪官等拥有多套房产的人进行抛售，以避免被官方关注及被征收相关的房地产税费，因此楼市供应量增加，房价随之下降。

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不仅如此，在房产税落地之前，“房东税”先来了。即房东要按照租金收入的10%～20%核定缴纳所得税。去年，率先在河北、湖南、云南三省试点实施。个人出租住房，按10%的税率征收个人所得税；个人出租非住房，按20%的税率征收个人所得税。有消息指，自从房东税在试点地区开始实施以来，当地炒房客的收益收到了严重影响。

根据中共央行发布的调查数据显示，中国城镇家庭户均持有1.5套房，三成以上的城镇家庭持有2套房，超过1成家庭持有三套及以上的房产。当然，这只是一个平均数，其实如同中国的财富一样，大量的房产还是集中在少数的富人手中。对于多套房持有者来说，“以租养贷”成为了主要收入来源。现在，很多人担心房东税会在全国推广实施，这也成为他们抛售手中的多余房产的推手之一。

卖房难、亏损惨重、资金周转受阻以及对未来的不确定担忧，种种因素交织在一起，让越来越多的业主陷入焦虑与不安之中。

鉴于以上的几个原因，许多业界内的专业人士认为，中国的房地产市场将面临大量楼房抛售的情况。从目前二手房挂牌量激增已经可以看出端倪。而抛售潮一旦开启，紧随其后的必然是降价潮。

而二手房市场一旦出现问题，势必会影响新楼盘的销售。这也导致新楼盘的价格在不断降价。我们开头提到的因降价而被处罚的昆山房企就是一例。

深圳的房价在“五一”长假期间，也是从刚需盘到豪宅盘，满城皆是特价房。

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东海国际公寓是此次优惠力度最大的楼盘。作为深圳首个国际豪宅，东海国际公寓2013年的开盘时，吸引了大批投资客的目光。项目推出时，顶层的复式豪宅单价29万元/平方米，总价达到了2.5亿元。而在当时，深圳房价仅2万元/平方米左右。但是东海国际公寓此后的销售并不顺利，从开盘至2020年的7年时间里，东海国际公寓954套房源，仅售出了20%。

这次五一假期推出5套特价房源，面积段在193-425平方米之间，折后总价在1888-7188万元之间，优惠幅度从534万元至1012万元不等。降幅最大的是一套约425平方米的大平层公寓，原价8200万元，折后7188万元，降幅高达1012万元。

不止豪宅降价，深圳还有多个楼盘推出诚意满满的“一口价”房源或折扣。

但是，新楼盘降价销售，不仅可能会被政府处罚，还会招致已经买房的业主不满。最近，深圳的楼盘因为降价销售，不断有业主要求退房。

从目前的各项指标来看，中国的房市在经过两三个月的短暂复苏后，前期被压抑的购房需求已经释放，现在已经再次衰退。而随著二手房市场可能会出现的抛售潮来临，房地产市场的崩溃或许就在眼前。