澳洲公寓樓花風險涌動 十分之一銷售落空

公寓樓花成為澳洲房地產市場上風險最大的部分，在過去三個月中，十分之一樓花完工後無法正常交割，導致銷售落空，購房者損失慘重。

據澳洲金融評論報道，公寓樓花市場的普遍現狀是房源過剩、需求疲軟。隨着銀行對公寓的市場估價降低，批准的貸款量也隨之減少，買家湊不夠錢無法正常交割，不得不放棄購房首付款。

諮詢公司Digital Finance Analytics的一項分析顯示，在今年3月至6月之間完工交割的約35,000個公寓樓花中，有3041個因為銀行對房產的估價降低，交割時資金缺口無法彌補，導致交易告吹。買家因此損失的首付款高達8760萬澳元，還不包括開發商在買家退出時收取的其它費用。

同期，僅在悉尼的內西區和東區，約有551套公寓未能交割，在墨爾本市區近郊，最終未成交的公寓數量達到457套。

Digital Finance Analytics的負責人Martin North表示，過去12個月內，樓花價格平均下降了10％至15％，高於上一年。他說：「鑑於市場上的公寓供過於求，價格可能會進一步下降。」

CoreLogic的數據顯示，在截至5月的三個月中，公寓樓花在交割時就已經大幅貶值的比例激增。

與合同價格相比，悉尼3389個樓花中超過一半（52％）在交割時貶值。其中貶值幅度10%以上的占了四分之一（26%）。這些樓花合同可能是在2017年簽的，2017年是公寓市場的一個分水嶺，此後銀行監管機構收緊了房地產投資貸款規則，致使投資者對公寓興趣減弱。

墨爾本的情況與悉尼類似，4173套公寓樓花中，交割時貶值的占了一半以上（51％）。貶值幅度超過10%的占了五分之一（20.9%）。

其它首府城市的情況也不容樂觀，布里斯班公寓樓花在交割時貶值的比例為41.7％，珀斯49.4％，堪培拉25.4％，阿德萊德20.7％。

複合效果

CoreLogic研究分析師Eliza Owen表示，這些趨勢不是COVID-19疫情造成的結果，但是疫情使之變得更加嚴重。Owen說,「過去兩年來，銀行對悉尼和墨爾本的公寓樓花估價下調的現象普遍存在，悉尼平均為46.4％，墨爾本平均為42.7％。」

「這是由於臨時審慎的貸款措施導致投資者興趣下降的結果，而這些城市的公寓完工水平卻有所提高。

「但是，COVID-19通過關閉邊境和推高失業率，對一些公寓樓花市場產生複合效應。

「市區出租房空置率升高，將對租金回報產生額外的下行壓力，可能導致公寓更不受歡迎，公寓樓花估價下降的事件更頻繁出現，從而形成惡性循環。」

房貸網站Homeloanexperts.com.au的董事總經理Otto Dargan表示，銀行估價師通常比市場本身更為保守。

Dargan說，「如果市場下跌1％，那麼銀行估值通常會降低5％。」

「如果買家很久以前的簽訂合同，貸款銀行通常會忽略購買價格，而是使用銀行估價。」「這意味着，如果您的樓花估價較低，他們只能向您提供更少的貸款，一些沒有多餘資金的購買者可能無法完成購買並失去定金。」

樓花買家的風險增加

貸款經紀公司Rise High Financial Solutions的Marissa Schulze表示，風險更大的是那些失業或過去幾個月收入減少且不再有資格獲得貸款的買家。

她說：「如果您不能繼續完成整個購買流程，您損失的可能不只是訂金。如果開發商不能以相同的價格出售，您還要承擔賠償金。」

他說：「這就好像沒有資金就去參加拍賣，然後在贏得拍賣後着急忙慌地去找貸款一樣。

「如果交易真的失敗了，而您又無法獲得融資，那您將損失很多錢。」

物業諮詢公司Suburbanite的首席諮詢師Anna Porter預計，公寓樓花的情況將會惡化。她說：「在公寓供過於求的地區，樓花正接近崩盤，因為儘管有巨大的經濟損失，但買家仍在走開。」

另據政府消費者網站consumer.vic.gov.au信息，購買樓花合同有一定好處，尤其是在一個上升的市場上，既能節省印花稅，又能以今天的房價鎖定未來的房子，但風險也同樣不可忽視。這些風險包括：

• 無法實際檢查物業，只能依靠設計師的印象圖，平面圖和廣告材料來了解有關所購買房產的信息
• 建築質量和裝飾可能與預期存在差異
• 設計圖的意外修改
• 不確定的完工日期
• 複雜的合同
• 如果建築質量存在爭議，不太可能直接與建築公司交涉，只能由開發商與建築公司交涉。
• 房地產市場動盪可能導致交割時，房產價值低於合同價格。
• 潛在的融資風險，如完工時房產貶值，銀行批准的貸款會降低。

該網站建議買家，如果真的打算購買樓花，要以書面形式從開發商那裡獲得完工的具體日期，並在簽合同前尋求獨立的法律意見。