之前我寫過幾篇關於深圳房價的文章,裡面有幾句話是這麼說的。
深圳就是一座拒絕老弱病殘的城市。
這裡有着全國頂級的科技公司和金融企業,也有着很多有前景的工作崗位,它吸引了很多血氣方剛的年輕人。
當大家都以為自己二十多歲來了就是深圳人,還可以拿到一筆人才落戶的獎勵金。
可現實卻是,大部分人只能租住在各個區域的廉價城中村,學着和蟑螂和諧相處,學着和樓下的小商小販討價還價。
等你在這地方揮灑了十幾年汗水,吃了十幾年的豬腳飯和腸粉,拼了命的賺錢最後發現房子依然買不起。
最後只有兩個選擇,要麼租房死磕,要麼滾回老家充當這座城市新陳代謝的淘汰品。
而留下來能買房的那些人,是相對優秀的中層階級和頂級精英。
當時我還有一句話是這麼說的:「關於這座城市的炒房故事,那只能是富翁們玩的遊戲。」
但是在看了「深房理」的炒房模式之後,我大呼牛逼。
我突然覺得我錯了。
炒房其實並不只是富翁們的遊戲,有些人甚至只出15萬,就可以輕鬆炒作深圳千萬豪宅牟利。
傳統的經營貸、假結婚炒房等手段,在「深房理」流水線一樣複雜的專業操作面前,簡直就是小兒科,弟中弟。
一
不知道大家有沒有聽過「炒房教父」歐神,去年9月,歐神被全網封殺,水庫論壇也被永久封禁。
之後,集資超過1.1億,炒房上百套的「南城房姐」,被判無期徒刑,入獄吃牢飯,罪名是貸款詐騙罪。
好傢夥,國家一直倡導房住不炒、房住不炒,結果這幫哥們一個個炒得風生水起,這下好了吧。
現如今,又出了個「深房理」。
「深房理」是啥?
其實就是炒房圈子裡的一個大V,或者說炒房機構,在微博有140萬粉絲。
廣大人民群眾苦這幫炒房的孫子久矣,沒想到現在居然有人在微博上號召大家集體炒房。
前段時間有人就氣得不輕,乾脆整理了這個深房理惡意炒房的材料,足足有102份之多,向相關部門舉報。
隨着深房理被查,一個比水庫還猛、比「南城房姐」還兇狠的炒房機構,也逐漸浮出水面。
我研究了一下深房理的炒房模式,發現他們的炒房思路是真的牛逼。
先歸納總結一下就是,深房理把炒房做到了流程化、股份化、規模化,就是一個集合了非法集資、P2P、私人化股票交易所的炒房機構。
我滴個龜龜,這他媽不是瘋狂的在法律邊緣試探是啥?
雖然深房理說自己只是一個知識付費平台,初級會員年費3980元,高級版搖籃會員年費1.38萬元。
聲稱只教會員如何投資房產,自己是不炒房的。
但是你說你教出來的東西得合規吧,你提供一套違法規則的炒房服務,這不就和國家反着幹嗎!
這就好比我自己是個專業詐騙犯,我現在不搞詐騙了,搞了個培訓班教人詐騙,打出的口號是如何反詐騙。
至於別人來學習是為了反詐騙,還是去搞詐騙,那我就管不了了。
這不扯淡嗎?
逼良為娼你也幹了,勸妓從良也一樣沒落下。
可能大部分不了解炒房的讀者都知道,傳統的炒房可以用上杆杆、假結婚等手段。
比如說,你看到深圳樓市的火熱,想在深圳買房。但是由於各種政策限制,比如說戶口社保等,你沒有買房資格。
這時候可以找人代持。比如你朋友剛好符合購房資格,你用他的資格買房就叫做代持。
如果你不想代持,還有一種操作是假結婚,通過假結婚獲取購房資格,這個結婚對象也被稱作是婚票。
當然假離婚的也有。比如說夫妻雙方名下有兩套房子,按照政策他們已經沒有買房資格,他們先把房產過戶給另外一方,然後再進行假離婚。
這時候名下沒有房產的人就多了一個買房資格。
上面所說的這些,深房理可以提供一條龍服務,他們既可以幫你搞到深圳戶口,也可以幫你搞到房票婚票;
如果你要假離婚,他們也可以提供相應的幫助支持,從中收取服務費。
二
接下來,再說一下經營貸的事。
買房最常見的做法就是首付+按揭。
不過按揭利率偏高,國內首套房貸利率一般在5%以上。於是乎炒房客開始盯上了經營貸。
經營貸顧名思義是用於企業經營的貸款。
由於去年受疫情影響,國家為了支持中小企業,經營貸利率一降再降,後來經營貸利率甚至跌到了4%以內。
由於兩者利率有差別,那麼就有了套利的空間。比如說同樣貸款500萬、20年,經營貸最終能比按揭省出五十多萬。
儘管國家一再嚴控經營貸流入房市,但是在這麼大的利潤面前,很多人還是會選擇鋌而走險。
具體做法如下:
先利用各種方式,比如過橋貸、信用貸、民間貸甚至高利貸,湊足資金全款買房,然後再把房子抵押給銀行,借取經營貸,最後再用經營貸款填回前面貸款的窟窿。
上面這個操作,想要實現起來一點也不簡單。首先一般人借不了這麼多錢;其次,想擼經營貸,需要一個企業的執照以及流水,申請起來手續繁多。
但是,深房理這些也可以幫你搞定。
他可以幫你製造假流水,以提高銀行貸款金額。如果你只有首付的錢,深房理也可以幫你聯繫貸款公司辦理過橋貸;
如果你不知道如何套取經營貸,他們甚至可以幫你註冊個空殼公司。
無論是辦理假離婚,還是提供經營貸服務,這些事情其實其他的炒房機構同樣也在干。
而深房理,能被7個部門同時盯上的機構,當然不止這麼一點本事。
或者說,以上這些手段,在深房理別的騷操作面前,統統都是小兒科。
三
他們牛逼的地方,也是違規的地方是啥?
是他們自己搞了一個小程序,進去看過之後你才發現,這裡面別有洞天。
特別是裡面有個模塊,一個叫帕累托值,一個叫股份大廳。
別看這兩個名字花里胡哨的,其實本質就是兩個金融產品。
帕累托是啥意思?
深房理官方的解釋是:「「把錢借給有需要的會員,這樣既幫助其他會員解決了短期用錢貴的問題,自己還有萬分之4.2/天的利息賺(法律規定的利息上限),雙贏。」
好傢夥,這個模式各位熟悉嗎?
這他媽都不能說是變相了,這簡直就是典型的非法集資,P2P啊!兄弟們。
之前的P2P害了多少人血本無歸,大家可是有目共睹的。
深房理居然給自己的會員中玩起了這套模式,膽子是真的有點肥。
深房理有很多會員,從他微博粉絲的反饋也能看得出,深房理是個深得人心的炒房大V。
很多會員手裡面也有閒散資金,剛好在他們的「帕累托」能賺點利息。
於是會員就把錢交給了深房理,然後深房理再放貸給其他資金短缺的會員,自己則收一點手續費。
畢竟炒房不是炒菜,沒點經濟實力還真折騰不動。
深房理還推出了一套包賺邏輯,他們讓會員高價去購買指定樓盤的房子,然後再倒手賣給其他會員,以此來抬高房價,實現房價暴漲。
但是這種模式,本質上就是個擊鼓傳花的遊戲。
前面會員賺的是後面會員的錢,後面一旦無人接手,房價被惡意炒高了不說,這場買房的遊戲就會立馬崩盤。
唯獨深房理作為一個平台,手續費、服務費倒是嫖了不少。
炒房的各種騷操作我聽過不少,但是你要說炒房炒到違反法律,我還真是活久見。
但是如果你以為深房理的騷操作到此就結束了,那你可就太小看深房理了。
除了集資、左手倒右手炒作房價外,深房理還造出了一塊金融業務,直接把房產證券化。
四
前面說了,深房理除了「帕累托」這個非法集資版塊之外,還有一個叫做股份大廳。
如它直白的名字所言,股份大廳的意思就是,你可以在這裡實行股份的轉讓和交易。
啥意思?
我們都知道,深圳一套房的售價少則上百萬,多則上千萬,買房的人更是數不勝數。
你說你一個打工仔即便掏空四個錢包,再加多倍槓桿,都不太可能去玩炒房。
那怎麼辦?
這時候深房理造出了一套模式,你一個人湊不齊首付沒關係,那假如十個人湊呢,是不是就可以了。
也就是這套房產證券化的模式,讓一個人只有15萬元就可以參與深圳千萬房產的買賣。
於是市場上就慢慢出現了幾個人或者十幾個人合夥買房的模式。
深房理給會員們準備了招股書、還有一堆擁有法律制約能力的代持文件。
比如一套1000萬的房子,3成首付需要300萬首付,你只需要5%的股權就可以加入車隊,也就是15萬元。
這樣一來,只需要找到足夠多的人,湊夠這300萬,然後就可以去撬動這一千萬的房子。
甚至如果你不想持有股份,還可以在它們的小程序上轉讓出去,找人接盤。
房子買下來之後,他們會馬上以小微公司的名義抵押經營貸。
看到沒有,所謂帕累托值,實際上乾的是銀行的活,而股份大廳,實際上是一個野生證券交易所。
這次這麼多部門想要動它原因正是如此,你狗日的不僅不貫徹房住不炒的政策,居然還給我干起了私活。
如果任由你生長,人人都去炒房,那還得了?
五
理總,也是深房理背後的那個男人,經常會在媒體上說出一些讓人匪夷所思的話,我刻意摘錄一部分出來讓大家欣賞欣賞:
朝九晚五上班是一個壞習慣;
我們貸款買房就是有目標,我們貸款出來是創造財富的。
現在出事後,他偷偷刪了不少微博,但是還是有很多有意思的片段,比如他說:偷稅並不可恥。
反正總結起來無非就是:炒房不可恥,房價漲得如此之凶,我們就算是砸鍋賣鐵,也要把所有錢拿出來交首付!
他的這些信徒,是不是傻子呢,我看未必。
他們說穿了無非就是一個賭字,他們在炒房這件事上不遺餘力,賭的就是房價只漲不跌。
我去深房理的微博看了看,底部評論基本全是深房理的支持者。
不得不說,深房理的炒房模式確實是牛逼,但是當它把房地產證券化,做了金融機構都不敢做的事情,那它就是在觸犯法律。
再加上國家房住不炒的政策,深房理這次恐怕是麻煩大了!
從他們這種模式來說,雖然前期能有不少人可以通過炒房賺到錢,且也像他們說的一樣,炒房是致富的唯一渠道。
但是這種模式是極其危險且違法國家法律的,最後一個接盤俠註定會血本無歸。
每一個奮鬥在北上廣深的人,都想在這裡擁有一套屬於自己的房子,都不想做城市新陳代謝的淘汰品。
大家都太焦慮了,前幾年的房價漲得也太快了,讓大家都覺得炒房真的是致富的唯一渠道。
所以投機變成了一個群體性的投資行為,人人都篤定房價一定只漲不跌,於是撬動各種槓桿,利用各種非法途徑套利。
這次深房理事件只不過是對炒房客的一個敲打而已,等風頭過去,誰知道這批栽跟頭的人會不會從頭再來。
畢竟,一線城市的血液依然在流動,總有人會因為各種各樣的原因選擇留下來。
只要供需依然緊張,那麼這種炒房的行為就仍有獲利的可能。
被深房理套路的人,的確情有可原。
可這歸根結底,也是咎由自取。
(全文轉自微信公眾號郭拽拽,原標題為《深圳炒房的牛逼啊!》)
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