倫敦一區房產要價下跌

自英國脫歐以來，倫敦一區的房屋要價下跌了10%，英國其它地區的房價則顯著增長，遠遠超過倫敦。

據《每日郵報》理財網獨家分析，自2016年6月英國脫歐公投以來，倫敦市中心的房價並未與英國其它地區保持同步。

據Rightmove的數據，從2016年6月以來，倫敦1—3區的平均房價已下跌0.1%。倫敦一區包括Kensington、Southwark和Westminster等行政區，跌幅最大，達到10%，將近15萬英鎊。

於此同時，倫敦外地區的房屋要價同比上升了28%，從242,687英鎊漲到今天的310,859英鎊。

目前，倫敦有7個行政區房屋要價低於2016年6月的價格。一區跌幅最大，其中Westminster和Southwark下跌了7%，Kensington和Chelsea下跌了4%，Tower Hamlets下跌了3%。

倫敦一區對房產趨勢的影響最大。2016年6月，一區房產的平均要價為144萬英鎊，現在則為130萬英鎊。

二區的一些行政區也略有下跌。Camden下跌了2%，而Islington、Hammersmith和Fulham則輕微下跌。英國脫歐投票時，二區的房產平均要價為77.1萬英鎊。現在是78.8萬英鎊。

三區包括Croydon、Richmond和Bromley等外圍行政區，過去七年裡，平均要價增長了8%。三區的一些行政區，雖然房屋要價增長高於倫敦其它街區，但還是遠低於英國其它地區。

Waltham Forest和Bromley的房屋要價分別上漲了18%和17%，而Greenwich和Croydon則比脫歐公投時高出14%。

然而，需要指出的是，倫敦所有地區的要價都遠高於全國平均水平。金融危機至2016年間，其增速令人難以置信，下面我們解釋原因。

為甚麼倫敦市中心的房地產市場一直很平穩？

對於那些在英國脫歐後，在倫敦市中心購買房產的人來說，這些數字可能會讓人看著很難受。

然而，在2016年6月公投的前一年，倫敦市中心的市場似乎已經趨於平穩。據Rightmove的數據，在公投的前一年，一區的要價下降了3%，而二區的要價則持平。

英國脫歐造成的不確定性，很可能影響了倫敦的房地產價格。

房屋銷售平台Agreed的聯合創始人Charles Eddlestone說：「倫敦黃金地段的房市，曾有大量國外購房者，目前我們已不再奢望會有巨大收益。簡單點說，就是熱衷黃金地段的購房者急劇減少。英國脫歐投票之後，許多外國購房者遠離了倫敦。倫敦許多地區都受到影響，特別是一區。」

然而，自英國脫歐公投以來，內倫敦其它地區的房價都在上漲，這表明一定有其它因素在起作用。

房地產行業的專家提供了不同的解釋。

房地產論壇Property Hub的創始人Rob Dix認為，這是一個規律：經濟周期開始時，倫敦和東南地區往往有最快的增長記錄，然後會緩和下來。

在英國脫歐之前的七年裡，倫敦1-3區的平均要價大約上升了80%。2009年6月至2016年6月，倫敦一些區的房屋要價上漲了一倍多。

Southwark的要價從平均32.5萬英鎊上漲到69.1萬英鎊，上漲了113%；而Lewisham從2009年6月的23.6萬英鎊，上漲到2016年6月的67.4萬英鎊。

Dix認為，這種價格的大幅上漲，造成倫敦和英國其它地區間的巨大差距。目前我們處於周期的後期，和快速增長地區的差距正在減小。

他說：「這次的影響被誇大了，有兩個原因。首先，倫敦從2008年的金融危機中恢復得特別快，所以房價居高不下。其次，很明顯，倫敦受疫情的衝擊非常大。

「到2016年，倫敦的房價已無法進一步上漲。房租占據了人們大部分的收入，所以房屋投資者沒有更多的收益，而房主也承擔不起更多的抵押貸款支出。除非人們有更多的收入，否則房價只能停滯不前。」

Hamptons高級分析師David Fell贊同Dix的想法，認為過去七年倫敦的房價，主要是金融危機後這種超高增長的結果。

他說：「倫敦市中心的購房者，這七年裡沒看到太大的房價增長。但這與我們所處的房屋市場周期有關，也與英國脫歐公投有關。

「隨著2009年全球金融危機的影響減弱，一區市場率先回升，2009年至2016年間房價接近翻倍。但隨著我們走向周期的中期，英國其它地區的房價開始回升，將差距縮小到2013年的水平。」

過去七、八年裡，一些稅收變化可能抑制了人們對倫敦房產的需求。

2016年4月，當時的財政部長奧斯本（George Osborne），對買房出租的投資者進行了一系列的稅收突擊檢查。

這包括3%的印花稅附加費，和逐步取消抵押貸款利息減免，意味著，房東也不能再用租金收入，完全抵消抵押貸款利息支出。

3%的附加費意味著，一個典型的英國買房出租投資者，當購買價值30萬英鎊的房產時，將額外支付9,000英鎊給房屋搬運工。

去年4月，青睞於在倫敦置業的海外房地產投資者，被加收了2%的印花稅。這意味著，在英國購買第二套房產的海外投資者，現在要額外支付15,000英鎊的印花稅。

房主聯盟的首席執行官希金斯（Paula Higgins）說：「在2015、2016年前後，人們非常擔心，海外投資者大量占有倫敦市中心的房產，而且大多數情況下，沒有將其出租。這些稅收措施，有助於降低倫敦對英國和海外投資者的吸引力。」

然而，也許最大的「怪異因素」是新冠，它幫助壓制了內倫敦的房地產市場。

希金斯補充說：「疫情期間，人們更喜歡花園和更大的空間，不想被上下班往返所束縛而搬離城市。倫敦市中心的公寓比英國其他地區的更集中。你會發現，公寓的價格，並沒有像房屋那樣漲的那麼多。」

希金斯還指出，在Grenfell Tower火災事故的影響下，覆蓋層和消防安全醜聞使公寓的吸引力下降。因此，由於不可抵押，倫敦的許多公寓業主無法出售他們的房產。

倫敦房市的前景怎樣？

大多數對英國房價進行預測的機構都認為，與其它地區相比，倫敦將繼續表現不佳。

David Fell說：「在目前的房價周期於2024年結束之前，我們預計未來幾年裡，大部分房價增長都在倫敦以外。這可能意味著，倫敦和其它地區的房屋差價在2016年達到頂峰後，未來兩年內差價將繼續縮小。2024年可能開始新的周期，那時整個一區的房價很可能會回升，比別的地區提前一年左右。」

Rob Dix同樣認為，倫敦的房產價格未來會回升，但他建議考慮在倫敦買房的人要從長計議。

Dix說：「現在工資再次上漲，房價漲幅不大。當經濟回升時，倫敦的房市有機會再次表現強勁。我仍然認為在別的地區買房更有價值，但目前在倫敦買房也不能說不理智。

「如果你只是短期計畫，我們的經驗是，不管你是用於投資還是自己居住，都不要購買。五年的時間太短，無法保證房屋的升值抵消成本。」

普遍認為，短期內，倫敦的房價不會很快飆升。

Charles Eddlestone補充說：「業務沒有像預期的那樣大量回流，房屋要價下跌，說明以後可能麻煩更多。一位威斯敏斯特的餐館老闆最近告訴我，顧客數量仍然只有以前的50%。

「很難說，整個倫敦的房屋市場已達到頂峰。倫敦確實是一個大都市，有幾百個不同地區的房屋市場。我們可以看到，將來不同的地區表現的更不同。在家工作是前所未有的，這將把置業的需求轉移到郊區。」

但也有人很樂觀。希金斯認為，倫敦的房價增速較慢，意味著在倫敦買房是很划算的。「人們對英國脫歐的前景不明、疫情以及當前的生活成本和能源危機，使人們不敢做出重大的財務決定，但當我們進入一個穩定的時代，這種情況會改變。伊麗莎白線的開通，對倫敦人是一個好消息，更多的住宅區可以更方便的通往市中心。」 

（原文鏈接：Revealed: Property asking prices in Zone 1 London are down 10% since Brexit while the rest of Britain has seen them grow far faster than the capital）