倫敦一區房產要價下跌

自英國脫歐以來,倫敦一區的房屋要價下跌了10%,英國其它地區的房價則顯著增長,遠遠超過倫敦。

據《每日郵報》理財網獨家分析,自2016年6月英國脫歐公投以來,倫敦市中心的房價並未與英國其它地區保持同步。

據Rightmove的數據,從2016年6月以來,倫敦1—3區的平均房價已下跌0.1%。倫敦一區包括Kensington、Southwark和Westminster等行政區,跌幅最大,達到10%,將近15萬英鎊。

於此同時,倫敦外地區的房屋要價同比上升了28%,從242,687英鎊漲到今天的310,859英鎊。

目前,倫敦有7個行政區房屋要價低於2016年6月的價格。一區跌幅最大,其中Westminster和Southwark下跌了7%,Kensington和Chelsea下跌了4%,Tower Hamlets下跌了3%。

倫敦一區對房產趨勢的影響最大。2016年6月,一區房產的平均要價為144萬英鎊,現在則為130萬英鎊。

二區的一些行政區也略有下跌。Camden下跌了2%,而Islington、Hammersmith和Fulham則輕微下跌。英國脫歐投票時,二區的房產平均要價為77.1萬英鎊。現在是78.8萬英鎊。

三區包括Croydon、Richmond和Bromley等外圍行政區,過去七年裡,平均要價增長了8%。三區的一些行政區,雖然房屋要價增長高於倫敦其它街區,但還是遠低於英國其它地區。

Waltham Forest和Bromley的房屋要價分別上漲了18%和17%,而Greenwich和Croydon則比脫歐公投時高出14%。

然而,需要指出的是,倫敦所有地區的要價都遠高於全國平均水平。金融危機至2016年間,其增速令人難以置信,下面我們解釋原因。

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根據Rightmove的數據,倫敦有7個區今天的要價低於2016年6月的價格(地圖按相反順序排列,第10位的威斯敏斯特表現最差。)(圖片:thisismoney)

為甚麼倫敦市中心的房地產市場一直很平穩?

對於那些在英國脫歐後,在倫敦市中心購買房產的人來說,這些數字可能會讓人看著很難受。

然而,在2016年6月公投的前一年,倫敦市中心的市場似乎已經趨於平穩。據Rightmove的數據,在公投的前一年,一區的要價下降了3%,而二區的要價則持平。

英國脫歐造成的不確定性,很可能影響了倫敦的房地產價格。

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儘管自英國脫歐以來,倫敦市中心的要價保持平穩,但英國市場的整體價值卻大幅上升。(圖片:thisismoney)

房屋銷售平台Agreed的聯合創始人Charles Eddlestone說:「倫敦黃金地段的房市,曾有大量國外購房者,目前我們已不再奢望會有巨大收益。簡單點說,就是熱衷黃金地段的購房者急劇減少。英國脫歐投票之後,許多外國購房者遠離了倫敦。倫敦許多地區都受到影響,特別是一區。」

然而,自英國脫歐公投以來,內倫敦其它地區的房價都在上漲,這表明一定有其它因素在起作用。

房地產行業的專家提供了不同的解釋。

房地產論壇Property Hub的創始人Rob Dix認為,這是一個規律:經濟周期開始時,倫敦和東南地區往往有最快的增長記錄,然後會緩和下來。

在英國脫歐之前的七年裡,倫敦1-3區的平均要價大約上升了80%。2009年6月至2016年6月,倫敦一些區的房屋要價上漲了一倍多。

Southwark的要價從平均32.5萬英鎊上漲到69.1萬英鎊,上漲了113%;而Lewisham從2009年6月的23.6萬英鎊,上漲到2016年6月的67.4萬英鎊。

Dix認為,這種價格的大幅上漲,造成倫敦和英國其它地區間的巨大差距。目前我們處於周期的後期,和快速增長地區的差距正在減小。

他說:「這次的影響被誇大了,有兩個原因。首先,倫敦從2008年的金融危機中恢復得特別快,所以房價居高不下。其次,很明顯,倫敦受疫情的衝擊非常大。

「到2016年,倫敦的房價已無法進一步上漲。房租占據了人們大部分的收入,所以房屋投資者沒有更多的收益,而房主也承擔不起更多的抵押貸款支出。除非人們有更多的收入,否則房價只能停滯不前。」

Hamptons高級分析師David Fell贊同Dix的想法,認為過去七年倫敦的房價,主要是金融危機後這種超高增長的結果。

他說:「倫敦市中心的購房者,這七年裡沒看到太大的房價增長。但這與我們所處的房屋市場周期有關,也與英國脫歐公投有關。

「隨著2009年全球金融危機的影響減弱,一區市場率先回升,2009年至2016年間房價接近翻倍。但隨著我們走向周期的中期,英國其它地區的房價開始回升,將差距縮小到2013年的水平。」

過去七、八年裡,一些稅收變化可能抑制了人們對倫敦房產的需求。

2016年4月,當時的財政部長奧斯本(George Osborne),對買房出租的投資者進行了一系列的稅收突擊檢查。

這包括3%的印花稅附加費,和逐步取消抵押貸款利息減免,意味著,房東也不能再用租金收入,完全抵消抵押貸款利息支出。

3%的附加費意味著,一個典型的英國買房出租投資者,當購買價值30萬英鎊的房產時,將額外支付9,000英鎊給房屋搬運工。

去年4月,青睞於在倫敦置業的海外房地產投資者,被加收了2%的印花稅。這意味著,在英國購買第二套房產的海外投資者,現在要額外支付15,000英鎊的印花稅。

房主聯盟的首席執行官希金斯(Paula Higgins)說:「在2015、2016年前後,人們非常擔心,海外投資者大量占有倫敦市中心的房產,而且大多數情況下,沒有將其出租。這些稅收措施,有助於降低倫敦對英國和海外投資者的吸引力。」

然而,也許最大的「怪異因素」是新冠,它幫助壓制了內倫敦的房地產市場。

希金斯補充說:「疫情期間,人們更喜歡花園和更大的空間,不想被上下班往返所束縛而搬離城市。倫敦市中心的公寓比英國其他地區的更集中。你會發現,公寓的價格,並沒有像房屋那樣漲的那麼多。」

希金斯還指出,在Grenfell Tower火災事故的影響下,覆蓋層和消防安全醜聞使公寓的吸引力下降。因此,由於不可抵押,倫敦的許多公寓業主無法出售他們的房產。

倫敦房市的前景怎樣?

大多數對英國房價進行預測的機構都認為,與其它地區相比,倫敦將繼續表現不佳。

David Fell說:「在目前的房價周期於2024年結束之前,我們預計未來幾年裡,大部分房價增長都在倫敦以外。這可能意味著,倫敦和其它地區的房屋差價在2016年達到頂峰後,未來兩年內差價將繼續縮小。2024年可能開始新的周期,那時整個一區的房價很可能會回升,比別的地區提前一年左右。」

Rob Dix同樣認為,倫敦的房產價格未來會回升,但他建議考慮在倫敦買房的人要從長計議。

Dix說:「現在工資再次上漲,房價漲幅不大。當經濟回升時,倫敦的房市有機會再次表現強勁。我仍然認為在別的地區買房更有價值,但目前在倫敦買房也不能說不理智。

「如果你只是短期計畫,我們的經驗是,不管你是用於投資還是自己居住,都不要購買。五年的時間太短,無法保證房屋的升值抵消成本。」

普遍認為,短期內,倫敦的房價不會很快飆升。

Charles Eddlestone補充說:「業務沒有像預期的那樣大量回流,房屋要價下跌,說明以後可能麻煩更多。一位威斯敏斯特的餐館老闆最近告訴我,顧客數量仍然只有以前的50%。

「很難說,整個倫敦的房屋市場已達到頂峰。倫敦確實是一個大都市,有幾百個不同地區的房屋市場。我們可以看到,將來不同的地區表現的更不同。在家工作是前所未有的,這將把置業的需求轉移到郊區。」

但也有人很樂觀。希金斯認為,倫敦的房價增速較慢,意味著在倫敦買房是很划算的。「人們對英國脫歐的前景不明、疫情以及當前的生活成本和能源危機,使人們不敢做出重大的財務決定,但當我們進入一個穩定的時代,這種情況會改變。伊麗莎白線的開通,對倫敦人是一個好消息,更多的住宅區可以更方便的通往市中心。」 

(原文鏈接:Revealed: Property asking prices in Zone 1 London are down 10% since Brexit while the rest of Britain has seen them grow far faster than the capital

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