伦敦一区房产要价下跌

自英国脱欧以来,伦敦一区的房屋要价下跌了10%,英国其它地区的房价则显著增长,远远超过伦敦。

据《每日邮报》理财网独家分析,自2016年6月英国脱欧公投以来,伦敦市中心的房价并未与英国其它地区保持同步。

据Rightmove的数据,从2016年6月以来,伦敦1—3区的平均房价已下跌0.1%。伦敦一区包括Kensington、Southwark和Westminster等行政区,跌幅最大,达到10%,将近15万英镑。

于此同时,伦敦外地区的房屋要价同比上升了28%,从242,687英镑涨到今天的310,859英镑。

目前,伦敦有7个行政区房屋要价低于2016年6月的价格。一区跌幅最大,其中Westminster和Southwark下跌了7%,Kensington和Chelsea下跌了4%,Tower Hamlets下跌了3%。

伦敦一区对房产趋势的影响最大。2016年6月,一区房产的平均要价为144万英镑,现在则为130万英镑。

二区的一些行政区也略有下跌。Camden下跌了2%,而Islington、Hammersmith和Fulham则轻微下跌。英国脱欧投票时,二区的房产平均要价为77.1万英镑。现在是78.8万英镑。

三区包括Croydon、Richmond和Bromley等外围行政区,过去七年里,平均要价增长了8%。三区的一些行政区,虽然房屋要价增长高于伦敦其它街区,但还是远低于英国其它地区。

Waltham Forest和Bromley的房屋要价分别上涨了18%和17%,而Greenwich和Croydon则比脱欧公投时高出14%。

然而,需要指出的是,伦敦所有地区的要价都远高于全国平均水平。金融危机至2016年间,其增速令人难以置信,下面我们解释原因。

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根据Rightmove的数据,伦敦有7个区今天的要价低于2016年6月的价格(地图按相反顺序排列,第10位的威斯敏斯特表现最差。)(图片:thisismoney)

为甚么伦敦市中心的房地产市场一直很平稳?

对于那些在英国脱欧后,在伦敦市中心购买房产的人来说,这些数字可能会让人看著很难受。

然而,在2016年6月公投的前一年,伦敦市中心的市场似乎已经趋于平稳。据Rightmove的数据,在公投的前一年,一区的要价下降了3%,而二区的要价则持平。

英国脱欧造成的不确定性,很可能影响了伦敦的房地产价格。

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尽管自英国脱欧以来,伦敦市中心的要价保持平稳,但英国市场的整体价值却大幅上升。(图片:thisismoney)

房屋销售平台Agreed的联合创始人Charles Eddlestone说:“伦敦黄金地段的房市,曾有大量国外购房者,目前我们已不再奢望会有巨大收益。简单点说,就是热衷黄金地段的购房者急剧减少。英国脱欧投票之后,许多外国购房者远离了伦敦。伦敦许多地区都受到影响,特别是一区。”

然而,自英国脱欧公投以来,内伦敦其它地区的房价都在上涨,这表明一定有其它因素在起作用。

房地产行业的专家提供了不同的解释。

房地产论坛Property Hub的创始人Rob Dix认为,这是一个规律:经济周期开始时,伦敦和东南地区往往有最快的增长记录,然后会缓和下来。

在英国脱欧之前的七年里,伦敦1-3区的平均要价大约上升了80%。2009年6月至2016年6月,伦敦一些区的房屋要价上涨了一倍多。

Southwark的要价从平均32.5万英镑上涨到69.1万英镑,上涨了113%;而Lewisham从2009年6月的23.6万英镑,上涨到2016年6月的67.4万英镑。

Dix认为,这种价格的大幅上涨,造成伦敦和英国其它地区间的巨大差距。目前我们处于周期的后期,和快速增长地区的差距正在减小。

他说:“这次的影响被夸大了,有两个原因。首先,伦敦从2008年的金融危机中恢复得特别快,所以房价居高不下。其次,很明显,伦敦受疫情的冲击非常大。

“到2016年,伦敦的房价已无法进一步上涨。房租占据了人们大部分的收入,所以房屋投资者没有更多的收益,而房主也承担不起更多的抵押贷款支出。除非人们有更多的收入,否则房价只能停滞不前。”

Hamptons高级分析师David Fell赞同Dix的想法,认为过去七年伦敦的房价,主要是金融危机后这种超高增长的结果。

他说:“伦敦市中心的购房者,这七年里没看到太大的房价增长。但这与我们所处的房屋市场周期有关,也与英国脱欧公投有关。

“随著2009年全球金融危机的影响减弱,一区市场率先回升,2009年至2016年间房价接近翻倍。但随著我们走向周期的中期,英国其它地区的房价开始回升,将差距缩小到2013年的水平。”

过去七、八年里,一些税收变化可能抑制了人们对伦敦房产的需求。

2016年4月,当时的财政部长奥斯本(George Osborne),对买房出租的投资者进行了一系列的税收突击检查。

这包括3%的印花税附加费,和逐步取消抵押贷款利息减免,意味著,房东也不能再用租金收入,完全抵消抵押贷款利息支出。

3%的附加费意味著,一个典型的英国买房出租投资者,当购买价值30万英镑的房产时,将额外支付9,000英镑给房屋搬运工。

去年4月,青睐于在伦敦置业的海外房地产投资者,被加收了2%的印花税。这意味著,在英国购买第二套房产的海外投资者,现在要额外支付15,000英镑的印花税。

房主联盟的首席执行官希金斯(Paula Higgins)说:“在2015、2016年前后,人们非常担心,海外投资者大量占有伦敦市中心的房产,而且大多数情况下,没有将其出租。这些税收措施,有助于降低伦敦对英国和海外投资者的吸引力。”

然而,也许最大的“怪异因素”是新冠,它帮助压制了内伦敦的房地产市场。

希金斯补充说:“疫情期间,人们更喜欢花园和更大的空间,不想被上下班往返所束缚而搬离城市。伦敦市中心的公寓比英国其他地区的更集中。你会发现,公寓的价格,并没有像房屋那样涨的那么多。”

希金斯还指出,在Grenfell Tower火灾事故的影响下,覆盖层和消防安全丑闻使公寓的吸引力下降。因此,由于不可抵押,伦敦的许多公寓业主无法出售他们的房产。

伦敦房市的前景怎样?

大多数对英国房价进行预测的机构都认为,与其它地区相比,伦敦将继续表现不佳。

David Fell说:“在目前的房价周期于2024年结束之前,我们预计未来几年里,大部分房价增长都在伦敦以外。这可能意味著,伦敦和其它地区的房屋差价在2016年达到顶峰后,未来两年内差价将继续缩小。2024年可能开始新的周期,那时整个一区的房价很可能会回升,比别的地区提前一年左右。”

Rob Dix同样认为,伦敦的房产价格未来会回升,但他建议考虑在伦敦买房的人要从长计议。

Dix说:“现在工资再次上涨,房价涨幅不大。当经济回升时,伦敦的房市有机会再次表现强劲。我仍然认为在别的地区买房更有价值,但目前在伦敦买房也不能说不理智。

“如果你只是短期计画,我们的经验是,不管你是用于投资还是自己居住,都不要购买。五年的时间太短,无法保证房屋的升值抵消成本。”

普遍认为,短期内,伦敦的房价不会很快飙升。

Charles Eddlestone补充说:“业务没有像预期的那样大量回流,房屋要价下跌,说明以后可能麻烦更多。一位威斯敏斯特的餐馆老板最近告诉我,顾客数量仍然只有以前的50%。

“很难说,整个伦敦的房屋市场已达到顶峰。伦敦确实是一个大都市,有几百个不同地区的房屋市场。我们可以看到,将来不同的地区表现的更不同。在家工作是前所未有的,这将把置业的需求转移到郊区。”

但也有人很乐观。希金斯认为,伦敦的房价增速较慢,意味著在伦敦买房是很划算的。“人们对英国脱欧的前景不明、疫情以及当前的生活成本和能源危机,使人们不敢做出重大的财务决定,但当我们进入一个稳定的时代,这种情况会改变。伊丽莎白线的开通,对伦敦人是一个好消息,更多的住宅区可以更方便的通往市中心。” 

(原文链接:Revealed: Property asking prices in Zone 1 London are down 10% since Brexit while the rest of Britain has seen them grow far faster than the capital

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