英國買房出租的戰場

慷慨的稅收減免已經成為過去，而不斷上升的抵押貸款利率正在擠壓利潤。今年夏天，房東和租戶之間的緊張關係已達到沸點。租金正以高於通貨膨脹率的速度飆升，房屋獵手們排隊看房並瘋狂競價。《每日郵報》分析了英國房地產市場的現況。

房東面臨新租房規則

有宣傳機構表示，在過去一年中，約有45%的私人租戶租金上漲，倫敦的租金上漲了15.8%。根據房地產門戶網站Rightmove的數據，在曼徹斯特的上漲比例為20%。

房東和租戶對此同樣憤怒，因為他們都堅持認為自己正面臨著財務困境。

多年來對買房出租市場的懲罰性稅收和監管打擊，使問題變得更加複雜。6月，政府發布了一份白皮書，建議房東給予租戶在其房產中飼養寵物的權利，除非房東有合理的理由拒絕。

然而，倍有爭議的是，白皮書建議禁止「無過錯」驅逐，這意味著房東不能不給租戶一個理由就把他們趕走。在蘇格蘭，對於2017年12月1日之後開始的租約，無過錯驅逐已經被取締。全國建築協會（Nationwide）的一項調查發現，此舉可能使買房出租的投資者拋售，從而導致市場的混亂，也就是租賃物業將空房子的租金步步推高。

租賃市場的混亂局面

在租賃市場上，密封投標、廣告在幾分鐘內消失，以及在可用房產外排長隊的故事比比皆是。

會員機構PropertyMark的一項調查發現，儘管只有11處房產可供出租，但7月份每個分支機構平均收到127份新申請。《每日郵報》的調查發現，許多人被要求其報價要高於要價。還有人預付了多達六個月的租金。

當下時期，在疫情期間轉向在家工作和學習中引發了城市中心的人口外流，因此房東或者不得不以折扣價出租。更有一些人為了抗議政府制定的新規則，在封鎖期間更難驅逐租戶而將房子完全賣掉。

從那時起，房東們幾乎沒有喘息的機會，因為飆升的買房出租抵押貸款利率使投資者更難達到收支平衡。根據房地產機構切斯特頓（Chestertons）的研究，在過去的一年裡，僅倫敦的出租物業數量就減少了約38%，但同期的租戶諮詢卻增長了近三分之二。全國各個角落的情況都差不多。

最近，視頻分享網站TikTok上的一名社交媒體影響者，談論關於「曼徹斯特的住房危機」引起了廣泛關注。擁有超過18,000名粉絲的吉爾利(Jessica Geary)在視頻中說：「這是我給你的一個公共服務忠告，不要搬到曼徹斯特」；另外，都柏林一張超過150名購房者排隊看房的照片在網上瘋傳。

如此激烈的房產競爭意味著房東能夠收取更高的價格。根據Rightmove的分析，如果租金每月上漲119英鎊，那麼每年就是1,426英鎊。這就是為甚麼甚至是倫敦市長都呼籲凍結租金，以防止租戶受到生活成本危機的打擊。「代租」（Generation Rent）的主管肯尼迪（Alicia Kennedy）也說，能源賬單已經飆升，租房者不能被租金的增加所嚇倒。

買房出租被一場「完美風暴」打破

專家說，在某種程度上，這場危機是不可避免的。多年來的監管變化使得買房出租行業對那些有閒錢的人來說不再是一項投資。

此前，房東能夠用他們的稅單抵消所有的抵押貸款利息，但是這個系統被取代了。他們現在只能得到20%的稅收抵免。這是因為，英格蘭銀行連續六次提高基準利率，造成了自1995年以來抵押貸款還款額的急劇上升。

許多房產投資者聲稱，這場完美的風暴使他們在房產上獲利太難。德雷克出租（Draker Lettings）內部人士說：「房東並不富有，租戶看到的只是他們的租金價格上漲，但他們沒有看到他們的房東所面臨的所有其它壓力。」

更重要的是，對出租物業的能源績效標準的調整，即將從2025年開始分階段實施。這意味著，所有買房出租的房產，必須有一個能源績效C級的評級。如果房東的房產沒有達到這個等級，可能會被罰款高達30,000英鎊。

一些人告訴《每日郵報》理財網，他們不得不花費數萬英鎊，以翻新房屋才能符合新標準。有些房東們說，他們現在需要三到四年的時間來平衡利潤稅、印花稅和其它一切相關費用。

如何看待買房出租？

一些活動人士可能會聲稱，這場危機對首次購房者來說是個好消息，並將房產價格降至更容易接受的平均水平。但專家說，情況比這更微妙，房東可能會退出租賃市場，開始尋找收益率更高的潛在市場，例如半商業開發或假日出租。

這帶來了一系列新的擔憂。今年，愛彼迎（Airbnb）式假日出租的房屋急劇增加，引起了當地社區的緊張。威爾士政府從明年起，向第二居所的業主徵收300%的市政稅。另外，蘇格蘭的32個議會中，有25個已經取消了對未出租的第二居所的10%的議會稅折扣。

但有專家認為危機是暫時的，因為越來越多的年輕人才搬到了城市，一旦這個數字攀升，情況就會好很多。

（原文鏈接：The buy-to-let battleground: Tensions between landlords and tenants at boiling point as rising rates, extra rules and lack of rental homes drive up prices）