真還（huan）傳

這兩周，杭州的朋友劉峰有點精神內耗，只因為一件事：

提前還貸。

2019年，他在杭州搖到一套房子。當時杭州樓市如烈火烹油，搖到後自己慶祝了好幾天，感覺中了五百萬彩票一般。

收房後他馬上把房子掛出去。掛了一年多，一直無人問津，掛牌價一降再降。直到上個月，終於有人當了接盤俠。

最終的價格只比買入價高15萬。但他沒時間精神內耗了。他現在唯一的念想，就是趕緊過完戶，拿到賣房款，去繼續打新。

但是，要過戶，劉峰得先把剩下的貸款提前還掉。但劉峰提前還貸的訴求，被貸款行上海銀行杭州臨平支行一口拒絕了。銀行的理由是：

提前還貸的額度沒有了。

河南村鎮銀行前段時間剛給我們上了一課——你欠銀行錢，坐不了高鐵；銀行欠你錢，還是坐不了高鐵。現在，大銀行繼續上課——向銀行申請房貸，沒有額度；想提前還貸，也沒有額度。

中國銀行就是很行。

1

為阻止大家提前還貸，做得最絕的是交通銀行。

這周一，交行發公告說，今年11月以後，提前還按揭貸款的，都要交本金1%作為補償金。在以前，絕大多數銀行房貸只要還款超過一年，提前還貸就免收補償金。

媒體和公眾紛紛指責交行不講武德。交行反應速度很快，很快刪掉了公告。但這個政策，還得繼續執行。

過去十年，情況不是這樣的。中國樓市每年三季度都會遇到同樣的話題，額度不足。銀行準備的個人按揭貸款額度，往往到三季度就用完了。

個人按揭貸款是銀行最安全的業務。購房者申請房貸，正常幾周就能放款。但遇上樓市火爆，購房者得等等來年銀行的新額度。

民間甚至形成了一種共識，房貸是大部分人能獲得的、最優質的低息貸款。尤其是年輕人的第一筆房貸，被稱作寶貴的：

處女貸。

2020年，經歷無數次試錯和調研，監管層認識到，擴張最快的房企，往往是金融工具玩得最溜、槓桿用得最足，當然也是風險敞口最大的企業。這是個類金融行業，只要：

要管住房地產，得先管住銀行。

這就是後來的「三條紅線」，從金融領域對房地產實現控盤。既管住房企的總負債，也管住銀行無節制發放房地產貸款的行為。

2020年最後一天，央行、銀保監會祭出樓市調控的大殺器——房地產貸款集中度管理制，給每一檔銀行定下兩個標準：

房地產貸款占比上限、個人住房貸款占比上限。

第一檔的工農中建交幾家大型銀行，兩大指標分別是40%、32.5%；第五檔的村鎮銀行兩大指標分別是12.5%、7.5%。

這是從制度上讓銀行對地產業縮表。利率也一天一天上漲，大家排着隊求銀行放按揭，一等經常等三五個月。

「錢荒」很快在一二線樓市蔓延。幾乎從一季度開始，就有房貸沒額度的消息。到了下半年，很多銀行已經把全年的房貸額度都用完了。

緊接着銀行縮表，就是民營房企一家家暴雷了。從恆大、新力、當代，再到世茂、佳兆業、融創……

去年6月份，我跟一位房企董事長聊天，他着重說了資金過度監管和一手房房貸放不出來對他們的巨大影響：

賬面上現金動不了，房子賣出去又因為房貸額度不足，收不回回款。

那天晚上我們聊到凌晨三點，最後情緒糟糕的他吐出了一個詞：

蒼涼。

幾個月後，他的公司也暴雷了。

又過了幾個月，老百姓從去年在銀行門口排隊申請房貸，變成現在排隊還房貸了。

一些銀行以幾乎同樣的理由，拒絕了他們。

2

銀行的精神內耗，不比普通人輕鬆。一座東南省會城市的銀行朋友和獸爺吐槽說，現在房地產貸款太內卷了。

有家國企開發商在當地拿了地要做開發貸。同一家銀行，居然去了七家分行搶生意，國企開發商給銀行們提了一個要求：

不接受土地質押。

另一家大行也去了好幾家分行。眼見開發貸搶不過，想做按揭貸款。但當時各地都在密集放鬆調控，每周利率都在降，想接按揭業務，也需要找關係。

民營房企們高攀不上的女神，原來也會卑微到塵埃里。

個人住房貸款和房地產貸款一直是銀行收入的大頭。但今年上半年，中國房屋新開工面積同比下降了34%，個人貸款下降了不少。民營房企也一個個暴雷，市場上的客戶，也就剩下鼻孔朝天的國企了。

過去，銀行給民企開發貸的綜合收益至少是5點多。現在，給國企的開發貸都是虧本的：

利率不超過4。

銀行縮表了，企業縮表了，然後就是老百姓也縮表了。

前天七夕，獸爺把交行那個公告甩給銀行的這位朋友。他說現在個貸提前還貸的，比放出去的房貸還要多，這直接導致他們銀行今年個貸餘額負增長：

KPI失分很多。

KPI失分的不僅僅是他們。今年上半年，中國住戶貸款餘額同比少增2.4萬億，其中主要是住房貸款少增1.94萬億。二季度的幾次變換嚴重影響了市場信心，二季度末個人住房貸款餘額只比一季度增加了：

200億。

正常情況，這是要增加近萬億的。

前些天，央行發布了城鎮儲戶調查報告。上半年新增居民存款達到10.33 萬億元，同比多增了2.88 萬億元。中國居民中長期貸款淨償還：

還錢數額超過借錢數額。

報告說，二季度居民的儲蓄傾向，達到1997年有記錄以來的最高點。

飽經滄桑的河南，是居民縮表的重災區。當地一家銀行的朋友跟我說，他們半年結清的貸款：

和去年全年的金額相當。

今年以來，老百姓似乎有了兩個共識。第一個，就是經歷了萬眾創業、P2P、股災、村鎮銀行、炒房熱之後，大家認清一個現實：

目前市場上已經沒有靠譜的渠道，可以獲得超過六個點的投資收益了。

第二個共識，就是大家深刻理解了「押注房價上漲會付出沉重代價」這句話，房住不炒，普遍預期未來房價漲幅會跑輸房貸利率。槓桿越高，損失越大。

社交平台上，很多年輕人掌握了一套流量密碼：介紹自己是如何提前還房貸的。話語大都相似，買理財不如提前還貸，既不用擔心存款，又能省出不少利息。

在北京，有銀行今年提前還貸款量增長了兩成 。在廣州，一位支行行長朋友跟我說，廣州提前還貸平均要排隊一個月。

杭州則一再下調了房貸利率，劉峰當時的房貸利率，要比當前利率高出0.65%。他找了關係去上海銀行總行辦提前還款，總行的朋友回覆說：

房貸涉及條線指標和利潤，我們現在也沒辦法。

從今年年初開始，銀行從被要求控制房貸規模，到了被要求保房貸規模。還貸潮來了以後，很多銀行不敢讓房貸規模下降這麼快，把提前還貸時間，排到了半年以後。

3

不知道怎麼，近期很多人都在研究經濟周期。

最近，寫了《大衰退》的野村證券經濟學家辜朝明在中國很火。上個月他接受一家財經媒體採訪時說，大衰退是所有人都忙着還債，或把錢存進銀行。沒有人消費，也沒有人借錢投資，經濟開始進入漫長而劇烈的惡性循環。

但一個人的消費，就是另一個人的收入啊。

1970年，美國一名官員說，在有生之年，經濟發展程度將達到難以置信的水平。他擔憂：

社會可能無法為收入持續上漲的消費者提供足夠的產品。

由盛轉衰只是一夜之間。九年後的1979年，美國時任總統卡特在一次演講中提到美國的最大威脅，是國民喪失了對未來的信心。

絕大多數人確信，未來五年將比過去五年過得更糟。

這和幾年前美團王興轉發的那句話，如出一轍。

上半年中國汽車銷量同比跌了6.6%；國內手機出貨量同比跌了21.7%；國內旅遊收入同比跌了28.2%。

波動最大的是三駕馬車之一的房地產業：新房銷售6.6萬億，同比下降28.9%。

其實數據還在其次。當下最大的問題，是大家已經不再痴迷於撬動槓桿實現利潤最大化，而是追求無債一身輕。

有很多年輕人，甚至已經在註銷花唄了。

一個多月前的京東大促，浙江富陽的自營倉庫里，幫忙給訂單打包的員工阿特發現，最火爆的東西產品：

2L的大包裝可樂。

他參與了很多年的大促。這個現象還是第一次見到。

和大包裝可樂比起來，易拉罐包裝就冷清多了。一箱大可樂不到40塊錢，比等量的罐裝可樂便宜一半。

過去人們都願意買罐裝，因為方便。現在，完全倒過來了。

蘇州一家小金器店的夏老闆，說現在回收黃金的效率差不多是過去的3倍。他在當地一些小區的微信群里發廣告，發現哪個小區被疫情封控了，過來諮詢賣黃金的人一定不會少。小區封控的時間越久：

他回收黃金的生意就越好。

獸爺老家河南駐馬店有位王老闆，原本是開火鍋店的，現在他開了一間小小的熱乾麵店。小碗五塊，大碗七塊，加兩塊還能配上肉腸和蛋花湯。熱乾麵頂飽，年輕人吃到撐，也花不了20塊錢。

他說鄰居原本是賣燒烤和羊骨棒的，現在主營燴麵和蓋澆飯了。

美國軍事理論界有個形容冷戰的詞——「烏卡(VUCA)」，被越來越多人用來描述當下：

易變的、不確定的，複雜的、模糊的。

以穩定的狀態對抗捉摸不透的風險，是普通人唯一能做的。提前還貸、大包裝可樂、熱乾麵，就是人們應對烏卡時代的武器，也是時代間隔的反思。

其實支撐生活的東西很簡單，無債務、糖、碳水，就足夠了。

（全文轉自微信公眾號獸樓處）