爛尾樓——永遠的傷痛

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這個視頻是廣州市花都區融創文旅城B2區的業主,在去年的6月份上傳的。從她的哭訴中可以看出她的絕望與無奈。現在時間又過去了9個月,可這個項目仍舊是原來的樣子。

花都區融創文旅城是一個上千億的項目,當年開盤時也是熱火朝天,一房難求。但是自2021年融創中國就出現債務危機,該項目就因資金鍊斷裂停工。期間業主們多次維權,開發商也組織了幾次表演式復工。但是外牆的吊塔早已拆除,開發商只是每天安排幾個工人裝模作樣的做一些零星的工作,項目看不出有什麼進展,交房仍舊是遙遙無期,這個項目幾乎註定爛尾了。

買房對每個家庭來說都是大事。在很多國家和地區,買期房(即尚未建設完成的房屋)是很正常的,但是爛尾並不常見。而在中國,業主買期房就如同一場豪賭,如果賭贏了,可以順利入住自己的房子;如果賭輸了,樓盤爛尾,不僅沒有房子住,還會陷入財務陷阱無法脫身。

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3月31日,雲南昆明市嵩明縣楊林經濟技術開發區,藍光地產承建的雍錦府房產,目前停工已近一年,面臨爛尾,絕望的業主走投無路,聚集到縣政府示威抗議。當局派出逾百警察,試圖驅散示威民眾,還抓捕了一些示威者。

據購房者反映,位於雲南省昆明市楊林滇中新區由藍光地產公司承建的雍錦府項目,業主於2020年12月買房,但2021年6月項目就停工。業主維權多次,但藍光地產公司推脫,稱已無建房款,而政府也在推脫責任。

業主質問,承建房子的6.8億元的龐大資金的資金遭挪用,到底是誰同意?讓資金不翼而飛?如今到了交房時間,工地還是一片狼藉。停工兩年之久,房貸每月照還,申訴無門,請問誰來為上千戶老百姓做主?

據悉,雍錦府分雅庭、觀庭2個地塊開發。其中,雅庭項目共16棟樓,總建面約23.44萬平,原計劃2023年3月31日交付。觀庭項目共9棟樓,總建面約12萬平,原計劃2023年6月30日交付。

另外,2022年4月,藍光公司因328億債務逾期,10.69億面臨強制執行。而藍光公司在昆明的其他4個項目,也都在停工中。

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或許有觀眾會問,可以向法院起訴啊。那就一起看看這個典型的爛尾樓業主起訴開發商的案件,法院是如何處理的。

4月2日,大陸一名律師分享一張鄭州市二七區法院3月31日的判決書截圖,並表示這是一起業主(原告)起訴開發商逾期不交房的案件。

判決書稱,原告依據《商品房買賣合同》起訴被告,符合起訴條件。但因為涉案樓盤為「涉眾性問題樓盤」,關係複雜,「非單一法律問題」。法院「為統一實質性化解問題樓盤糾紛」,認為應「先由政府有關部門處理為宜」,因此決定駁回起訴。

判決書還稱,案件受理費減半收取9493元人民幣。分享判決書的律師嘲諷道,法院「為實質性化解涉案樓盤糾紛而駁回起訴」,這其中的邏輯「實在是太強大了」。

還有一名疑似律師跟帖,敘述了一起更荒唐的爛尾樓案件,法官以「不利於開發商的上下游企業」為由,駁回業主要求退房的訴求,要求原告撤訴。原告不同意,就被要求當庭補繳費用。結果案子拖了一年三個月,最終還是駁回,但訴訟費一分沒有少繳。

許多爛尾樓業主維權無門,無奈只得住進爛尾樓。

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這是雲南昆明的爛尾樓盤「別樣幸福城」。2012年樓盤「別樣幸福城」正式開始售賣,商家大肆宣揚這裡日後將會多麼繁華。但是三年之後「幸福城」卻宣布破產、成為爛尾樓。

這裡環境破敗,野草、磚塊和渣土隨處可見,還有廢棄的混凝土攪拌機,甚至有一輛推土車撗立在爛尾樓前。

73歲的劉桂芬老人就是「別樣幸福城」爛尾之後,自願入住的業主之一。早年他的子女在外地務工,為了給父母養老努力攢錢,終於在市區的繁華地段買了一棟期房。

丈夫患有慢性病,自己也逐漸年老體衰、行動不便,他們的最大願望就是有一個自己的家、一個簡單的棲身之所。

9年前劉桂芬的兒子為了給父母養老,掏盡家底在「別樣幸福城」的四層樓買了屬於自己的房子,當時開發商承諾,三年即可竣工。

樓盤緊鄰關上第二小學,坐落於昆明官渡區巫家壩CBD核心區,交通四通八達十分便捷。地鐵、學區、商圈應有盡有。業主們一眼就相中了這個樓盤,爭相要在這裡安家落戶。

自此之後,他們就盼望着可以在自己的小家安穩的生活,入住成了他們最大的心愿。

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但是直到劉桂芬的老伴離世,他們一家人也沒能等來入住的通知。

「別樣幸福城」爛尾了。這個消息猶如晴天霹靂。最後兒子承擔了高額的房貸,兒媳也頂不住壓力和他離婚,兒子不得已外出打工補貼家用。家中只剩下劉老太,她成了「留守老人」,在等待中逐漸老去。

2020年,在多次維權無果之後,劉桂芬不顧家人反對。選擇和其他業主一樣,毅然搬進了「別樣幸福城」,住進了屬於自己的房子。

「每天要爬四層樓,屋子裡潮濕,隔水層也沒有做好,每天都滴答滴答地往下漏水,有時候風濕犯了就自己忍着,誰也幫不了我。」她說。

如果這座樓盤可以如期竣工,自己的老伴或許也不會那麼早離世,自己會有一個美滿的家庭,甚至自己已經抱上孫子了…

2020年6月4日,另一個購買了「別樣幸福城」的業主劉萍,扛不住經濟壓力,也來到了自己尚未完工的房子,簡單布置之後就住下了,成為了劉桂芬的鄰居。

劉萍說:「我和我的丈夫現在下崗待業,實在負擔不了一年3萬的房租,現在每月要還9200元的房貸。」每每說到這裡,劉萍的眼淚都會止不住往下流。

入住別樣幸福城的的幾十家業主各有各的故事,他們是全國千千萬萬個遭受爛尾樓打擊的家庭的縮影,也各有各的辛酸。

中國究竟有多少爛尾樓,多少家庭墜入爛尾樓的泥潭?這種數據只有中國政府掌握,外界永遠無從得知。

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爛尾樓在中國各地大小城市都很常見。有熱心網友統計數據顯示,一二線城市中,昆明市爛尾率排名第一,達10%,爛尾面積350萬平方米;鄭州市第二,爛尾面積440萬平方米,爛尾率高達9%;北京、南京、廣州、上海均榜上有名。三四線城市中,南通排名第一,爛尾率高達11%,爛尾面積120萬平方米;洛陽市爛尾面積58萬平方米,爛尾率5%;六安、煙臺等榜上有名。

由於爛尾樓問題逐步發酵,2022年7月,中共中央不得不提出「保交樓」。於是各地不斷推出所謂「保交樓政策」,花樣繁多,但其最終目的仍是為了欺騙爛尾樓業主,維護所謂的「社會穩定」。

去年9月7日,爛尾樓問題嚴重的鄭州市下發通知,要求10月6日前,實現鄭州全市所有停工問題樓盤項目全面持續實質性復工。

結果多名河南網友反映,部分地方復工,但有些工地只有幾個工人,甚至存在表演式交房的情況。有一位爛尾樓的業主李先生表示,「開發商說只要有一個人幹活都算復工。」

大陸官方媒體報道:有關機構的調研顯示,至今年1月15日,分布在武漢、鄭州、西安等32個城市,共有290個爛尾樓盤,尚未交付的總建築面積共4532萬平方米、尚未交付的住房總套數約40.8萬套。290個樓盤中有126個仍處於停工狀態,占比達43.4%;另有16個項目雖有復工動作,但僅僅是間歇式、小範圍復工。真正全面復工的項目僅62個,占比僅21.4%。

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那麼為什麼會出現這麼多爛尾樓呢?其實背後的推手正是政府。其本質是政府、銀行和開發商聯手搜刮掠奪民眾的財富。

開發商從政府購得土地使用權後,辦理工程規劃許可證和施工許可證,開工建設,工程進度達到設計總投資的25%,就可以向政府房產管理部門申請預售許可證,拿到這個證書就可以開始銷售了。

業主買房,通常是夫妻雙方、雙方父母及親友的積蓄拿出來交首付,一般是總房價的30%。然後從銀行貸款總房價的70%,開始按月償還銀行(月供)。

買家交的首付和從銀行借貸的款項存入一個專門的銀行賬戶,該賬戶由銀行監管,按照工程建設進度給開發商撥付工程款。但是銀行在實際執行監管過程中,往往對開發商何時及如何使用資金網開一面。一個樓盤只要建好框架並封頂以後,開發商基本就可以從銀行拿到全款了。這也是為什麼很多爛尾樓都是建好了框架再爛尾。

對於開發商來說,只要拿到工程款,然後抓緊買地,開啟更多項目,更多開始預售樓盤,可達到利益最大化。

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對於銀行來說,樂於見到買家貸款買房,賺取放貸收益,至於開發商是否交房給買家,銀行並不考慮。

對地方政府來說,非常樂於見到房地產開發商買地,不斷開工新項目。通過這種貌似合理合法的方式,政府收取大量資金。至於開發商最終能否順利交房,不是政府優先考慮的問題。

因此,在這個過程當中,購房者的利益是不被在意的。政府只管賣地,銀行只管貸款和放款,開發商拿了錢只想着開新樓盤。所以儘管有規定各項目專款專用,但是只要工程進度款到了開發商手裡,他們拿去做什麼就難以監管了。有些房款甚至輾轉到了海外,變成了私人存款、豪宅、豪車;有些納入了各級官員的口袋。

以中國銷售量第一的房企碧桂園為例,在2018年的時候,碧桂園推出了讓人匪夷所思的高周轉政策,把周轉率做到了人類可以想象的極致。拍下土地的當天,設計院必須當天連夜出圖,第3個月開盤賣房,第4個月資金回正,第5個月資金再周轉,回收的資金再用於買地再擴張。

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高速周轉的風險很大,因為一直在建新樓盤。所開的樓盤過多,只要是某一個樓盤銷售不順利了或者回款的速度慢了,資金鍊就會斷,這樣就會導致一些樓盤沒有錢接着施工而爛尾。一旦爛尾了,有些小的開發商根本無力挽回,就會馬上捲款跑路,只剩下爛尾樓伴隨購房者了。

在中國,所有銀行的後台老板其實都是各級政府。整個過程中,只有買房者是弱勢群體。

從1998年中國開始住房市場化改革後,各級政府收入嚴重依賴賣地,被稱為「土地財政」。

需要注意的是,中國政府所謂賣地,只是將70年的土地使用權「賣給」地產開發商,並未將所有權出售,70年後,土地使用權會被政府收回,然後可以再賣。

2007年,地方政府賣地收入首次突破1萬億元,而當年地方政府財政總收入22710億元,賣地收入占其總收入的44%。其後,土地出讓金快速增長。2017年開始,賣地收入占地方財政總收入的比例(字幕:土地使用權出讓收入/地方政府一般公共財政預算收入+地方政府性基金預算收入+地方國有資本經營預算收入)連續5年超過三成,2020年占比達到43.59%,2021年下降至41.81%,仍在4成以上。

根據中國財政部官網公布的數據,2012至2021年十年間,賣地收入占地方政府總收入的27%~44%。

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中國社會科學院經濟研究所所長裴長洪調查研究得出結論:「土地成本普遍占房價40%以上」。

中國民營經濟研究會副會長任澤平撰文表示:共抽取北京、上海等11個城市進行城市層面房價構成的核算。土地成本占房價的40.1%,稅收成本占16.7%,也就是政府拿走了總房價的近60%。2015年,深圳市土地成本占總房價的比例高達70%以上。

所以從中可以看出,民眾傾其所有買到爛尾樓,根源就在既不負責任,又貪得無厭的中共政府。也許有很多觀眾會問:哪有政府這樣故意盤剝民眾的啊?別忘了,中共在1989年用6月4日以幾十萬軍隊在北京屠殺數萬普通民眾;以計劃生育為名殺害三千多萬無辜的嬰兒;近幾十年來,活體摘除民眾器官販賣牟利…就連這麼邪惡的事情中共都能幹的出來,還有什麼邪惡它干不出來的呢?中共就是一個邪教,只要它不滅,中國民眾的苦難就會繼續。

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