澳洲房價明年或下跌 投資者壓力山大

由於提前升息的可能性加大，加上不斷惡化的負擔能力和激增的掛牌房源，專家預計，澳洲房價可能在明年年中左右達到峰值，然後下走。投資者要小心財務壓力。

AMP Capital首席經濟學家Shane Oliver預計，澳洲房價在明年9月份左右達到頂峰，然後隨着經濟下滑的勢頭，2023年房價可能會下降5-10%。獨立屋價格有可能在2023和2024年共下降20%。

Oliver說：「我認為明年晚些時候，更高的利率，糟糕的負擔能力和更多掛牌，將開始影響房地產市場。」

「如果房價下降20%，我不會感到驚訝，但我認為這將分散在幾年內，而不是在一年內發生。」

房價下跌 投資者壓力上升

有分析稱，即使抵押貸款利率僅上漲一點點，加上APRA調高緩衝利率，將使成千上萬房產投資者陷入財務壓力，並可能在明年年底前推動房價下跌。

數字金融分析公司（Digital Finance Analytics）的建模發現，如果抵押貸款利率上升25個基點，並考慮到3%的緩衝利率，將有另外4377名投資者陷入財務緊張。這意味着房東將出現現金流問題，因為他們的總支出上升高於他們的租金收入。

該公司主管Martin North表示，如果房貸利率最初僅提高0.26%，對系統的衝擊還不至於太大，因為房東可能會通過提高房租轉嫁更高的成本。North認為，投資者雖然遭受財務壓力，但仍然存在熱情，他們正在尋求擴大其投資組合。

澳洲房市明顯降溫

自今年3月份增長速度達到頂峰以來，澳洲住房市場已經大幅放緩。

CoreLogic 的房屋指數顯示，10月房價環比增長已放緩至1.49%，低於前一個月的1.51%，也遠低於3月份的2.8%。

其中悉尼的房價僅上漲1.5%，墨爾本的房價上漲0.9%–還不到3月份漲幅的一半，當時分別為3.7%和2.4%。

CoreLogic的研究總監Tim Lawless認為，主要原因是負擔能力變差，以及更多房源進入市場。

悉尼和墨爾本兩個市場的新房源數量激增，為買家提供了更多的選擇，也降低了一些緊迫性。在過去兩周里，悉尼的拍賣清盤率一直低於80%。

自9月份以來，新的掛牌房源激增了47%，結合11月1日開始的信貸評估收緊，住房市場極有可能繼續失去動力。

Lawless認為，澳洲房市的下行風險正在上升。中長期前景肯定已經轉向下行。「由於通脹數字非常強勁，我們可能會在2024年之前看到利率上升。」

儘管前景暗淡，但Oliver博士說，住房市場仍有一些積極因素。隨着經濟重新開放，以及移民和外國學生回來，可以為市場提供一些補償。

到目前為止，住宅價格繼續走強，特別是對於較小的首府城市，如布里斯班，房價在一個月內躍升了2.5%–成為各首府城市中增長最快的市場。堪培拉上升了1.9%，而阿德萊德和霍巴特都上升了2%。

珀斯是最弱的市場，價格下降了0.1%，而達爾文僅上升了0.4%。