澳洲房價明年或下跌 投資者壓力山大

由於提前升息的可能性加大,加上不斷惡化的負擔能力和激增的掛牌房源,專家預計,澳洲房價可能在明年年中左右達到峰值,然後下走。投資者要小心財務壓力。

AMP Capital首席經濟學家Shane Oliver預計,澳洲房價在明年9月份左右達到頂峰,然後隨着經濟下滑的勢頭,2023年房價可能會下降5-10%。獨立屋價格有可能在2023和2024年共下降20%。

Oliver說:「我認為明年晚些時候,更高的利率,糟糕的負擔能力和更多掛牌,將開始影響房地產市場。」

「如果房價下降20%,我不會感到驚訝,但我認為這將分散在幾年內,而不是在一年內發生。」

房價下跌 投資者壓力上升

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利率每上升0.25%,就有4000多名投資者陷入財務壓力。(圖片來源:Adobe Stock)

有分析稱,即使抵押貸款利率僅上漲一點點,加上APRA調高緩衝利率,將使成千上萬房產投資者陷入財務壓力,並可能在明年年底前推動房價下跌。

數字金融分析公司(Digital Finance Analytics)的建模發現,如果抵押貸款利率上升25個基點,並考慮到3%的緩衝利率,將有另外4377名投資者陷入財務緊張。這意味着房東將出現現金流問題,因為他們的總支出上升高於他們的租金收入。

該公司主管Martin North表示,如果房貸利率最初僅提高0.26%,對系統的衝擊還不至於太大,因為房東可能會通過提高房租轉嫁更高的成本。North認為,投資者雖然遭受財務壓力,但仍然存在熱情,他們正在尋求擴大其投資組合。

澳洲房市明顯降溫

自今年3月份增長速度達到頂峰以來,澳洲住房市場已經大幅放緩。

CoreLogic 的房屋指數顯示,10月房價環比增長已放緩至1.49%,低於前一個月的1.51%,也遠低於3月份的2.8%。

其中悉尼的房價僅上漲1.5%,墨爾本的房價上漲0.9%–還不到3月份漲幅的一半,當時分別為3.7%和2.4%。

CoreLogic的研究總監Tim Lawless認為,主要原因是負擔能力變差,以及更多房源進入市場。

悉尼和墨爾本兩個市場的新房源數量激增,為買家提供了更多的選擇,也降低了一些緊迫性。在過去兩周里,悉尼的拍賣清盤率一直低於80%。

自9月份以來,新的掛牌房源激增了47%,結合11月1日開始的信貸評估收緊,住房市場極有可能繼續失去動力。

Lawless認為,澳洲房市的下行風險正在上升。中長期前景肯定已經轉向下行。「由於通脹數字非常強勁,我們可能會在2024年之前看到利率上升。」

儘管前景暗淡,但Oliver博士說,住房市場仍有一些積極因素。隨着經濟重新開放,以及移民和外國學生回來,可以為市場提供一些補償。

到目前為止,住宅價格繼續走強,特別是對於較小的首府城市,如布里斯班,房價在一個月內躍升了2.5%–成為各首府城市中增長最快的市場。堪培拉上升了1.9%,而阿德萊德和霍巴特都上升了2%。

珀斯是最弱的市場,價格下降了0.1%,而達爾文僅上升了0.4%。

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