大陆房地产困境 打折促销难救市 法拍房激增太艰难

近年来，大陆房地产市场陷入低迷，多个城市的房产销售陷入困境。为了寻求生存空间，房企和中介采取大幅降价、打折促销等手段。甚至有地区的房价折扣幅度很大，几近五折，但效果很差，不仅不能有效刺激市场需求，反而暴露出更深层次的问题，让购房者失去信心。目前，大陆二手房市场供需早已失衡，法拍房数量则大幅增加。仅2024年上半年，新增住宅类法拍房超过20万套。

综合陆媒报导，日前，深圳福田中心区的一处新楼盘引发广泛关注。因为该楼盘推出“备案价五折出售”的优惠措施，原本售价近700万（人民币，下同）的房源，现在只需358万元即可购买。

报导称，这些“备案价五折”房源并非传统住宅，而是带有商办性质的4.5米高的商办产品，这些住房同样有70年产权，部分户型带有阳台，还通燃气。可以用个人名义购买，还不限购，但销售情况依旧惨淡。

据悉，这些房源大多属于“工抵房”，即房地产开发商以房屋抵偿工程款，价格仅为备案价的5.7折到7折左右。

目前，这种超低折扣的促销方式在深圳房地产市场上并不鲜见，尤其是在商办产品领域。早在2023年，深圳罗湖区的一个公寓项目就曾以备案价近四折的价格出售。但即便如此，这类房产的销售仍不理想。

深圳中原研究中心的数据显示，2024年上半年，全市公寓成交量仅为1337套，同比下降62.4%。其中，300万以下的小户型占据了成交主力，但整体市场依然低迷。

除深圳外，大陆其他城市的房产销售也很糟糕，房价大幅下降，房主对房产失去信心。与此同时，法拍房的数量持续攀升。

法拍房是指因商业贷款逾期、民间借贷纠纷、司法没收等原因，被法院强制拍卖的房产。根据最新数据显示，2024年上半年，中国住宅类法拍房挂牌数量达到20.2万户，同比增加12%。

在一线城市上海，法拍房市场呈现量价齐跌的局面。比如，前段时间，上海长宁区福泉路一套72平方米的高层住宅在法拍时仅有一人竞拍，最终以276万元的起拍价成交，与法院评估价493万元相比，相当于享受了5.6折的优惠。

尽管法拍房的价格大幅折扣，但其在市场上的表现依旧不佳。有数据显示，7月下旬上海挂牌的28套法拍房中，有11套房源在第一次拍卖时流拍，其余成交的房源中，除少数几套外，成交折扣率普遍在7—9折之间。

业内人士分析称，低起拍价和高折扣率已经成为当前上海乃至全国法拍房市场的共性，法拍房逐渐从过去的“香饽饽”变成了如今的普通商品，甚至出现了无人问津的尴尬局面。

除了法拍房，上海的二手房市场也面临供大于求的困境。数据显示，当前上海挂牌的二手房源超过23万套，近期新上房源超过7000套。市场供应的增加使得购房者的选择空间变大，进一步加剧了法拍房的销售困难。

根据“中指数据”的统计，2024年1月至5月，上海住宅法拍房挂牌量为1066套，其中成交量为564套，平均成交折扣率在75%左右，流拍率约为35%。

对此，有分析称，经济持续下行让法拍房市场面临诸多挑战。随着市场供应的增加，法拍房的清仓率可能会继续下降，这意味着对于希望通过法拍市场快速变现的卖家来说，可能需要付出更多的耐心与等待。

此前，58安居客房产研究院院长张波表示，楼市的低迷直接影响了法拍房的成交率，而现行的法拍制度也使得普通购房者对法拍房望而却步，进一步降低了市场的活跃度。

有业内人士称，由于许多购房者是在房价最高时以高杠杆购房，随着经济形势的恶化，他们面临着巨大的还款压力，导致违约情况频发，从而增加了法拍房的数量。这种趋势在未来可能会持续增加，尤其是在二线城市，法拍房的供应规模可能会进一步扩大。