陶洛诵：育儿日记（1980—1987）（二十二）
2026 年 6 月 4 日
受到房价上涨、利率上涨以及借贷限制收紧的影响，全国各地购房者平均支付的首付款都在不断升高。经济学家们认为，低收入潜在买家已经被挤出市场，只有那些收入较高或拥有更多净值的人正活跃于寻找房源。 悉尼的平均首付近16万 据《悉尼晨锋报》报道，平台PEXA的数据分析显示，上个季度，悉尼买家的首付中位值是15.8万澳元，距离2022年3月的高峰值也仅剩4,300澳元。 本周三（29日）公布的PEXA买家首付报告显示，部份富裕邮区的首付中位值已经攀升到了此前的4倍，包括Avalon Beach、Bronte和Woollahra。首付与房价的平均比例已经趋近于30%。 而在包括Mona Vale、Forestville和Glenhaven在内的房价承受力更高的地区，买家支付的平均首付比例也超过了30%。分析排除了现金交易，此前的PEXA数据显示，去年，新州买房交易中超过20%都是现金交易。 与此形成对比的是，房价承受力最高的一些郊区的首付平均比例较低，例如，Rooty Hill的首付比例为13.8%；Mount Druitt的首付比例为14.6%；St Marys为14.8%。他们的房价总计都不超过80万澳元。 就整个新州而言，平均首付比例随著房价的攀升而攀升，房价不到50万澳元的房子的首付比例为16.2%，而房价超过200万澳元的房子的首付比例为30.2%。 墨尔本的平均首付是9.4万 据时代报报道，在线房地产结算服务机构PEXA周三（29日）发布的《买家首付报告》显示，2023财年，墨尔本买家平均支付9.4万澳元的首付，这比2020年9月支付的首付款高出近40%。 专家表示，尽管墨尔本的房价低于2021年达到的峰值，但由于市场上不缺乏富有买家，首付金额仍在不断升高。最高首付大多出现在内城郊区。 在维州范围内，首付与价值比最高的是Bannockburn，买家支付28.5%的首付，或170,186澳元，尽管购买的是更便宜的房产。 Beaumaris的首付为37.4万澳元，而Toorak买家的首付金额为356,086澳元，不过Toorak的一些高端买家不需要抵押贷款。 最便宜的首付位于维州乡镇地区和墨尔本远郊。 在Mildura附近的Merbein，购房者只需支付25,618澳元的首付。而在Shepparton附近的Mooroopna，首付也只要29,364澳元。 买房者正在走向啃老 目前就总体来说，借贷者收紧了信贷标准，也随著利率的上涨而增加了首付要求。9月份季度，新州首付中位值达到了创纪录的134,674澳元。对一个收入达到平均水平的家庭来说，他们需要超过7年时间才能攒下这些首付。 西太银行资深经济学家Matthew Hassan表示：“现实一点说，买家需要从其他地方筹措资金，无论是此前资产的出售或者家庭的支持，又或者是政府的帮助。情况可能还会更加糟糕。首付中位值已经增加了，而且是大幅增加，所以即使买家一直攒钱，买房的梦想也只是越来越远。” Equilibria Finance运营总监Anthony Landhal表示，他的首置业者客户开始越来越多地转向父母的积蓄。“父母会做出更多贡献。”他说。
中国结束“动态清零”重新开放国门后，资金开始流向亚洲房地产市场，中国投资者甚至留学生，对新加坡、马来西亚、泰国及澳洲的房市都有需求。 据路透社2日报导，设于中国、新加坡、澳洲及马来西亚的房地产公司家宁国际创办人Ian Chen表示，自从中国重开边境，亚洲房地产投资者的查询倍增，尤其是中国投资者。 Chen说，绝大部份现在买房的投资者需将资金撤出中国，目前没看到很大规模，但肯定他们有这样的兴趣，特别是返回澳洲留学的学生。 报导引述提供移民顾问服务的新加坡公司表示，疫情爆发及封城反而给人很多时间计画未来，自疫情爆发后公司接获约300名顾客，绝大部份来自中国。 报导指出，在新加坡购买物业的外藉人士中，中国人占最多，也因他们在当地购房，带动当地房价攀升。 也有泰国房产经纪表示，来自中国客户的查询开始增加。 报导表示，截至今年2月，中国商业银行的外币存款年降16.2%，但不清楚这是否代表资金外流。 法国外贸银行（Natixis）表示，所谓“变相资本外流”是指借由旅游持续出现的资本净流出，但主要是著眼于其他目的，也就是说是借由赴国外旅游而出现较大规模的资金转移。 擅于购买海外物业的一家深圳公司市场部经理Jenny Yan表示，重开边境后很多人去泰国旅行，并视察当地房地产市场。 Yan说，泰国及马来西亚的物业较中国三线城市更便宜，一栋豪宅只需约人民币200万元，而一幢公寓只需约1/4的价钱。 Yan说，由于这么多的人到国外观光，就会产生购房的需求。 报导指出，中国出现资金外流据信是因中国房地产场市疲弱，政府的税收法规，以及对累积财富的批评。 中国的中产及富人一直都寻求将部份财富转移到海外，及进行多元化的投资，避开当局的掌控。
据彭博社报导，中国动态清零结束放宽防疫措施边境解封后，令其国内的富裕阶层加快移民计划，导致数以十亿美元计的资金及大量人才外流。 投资移民顾问指出，中国动态清零防疫措施去年12月大幅放宽，许多中国富人开始出国考察海外房地产情况，或敲定移民计划。 投资移民顾问认为，可以看到许多想要移民者感到过去六个月真的受够了，所以移民谘询预订量激增。 亨利伙伴（Henley & Partners)投资移民顾问公司统计，在中国宣布重新对外开放后的几天内，中国个人对移民的谘询增加超过4倍。 加拿大索比罗夫斯（Sobirovs）移民律师事务所指，寻求移居到北美国家的中国人愈来愈多，一些客户表明希望尽快迁到当地。 法国外贸银行（Natixis）亚太区首席经济学家埃雷罗（Alicia Garcia Herrero）指出，新冠疫情发生前，每年因中国民众出国而导致的资金外流数额达到约1,500亿美元。由于中国民众在过去三年无法旅行，这个数字可能在2023年有所增加，中国今年将面临大量资金外流情况，这可能形成一种压力，影响到人民币和经常帐户，还会影响中国的劳动力、生产率和经济增长。 另据英国《经济学人》报导，数以十亿计美元正以度假名义外流，中国出境观光愈旺，资本外逃就愈严重。现在中国人旅游渴望强劲，携程旅行网（Ctrip）一个月内询问度变成之前的4倍，在被新冠病毒疫情关了3年后，中国出现这种旅游热潮可以理解，但观光、求学等明显动机底下，还有一个动机没说出口：把钱偷偷带出中国。 据法广分析报导，最近中国当局对未缴税的科技界亿万富翁和名人的打压，以及三年来的中国“清零”政策，促使中国富人到其他地方寻求庇护。其中越来越多的人在新加坡定居，因为很多很富的人以此避免他们的财富有朝一日落入日益可疑的中国共产党手中。 报导称，最近，非常富有的中国人来到新加坡并不是悄无声息，他们中的一些人已经在圣淘沙岛上俯瞰大海的豪华豪宅中定居下来。 新加坡AIMS是一家提供搬家和移民服务的公司，公司首席执行官Pearce Cheng也惊讶，说：“这很疯狂。你无法想像他们花了多少钱才能买下这样的豪宅”。 Cheng说在他的一个客户家的聚会上，他看到中国客户拿出一种罕见的日本威士忌 “山崎55”，这种酒的价值可以达到80万美元一瓶。 据法新社说，现在一些中国有钱人的名言是：“我的钱在这里才是我自己的”。
就提取退休金而言，您只能在非常有限的情况下提前支取及使用。 本文将重点介绍以下两种情况，COVID-19提前提取退休金以及离开澳大利亚时提取退休金： COVID-19提前提取退休金 如果您因COVID-19受到财务上的不利影响，则可能有资格尽早获得部分退休金。 符合条件的澳大利亚和新西兰公民和永久居民可以通过myGov中的ATO在线服务在2020年7月1日至2020年12月31日之间提交一份申请。 2019-20财年的申请于2020年6月30日截止-过期的申请将不被接受。 临时居民没有资格在2020-21财政年度申请COVID-19提前支取。 准确，诚实地评估您的资格很重要。ATO将确保程序的完整性，并确保付款给需要的人。他们使用严格的准则管理及资格评估，并会在发现欺诈或试图利用该程序的人员时采取必要的行动。 您无需为已发放的养老金缴税，也无需将其包括在纳税申报表中。 临时居民没有资格在2020-21财政年度申请。 离开澳大利亚时提取退休金（Departing Australia superannuation payment，DASP） 如果您已经通过临时签证访问澳大利亚并获得了退休金，则可以申请在离开后将这笔款项作为离境澳大利亚退休金（DASP）支付给您。 索取DASP时需要满足一些资格要求。 在提交您的DASP申请之前，请与您的雇主联系，以确认他们已经支付了所有必需的退休金。 如果您离开澳大利亚已有六个月或更长时间，则您的签证已失效。如果您尚未申请DASP，则您的退休金将会被认为无人认领的资金转移到ATO。 您可能需要为DASP申请程序提供经过认证的文档。在澳大利亚获得证件要容易得多，因此我们建议您在离开之前进行此操作。请与您的退休金机构确认需要甚么文件。 授权某人代您申请 您可以授权其他人申请您的DASP。您授权的人将能够代表您行事并更新您的信息，因此请仔细考虑您允许谁代表您。 您的代表需要您的书面授权，才能提交您的DASP申请资料。 您可以提名： 1. 以申请DASP为目的，在税务从业者委员会中具有完整注册或有条件注册的税务代理人。 2. 如果使用的是DASP纸质表格，则为代表人。 我们公司可以为您提供代理申请服务。 注意：任何代表您使用纸质表格提出申请的人都必须符合您退休金机构的要求，您的代理申请人有权为您提出索赔。您应该谘询您的退休金机构，以了解他们需要甚么文件。 本期内容是有关澳洲税务局发布的关于提前支取退休金的相关信息。它仅用于提供信息，并不构成我们建议的一部分。如果您需要任何帮助，请与我们的团队联系。 我们建议您定期查看我们的网站和我们每星期的专栏以保持最新的更新。 声明：本文属于CHANG会计师事务所。这篇文章不构成我们的专业建议。请做任何决定前联系相关专业人士。如果需要转载，请务必事先联系我们团队，否则将追究法律责任。 供稿：Chang会计师事务所 电话：0497 131 419/ 0433 539 870 邮箱：[email protected]/[email protected] 网址：www.changadvisory.com.au 微信：clairechang26/ michellejc
