世界杯效应火爆 香港酒楼生意升3成
2026 年 6 月 24 日
中国前“东北首富”张宏伟与其东方集团因房地产投资失败而深陷债务危机，多家银行怕他还不上钱，将东方集团告上法庭，要求提前偿还贷款，诉讼涉及金额达10.92亿元（人民币，下同）及相应利息。 《中国房地产报》报导，张宏伟的“东方系”陷入流动性危机，忧心讨不到债的银行，将东方集团告上法庭，要求提前偿还贷款。甚至有债权人早在两个月前就向法院申请对东方集团进行重整。东方集团已进入预重整阶段，正公开招募重整投资人。 已还不上钱的东方集团，其房地产板块依然“失血”。日前，东方集团位于北京青龙湖板块的合作开发项目“翡翠西湖”的项目公司——北京青龙湖盛通房地产开发有限公司，已被北京市丰台法院列为被执行人，执行总金额近693万元。 张宏伟的“东方系”总资产，巅峰时期近500亿元，但东方集团房地产业务运营主体的东方安颐（北京）城镇发展投资有限公司，持续十多年亏损，累计亏损一度超过73亿元，让一干债权银行非常焦虑，有些银行甚至采取了法律手段提前讨要贷款。 近期，招商银行哈尔滨分行就起诉了东方集团，要求其立即偿还贷款本金10.92亿元，并支付以该本金为基数、自9月21日起按4.95%利率计算的逾期利息及复息至实际给付之日。 此外，浦发银行、兴业银行、农业银行在东北地区的分支机构也纷纷采取行动，甚至以诉讼手段向东方集团要钱。东方集团今年的半年报显示，东方集团及其子公司借款的银行至少还有15家，借款金额从数千万元至数十亿元不等，而民生银行被欠的钱最多。 东方集团是民生银行的主要股东。东方集团及其关联企业在该行的贷款馀额达74.04亿元；其中东方集团及子公司贷款23.35亿元已逾期。民生银行为了讨债，已和主要股东之一的“泛海系”撕破脸，双方对簿公堂多时。 截至2024年6月末，东方集团及子公司逾期未还贷款累计本金27.35亿元，被债权人要求提前偿还的累计债务本金11.26亿元。换言之，东方集团当下就要偿还的债务合计超38亿元。 然而，同期公司帐上的货币资金仅为17.56亿元，另有1年内到期的短期借款62.77亿元。由此可见，东方集团短期资金缺口巨大。 东方集团成立于1989年，1994年上市，主营业务为农产品加工销售、土地及房地产开发。东方集团与另外三家上市公司：联合能源、锦州港、民生银行，构成了“东方系”，跨界多个业务领域。
国际货币基金组织2月8日警告，地处印度洋战略要地的马尔代夫陷入北京和新德里争夺影响力之争，马尔代夫近期向中国大量举债，面临陷入“债务困境”的高度风险。 法新社报道，亲中的马尔代夫总统穆罕默德．穆伊祖（Mohamed Muizzu）于去年11月上台以来，北京已承诺向马尔代夫提供更多资金。 穆伊祖上月亲自访问北京，并感谢中国为马尔代夫发展资金提供“无私援助”。 国际货币基金在检视马尔代夫经济状况后表示，“如果不做出重大政策调整，马尔代夫的总体财政赤字和公共债务预计将维持在较高水平。该国的外部和整体债务困境仍处在高风险状态。”” 马尔代夫以美丽的白色沙滩闻名，旅游业的经济占比接近1/3，且其经济已经从新冠疫情中复苏。 在亲中国的马尔代夫总统穆伊祖于2023年9月上台几个月后，中国于1月中旬承诺加强在马尔代夫的基础设施投资。穆伊祖的政治导师、前总统阿卜杜拉．亚明（2013-2018）曾表示，欢迎中国在“新丝绸之路”框架内进行的投资。 然而，习近平发起的这一旨在为海外基础设施融资并扩大国家影响力的举措却导致马尔代夫债务增加。 世界银行援引马尔代夫财政部的数据，2021年马尔代夫42%的外债来自中国。 除了旅游业之外，马尔代夫还在印度洋重要的地理区域中占据著战略地位，位于世界上最繁忙的海上航线之上。
孤陋寡闻如我，刚刚才发现，几个月前，民进上海市委副主委、上海市教委副主任倪闽景在一次会议上连甩三颗“重磅炸弹”，直击当下教育的种种瓶颈。 但内心的震撼并不因此而减弱。他说—— 第一，我们中学的物理、化学、生物等科学课程始终重解答题目却轻解决问题。我们的理科课程落后世界70年，大量内容是200年以前的知识，这些情况为什么不能改变？ 第二，为什么青少年的课外科普活动往往只停留在兴趣层面，缺少科学知识、方法、技能和科学精神的培育？怎样让孩子从有兴趣超越到有志趣，这个路径还不清晰。现在中小学校园里的科技设备越来越“高大上”了，但科创活动却仍缺乏高思维、深体验。 第三，社会上出现了大量魔幻影视、魔幻游戏和魔幻书籍，对青少年科学素养提升了产生了反作用力，对此，广大教师和家长引起重视了吗？倪闽景表示，思维多样化是创新的本质，而科创能力是一项“童子功”，需要从小打下扎实的功底，因为这个“童子功”过了高中阶段再练，就很可能来不及了。 每一枚“炮弹”的当量都很大。尤其是第一枚——他不说，我相信很多人打死也不敢相信，“我们的理科课程落后世界70年，大量内容是200年以前的知识”！ 这使我不由得想起了一个叫曹则贤的研究员的惊人之语，他说，“世界上有85%的数学和物理从未传到中国”！我也可以肯定，至少有85%的人不曾听到他的这一断语。 更多人熟悉的是对中国教育非常乐观的论调，有人放言说，到2049年中国教育将稳稳地立于世界教育的中心，引领世界教育发展的潮流，到那个时候，一是中国的标准将成为世界的标准；二是中国将成为全世界人们最向往的留学目的国，三是世界教育的发展规则，中国有更大的发言权，能够为世界提供中国方案，贡献中国智慧，四是中国版的教材、汉语发音的教材能够走向全世界。是不是听了非常振奋，觉得非常铿锵有力？ 可是，上海市教委副主任倪闽景和曹则贤研究员的“炮弹”，已经将我的自信心、自豪感炸得人仰马翻，巨大的焦虑挥之不去——如果他俩说的是真的，虽然在文科领域我们已遥遥领先世界了，有学者已经研究出英国人美国人都是咱们的后裔，可是，我们怎样才能真正学好数理化，走遍天下都不怕？怎样才能更好地攻克卡脖子技术？ 当然可以考虑留学——在国内，是没办法及时接触世界前沿科技信息与知识的，参见汶川县人民法院某女法官的普法，这里就不放图了——出国留学，学成归来报效国家，是一个解决办法。不过，不久前，一些人认为留学生有间谍嫌疑，一些地方甚至不许留学生参加进入体制内的考试。 这可如何是好？作为一个文科生，我只是对这种现象表示着急。 文章来源：常识流通处
继恒大之后，又一颗大雷爆了！ 近日，被誉为“中国最大民营金融财团”的中植集团，对外发出致歉公告，称目前总资产账面金额约为2000亿元，债务规模约为4200-4600亿元，已经严重资不抵债。 中植旗下多个金融产品已发生实质性违约，许多投资人讨债无门。根据最新消息，北京市朝阳区公安分局对中植集团所属的财富管理公司进行犯罪立案调查，对负责人解某某已经刑事拘留。 许多人对中植集团可能不太了解，这是一家极为低调的企业，充满了神秘色彩，其创始人名叫解直锟，从不接受媒体采访，几乎很少出现在公众场合，他唯一一次被曝光，是与歌星毛阿敏的婚姻。 说起解直锟，可真是一个传奇人物，上世纪80年代，解直锟只是伊春市某印刷厂的一名普通工人，解直锟通过承包这家企业，攫取了自己的第一桶金。此后相继投资建立了服装厂、水泥厂等企业，并且开始接手一些经营不善的国有资产。 此后，解直锟精准地捕捉到房地产业的发展机会，进军海南房地产市场，在海南炒房热潮中大赚一笔。此后，解直锟又把手伸进了水利和公路基建等领域，获得了巨额的利润。 此时，解直锟发现了最赚钱的行业——金融，开始了系列让人眼花缭乱的资本运作，控股或参股了多家持牌金融机构，与央企合作，对上市公司进行资产重组，最终将中植集团做成了一个庞大的金融帝国。 你要以为，解直锟是个从底层白手起家的富豪，那就错了。解直锟家族背景可不一般，他的哥哥解植春，曾在黑龙江省委办公厅工作，并在后来成为光大、中投、中央汇金等的高管，是国内金融界一个响当当的人物。 解直锟从伊春起家时，在当地政商两界都是极为活跃的人物，曾任伊春市五营区区委、区长助理、伊春市五营区政协副主席等职务。 在政商关系上长袖善舞的解直锟，此后在做大中植集团时，也特别擅长借助权力的背景，塑造企业的金字招牌，为企业扩张铺路架桥。 公开信息显示，中植集团把许多曾在重要部门任职的高级别官员，纳入麾下，最为知名的就是“八大首席”： 原最高人民法院审监庭庭长、大法官颜茂昆，曾任中植集团董事局总裁（原首席风控官）。 原中国互联网络信息中心副主任牛占斌，曾任中植集团首席运营官。 原国家外汇管理局综合司司长兼新闻发言人王允贵，曾任中植集团首席经济学家。 原中国证监会法律部副主任刘辅华，曾任中植集团首席合规官。 原北京税务局副局长张磊，曾任中植集团首席财务官兼新闻发言人。 原公安部经侦局司局官员陈海波，曾任中植集团首席风控官。 原国家安全监管总局（应急管理部）政策法规司司长罗音宇，曾任中植集团首席资源官。 原中国证监会机构部法律部副调研员武建华，曾任中植集团首席财富官。 能让这么多牛人，为自己效命，解直锟堪称中国民营企业第一人了，解直锟打造的这批前官员身份的高管阵容，就是央企恐怕也难以企及。 然而，长袖善舞的解直锟，以及他那超豪华的高管阵容，并未带来企业的基业长青。 2021年解直锟去世后，中植集团开始走下坡路，这艘原本光鲜的资本巨轮，露出了越来越多深不可测的坑洞。但中植集团一直在强撑，坚称自己没问题。 如今，中植集团终于爆雷了，这将是新中国成立以来规模最大的债权违约事件之一，有人甚至认为，由于中植集团管理的资产规模庞大，引发市场震荡或将超过恒大集团。 不过，中植集团的高管们大多已经赚得盆满钵满，全身而退，最惨的是那些购买中植集团理财产品的投资者，无数家庭辛苦积攒的财富将灰飞烟灭。 谁，又该为这一切负责呢？ 文章来源：鱼眼观察
上上周，碧桂园董事局主席杨惠妍来了一趟北京。有一晚，杨二小姐带着老公，跟融创董事长孙宏斌吃了个饭。 他们各自的企业，几乎同时站上了中国商业的巅峰。但短短几年后，两家企业又站在同样的命运岔路口。融创在去年年初开始出险，而比融创多坚持十几个月后的碧桂园，也即将宣告弹尽粮绝。 杨二小姐很少喝酒。但那天她喝下一瓶红酒，之后她问老孙： 怎么办？ “怎么办”这个命题，从2022年7月份开始，就横亘在碧桂园的头顶。那时他们刚刚宣布上半年业绩盈利，管理层做了一个判断，认为在当时的大环境下，碧桂园早晚挺不住。 从那个月开始，碧桂园便向省里求助。一位高管对求助非常乐观，但另一位则非常悲观：通过什么方式救助呢？ 杨二小姐则是在今年3月接替父亲杨国强，成为宇宙房企的掌舵人。匆忙跳上这艘在狂飙中开始下沉的大船，她在上任第三天就开了第一枪： 将碧桂园58个区域公司，砍到29个。 但这避免不了接踵而至的坏消息。刚放开疫情的1月份，碧桂园销售额还是220亿；3月份卖到了250亿；但到了7月份，销售额掉到只有120亿了。 一百亿出头的月销售额，对于一家总负债一万多亿的房企来说，真是杯水车薪。一直盯着碧桂园的一位十强房企董事长在7月中旬跟我说： 碧桂园很难熬过债务集中到期的9月份。 1 上周的北京，在跟杨惠妍吃完饭后，孙宏斌跟朋友盘了下碧桂园的资产，说： 好像比融创难多了。 但最先揭开碧桂园盖子的，竟然是自己人——碧桂园服务总裁李长江。 7月19日，身处退休传闻的他和老婆减持了碧桂园服务322万股股票，套现了2824万。 这笔钱还不到李长江在碧桂园两年的工资，但释放了一个极其不好的信号。上一次这么不计成本减持自己股票的，还是恒大地产总裁夏海钧。 大家也很快见证了这次套现扇起的风暴。一份预期悲观的小作文很快流传开来，说龙湖迅速反应，紧急召开营销会议，说要趁着碧桂园还没有暴雷，不惜代价抛售存货。 7月21日，碧桂园多只债券开始暴跌。市场惶恐甚至大于恒大暴雷之前夜。 但随后，一个更不好的信号出现了。 7月30日，碧桂园服务发布公告，大股东杨惠妍将价值60亿的公司20%股份，捐赠给国强公益基金会（香港）公司。 国强公益基金会刚成立一个多月，创始人是： 杨惠妍的妹妹杨子莹。 就此，碧桂园地产公司和物业公司完成了最后一点风险切割。碧桂园董事会主席杨惠妍，不再是碧桂园服务的最大股东。 完成切割的第二天，碧桂园发布公司业绩预告，2023年上半年，碧桂园从同期的净利润19亿元，转为净亏损。 8月7日，碧桂园没有支付两笔美元债的2250万美元利息。这一天，他们首次公开承认，陷入流动性危机。 2 2022年7月，碧桂园就像恒大一样，开始给省里写求助信，说如果楼市持续这个状态，他们可能很难熬过2023年。 和恒大的剧本差不多，碧桂园也没得到什么回应。 2022年，广东省一般公共预算收入几十年来首次下滑。其中税收收入不足万亿，同比下降13%，政府性基金收入同比下降近4成。 省级层面求助失败了。后来碧桂园请求深圳、惠州等地，收购碧桂园一些沉淀资产，也没有回音。 最终，还是佛山和顺德政府部门，帮了碧桂园一把。佛山城投为碧桂园的中债增提供了反担保，顺德回购了一批碧桂园人才公寓。 其实地方政府财政也不宽裕。但他们还是告诉碧桂园： 一定要挺下去。 去年年底，金融十六条政策出台后，碧桂园财务有一定程度缓解。但一位碧桂园高管说： 一个病人已经很严重了，哪能几颗药就救得了。 佛山后来成立了一支由副市长带队的专班，专门帮助碧桂园做协调政府资源、传递信息的工作。这段时间，工作组非常辛苦。 上周有篇小作文说，工作组进驻碧桂园后，要求杨家和直系亲属拿出自己和关联企业海内外的家底，做好自己的事情后，政府再考虑支持其发债。 要求开发商老板和高管吐出家底，是行业现阶段一个不成文的规矩。孙宏斌去年以无息股东贷款的名义，为公司提供过一笔4.5亿美元的贷款。那笔钱，是老孙掏出来的公司分红。 前几个月失联的融创高管迟迅，据说最近也出来了。据说，他在里面也吐了不少钱。 8月4日，碧桂园服务公告称，决定将分红时间从8月30日前后，提前至8月11日前后。据估算，杨惠妍可以收到一笔4.5亿元分红。 3 8月10日深夜，碧桂园公布了上半年详细的亏损数据： 净亏损450亿至550亿。公司遇到了自成立以来的最大困难。 公告共有三部分内容。第一部分说为什么亏损——首要原因是销售下行，导致毛利率下降。 今年前七个月，碧桂园权益销售额同比下降35%；从四月到七月份，销售额更是连续四个月下降。 2022年底，碧桂园的有息负债2713亿元，其中短期债务937亿。而他们账面上非限制现金1282亿，能覆盖短期负债的。 所以碧桂园年初认为在当时的销售情况下，偿债压力不大。他们甚至试图转型一二线，参与多个核心城市土拍。当然，他们是抢不到的。2023年，窗口很快关闭了。 自2020年开始，碧桂园的现金流量表就是负的。过去三年他们一直在还债，却几乎融不到钱。他们的现金流全靠销售额装点门面。现金余额也在不断下降，2019年是2490亿，去年年底缩水了将近一半。 2022年销售额腰斩时，这已是一张勉强平衡的局面。碧桂园用放弃利润的销售打法，提高经营现金流，毛利率跌了三分之二。也就是总裁莫斌所说的： 2022年，碧桂园在利润表上付出了巨大的代价，打赢了关乎企业生存的铁原保卫战。 但放开疫情的2023年前七个月，销售额居然又同比下降35%。当三四线城市的人们不买房了，碧桂园最后依靠的经营性现金流，也枯竭了。 公告的第二部分内容，讲碧桂园之前是怎么自救的：卖房子和资产、降低费用。 据我了解，碧桂园几个月前就基本停止了对外付款。供应商款项大面积推行抵房，大宗住宅积存地块只要全款，价格都可以商量。连监管账户资金都在想尽办法往外提。 第三部分，是说碧桂园接下来打算怎么办。除了要继续保交楼、卖房子、出售资产，还有一条是将与投资者沟通，考虑采取各种债务管理措施： 为各投资者保存价值、维护利益。 曾经的宇宙最大房企，开始为暴雷做铺垫了。 8月13日晚，碧桂园拉开了债务重组的序幕，旗下11只境内债券，自第二天开市起全部停牌。债券总余额为157亿，其中到期最早的，就是9月2日要兑付的39亿元私募债16碧地05。 债务重组无非就是和债权人谈判展期。一旦成功，就会获得喘息时间，把公司重心从偿债中剥离出来，用于公司经营和发展。据说旭辉也在去年9、10月份尝试过债务重组，但他们失败了，在11月初宣布了停止支付境外债本息。 碧桂园谈判情况看起来不容乐观，8月16日，碧桂园地产集团在一份债券继续停牌的通知中说： 当年公司债券兑付存在重大不确定性。 4 2021年10月，央行领导回答恒大系统性风险问题时说，恒大债务危机是个案。 前几天，我给龙湖的朋友发消息说： 现在看,可能唯一的个案，是龙湖。 房地产行业我比较欣赏三个企业家：绿城的老宋，链家的左晖，麓湖的老罗。在一个将权力寻租、金融杠杆和舆论掌控玩到极致的行业，我曾觉得，他们有可能改变这个行业发展的定律： 靠精益求精的产品和服务也能成功；用自己的价值观影响更多的人和企业。 碧桂园我写过很多次。不管是产品还是价值观，它一直都不是我喜欢的公司。 这家公司的成功在于2015年赌对了中国货币增发，以及棚改为三四线城市带来的巨大改善需求。 房地产作为一个商业模式，有很多地方需要改进，但碧桂园偏偏选择了“快”。 将地产带上了以资金周转率为纲的道路，从公司到高管，都开始加杠杆。 结果就是，它在三四线城市批量制造了一大批敷衍的住宅，并影响了一大批房企。 这批房企开始抄碧桂园作业：挖它的人做高管，学它的合伙人制度，学它的高周转，被放大的不仅有杠杆，还有无休止的个人私欲。 我写恒大时说的——货币不会永远超发，楼市不会永远过热。最终，抄作业的房企，都走上了一条不归路。 普通人踩雷P2P，富人踩雷信托，大老板的雷就是野心。 但不管怎样，房地产业已经危若累卵。一旦万亿规模的碧桂园重走恒大旧路，对于整个行业来说，无疑是又一次重大打击。尤其是对那些还在咬牙坚持的企业来说。 恒大暴雷引发的连锁是，行业缩减了5万亿的销售规模，产生了上万亿的坏账，丧失了全产业链数不清的工作岗位。 恒大目前在建项目是778个，但碧桂园是3121个。碧桂园这3121个项目，代表了65万套预售房，背后是65万个家庭。 如果按三年完工计算，那碧桂园仅对市场端的直接影响，将持续三年。所以彭博社分析师说： 碧桂园危机冲击料比恒大更大。 碧桂园也在公告中隐晦地提到了这点。他们说今年计划交付70万套，但上半年只交付了： 27.8万套。 2018年，不少媒体写过碧桂园连环的工程事故，引起了广泛关注，包括杨老板自己。他们也开始在那时踩下了刹车。恒大出险时，碧桂园一位高管跟我说： 感谢那时的监督，让我们主动降速，否则我们将比恒大还惨。 他们不是不懂刹车，而是很多事情，已经身不由己了。 5 该怎么救助以碧桂园为代表的民营房企，我曾问一个帮助民企重整的官员，他说他们的原则，就是六个字： 市场化，法制化。 这六个字特别好。不仅是救助民企时需要市场化、法制化，对待市场本身，我们也应该这样。 碧桂园的迅速扩张背后，地方政府是重要推手。还没拿地就开工、挖个坑就卖房。监管账户无监管，这些事情没有地方政府的默许，是不可能做到的。 他们是碧桂园等企业膨胀的重要推手，但一旦企业流动性出现问题，毫不留情地寄出雷霆手段也是他们。比如，超额管制监管账户。阳光城的朋友说过，有个项目完工只需要3个亿，但监管账户里被冻结了9个亿。 前段时间，重庆巴南区有总价83万的精装准现房洋房，客户只需要首付4万，放款后返现5万： 相当于客户买房后倒拿一万。 我打听了下，这个项目是雅居乐的美好时光名著。 大家都知道重庆楼市现在压力有多大：二手房去化周期18个月，偏僻板块甚至要26个月以上。巴南区则是重庆主城九区里最差的区。 雅居乐大家可能知道，是屈指可数的至今未暴雷民营房企之一。他们和碧桂园极其类似，大部分库存所在城市能级偏低，销售已经十分困难了。 负首付是他们最后的挣扎。他们还在努力自救，但所有的小心机，都被叫停了。有很多地方政府都出台了政策，不允许降价卖房。李超人在香港可以7折卖房，内地房企不行。 上个月，各地发布的稳楼市调控政策有72次。中央对房地产政策积极定调后，一线城市也都相继表态，一线城市的政策也正在路上。 所以最近的情况又不一样。 这几天，一张南昌县住房保障中心发给欣光花园项目的函，到处传播。南昌县的领导对项目营销工作极其不满，认为项目二季度房地产销售排名靠后，严重影响该县房地产市场发展，要求房企对销售不力的团队： 约谈、调整、解聘。 （全文转自微信公众号兽楼处）
沉重的地方债压力之下，贵州第一个喊出“我不行了”。 网络图片 01 还债不可能，化债也不行 这份公告很坦率，也很有技巧。 首先，公告中列举的三城一区，堪称省内的经济精华区域。贵安是国家级新区，和贵阳的关系类似浦东新区和上海。遵义是省内经济第二大市，2022年GDP 4401亿元，仅次于省会贵阳的4921亿元。毕节的GDP 2207亿，排名省内第三。六盘水GDP 1503亿省内排名第六，但是交通条件、工业基础优于第四、第五的两个自治州。一省的经济精华都“异常艰难”，其余可想而知。 网络图片 还债显然是不可能的，所以有了化债。化债又“异常艰难”，那就靠“化缘”？但是，财政部对地方债“谁家孩子谁抱走”的处置原则下，“化缘”好像也说不出口，只能寻求“智力支持”。 其实“智力支持”早就有了，去年年底遵义城投156亿贷款展期20年的重组方案，已经超出了正常智力的极限了。还能怎么智力支持呢？说的是智力支持，惦记的还是印钞机吧。可是，央行刚出炉的数据显示，3月末M2余额增长12.7%，印钞机已经超负荷工作了。还能指望得上吗？ 贵州把问题的严重性摆上了桌面，不是坏事。利空出尽才能有稳定预期。看不到问题的严重性，就做不到亡羊补牢。 02 集中乱画圈，分散乱举债 中国地方债务堆积“养蛊”的重要原因之一，就是广义财政严重缺乏透明度。表内表外、平台国企，省市区县，里里外外、上上下下花里胡哨一堆账。以贵州为例，广义地方债到底多大规模，至今都没有一个公开的准确说法。负债率到底是常年显示的60%出头，还是2020年末公布的155%，甚至更多，无从得知。 或许贵州省政府研究中心也说不出这个债务包袱到底有多大。因为钱是各个层级、各个渠道以各种名目借的，有不少借的时候刻意回避了广义地方债的属性。到还钱时，银行都是找政府要钱的，只能被动“并表”。所以，省研究中心的调查组不下去兜一圈，也不知道“养蛊”已经养到了何种程度。 中国社会普遍相信政府强势行政集中决策，可以避免市场的“分散谬误”，但是地方债务堆积的真实情况打破了这一想象。庞大的地方债很分散，省市（地）区（县）每级政府都可以有数家城投金融平台，每家城投都可以凭着政府信用背书去借钱，此外还有部分地方国企也参与了广义地方债的金融游戏。 行政主导的举债缺乏市场风险意识，那些除了政府信用背书一无所有的地方金融平台企业，既没有承受风险的安全冗余，也不具备经济核算风险意识。规划部门负责在地图上画圈，地方金融平台负责去找钱。反正上面敢画多大圈，下面就敢借多少钱。这种“任务驱动”而非“市场驱动”的举债，不出错才怪。 地方债务就是这样又集中又分散地堆积起来的。集中乱画圈，分散乱举债，集中谬误和分散谬误叠加，挖坑效率何止翻番？ 从画圈到举债，只有内部审核流程的监督。反正债务是以各种不同的名义，装在了不同的口袋里，系统内上下相蒙，系统外全然不觉。很多民众甚至产生了“政府能凭空变出钱”的错觉，其实哪来凭空变出来的钱？借来的都是要还的，还不出就要付出更大的代价。 贵州昭告天下“我不行了”，打破了部分民众“政府无所不能”的幻觉，挺好。 03 处置地方债，不能“心慈手软” 在地方债的金融游戏中，银行也不是无辜的受害者。银行作为金融机构，是经济核算的重要节点，要按照严格的风控标准评价债务人。但是，对行政强势、政府万能的迷信，银行解除了风控的武装。 但凡银行有起码的风控意识，就不会有今天“化债”的烂局面。贵州省人口不到四千万、GDP勉强过2万亿，经济薄弱不是秘密。而且，贵州省的负债率多年来居高不下，常年60%左右的负债率排名全国各省市第一。财政能力已经高度透支，为什么各家银行竟然敢借？一年10亿元财政收入的独山县，竟能从金融机构借400亿元盖大楼。匪夷所思。风控系统完全失灵，这算什么金融系统？被批评“没系统”，冤吗？ 如今债务风险大白于天下，该认的就得认。地方政府要认账，银行也要认栽。没什么智力支持能够担得起这张大单，更不要想着靠印钞机填坑。 广义地方债务六十多万亿的庞大体量，哪怕一半是坑，也对应了三十多万亿的货币。这要是印钞填坑，必然导致M2爆表。风险延烧到货币，那真成了系统性风险爆发，后果不堪设想。因此，地方债处置不能“心慈手软”，该坏账的就坏账，该破产的就破产。哪怕付出硬着陆的代价，及时止损总比滚雪球后的晚着陆要好。 利空不出尽，预期就无法稳定。 地方政府债务危机涉及的问题很多。最根本的问题是，违背经济规律，不顾实际经济基础，盲目相信政府投资拉动经济。通过大规模转移支付和大举借债，热钱大量涌入，贵州前几年的GDP数据被“装修”得非常好看，甚至疫情期间依然保持了较高的名义GDP增长率。但是，这种烧钱烧出来的好数据是没有实际经济效益支撑的。刚进入偿债周期，就露出了骨感的底色。 贵州的经济基础薄弱，名义GDP增长1、2个点，根本不够覆盖债务增长。好比说，往盐碱地里撒一百斤种子，收五十斤粮食，这算什么真实增长呢？这样违背经济常识的做法，却能绕过各级政府的财政纪律、金融系统的风控系统，众目睽睽之下挖了个债务大坑。 违背经济规律，一定会付出代价，无法回避。贵州公开承认“无力化债”，也算是直面事实的勇气，不失为收拾烂摊子的好开头。那么，接下去只有以更大的勇气把烂摊子收拾好，有多大欠账付多大代价，不能回避，也无从回避。 （全文转自微信公众号关胖本胖，原文已被删除）
继大陆南京银行原行长林静然突然辞职，造成公司股价剧烈波动，以及南京任命新副市长主抓金融风险后，7月1日又发生西部证券分析师傅鸣非爆料南京银行债务危机遭火速解聘的事件，种种异常现象令外界猜测南京银行处于暴雷前夕。 7月1日，一则涉及南京银行的群聊记录在社交媒体快速发酵，交流内容为西部证券通信首席分析师傅鸣非对南京银行的风险判断，引发外界广泛关注。 据了解，傅鸣非当时在朋友圈中聊天时表示，南京银行的窟窿很大，但不是因为机构投资出现问题，而是给政府背锅搞出来的债务危机，如果处理不好，江苏官场要有震荡。 傅鸣非还分析说，南京银行的核心资产不是储户，而是养老金、社保和公积金，银行对公部门贷款主要是地产信贷和产业基金政府项目的信贷，而银行的资本公积只有几十亿（人民币，下同），一旦爆雷，该银行可能就要破产了。 7月1日晚间，南京银行发布声明称，近日网传的相关信息为“恶意造谣”，已报案；同时宣称“公司经营管理一切正常，经营发展良好”。7月2日，西部证券在回应官媒《证券时报》的询问时称，该公司“研发中心试用期员工”傅鸣非，在某团购微信群里“转发涉及南京银行的网络信息并存在不实言论”，目前西部证券已终止傅鸣非的试用期，并解除合约。 这场风波要追溯到南京银行行长辞职。6月29日，南京银行突发公告，称公司董事、行长林静然因工作需要、另有任用，于当日向董事会提交辞职报告，辞去公司董事、董事会风险管理委员会主任委员、发展战略委员会委员、行长、财务负责人以及公司授权代表职务，辞任自当日起生效，行长职责暂由董事长胡升荣代为履行。 林静然于2020年5月调任南京银行行长，尚未完成一届任期。这一人事变动令外界颇为意外。南京银行股价受到影响，6月30日盘中一度触及跌停，当日收盘跌逾6%，一天内市值蒸发逾74亿元。 南京东南国资投资集团有限责任公司官网显示，林静然任东南集团副董事长、党委委员（保留市管企业正职待遇）。值得注意的是，东南集团资产规模为1900亿元，与资产总额达1.88万亿元的南京银行相差甚远，外界普遍认为林静然的这次调职明显属于被“贬职”。 与此同时，南京银行发布了“关于启用‘南京银行股份有限公司’新章的公告”，称新印章已在南京市公安局玄武分局完成备案登记，将从2022年7月1日起启用“南京银行股份有限公司”新章，原印章于同日作废销毁。不过，这条公告很快便在官网查询不到了，疑似被删除。 网上也流传出关于南京银行身陷上千亿元债务危机等消息。有网友分析说，更换印章说明南京银行内部有人用旧印章做了违法的事，而且应该有很高层官员涉入。 此外，金融圈干部也被调往南京，东方资产管理股份有限公司总裁邓智毅赴任南京市，担任南京市副市长一职，负责主抓“金融风险”的防范与化解等工作。 “东方资产”是由中共财政部、社保基金理事会共同发起设立的中央金融企业，其使命为“保全国有资产、防范和化解金融风险，促进国企改革”，业务范围则涉及不良资产管理与处置、债权转股权和风险金融机构托管等方面。
2021年8月初，恒大集团的债务纠纷已经演化为各地保全资产、要求恒大还款的诉讼潮。为防止各地各自为战，所有涉及恒大的诉讼都集中到了广东中院，这原本是稳定局面之举。 接下来的几天，关于恒大集团处置恒大汽车（00708.HK）、恒大物业（06666.HK）等资产的公告和消息满天飞。8月11日，恒大集团总裁夏海钧减持恒大物业和恒大汽车股票达上亿港元的做法，引发高度关注。 8月17日，许家印辞去恒大地产集团董事长，中国恒大（03333.HK）、恒大汽车、恒大物业股价暴跌。 8月19日晚间，央行和银保监会官网公告称，监管机构相关部门负责人约谈恒大集团高管，称恒大集团必须认真落实中央关于房地产市场平稳健康发展的战略部署，努力保持经营稳定，积极化解债务风险，维护房地产市场和金融稳定；依法依规做好重大事项真实信息披露， 不传播并及时澄清不实信息。 监管机构的态度，无异于一种严肃的警告，说明恒大无论是其资产负债表的真实性还是高管的个人操守，可能都在遭受质疑，几乎耗尽了决策当局的信任与耐心。如何化解恒大集团当下的风险，根据8月17日中央财经委员会第十次会议精神，地方政府需要强化属地风险处置责任和维稳第一责任。 以恒大年7000亿元的房地产年销售额，为何表内债务规模会高达近2万亿元？恒大的表外债务规模究竟有多大？恒大是如何一步步走到今天的？曾经以为“大而不能倒”的恒大，这次是否还有向死而生的机会？ 与盛京银行的关联交易 2020年下半年，恒大竭尽全力，以1300亿元名股实债的安排化解了A股借壳上市终止引发的对赌危机。同期引发监管关注的，是恒大集团在2016年和2018年两次大手笔控制的盛京银行，与恒大集团之间的关联交易规模已达千亿元。 据财新了解，“之前辽宁省的银保监换过一任局长，之后对盛京有过现场检查，检查结果对外没有公开。但是对内来讲，盛京的问题是比较严重的，当初银保监局内部是有过一份文件上报到会里的。”一位股份行的金融市场部人士透露。 总部位于辽宁沈阳的盛京银行，2014年12月29日在香港联交所上市，2020年末资产规模达到10379亿元，是东北地区规模最大的银行。2016年，执掌盛京银行近15年的原党委书记兼董事长张玉坤，因辽宁贿选案不得不退出盛京银行之前，她决定引入恒大，安排了部分老股东将股权转让给了恒大。恒大得以以100.168亿元收购10亿内资股，再加上此前收购的H股股份，恒大南昌公开持有盛京银行的股份达到17.28%，成为盛京银行第一大股东。 恒大能获得张玉坤的认可，代价是承诺接盘盛京银行过往500多亿元的不良资产。“就是盛京银行通过各种渠道把本应暴露的不良资产转到了恒大的名下。”熟悉盛京银行的两位知情人士表达了类似的意思。 另有一位银行圈的资深人士称，恒大实际出资额可能不到500亿元，大约是三四百亿元，“恒大以不处理以前的责任人为代价，把这些不良接过去，成了盛京银行的大股东”。 “第一轮增资以后，恒大还没有完全掌控盛京银行，因为内部还有原来张玉坤时代的一拨人在，两派人的利益诉求不一样。”一位东北地区城商行的人士分析。 到了2019年，借着处置包商银行事件时发生的中小银行流动性分层危机，恒大集团通过新 一轮180亿元的增资扩股增持盛京银行至36.4%。而盛京银行的其余股东中，包括华人置业的刘銮雄、正博公司的实际控制人孙粗洪、Future Capital的罗琪茵等，都是长年来恒大集团实控人许家印“朋友圈”成员，市场一直猜测，恒大对于盛京银行有影响力的股权比例实际可能已经超过了50%。 “因为包商事件之后，不少城市商业银行流动性都非常紧张，各家银行的地方政府也都在想办法救。当时沈阳市本身没有那么多钱，于是选择引入恒大来帮忙化解风险，市里面再给恒大一些地和项目作为补偿。”一位接近沈阳市政府的人士描述当时的交易背景说。 在这第二轮增资扩股前后，盛京银行的人事乾坤大转，更多恒大集团背景的人进入盛京银行的董监高行列，包括2019年4月恒大集团原副总裁邱火发出任盛京银行董事长至今。他此前在光大银行任职10余年，先后出任光大银行北京分行行长、总行副行长等职，2016年5月加入恒大集团出任常务副总裁兼恒大金融集团董事长。在盛京银行的非执行董事也主要来自恒大， 包括恒大人寿董事长、此前也是中信银行副行长的朱加麟，恒大集团财务总监潘大荣、恒大集团资本市场中心总经理季昆等。 此外，恒大集团近年来从银行圈内不断挖人去盛京银行任职，人事变动如同走马灯。 接近盛京银行的知情人士表示，此前监管认定的恒大关联交易逾千亿元，除了前述500多亿元承担的不良资产项目，130亿元合规的股东贷款和债券，还有400多亿元是所谓恒大“朋友圈”成员在盛京的敞口，因此存在一些争议。 2021年6月，恒大集团在声明公告中表示，与盛京银行开展的金融业务，均符合国家的相关法律法规。 截至2020年底，盛京银行逾万亿元的资产规模中，除常规的贷款业务，还有3580亿元规模的金融投资，包括大量证券公司管理或者信托计划项下的非标资管产品（近1500亿元）。市场人士多有疑问，这其中是否还有更多以及多少资金以不同方式流入恒大？ “恒大债务问题暴露后，盛京银行的市场关注度也在提高。我们行的合作，目前就是存量业务到期后，不敢再多新增。”前述股份行的金融市场部人士说，对盛京银行的担忧，一方面是区域经济环境的信用风险暴露，包括“辽宁那么多的国企违约”，给银行带来的资产质量压力，另一方面是对来自盛京银行和恒大集团之间关联交易的担忧。“恒大集团进来这几年，盛京银行原本积累的问题是一直没解决，然后被发现新的关联交易问题，雪上加霜了。”他说。 7月30日，联合资信对盛京银行的主体信用评级由AAA下调为AA+，评级展望为稳定。联合资信在报告中指出，盛京银行匿名客户风险暴露程度高，且非同业集团客户风险暴露占一级资本的比重亦处在较高水平，已突破监管限制，需持续关注其大额风险集中暴露情况及相关风险。2019年底，盛京银行最大单家非同业客户的风险暴露规模高达1552.32亿元。2020年，这一数据虽有大幅下降，但年末存量仍超过900亿元。 “和海航、天津物产后期的情况比较像，到后期内部融资都混乱了，不管用什么办法，能拿来钱就行。”一位股份行的金融市场部资深人士分析。 为保住恒大的风险不向盛京银行继续蔓延，辽宁当地政府决意逐步收回盛京银行的控制权。 8月17日，盛京银行公告表示，两家沈阳市属国资东北制药集团有限责任公司和沈阳盛京金 控投资集团有限公司，分别受让第一大股东恒大南昌持有的该行1.38亿股和2883.33万股内资股股份，分别约占盛京银行已发行总股份的1.57%及0.33%，交易金额合计约10亿元。 恒大财富涉嫌自融 在恒大财富的投资者遭遇到期无法兑付风险的背后，是这一平台投向恒大项目的“自融”本质。所谓“自融”，即企业为了帮自己或关联公司融资，设立一个平台筹资，并将资金投入自己公司或关联公司的项目中，如果涉众超过一定数量，这种做法很容易踩上非法集资或非法吸收公众存款的红线。 财新获得的多份投资合同显示，恒大财富的理财产品多打着“供应链金融”的名义，融资人或为恒大集团的关联公司，或为其宣称的供应商；合同并不约定募资去向，而是形成不断滚动的“资金池”。 “这些钱都由恒大财富统一调配，大部分会投入各地的项目，此外恒大集团总部还会抽调一部分资金。”前述恒大财富内部人士称，当理财产品到期时，再由恒大集团财务拨付相关款项给恒大财富，完成投资者的本息兑付。 一名恒大财富的员工告诉财新，在其日常销售的话术体系中，恒大财富属于“标准的供应链金融”，即融资主体为恒大集团的上下游企业，“一般是材料供应商”。 比如理财产品“恒中展辉”的募集说明书显示，这是一款非公开定向债务融资工具，发行人是青岛绿野国际旅游发展有限公司（下称“青岛绿野”）。这一公司股东层层穿透之后，恒大金融控股集团（深圳）有限公司持股1.92%，后者即为恒大财富的主体公司。 多份投资合同显示，青岛绿野是多个理财产品的融资方，涉及规模数以亿元计。然而，青岛绿野方面于9月13日在电话中回应财新称，关于该公司在恒大财富的所有融资事项，从头到尾“全程委托”给了恒大财富，“本公司对此没有解释权”。 青岛绿野仅是恒大财富数以百计的融资方之一。两名恒大财富的内部员工均向财新表示， 融资方用于募资的银行账户，均由恒大财富实际控制和操作。“一些融资方是壳公司，另一些是和供应商协商后，恒大财富方面实际控制了它们的银行账户。”一名恒大财富的内部员工说。 值得注意的是，前述募资说明书显示，青岛绿野用于募资的银行账户，开设在盛京银行上海浦东支行，而恒大集团是盛京银行的第一大股东。 事实上，在这个“供应链金融”体系中，恒大集团占据了绝对主导权。募集说明书显示，“恒中展辉”的承销商为宸宇投资管理（深圳）有限公司，这是恒大集团的全资子公司，亦是恒大财富多款理财产品的承销商。 此外，“恒中展辉”由恒大互联网金融服务（深圳）有限公司出具《差额补足承诺函》，提供增信服务。恒大这一子公司为所有理财产品提供全额本息的担保。 “恒大财富的融资，用于恒大各地项目公司，这在恒大集团内部并不是秘密。”一名恒大员工对财新称。杜亮9月12日晚间亦向投资者表示，“你们（恒大财富投资者）的每一分钱，都被我们真真实实投入到地产每个项目里面，这些项目只要开盘售卖，你们投入的钱就会及时回来。”他还称，政府会聘请德勤会计师事务所进场审计，之后会对外披露投资情况。 公开资料显示，在2021年8月9日至9月13日，恒大各地的项目公司将部分项目的股权出质给了恒大财富，涉及股权金额逾200亿元。即便是在停止兑付的9月8日以后，出质行动仍还在继续。 投资者将这一举动理解为，恒大集团将恒大财富的募资挪至了项目公司。财新发现，这样的股权出质行为仅发生在2021年8月9日之后。一名恒大财富内部员工称，公司对此没有解释。“我们不确定，这究竟是因为要给之前各地项目公司从恒大财富提取资金补充合理手续，还是因为恒大财富即将逾期，所以恒大集团方面塞一些资产过来处置。” 多名房地产业内人士对恒大财富涉嫌自融的做法并不意外。“房企通过发行理财产品的方式募资，几乎全部都是自融。”一名熟悉房企融资的人士称，这在行业内几乎是通行做法，“房企那么缺钱，难道设了融资平台，还是为了帮别人借钱？” 该人士称，在P2P行业受到整顿后，多家房企的理财平台出于规避政策风险考虑，都转入“地下”。在恒大财富的平台上，投资者无法查看具体产品，若想投资，只能通过产品经理先咨询，再通过银行转账方式，将钱打入指定的账户。 2020年1月7日，长沙市雨花区打击和处置非法集资工作领导小组办公室曾发布红头文件， 提醒市民谨慎投资恒大集团旗下公司的理财产品。文件称，位于该区的恒大楼盘中有理财宣传广告，经查，恒大财富、宸宇投资并未取得湖南省从事金融业务的资质，已涉嫌非法金融。 第二天，恒大财富即发布声明称，公司代理销售的中小企业理财产品均在金融交易所正式备案，且长沙市雨花区已确认其代理销售产品的合规性。 “按照公司统一口径，我们是比照私募基金管理。”一名恒大财富的员工告诉财新，恒大财富没有基金牌照，因此对外亦仅宣称“代销”，“基金销售牌照在深圳市金海九州基金销售有限公司 ”。 工商登记资料显示，金海九州成立于2014年7月，经证监会批准从事基金销售业务。这家公司的股东穿透后，实为刘寿闰、罗诚、伍天歌、徐文、何妙玲等5名自然人，与恒大集团本身并无直接股权关系。“多人为恒大高管。”前述恒大财富员工称，刘寿闰是恒大财富的领导班子成员，分管品牌；罗诚是分管风控的“一把手”；伍天歌是副总经理；何妙玲为恒大集团副总裁。 这正是恒大财富在金融资质上打的“擦边球”。 据财新掌握的理财产品合同，目前与恒大财富合作的金交所主要有六家，规模均较小，比如“恒中展辉”产品在广西中马新城国际金融服务中心有限公司备案。理财合同显示，这家公司只提供备案服务，不就交易本身承担任何法律上的义务或责任，且其出具的关于理财产品信息及资料仅供参考，该机构对信息真实性不作任何保证。 “当前房企都宣称自己按照‘类私募’基金来管理，但即便是私募基金，目前的监管也越来越严。”前述熟悉房企融资的人士称。2020年底，证监会发布《关于加强私募投资基金监管的若干规定》，明确限制“自融”，使用私募基金管理人及其关联方名义、账户代私募基金收付基金财产、使用私募基金财产直接或者间接投资于私募基金管理人、控股股东、实际控制人及其实际控制的企业或项目等行为均被禁止。 隐性负债知多少 从资产负债表来看，恒大俨然是庞然大物。截至2021年6月底，中国恒大的总资产23775亿元，总负债19665亿元。在这近2万亿元的负债中，有息负债为5717亿元，较2020年底下降了大约1450亿元。 恒大的有息负债降低，很大一部分是依赖延期支付供应商的应付款实现的。在2021年上半年，恒大的应付贸易账款及其他应付款较2020年底增加了1220亿元。 然而，表内有息负债下降并不很能说明问题。房企存在大量表外负债，是众所周知的秘 密。恒大的表外负债到底有多少，是否超过目前恒大净资产3000多亿元甚至更多，始终成谜。 一名房地产行业人士称，在项目开发前期，房企需要投入大量资金，此时并表，会让表内负债变高。因此，房企往往通过各种手段，将这些在建项目放在表外；在项目预售开启，甚至项目现金流回正后，再通过股权转让的形式，将项目并表。 上篇提到的恒大“超收宝”纠纷，即揭开了恒大表外负债的冰山一角。前述《方案》显示，400亿元基金通过信托计划，投入多个地产项目，首批资金投入深圳两个旧改项目中。 其中一笔107.16亿元提供给深圳市亮旸实业有限公司，用于收购深圳多吉投资有限公司100%股权和承接相关债务。工商登记资料显示，深圳市亮旸实业有限公司是长安信托股份有限公 司的全资子公司。《方案》显示，这一项目委托恒大地产集团（深圳）有限公司“代建代 管”。这也意味着，在资金投入这一旧改项目中时，由于与恒大并不存在名义上的股权关系，因此项目无需并入恒大的财务报表。 另一笔162.81亿元提供给深圳市俊旸实业有限公司，用于收购深圳市馨乔实业有限公司。深圳市俊旸实业有限公司是中融国际信托有限公司的全资子公司，因此这一项目同样无需并入恒大的财务报表。 财新获得的员工“超收宝”7期的方案亦显示，恒大用类似的方式，再度利用杠杆资金，收购了10个项目公司的股权，这些项目同样暂时无需并表。 网络图片 网络图片 此外，名股实债也是一种隐性负债的模式。2017年以来，恒大曾进行了三轮密集的增资扩股，共计增资1300亿元，偿还了2013年以来陆续发行的1129亿元永续债。这些永续债曾帮助恒大完成从三、四线到一、二线城市的布局转型，使其一、二线城市项目占比超过70%。但高于13%且逐年跳升的永续债也吞噬了利润。在中国恒大2016年176.2亿元净利润中，归属于永续债持有人的净利润就高达106亿元。 恒大集团迫切需要甩掉永续债这个大包袱。在1300亿元战投中，山东高速集团有限公司（下称“山东高速”）出资最多，总计230亿元。但多位接近交易的人士称，山东高速还向恒大 提供其他借款，总额约600亿元，利率12%—15%。一位接近交易的人士称，“一家国企向单一企业提供这么大规模的借款很少见，市场高度关注，所以在2020年12月，山东高速坚决退出了恒大”。市场人士普遍认为，当初的这1300亿元战投即为名股实债，而2020年底转股后仍存在这种可能。 采用类似操作手法的，还有恒大旗下的经纪板块“房车宝”。2021年3月，“房车宝”引入多名战略投资者入股163.5亿港元，公开承诺如一年内未能上市，投资方有权要求恒大溢价15%回购股权。 恒大的隐形负债，还包括拖欠被并购方的股权款。一位代理地方房企起诉恒大的律师告诉财新，在并购上，恒大在合同中对支付股权款设定了很多前置条件，“比如在规定时间内没有拿到土地证、规划批文、承诺的土地面积不够、拆迁成本超标等等，恒大往往以没有达到付款条件为由，不支付股权转让款，或者支付了首付款后，第二期、第三期违约拒绝支付”。 综合财新调查和裁判文书网检索情况可知，截至目前，至少有几十家小型房企诉讼恒大， 请求法院判决解除曾经签订的股权转让协议，或者判令恒大支付股权转让款，其中不少已经一审胜诉。这些诉讼显示，恒大通常以“包干费”方式支付股权收购款，但通常首期支付30%后，后几期会以各种方式拒绝支付，甚至在楼盘售罄后也不支付股权款。一位代理律师对财新称：“恒大各地的项目公司也不希望与当地合作伙伴搞得这么僵，也愿意还钱，但它们没有话语权，售楼款已划至集团总部。” 财新数据显示，截至目前，共有49家由恒大地产直接控股的地方公司成为被执行人。这些案件大多在2021年4月至7月间立案，且呈现逐月增加的趋势。 此外，恒大集团还拖欠了部分地方政府的土地款。比如在2021年7月，兰州市自然资源局发布公告，要求41家开发企业将欠缴的土地出让金尽快补缴到位，名单中有20家隶属于恒大，其中有19家是“兰州恒大文旅城”各细分地块的项目公司。 一位熟悉中国香港资本市场的人士称，这些年来，恒大在境外长年有不少15%左右的高息 融资，此前从未爆雷。然而，他也困惑，“长期这么高的利息，恒大怎么赚钱呢？” 高利润与走钢丝 一位长期关注恒大的市场人士认为，恒大确实错过了2017年的调整机会。当年，恒大增资1300亿元偿还了1129亿元永续债，合同销售额第一次冲破5000亿元，收入增长47%突破3000亿元，净利润翻番达370.5亿元。这一年预收款高达2675亿元，也是恒大历史上非常高的。尽管2013年的永续债利息非常高，但恒大仍然认为当时的举债是正确的，因为它帮助恒大完成了从三、四线城市到一、二线城市的布局转型，一、二线核心城市的项目占比已经超过70%。 然而，即使是当年，恒大的资金也并非像许家印说的那样宽松。2017年恒大扣除受限制资金后，手持现金是1520亿元。2018年恒大净利润大增至722.1亿元，土地储备总规划的建筑面积突破3亿平方米。2018年末恒大总借款为6731.4亿元，虽然比2017年的7323.6亿元有所下降，但其中一年内到期借款金额高达3183亿元，占借款总额47.3%。虽然2018年恒大减少了在土地储备上的投入，但截至2018年底，恒大仍有1910亿元土地款需要支付，其中有955亿元需要在2019年支付。而同期，恒大不受限制的现金为1293亿元。 2019年恒大颓势显现，净利润从722.1亿元骤降到335亿元，有息负债约8000亿元，客户预 收款大幅降至1297亿元，手持现金1500亿元，不足以支付3721亿元一年内到期的债务。2020年净利润降至314亿元。2021年上半年，恒大地产和恒大童世界集团有限公司的房地产业务净亏损41亿元，新能源汽车业务净亏损49亿元，靠着出售资产才获得105亿元净利。 也就是说，恒大一直在走钢丝，即使在最好境况的时候，手持现金也不足以支付短期负债。相形之下，另两大房地产巨头万科（000002.SH）、碧桂园（02007.HK）的现金均可以覆盖短期负债，预收款也可以覆盖应付供应商的贸易款。 在业内人士看来，恒大跌跌撞撞走到今天，每次危机都挺过来了，而且每一次都利用新的杠杆获得策略性发展机会。 一位投资界资深人士分析，恒大是在一个持续上升的市场利用高杠杆维持了危险的平衡。对于房企来说，最重要的是资金，相比之下拿地都是次要的，因为房价大趋势总是在上涨，可以消化地价，所以谁能拿到资金才是最重要的。“恒大奇高的负债率、高昂的融资成本，甚至千方百计拖欠股权款、地价款，给员工融资奖励，一方面说明恒大资金链一直紧绷，另一方面也是恒大能撑到现在的原因——它总能拿到钱”。 然而，靠房地产持续上涨弥补高昂的财务成本，总有停下来的一天。 来自客户的预收款，对地产商而言是不用支付利息成本的最便宜的资金，但是恒大与万 科、碧桂园相比，差距相当大。同样是7000亿元的合同销售额，2020年万科的预收款是6847亿元，碧桂园是6956亿元，而恒大的预收款只有1875亿元。从十年数据看，万科往往当年的预收款比第二年的收入高，说明预收款在第二年结转为收入；恒大的预收款仅有第二年收入的一半左右，这说明要么恒大的预售比例低，要么当年就结转实现销售。 网络图片 因为恒大的预收款少，只能更多地依靠借贷，所以财务成本更高。2020年，万科的有息负债为2585亿元，利息支出167亿元，扣除80亿元的利息资本化后，利息净支出为87亿元。 恒大2020年的有息负债为7165亿元，利息开支合计817亿元，其中包括银行及其他借款利 息585亿元、优先票据及可换股债券利息198亿元、中国债券利息33亿元。恒大将694亿元利息资本化后，利息净支出仅为122亿元，利息资本化比例达到85%，而万科只有50%。 2020年，碧桂园的有息债务余额为3265亿元，但平均利息成本只有5.56%，利息支出232亿 元；碧桂园将全部利息资本化，虽然资本化比例达到100%，高于恒大，但是资本化的利息规模只有恒大的三分之一。与同一梯队的两家房企相比，恒大每年的利息支出规模远超对手，只是通过高比例的利息资本化将账面支出降下来，以维持名义上的利润。 “利息资本化”是房地产企业常用的会计方法，是将借款利息支出确认为一项资产，而不计入财务成本，需要相当长时间才能达到可销售状态的存货以及投资性房地产等所发生的借款利息支出，才能进行利息资本化，在恒大报表中被列入“开发中物业”。 2017年至2020年，恒大每年将450亿、599亿、509亿、694亿元利息资本化，致2020年“开发中物业”中的利息资本化余额已高达1697亿元。 净利润对于恒大来说，是必不可少的融资先决条件。恒大地产引入战投时曾承诺，2017年至2020年四个年度的净利润分别不少于243亿、500亿、550亿、600亿元，每年至少将净利润的68%分派给股东。一位业内人士称：“高结转加紧确认收入，同时将成本推后，形成几百亿的利润，对恒大来讲并不是很难，因为它的盘子大，腾挪10%就是几百亿利润，但是这很难持续。和TOP10的其他房地产企业相比，恒大的楼盘在北上广深极少能进入前五名，它主要靠规模，资金成本、人力成本明显比别人高，房子售价比别人低，靠什么赚钱？” 2021年上半年，恒大在全国各地打折销售，回款还债，恒大披露交楼均价只同比下跌11.2%，但收入同比下降444亿元而爆出巨亏，可能不仅仅是因为降价，而是积重难返后的水落石出。 网络图片 许家印的资本故事 恒大近年来在寻求房地产外的转型方面着力颇多，但给人印象更深刻的是资本市场上的泡沫：还没卖一辆车的恒大汽车的市值一度冲破6400亿港元，是20年来卖出几万亿元房子的中国恒大的2倍！恒大汽车当前市值已跌破300亿港元。 财新获悉，许家印“朋友圈”中一位私营老板，曾以每股0.3港元成本持有8000万股恒大健康（恒大汽车的前身），在每股50多港元时卖出，大赚40多亿港元。其间又以20港元参与恒大汽车配售，股价大跌后又继续补仓，最后被机构平仓。 恒大汽车的迷之操作，其本意应亦在融资。2020年报时恒大称已投入474亿元造车，有市场人士分析：“恒大汽车两轮募资300亿港元，也就是说用投资人的钱做了投资，恒大自己并没投入多少，但是获得高市值，股票可以高价质押融资获得资金。” 2018年9月恒大以145亿元入股新疆的广汇集团成为二股东，讲的也是一个卖车故事，因为广汇汽车（600297.SH）是国内最大的汽车经销商。但是，2020年11月1日，恒大就将股权以148.5亿元出售给申能集团。现在复盘2019年1月恒大健康以9.3亿美元闪购蒋大龙的国能电动车 瑞典公司（NEVS）51%的股权，可以看出这笔收购对恒大价值很小，而当时许家印快速拍板，概因此前与贾跃亭的FF合作失败后，恒大急需一个故事能续接造车神话。果然，收购后恒大健康股价一飞冲天。 2020年8月9日，恒大健康被香港证监会指出股权高度集中：香港证监会的查询结果显示，2020年8月5日，有18名股东合共持有19.83%股份，连同恒大持有的74.99%总计94.82%，仅余44749万股（占已发行股份5.18%）由其他投资者持有。如此高的集中度下，股价暴涨暴跌也就不奇怪了。 房车宝集团股份有限公司（下称“房车宝”）也是一个快速融资的故事。恒大以换股的方式 收购了线下超4万家门店51%的股权，这不需要支付收购款，而是以上市为诱饵给予其房车宝的股权，这样恒大只花了10多亿元做门店改造和系统整合，就获得不菲的资产。截至2020年底，房车宝的总资产及净资产分别达到了47.41亿及31.06亿元。 2021年3月29日，房车宝引入17家战略投资者，融资额163.5亿港元，17家投资者认购完成后，将合计持有目标公司10%的股份。据此，目标公司总估值约为1635亿港元。此次融资为新股加老股结合出售。房车宝向投资者发行6.51亿股新股，中国恒大还向投资者出售6.51亿股老股，对价均为81.75亿港元。 这意味着，恒大在一年时间内将房车宝估值到1635亿港元，并套现81.75亿港元。如此虚无 缥缈的“财技”，为何还能吸引投资者入局？一位参与认购的机构投资者直言：“大家看中的是15%的对赌协议。如果房车宝一年未上市恒大会回购，还能把钱拿回来。之前恒大物业上市就很快，恒大很会把握资本市场机会。” 不过，亦有投资者称：“房车宝既卖房又卖车只是一个故事，恒大一年内也不会出什么问题，所以我们敢投。但房车宝资质比较差，比恒大物业差很多，最好是别上市，上市之后更麻烦，业绩不行会露馅。” 很多机构买房车宝，就是相信恒大“大而不倒”，至少一年内不会倒。有机构投资人说：“去年恒大要战投转股的时候，债券大跌，我们当时判断恒大不会倒，结果买后赚了很多钱。前一段华夏幸福债券也大跌，但感觉平安不会救，就没敢买。” 在恒大危机愈演愈烈之后，一位房车宝的投资人称：“当时恒大着急套现做中期业绩，我们都没来得及和他们谈其他质押或担保条件，现在非常后悔。” 截至2021年6月，恒大最新股本总额132.48亿股，许家印、丁玉梅夫妇及其家族持有101.6212亿股，占总股本的76.7%。如果从上市公司股东的角度分析，自上市以来的恒大分红总额691.85亿元，其中529.65亿元分给了许氏夫妇及其家族。 恒大的资本故事是顺势扩张，还是为了给债务缠身的恒大地产以喘息？一位资本市场资深人士分析：“本质上恒大是通过汽车和房车宝这两个板块的运作，降低了恒大表内的整体负债率。通过高估值获得了融资。恒大做汽车或许能比别人做得长一点。但恒大终究是以投资汽车的名义圈地，希望从土地和房地产上把钱赚回来，比如在南沙拿了大片土地。而恒大地产有太庞杂，看不清，不敢投。” […]
深圳南山区，卓越后海中心，这里正成为一场风暴的中心。 一两个月之前，这里开始隔三差五地出现拉横幅讨债的施工队、供应商，甚至也有被拖欠了薪水的农民工。他们讨债的目标，是在《财富》世界500强中排名第122位的龙头房企——恒大集团，1996年在广州成立，总部在2016年春节后迁往深圳。彼时，恒大集团大手笔租下卓越后海中心整整20层，作为临时总部办公地。卓越后海中心高度为202米，共有43层，顶部挂着恒大集团的巨型标志。 写字楼前零星发生的讨债事件，在2021年9月8日以后骤然升级。这一天，恒大集团旗下的恒大金融财富管理（深圳）有限公司（下称“恒大财富”）宣布延期兑付本金，几十万名投资人瞬间卷入了这场风暴中。 9月10日，恒大集团董事局主席许家印对外宣称，“确保所有到期的财富产品尽早全部兑付，一分钱都不能少”，但这依然无法阻挡风起云涌的维权潮。一些投资人从全国四面八方匆匆赶往深圳，还有投资人选择聚集在本地的恒大办公地点。 据财新不完全统计，仅在9月12日和13日两天，包括深圳、广州、西安、济南、成都、南昌等在内的多地，均有投资者对恒大分公司的高管们围追堵截，其中南昌分公司的一名高管被300余名投资者困在酒店长达48小时。 财新综合多个信源的说法后保守估计，恒大财富涉及尚未兑付的理财产品存量规模约为400亿元。恒大财富总经理杜亮亦在面对投资者时称，“如果一下子拿出400亿规模兑付恒大财富理财”，恒大集团将“压力很大”。 恒大财富的投资者人数不详，但他们多与恒大集团有着千丝万缕的关联。恒大集团20万名 员工，在恒大财富上购买一定额度的理财产品，也是他们中的很多人必须完成的日常工作任务。考核压力下，员工们一方面努力说服恒大的供应商，以及恒大楼盘的业主们一同购买高息理财产品，另一方面也会将产品推销给自己的亲朋好友。 此起彼伏的维权潮，仅是恒大集团资金面危机的表象。在恒大财富宣布延迟兑付前的一个月里，恒大各地的子公司将部分项目的股权出质给恒大财富，涉及股权金额逾200亿元。 此举应是为了“保交楼”——此前，由于恒大集团大量拖欠工程款，诸多在建项目被迫停工。8月，恒大的销售金额同比下滑26%。恒大800多个项目中，有500多个处于停工状态。 据财新了解，目前恒大地产已预售但尚未交付的房屋至少有几十万套，要完成交付至少还需要上千亿元资金。9月1日，作为集团核心业务地产平台的中国恒大八名副总裁率领“保交楼”专项工作组，签署下“保交楼”的军令状。 短短一周后，恒大财富宣告暂停兑付本金，恒大集团随即陷入“保交楼”还是“保兑付”的两难处境。“公司确实遇到了前所未有的困难。”恒大集团发布于9月13日的声明称。 高杠杆运作下的房地产业，各式各样的高息融资开始无法兑付，成了恒大集团的阿喀琉斯之踵，也构筑了大批恒大员工和个人投资者冲向讨债最前线的奇观。 “超收宝”延期 在这场危机风暴中，率先维权的是恒大的员工们，其中又以高管为甚。他们多在恒大集团工作10余年，个人财富与公司深度绑定，“工资大部分投入恒大的各种理财产品”。 在房地产企业顺风顺水的时候，这样的投入是“双赢”，也构成了房企多途径融资的一种特定模式，而恒大做到了极致。 一名从恒大集团资管运营中心离职的员工称，当房企希望获得融资时，金融机构往往都会提出很多条件。让高管个人投一笔钱，与项目绑定，往往作为风控措施之一。 “每逢这样的时候，恒大集团就会下达集资任务。这些任务要么高管自己出资完成，要么往下层层分解，各部门都有指标。”她说，其中一款针对高管的集资产品，即为“超收宝”。2017年5月，“超收宝”在恒大集团内部发行了第六期，半年后发行了第七期。 但仅有极少数员工知晓“超收宝”的真实用途——2017年5月和11月，恒大用项目向中信银行深 圳分行融资，银行要求恒大高层必须跟投，恒大随即发行“超收宝”第六期，年化利率 25%，300万元起投，并承诺两年内返还本息。 财新获得一份中信银行方面起草的《6期超收宝方案（草案）》（下称《方案》）。《方案》称，经与恒大集团协商，中信银行拟与恒大集团共同设立400亿元的多元化产业并购基金，为恒大收购兼并的优质标的项目（包括但不限于地产、实业及其他类项目）运作提供资金支持。 这也是银行支持恒大的一种表外融资方式。2019年被查的原常务副行长孙德顺、2018年底 被查的原行助及深圳分行负责人陈许英治下时期的中信银行，对恒大的支持有上千亿元敞口， 类似这样的产业并购基金一只就规模达400亿元。而2020年中报显示，中信银行的贷款加中信信 托在恒大的投放加起来不过200亿元，说明表外放款可能早就超过了表内数据。 这份《方案》显示，中信银行的理财资金设立资管计划或信托计划，认购优先级LP份额，出资比例不低于65%；此外，由中信银行和恒大集团共同认可的机构，以及恒大高管一起，认购中间级和劣后级LP份额，出资比例不高于35%。 前述资管运营中心离职人士告诉财新，所谓“由中信银行和恒大集团共同认可的机构”，主要是指恒大人寿和恒大金服，由它们认购中间级LP份额。由恒大高管投资的“超收宝”，则成了 基金的“劣后级”资金来源。“在这一类基金中，恒大高管认购的劣后级份额，一般为1.5%至 3%。”该人士称。 恒大一名部门副总经理级别的人士称，“300万元不是一个小数目，我动员下属参与进来， 他们与我签订一个代持协议，大家众筹300万，我出资150万，他们出资150万，最后以我的名义购买”。他说，这一做法在恒大集团内部并不罕见。一些人不惜从银行贷款，因为25%的收益率远高于贷款利率。 然而，在2019年5月、11月，两期“超收宝”到期之时，恒大要求购买的员工同意“超收宝”延期一年，至2020年再度延期一年。一名投资者称，在过去的三四年里，每个季度会收到一笔分红，年化利率约为4%至5%不等。而此前承诺的年化利率25%的高额回报，原本的说法是在返 还本金时兑现。 在现金流危机愈演愈烈之后，恒大选择优先偿还目前仍然在职高管的“超收宝”本金。一名投资者向财新出示的证据显示，在2021年8月底至9月初，恒大集团通过不同项目公司账号支付了在职员工的“超收宝”约17亿元，但仍有大约300名离职员工的2亿元本金未支付，名单中甚至包括了2017年入职的恒大集团原首席经济学家任泽平（2021年3月加入东吴证券）。离职员工愤而维权。 从恒大金服到恒大财富 承担着向高管集资任务的“超收宝”，一共发行了七期。“后来类似的集资任务，越来越多由 恒大财富承担。”前述资管运营中心离职人士说。 恒大财富的前身为恒大金服，于2016年3月正式上线。彼时全国P2P盛行，恒大金服即为恒 大集团全资控股的P2P平台。自2018年起，全国多个P2P爆雷，行业全面整顿。当年3月28日，互联网金融风险专项整治工作领导小组办公室发文称，未经许可，依托互联网以发行销售各类资产管理产品等方式公开募集资金的行为，应当明确为非法金融活动；依托互联网发行销售资产管理产品的行为，须立即停止。 恒大金服诸多产品随后下架。2019年5月30日，恒大金服宣布更名为恒大财富。据其官网，恒大财富的业务仅剩下“财富管理咨询”和“社区金融”。 “恒大财富的业务，实际上还是销售理财产品。”前述资管中心离职人士称，这些理财产品 的收益率多在5%至10%之间，相较于P2P时期，投资门槛提高至10万元起投。 多名恒大员工提供给财新的文件显示，自恒大金服上线运营以来，恒大就在公司内部全员推广自己的理财产品，甚至摊派理财任务。后来，公司还会定期进行营销考核，根据部门完成率对负责人、分管领导进行奖励。 财新获得的一份恒大地产安徽公司2021年3月的文件显示，购买恒大理财产品的完成率若高于100%，给予按达成任务额0.25%的农牧卡奖励；若完成率低于100%，扣罚分管领导或者项 目总30%的核定综合奖金。 另一份恒大深圳区域公司2021年7月的文件显示，除了累计完成额和完成率，该区域公司 的考核指标还包括到期金额累计复投额、复投率。 两名恒大员工告诉财新，2021年4月，恒大财富的理财顾问曾给出提前兑付方案，本息可以先行全额退回，但同时必须签署一份《承诺函》，承诺复投，复投金额是此前理财金额的120%，续购时间须长于此前理财时间，恒大财富以相当于理财金额1%的京东购物卡作为复投回报。“这实际上是借新还旧，让我再延期，被我拒绝。”其中一名员工说。 “恒大财富的理财收益率还不错，所以员工自己买了不少，也劝身边的朋友买。”一名恒大财富的内部员工说，在考核导向下，公司理财产品销售势头良好，“一个2000万的理财产品， 可能平均下来五天就可以募资结束。平台上一天内往往同时会有三四个类似的理财产品发行。” 恒大财富的销售对象，还包括项目施工方。一名曾在恒大工程部门工作10余年的人士告诉财新，每当需要向施工方支付工程款时，恒大方面就会要求施工方购买理财产品。“如果结算一两百万，可能要求他们买一二十万元的理财产品。”他说，购买理财产品的金额大约为工程款的10%。尽管这一要求并非强制，但施工方出于与恒大维持良好关系的考虑，往往都会购买。此外，恒大楼盘的业主也会购买恒大财富的理财产品。 恒大财富涉及的人群范围广泛，并于9月9日宣布延期兑付的方案：本金10万元以下的到期兑付；本金10万元的投资者，到期兑付5万元，一年后再兑付5万元；本金10万—30万元的要分 五年兑付。 在债务危机中，最难处理的不是机构债权而是个人债权，因为银行、信托等机构债权可以在政府指令下统一延期，而个人债权则涉及千家万户。恒大财富的延期兑付方案，引发投资者强烈不满，亦是致使恒大危机迅速恶化的重要原因。 9月12日傍晚，恒大珠三角公司一名法务员带领上百名恒大区域公司员工与业主前往深圳市南山派出所，强烈要求深圳警方在7天内迅速对恒大财富欺诈投资人立案调查。现场一名办事人员称，当前能保证的只是尽快将资料移交给深圳公安局福田分局经侦大队。当天晚上，这些恒大员工又赶到深圳卓越后海中心维权。 压力之下，9月13日凌晨，杜亮宣读新一版兑付方案，安排了三种兑付方式供投资者选择。 一种是现金分期兑付，仅限于合同到期的投资产品——到期当月最后一个工作日兑付本息金额的10%，此后每三个月兑付10%，以此类推。另一种是实物资产兑付，用于兑付的实物资产，包括恒大任何一个城市的住宅、公寓和商铺等产品，一些车位也可以特事特办。 “许（家印）老板专门提出要求，恒大各地区公司要把所有已取证未售的住宅公寓和商铺等资产拿出来。”杜亮说，实物资产冲抵时，住宅、公寓分别按照当期售价基础打7.2折和5.4折，商铺和车位按照当期售价基础打4.8折。若资产折后价格低于所在地政府备案价，按当地政府要求的备案价操作。 最后一种是以理财额度冲抵购房尾款——9月12日24点之前已认购任意恒大房源未付清尾款的，投资人可使用全部或部分理财兑付额度来冲抵本人或他人的购房尾款。 据财新了解，部分投资者坚决不接受“以房抵债”，他们认为当前恒大诸多项目已停工，期房未来存在烂尾和一房多卖的风险，且当下多地限购，买下的房产未来或将难以更名，“我们不想做接盘侠”。 “上述解决方案毫无诚意，实物兑换更是相当于贴钱买不良资产。”一份广东受害者联名的《请愿书》称，恳请政府有关部门暂时监管恒大相关账户，冻结相关存款和资产，并要求恒大现金兑付所有本息。 但也有部分投资者无奈之下，开始考虑恒大提出的兑付方案，他们想挑选恒大位于热点城市的项目，以期未来方便转手。 “保交楼”压力巨大 在最近一个月内，恒大财富超百亿元的资金输血各地项目公司，是因为诸多项目公司已陷入停工状态。恒大的楼盘产品定位历来以刚需为主，“保交楼”背后直接牵连着社会稳定。 2021年8月6日，一份停工公告悄然出现在太仓恒大文化旅游城施工现场。江苏南通三建集团 股份有限公司（下称“江苏南通三建”）太仓恒大项目部，是这一项目三宗地块主体和配套建 设工程的总承包商。停工公告称，公司已完成大部分工作量并垫资约5亿元，但恒大已付金额不到2.9亿元，且在已付金额中，只有8%以现金支付，其余全以商业承兑汇票（下称“商票”） 结算，到期未兑付的商票规模达1.2亿元。恒大拖欠工程款，致使该项目停工。一名接近江苏南通三建的知情人士，向财新确认了这份公告的真实性。 这并非江苏南通三建承建的首个停工的恒大项目。房地产项目的全开发流程高度依赖于产业链。牵一发而动全身，上游房企一旦流动性压力加剧，下游的施工单位难免受到影响。据一份恒大集团2020年8月请求广东省政府支持的文件，截至2020年8月，恒大的上下游合作企业达到8441家，若恒大地产现金流断裂，将直接影响上下游企业的正常经营，部分企业甚至面临破产风险。 作为一家以房建施工为核心业务的大型建筑施工企业，江苏南通三建与恒大地产及其控股子公司的合作规模巨大。9月14日，联合资信在一份下调江苏南通三建主体及相关债项信用等级的公告中称，截至2021年6月底，江苏南通三建与恒大地产的在手合同额为85.77亿元，2020年底该公司存货中涉及恒大的地产项目合计37.42亿元。截至2021年上半年，江苏南通三建应收账款和应收票据中，涉及恒大地产的款项合计12.12亿元；另有已背书或贴现的恒大商票31亿元左右。 2020年5月24日，江苏苏州太仓市浏河镇，建设中的恒大文化旅游城。2021年8月6日，一份停工公告悄然出现在旅游城的施工现场。 联合资信指出，受恒大集团资金面紧张影响，江苏南通三建在工程款结算和资金回流方面存在较大不确定性。 上述知情人士透露，截至2021年9月，恒大方拖欠江苏南通三建的工程款总量约200亿元。该知情人士说，不止太仓恒大文化旅游城，江苏南通三建与恒大地产合作的多数项目现阶段都停工了。 在湖北省鄂州市，恒大地产的整体投资力度仅次于省会城市武汉。如今，鄂州所有项目也遭遇停工风波。一名恒大鄂州公司新近离职员工告诉财新：“恒大地产在鄂州布局的5个项目基本停工了一个多月，复工难度很大，近期公司部分工程部员工也被裁员了。” 该恒大离职员工透露，仅鄂州恒大首府和鄂州恒大誉府两个项目，恒大地产就拖欠了施工方大约5亿元工程款。 恒大地产的停工潮依然在迅速蔓延。财新获取的一份湖南长沙恒大项目摸底情况表显示， 截至2021年9月，长沙在建项目共有31个。仅仅位于长沙开福区的7个在建项目，就有6个处于 停工或半停工状态。 上述7个项目，恒大地产拖欠的工程款共约1.37亿元，拖欠农民工薪酬（不包含企业已垫付工资）约7416万元，施工企业垫付农民工工资超过8000万元，单这几项欠款加起来就有2.9亿元。 其中，长沙恒大御景天下城二期的施工总包单位江苏省苏中建设集团股份有限公司（下 称“江苏苏中建设”），被拖欠了2100万元工程款，垫资支付农民工工资3034万元。8月底到期仍未兑付的恒大商票达1606万元，四季度还有6093万元恒大商票到期。 江苏苏中建设此前已向恒大方面发函表示，若9月11日前不支付款项，就停工止损。 资金链紧绷之下，停工早有征兆。在8月31日出炉的中期业绩报告中，恒大集团提到，截至2021年6月30日，一些与房地产开发相关的应付款项逾期未付，导致部分项目停工。下半年以来，恒大地产因流动性问题延迟支付供货款和工程款也造成部分相关项目停工。 停工潮拖延了恒大地产旗下项目的交楼进度。6月7日还在官方声明中宣称“生产经营一切正常”的恒大集团，于8月19日接受央行和银保监会相关部门的会谈，随后首次主动公布“想尽一切办法确保工程建设，保质保量完成楼盘交付”。8月底，一位恒大内部人士告诉财新，现阶段恒大集团所有工作的第一要务，就是“保交楼”，不让工地停工。 9月1日，恒大集团举行了“保交楼”军令状签署大会，许家印出现在签署大会上。恒大集团 八名副总裁率八大“保交楼”专项工作组，恒大地产旗下各省公司董事长率班子成员、项目总，共同签署“保交楼”军令状。 在恒大内部，“保交楼”的焦虑早已一触即发。2021年6月3日，恒大集团举行一年一度战略 合作伙伴交流会，上千家上中下游的合作企业参加。据财新了解，这场交流会，许家印不仅向外界释放降负债目标，在现场，他还与供应商、施工单位进行深入沟通，大意是仍希望他们先推进工程进度，等到后期楼盘销售回款再支付拖欠款项。 一位恒大合作施工方的项目经理透露，恒大地产拖欠工程款之后，他们曾在施工现场采取过一些过激行为，但双方是战略合作关系，“我们也不情愿恒大出现大危机，毕竟背后牵扯到千万业主家庭”。 另一名持有恒大逾期商票的施工合作企业高管也称，“在目前这个困难的节骨眼上，施工方还是要给予恒大一定支持”。 “合作伙伴有苦难言。”上述接近江苏南通三建的知情人士说，自9月初大张旗鼓提出“保交 楼”之后，至今恒大地产多个停工项目依然没办法复工。恒大方面还无法提供相应资金来结算施工单位垫付的资金、货款等。 财新获悉，在“保交楼”军令状签署大会之后，恒大正紧急对各地项目的在建/停工、工程进度、拖欠工程款、农民工欠薪和到期商票未兑付等情况进行摸底和统计。 据恒大集团2020年8月发给广东省政府的报告，截至2020年6月30日，恒大集团已售未交楼 的商品房数量为61.7万套，若恒大集团陷入危机，将有204万业主面临工程烂尾或无法收楼的风险。 而一年后的现在，情况恐更加恶化。中国恒大2021年中期业绩报告显示，当期公司实现合 约销售面积4301.4万平方米，同比增长11.4%；但交楼面积相比2020年上半年减少8.5%。同期，合同负债达2157.90亿元，相比2020年上半年的1486.30亿元增加45.19%。所谓合同负债，是指企业已收或应收客户对价，并应当向客户转让商品或提供劳务的义务，大部分包括房地产企业在合同签订后收取的定金等预收款项。 “‘保交楼’涉及几十万家庭，涉及地方稳定。但是恒大的市场信用岌岌可危，施工方不愿意再垫款。听说广东省住建部门正在协调解决复工问题。”一位关注恒大的银行人士称。 商票满天飞 惯用高杠杆的恒大地产，此前对大部分施工方，尤其是体量庞大的建筑施工公司往往采取“绑架式”合作模式。 前述接近江苏南通三建的知情人士称，若施工方希望以现金结算工程款，恒大地产会提出相应的交换条件，要求对方购买部分恒大财富的理财产品或者恒大方面发行的公司债券。“施工方出于持续合作考虑，通常会接受这些附加条件，这相当于大部分资金转一圈又回到恒大手里了”。 用依靠企业信用支撑的商票与供应商结算，是恒大的重要融资方式之一。据财新了解，从2017年开始，恒大在各地的子公司、项目公司都可以发行商票，其中恒大园林集团有限公司、恒大材料设备有限公司的发行量较大。 最初，这些商票多为半年期，年化利率在15%—16%之间；从2017年底开始，恒大对外发行大量一年期的商票，年化利率在2018年初突破20%，年底一度涨至30%。进入2019年后，恒大商票的年化利率上下震荡，但多维持在20%以上的高位。 一名恒大集团总部员工告诉财新，工程款与材料款一般是一年期商票贴息，部分紧急款项就用半年期商票贴息。以前恒大商票的贴息率维持在8%左右，但最近一年，贴息率提高至12%—16%。 “商票转让会产生折扣，提高贴息是为了弥补走低的折扣率。”上述知情人士透露，2021年上半年，江苏南通三建曾邀请过第三方公司制定一个恒大商票消化方案。方案中将商票分成未逾期、将要逾期、已逾期几大类，并统计每一类所对应的流通率与折扣率。 “2017年至2018年两年，恒大商票在市场上的折扣率还能达到八折至八五折。2021年5月起，少数还能转让出去的恒大商票，折扣率已经低到五折甚至四点五折。”该知情人士说。 恒大商票兑付压力日增。财新获悉，2021年8月之前，恒大方面还会一一打电话与商票到期的施工方商量，申请展期半年，补充6个点利息。从7月底开始，恒大不再对到期商票给出明确付款时间表。 对中小规模的供应商而言，持有大量逾期商票，是它们难以承受之重。多家上市公司近期就此发布公告。比如，涂料企业三棵树（603737.SH）于9月6日发布公告称，截至2021年8月31日，持有的恒大商票共有3.36亿元发生逾期；此外，公司还持有恒大尚未到期的应收票据余额3.34亿元、尚未到期的应收账款1.27亿元。三棵树2021年上半年净利润为1.32亿元，恒大尚未兑 付的逾期商票相当于其同期净利润的76%。 有类似遭遇的，还有从事建筑业务的广田集团（002482.SZ）。公告称，截至今年8月，该公司应收恒大商票余额27.15亿元，其中逾期未兑付部分3.35亿元，相当于公司上半年净利润的6倍有余。此外，从事建筑装饰的瑞和股份（002620.SZ）公告称，截至今年6月，应收恒大的商票余额14.81亿元，因恒大违约而转入应收账款的票据金额2.19亿元。 近几个月来，多家供应商因为恒大违约而提起诉讼，但往往立案之后又达成和解。一位代理过恒大相关案件的律师对财新称：“很多人与恒大打官司是边打边谈，还有更多的人没打官司。” 2020年年报显示，恒大集团持有商票2052.66亿元，涉及众多供应商，多由恒大集团提供担保。 “恒大商票满天飞，在商票圈若没做过恒大商票，都不算业内人。”一位熟悉地产公司融资的人士称，“恒大商票泛滥，且转向融资性票据，缺少实际贸易做支撑。如果恒大的负债没有足够的资产对应，这些商票会很麻烦。” 恒大商票规模巨大，形成了二级市场，投资人包括担保公司、保理公司等第三方公司。一位在江苏做资金生意的人士称，目前一年期的商票利率多为17%—20%，“有些快到期的可以再 延长200天，算下来年化利率达到36%”。然而，如今市场上已无人敢接手恒大的商票，因为“卖不出去”。 该人士称，针对逾期商票，恒大给出的解决方案是“以房抵债”。“恒大给的项目清单中有60个项目，大多是期房，有些还在银行质押。”他说，“我们一听就没细问了。” “以房抵债”是恒大当下处理危机的重要手段。在过去两个月里，针对已逾期的商票，恒大向三棵树兑付了2.35亿元，仍有1.01亿元尚未兑付。但在兑付方式上，仅有1521万元是通过银 行转账方式兑付的，另外2.20亿元以位于武汉市江夏区、鄂州市华容区、深圳市龙岗区的三处期房兑付，预计完工交付时间分别为2022年、2024年和2023年。 这些用于抵债的房产有可能流向市场。公告称，三棵树已着手处置这些房产。截至9月6日，已与第三方签署了一份196.67万元的房产转让协议。 […]
