房子降价

回过头看，这样的时刻在房地产市场并不少见。在这一时间节点，“认房不认贷”会对北京这个核心城市的楼市产生什么影响？对于接近楼市的普通人而言到底又意味什么？30天过去，波澜还在持续。 高涨又模糊 “楼市要变天了？”9月1日下午，当王琳在手机上看到北京官宣“认房不认贷”的消息时，她心想。 她把消息首先转发给爸妈，然后是男友。2天前，南边的一线城市广州、深圳率先宣布了“认房不认贷”。北京人王琳觉得这一政策或许不会在北京这样一个对购房限制如此严苛的城市落地，至少不会那么快。但实际上，新政出台的速度和瞬时间产生的影响都超出她的想象。 新政实施的第二天凌晨，中介发消息告诉她，她8月底看中的一套朝阳区的房源已经被购买，买家给的钱比业主的心理价位还超出10万元，当场就交易了。“这件事让我特别震惊。”七八个中介开始不断地发来微信，告诉王琳，“建议你尽快决策，政策利好。”她感觉到，房地产市场的气氛发生了改变。她本并不急着购房，但当天晚上，莫名的紧迫感促使她在手机上搜索房源。 在楼市被严格调控的过去几年，大部分一二线城市出台了“认房又认贷”政策来控制二套房的贷款比例，也就是说购房时只要有贷款记录，那么再购买房产时也算作二套房，首付比例也大多提高到六成。时隔9年，北京再次改为“认房不认贷”——无论是否有过贷款记录，只要家庭名下无房都可以按照首套房35%的首付比例购买房产。 这是一个骚动和克制并存的时刻。消息官宣的那夜，母亲打电话给李春蕾，让她赶紧把沈阳的房子卖了，随时准备在北京“上车”。李春蕾今年33岁，在北京待了7年，暂时还没退回二线的想法，而且定居在北京的想法也愈来愈深。几年前，她和丈夫婚前在沈阳购置了一套总价100万左右的房产，但一次都没住过。她在沈阳的房产还算保值，但加上利息少说也支付了10万元。 “我现在租房子只要5000元，但如果是换房子还房贷的话一个月就还1万多了。”她心里有数，让母亲别着急。但眼看政策的窗口已经打开，她还是打算尽快把沈阳的房子卖出去。 “认房不认贷”同时也刺激着北京楼市的卖方。远在新西兰奥克兰的北京人陆婷记得那是一个普通的星期六，合作了很多年的房产经纪发消息告诉她，自己已经挂牌了2年的房子突然有人要买。 在北京，无数的房产中介和销售在政策变更当日开始了自己的行动。链家门外挂出了“认房不认贷”的牌子，晚上11点店里仍灯火通明，朋友圈和微信消息像是飞弹一样一发发地往外放。 房产中介龙兴听到消息的时候正在带客户看房。回到公司后，他听到同事们在讨论政策，“大家都说不希望成交量增加太快，这样会有点恐慌，而且还担心之后又有抑制性政策出现，反反复复，客户很疲惫，可能更难成交。”他工作将近10年，经历过上一轮上涨和下跌周期，对于楼市的起伏变化，已经十分熟悉。 在更大的场域，“认房不认贷”的落地呈现出两种鲜明的状态。9月2日凌晨，有房产自媒体称“认房不认贷”的首夜是“疯狂一夜”。9月1日当夜，北京多个新房楼盘对外发出“战报”：某楼盘连夜调价停止交易、某楼盘宣布第二天收回1%-2%的折扣、某楼盘销售通宵带客户看房、某楼盘产品价格全面上调1%……但与此同时，社交媒体的评论区里也有许多人透露出疑虑：“不买房是因为首付不够吗？”“珍惜生活，远离贷款”“这个节点我应该买房吗?”还有一个在8月底完成购房的27岁女生感慨，“好在自己赶在（市场）高位前买到了人生当中第一套房。” 北京上一次对楼市进行宽松调控发生在2014年9月，9年之后，相似政策的出台对当下冷淡的楼市来说毫无疑问还是一记重音。 但人们对楼市也“心怀芥蒂”。也有人认为，和2014年以及2015年相比，楼市的情况在某种程度上或许已经发生了变化。政策会将楼市和普通人带向何方，也没有人能真的完全说明白。 “认房不认贷”在北京的第一天，就以这样的高涨又模糊的情绪结束了。 机会 9月4日，政策出台的第4天。 王琳看到了一套降价十几万的房源信息，她点开VR，让男友一起过来看——不临街、没噪音，日照好，价格也合适，基本符合自己的需求。最让她着急的是，房子的主页显示，关注收藏的人从原来寥寥几个人短时间内上升到了十几个人。“真的绷不住了。”第二天上班，她发消息给爸妈，“以最快的速度去看房”。中介已经约好时间，就在小区门口等着。王琳爸妈到房子以后录了小视频，发给王琳看。王琳当机立断，告诉中介，“就谈这一套了。” 新政落地时，最先靠近政策的，是一群着急“上车”的买家。作为买方，这将是王琳人生中的首套房，严格意义来说，她并不是“认房不认贷”所针对的群体，但持续数月的看房经历，让她还差“临门一脚”，只在等待一个下决心的时机。 她从今年5月份开始看房，目标是朝阳区环境好、有资产提升潜力的二手房，预算为900万元左右，但跑了几十套下来，大多数二手房都不如她所愿。她并不着急，直到8月底，她在一个小区看到了那套临街的南北通透的两居室，她和男朋友都心动了，“这套房子空间利用率很高，还能改成三居室”，想要中介帮她砍下20万元就能成交。王琳觉得，自己的反馈速度已经够快了，但没想到新政实施的第一天凌晨，那套房子就被买下了。 新政落地后不到24小时，买方的局势明显紧张了起来。据中原地产统计，政策放开后，仅9月2日当日，北京二手房成交了1200套左右，环比超过了100%。王琳想到自己今年早些时候去看房时候的情景，约着去看一个小区，沿途有六七个中介参与，那时她还觉得，“这些中介很闲啊。”在淡季看房，她能感受到的是完全的买方市场，卖方们降价出售，中介们劝说买方下手，买方则不着急，打算再观望一会儿。但现在变了，如果不下手，心仪的房子可能会被抢走，而且搞不好卖家还会借着政策涨价。 交易的48小时前，王琳和男友把目标区域的规划资料甚至未来3到5年的土地出让计划查阅了一遍。她是个一级市场投资人，过去也做过地产投融资，这种信息搜罗和分析对她并不难。“我还是对未来互联网产业有信心，这里有巨头将来还会有产业外溢。而且整个城市规划向东扩、向南扩是基本的逻辑。”她告诉自己，应该要对这套房子抱有信心。 新政对希望置换新房的群体也利好。王琳决定买房的这天，30岁的罗路也决定换房。6年前，她用450万元在北京一个回迁小区买了人生当中第一套房，尽管房子不大，小区环境也不算好，但那年在北京买房仍是一件让人兴奋的事，而且也更省心——因为不用作过多的分析和判断，“买了房就涨几乎就是个正常的事”。老房子住了几年，缺陷也逐渐暴露出来：没有地下停车场，小区对面还在拆迁，导致道路狭窄不堪，而且物业服务也几乎看不见。每天下班回到家，罗路都要对着自家门口张贴的小广告生气。 去年年初，赶在新婚之前，她把房子挂牌出售。她的换房需求很明确，就是改善房——空间要更大、户型更合理、小区环境更好。因为自己有过贷款记录，在“认房又认贷”的情况下，她买房贷款也算二套房。她开玩笑说，因为结婚，零购房记录的丈夫也要被“拖累”。 去年6月，她开始看二手房，预算是700到800万元间，集中在朝阳区，但很少有房子满她的意。最让她抗拒的是二手房交易中的博弈，为了砍价需要不断地和中介以及业主迂回，不止一次，已经到了谈价的环节，最后因为双方之间的报价不合而不欢而散。而且在北京，二手房买家需要支付全部的中介费，费率达到房价的2.7%，按照罗路的预算总价，这笔中介费最终在20万元左右。 今年下半年，因为二手房市场进入淡季，业主们纷纷降价销售，但越是降价，罗路却越不敢下手，因为害怕入场之后一降再降。她在楼市里感到疲惫，和老公说：“如果真的为了改善环境的话，那我们干脆长期租房好了。” 直到9月1日，她在一个房产群里看到了“认房不认贷”的消息，感觉有些猝不及防。过去，她从没有想过政策对她有放开的可能。两天后的周一，她开始研究政策，发现贷款比例变多后，可以够一下更高总价的新房，而这正是自己迫切需要的。 9月4日，她约了一个房地产行业的朋友一起到大兴某个新楼盘看房，小区的配套、设施、规划都让她满意。小区对面还有一个新盘，两周前开盘后3天内就被宣布售罄，而看中的这一个盘还剩余的好楼层不多，好像也没留下太多可供她犹豫的时间。她想，“如果错过了今年，那等下一个盘开盘又要推迟一年了。”当晚，罗路跟老公统一了意见：“马上上车。” 博弈 两天之后的下午1点半，王琳出现在看中的房子里，陪同的有自己的男友和中介。他们的目标很明确，就是尽可能地往下谈个十几二十万。 房主还在出差回京的路上，大家坐在屋里，通过中介打电话传话谈判。但谈判过程并不顺利，房主先介绍一遍自己的小区以及房子的优势，然后开始细数房子的优点，最终还在报价基础上涨价5万。王琳心想：“不妙。”在此之前，她看到这个房子明明挂牌价是降价几万元，但到了现场，房主又“坐地起价”。 中介告诉王琳别慌，还说房主在今年3月“小阳春”期间下定金认购了一套1600万元左右的房产，他得先把眼下这套房子和外地的房子都卖了，才能保证交上新购房的首付，而且他那套房子刚买不久就跌了100万。“实际上，是这个业主心很慌。”中介说。 博弈是二手房交易的常规部分，但政策出台的初期，二手房市场的谈判空间明显和此前相比有一定缩窄。麦田房产的数据显示，新政后的第一个周末，许多卖家在此期间提价，调价房源中的涨价房源占比提高到了36%。王琳和男友都觉得，他们现有的优势是现金付款，可以利用缩短付款周期来换取这位业主的谈价空间，甚至还想再砍多点，但房主依然咬住5万元不肯松口。 谈判一直持续到晚上7点，大家都很疲惫，却没有丝毫进展。王琳告诉中介，“我也不想磨叽了，我说一个最后的价格行的话就可以签，如果这事儿就到这了，那就不用来找我了。”她和男友扭头出门，找了个餐馆吃饭。虽然他们看起来坚决，似乎在谈判中更强势，但到了餐馆，他们马上开始复盘“战术”，分析卖方的心理。他们也做好了交易失败的准备，但就在这时，中介打来电话，“业主松口了。” 深夜11点，合同确认完以后，原房主已经从外地回到北京。年轻的房主下了高铁，打了车就拖着行李箱推开了中介公司的大门，王琳和他握了个手，签订了合同。最后，算上业主之前主动降价的那一部分，王琳算是总共砍了27万元。王琳说自己像是游戏打赢了，满意但也疲倦地离开。 在认房不认贷的第一周，人们在新政的热潮里互相试探。房产中介龙兴提到，有一位老客户在认房不认贷后提出要对手中挂牌房产涨价，但被他劝停。“政策出来以后，客户增加量大概是一天1000到2000人，但是房源增加量变成2000多套。按照市场的供需关系，房子多了，客户还没那么多。如果不接受建议的话，业主半个月后也会由市场推动着作出改变。” 买卖方市场发生了短暂的转换之后，买房市场的格局似乎并未被撼动。 脱身 和买方一起波动的，还有楼市中的卖方。 今年4月，在经历楼市的“小阳春”后，北京二手房的成交量就开始连续滑坡。4-7月，北京二手房成交量从1.39万套每月下滑到0.97万套。经历了一段冷淡期，卖房也相对更难。 就在“认房不认贷”第一天，中介发消息给陆婷，说她挂牌已久的房子有客人想要。陆婷的房子购于2008年北京奥运会前后，位于通州，购入时花了100万元左右。她手下有多套房产，买过之后她就没再住过。这十几年，她把房子出租，但处理和租客之间的琐事让她在近几年愈发希望把房子卖掉。这套房子在2021年挂牌，因为陆婷希望和车位一起“打包”卖走，所以在房产总价基础上涨了点价，曾有好几个客户接近购下这套房，都因为车位的问题没有将交易完成。2年过去，这套房子一直没有成交。 去年，她陪孩子去新西兰上学。在国外，她已经对国内的政策并不敏感。她告诉中介，“随缘吧。”当日新西兰时间的下午，中介就在国内把房子交易完成了，在陆婷心理价位的390万元基础上还涨了3万元。 更多人借着新政落地的热乎劲儿出售了房产。今年，42岁的郑静宜出手了自己住了5年的房产。5年前，她在北京租住的两居室租金涨到了7000多元，而正好那年的9月，北京出台政策，要求贷款额度与借款申请人住房公积金的缴存年限挂钩，而且外地缴存公积金年限也可计入总缴存年限。郑静宜觉得这是个逃离租房的好机会，于是在公司附近花400万元买下了人生的第一套房。 今年郑静宜从口腔医疗行业离了职，成为自由职业者，每月的收入不稳定，经济压力随之跟上，产生了卖房的想法。她开始观望二手房市场，希望把自己的房子卖出去。 7月，准备挂牌的时候，她发现二手房市场偏冷，自己小区同户型的成交价比她当时的买入价还跌去了10%，在360万元左右。她感觉这个价格有点亏，就没有将房子挂牌。当她收到中介转发的认房不认贷的消息时，她觉得机会终于到来了，毫不犹豫地告诉中介，“帮我挂了。” 自由职业在家办公，郑静宜观察了好几组来家里看房的客户，有情侣，也有单身的，但大多数都是90后年轻人，来到家里会问各种问题。年龄相对大的是一个30多岁的男客户，他默默地看了房子就转身离去。9月10日，挂牌的第4天，中介告诉她，她的房子被看中了，买家是那个话最少的人——也是一个典型的“认房不认贷”的受益群体，之前在河北买过房，政策一出，他就打算把房子卖了，在北京买房。 交易环节，双方聊得很直接，没有太多的迂回，买家砍了10万元，但也在郑静宜的心理底线之上，最终房子以415万元成交，买家以35%的首付比例购买这套房子。 北京住建委的数据显示，9月10日，北京二手住宅网签404套，仍保持在较高水平，新政热度依旧在持续。郑静宜暗自觉得庆幸，因为政策，得以以符合自己预期的价格从低位的楼市中脱身。 买房观 买了二手房的王琳还记得，自己签完购房合同后第二天中午和同事吃饭，告诉同事们自己在这个节点买房后，许多年长的同事透露出的相反立场，还反问她，“你买的是不是有点偏啊？”“感觉可以观察观察再买，现在下手太着急了。”但王琳告诉自己，“无论如何，这件事情定下来了，就不要再看了。” 日子正在一天天拉长，风吹过后，嘈杂声依然还在。如何面对自己的选择，成为新政之下买卖房者的新议题。 在9月6日签完新房认购书的那个下午，罗路心情复杂，“开心和担心反复横跳”。她一边想象一年后交房时入住新房子的快乐，一边脑海里还会浮现一些不好的事情：比如期房没办法如约交付，质量不过关和业主一起维权……但对她而言，最大的担心还是房价下跌，甚至跌破买入价。 罗路想起6年前自己第一次购房时的情景，那时候靠自己在北京买房是一件特别“有面儿”的事情，与这次买房形成了鲜明的对比。这次买房之后，她只告诉了自己身边的几个非常要好的朋友，“感觉不是那么值得说的一件事”。 如果说楼市是很容易受到情绪影响的市场，那么某种程度上，新政成为人们购房观念的一面镜子。尽管人们依然疑虑房产价值未来的变化，但近几年的楼市正在让购房者们明白，价值变动或许不会成为购房的决定性因素。 王琳把自己的购房比作“上市敲钟”，在购房的那一刻起，她就已经做好准备迎接接下来的所有变化。她告诉自己，“千万不要天天都想着这个房子今天涨、明天跌，看到一些迹象和自己想的不一样就纠结。我是把该做的事情提前做了，接下来可以有更多的心力来关注自己。”她相信核心城市房产的价值，而且她和男友也谨慎地贷了少量贷款。他们打算更理性地应对这套房产。 罗路在摇摆中接受买新房可能遇到的所有结果。“纵使是维权，但退房的人也没那么多，大家都想着要解决问题，还是要生活的。”这套房子对她来说，“不大跌就是大赚”。 房产中介龙兴在此次北京楼市新政首月里感受到的是一种平稳。他回忆起上一次北京市推出认房不认贷之后的一年多后，也就是2015年底开始，房价逐渐迎来大涨，买房客涌入，堪称“疯狂”。而今年认房不认贷之后，北京楼市在当下这些天里呈现出的市场节奏，在他的眼中是“健康的”。事实上，除了保值增值的需求，普通人对居住本身的需求越来越高，“过去大家对位置、学区等有更多要求，如今，购房者也更看重小区物业以及社区环境”。 北京居民李轩算得上是资深购房者。今年，她刚刚置换了自己的第三套房。几次换房经历下来，她觉得自己的心态已经变得更加平和。她见证过北京两次楼市整体上涨和一次局部涨价，也经历过市场的下落，最深的感受就是：“在供需和政策周期之下，普通人其实是很被动的，通常也只能‘随波逐流’。” 她给自己总结了一条最简单的买房原则——看政策。“一般抑制性政策出来的时候，也预示着市场过热，这时就要警惕追高，而且贷款条件也更苛刻，买房成本则高；反过来，如果政策宽松，说明市场也偏冷，这个阶段有比较足的时间挑房、讲价，利率也更低一些。”但现实是，“买涨不买跌”，也是永恒的人性规律。而且，楼市下行的时候通常叠加着经济下行，收入和信心也拉扯着普通人的钱包。 即便有过两次买房经验，李轩还是很难完全克服楼市的“人性规律”。她踩着今年“小阳春”的尾巴完成第三套房的置换，“市场情绪稍微好点的时候，买房还是更容易下决心，客观上卖掉房子也更容易一些，置换起来节奏也更快”。而她刚换完房不久，北京楼市就变换风格，很快转入冷淡。她有点后悔没有先在小阳春卖房，再在下半年捡一个降价房，但她也告诉自己，“毕竟我只是一个跟随行情和需求而动的普通人，很难预测市场的瞬息变化。而且，也不要太贪婪，能顺利完成置换，跟随大盘就行。” 稍显安慰的是，认房不认贷之后，她重获首套资格，享受首套贷款利率，比二套低了0.5%，“每月能省几百块外卖钱”。即便贷款比例提高，作为普通上班族的她，并没有再追加贷款而是选择将月供跟租金持平。“普通人还是量力而行。”李轩说。换完房后，她原本想把看房软件统统卸载掉，并且“取关”各种房产博主，“暂时不想再操心楼市的事”，但闲暇时还是忍不住扫一眼房价走势。“我买房是为了改善生活，有很明确的消费属性，可以承受一时的涨跌变化。当然，也求保值，不希望大跌。但也不希望大涨，因为通常有大涨，才可能有大跌。”她这样解释自己的买房观。 短短30日，催化剂在化学反应过后溶于平静。北京市住建委数据显示，9月1日至27日，北京二手房成交12658套，环比上涨45%，同比上涨11%。整个9月份二手住宅网签量为14262套，在1.5万套这个数字——俗称北京楼市的“荣枯线”附近徘徊着。 在这个核心城市，一些政策还在挤牙膏式地放出。9月26日，北京二手房市场占比最大、服务费率最高的北京链家宣布把中介费从2.7%降到2%，中介费不再是买方独自承担，而是买卖双方各自承担1%。长久以来，中介费等中间环节的交易成本过高，也是买房人心痛的症结之一。在这个时节，更多顺应市场变化的举措，还在等待被呼出。 时达30天的喧闹之后，北京楼市的平静再次到来，但故事仍在持续。 （应受访者要求，文中人物均为化名。全文转自微信公众号人物）