專家手術收費高昂 澳人被促事先比價
2026 年 6 月 3 日
一盆涼水潑下。 – 1 – 最近，有報道6月樓市數據不錯，雖然被質疑把安置房也算到新房面積里了，但各地營造樓市回暖的意思還是很明顯的。 沒想到被統計局潑了一盆涼水： 中國人均住房面積超41平方米：平均每戶居住面積達到111平方。 這個數據是七普分項數據。 人口普查十年一次，特別是這次始於2020年的第七次人口普查，不但查人口，還查住房情況。 為什麼人們重視這次人口普查的數據，因為真的是花了大力氣上門調查的數據，比樣本抽查更真實可靠。 如今，這份住房情況的數據終於出爐了。 數據顯示，中國家庭戶人均居住面積達41.76平方米，平均每戶居住面積達到111.18平方米，其中城市家庭人均居住面積為36.52平方米。 單純從整體數據看，中國人均居住面積已超過發達國家40平左右的平均水平，即便只看城市居民，也與發達國家接近。 什麼意思？ 就是從總體上來看，中國的房子已經過剩了。 把時間拉長一點，中國這40年來人均住房面積的變化。 從不到10平米到超過40平米，總量和平均數上已經足夠了。 按照房地產的分析框架，長期看人口，未來人口下降的趨勢不可逆轉，而房子總量已經過剩，樓市面臨最直接的問題就是： 增量需求在哪裡？ – 2 – 整體過剩的前提下，局部的分配其實是不平衡的。 不平衡的情況要分兩方面來說： 區域的不平衡，人均的不平衡。 區域的不平衡很好理解，農村人口流失，人均住房面積肯定偏大，特別是中西部農村，很多村裡只剩下老人。 同樣的情況也普遍存在於人口凈流出的小城，相對於這些小城，都市圈的住房其實是比較緊張的。 這裡面有一個爭議的問題： 面對區域的不平衡，是發展中西部吸引人口迴流，還是進一步壯大都市圈。 從政策上看，這些年的建設用地指標傾向於中西部，導致都市圈建設用地不足，但是近年來都市圈為了應對老齡化和樓市壓力又開始搶人大戰，其實造成了一定程度上的資源錯配。 我還是傾向於依靠先天稟賦先聚集再溢出達到區域平衡的，應該給都市圈更多用地指標，把供應提上去，把價格降下去。 另一個不平衡就比較好理解了，有的一家多套房，有的一套都沒有。 在總量和人均數據上，這些都體現不出來。 其實，在七普開始的時候，大家很希望這次花了大力氣可以把空置房的數據真實的統計出來。 但現在沒有公布，我估計可能不是沒有數據，而是比較敏感吧，就像不動產全國聯網，搞了多少年了，據說今年年底能建成查詢。 所以，對於人均的不平衡，最好的辦法是房產稅，這個問題很複雜，在法理上一直有爭議，為了規避爭議連名字都改成房地產稅，變成持有環節的稅，但是在調節上確實有用。 – 3 – 結語 總結一下： 從總量上看，中國的房子已經過剩了，但是從分布上來看，顯然是不平衡的。 如何緩解不平衡的問題呢？有分歧： 一是均衡發展，給偏遠地區政策支持，讓人口迴流，一是給都市圈用地指標，緩解大城市住房難題，然後通過都市圈經濟溢出效應帶動區域平衡發展。 選擇哪一種，都會對當地的樓市產生影響。 我是傾向於解決大城市住房問題的，偏遠地區的問題短期可以靠轉移支付，長期靠都市圈溢出效應。 再來就是房地產稅，短期也不容易出台，時機不對，何況房產在中國居民財富構成中占絕對多的比重，操作起來也會更加謹慎。 所以，未來的樓市，就要從這些存量的不平衡中，尋找解決自身問題的方法了，大灌水搞增量的時代一去不返了。 （全文轉自微信公眾號中產先生）
我畢業後第一份正經工作在朝陽門。作為技校畢業的專業型人才，我很珍惜格子間搬磚的機會。每天早上8點出頭就到公司，先去飲水機那打一大壺水，然後回到小工位上，打開電腦努力工作。 老闆豪哥每天到公司，進門看到第一個員工就是我，很早來公司，很晚下班。他非常感動，經常表揚後生難得，不像其他同事，每天撅著屁股炒股、摸魚。 融洽的局面被意外打破。有一天他繞到我工位後想跟同事說事，發現我正在網上如饑似渴學習體育畫報泳裝特輯。他拍了拍我的肩膀說，最近沒啥事，要不你去研究下物業稅吧。 物業稅是我研究的一個正經課題。我請教了很多人，第一個拜訪的，是當時北京房地產中介協會的會長。 我在他辦公室等了他一會。他回來後表示非常歉意，說自己剛在會議室跟同事研究一個二手房的產權問題： 研究半天也沒研究出來，到底能不能交易。 我說房子產權能有啥研究的，不都70年嗎。他說小伙你剛來的吧。北京的住宅有幾十種產權。央產、軍產、校產、經濟適用房、小產權房，廉租房……所以你跟我聊物業稅，北京這種情況怎麼收？ 拜訪的第二個人是一家央企總裁。我問他物業稅出台，房價會不會降。 他咯噔咯噔直笑，說物業稅是一個潘多拉魔盒，且現在制定政策的人，都是有房子的人，你說他們會制定政策，讓自己去交稅嗎？ 當時還住在地下室的我使勁點頭，彷彿知道一個天大的秘密。 回來後，我把調研寫了出來。當時月薪1800元的我，第一句寫，懸在半空中的物業稅，似乎要落地了。 一晃十五年過去了。物業稅已經沒幾個人提了，大夥管持有稅不叫物業稅，叫房地產稅。 1 上個月月底，房地產稅向前推進了一大步。全國人大授權國務院開展房地產誰改革試點的《決定》里說： 先試點，再立法。 這次試點，要比重慶和上海的試點更進一步。房地產稅，真的在路上了。 房地產稅沒來時，大家能找到各種理由來證明它的不合理。但等它突然來到眼前，大家發現，這就是一咬牙一跺腳的事兒。 過去二十年，房子是家庭最大的資產，已成為全民共識。房地產稅過去十年之所以遲滯不前，就是因為兩個理論問題始終無法釐清：稅基不明，稅源不清。 大家普遍有疑問。內地的土地制度學習的是香港製度，土地是國家的，房子是租用70年的，憑什麼交持有稅呀？ 但物權法的完善，意味著這個法理依據已經準備好了。 此外，在很多人看來，房地產稅最大的現實障礙，是北京房地產中介行業協會會長十幾年前說的那個問題，房子產權太複雜了： 可以統計清楚嗎？價格評估沒有尋租空間嗎？ 但現在，大家不會有這種疑問了。經過房地產十幾年來的高速發展，商品房成為中國住宅的大多數，很多城市對於存量房，也有了初步評估價。 其實，隨著中國房地產浪潮的回落，除了一二線核心城市外，大部分城市的住房不再是逐年增值的投資品，而是不斷折舊的大宗消費品。但有一點也經形成共識： 相比無房產者，有房產者還是享受了更多的城市化紅利。 而且這並不是房產持有稅的第一次試點。 在它前世還叫「物業稅」時，財政部和國家稅務總局就牽頭，從2003年開始，分3批在北京、遼寧、江蘇、深圳、重慶、福建、天津等十個省區市，開展了「空轉」試點。很多城市物業稅「空轉」了六七年，沒拿出一套完整方案。2009年，深圳曾向國稅總局上報過一套物業稅的運作方案，但「深圳方案」未獲總局同意。 就這樣，「空轉」真的成空轉了。 再後來，住建部開始牽頭了。上海和重慶的房產稅試點，就是那時促成的。 只是住建部和財政部的分歧似乎一直存在。中國經營報報道說，住建部認為房產稅是房屋持有成本，並將其當作抑制房價的利器；而財政部看來，房地產稅是地方政府的稅源，不能用稅來控制房價。 房地產稅和房價的關係，已經有很多實證的數據。所有影響房價的因素，歸結起來就是兩個字——預期。只有在大眾預期降低的時候，房價才會降。 預期對於房價的影響，要遠遠大於房地產稅的實際影響。 2013年4月，房地產稅的「杭州方案」被送進了國務院。 杭州方案借鑒了上海房產稅的方案，對新增房屋徵稅，但把原本的「房產稅」核心點轉入「房地產稅」這個新框架。 它以家庭為單位，免徵面積為人均60平米。杭州新成交的房產，按照購買者擁有的房產面積計算免徵額，超出部分，房產稅稅率為： 交易額的千分之四，或者千分之八。 這可能是最接近標準定義的房地產稅方案。不過在將要執行的前夕，方案被否了。 2 2021年3月底，邊境線上的雲南省瑞麗市第一次封城，27天；7月4日開始封城20天；8月3日第三次封城直到現在。 一年有小半時間，瑞麗的商場飯店長時間關門，很多人沒法出城。最重要的，是財政開始不堪重負了。最終，連曾掛職瑞麗副市長的作家戴榮里都忍不住得罪前同僚，發出公開信替瑞麗百姓求助。 他說，瑞麗曾是一個藏富於民的城市。政府的公共財政缺少雄厚的經濟基礎，綿長的邊境線防護，一輪又一輪的疫情支出，讓這個城市不堪重負： 瑞麗需要祖國的關愛。 內蒙古的額濟納旗，情況是一樣的。有一段時間，對於在當地隔離的外地遊客，額濟納旗政府每天只能免費供應一頓午飯。 社交媒體上，這兩個地方的官員被罵得狗血淋頭。他們其實真的儘力了。在全國一盤棋的防疫要求下，財政實力不雄厚的地方，比大家想像得艱難。比如額濟納旗，2021年上半年預算收入和支出分別為1.7億和6.3億元。 瑞麗和額濟納旗遇到的問題，歸根結底是錢的問題，是1994年分稅制改革遺留下來的問題。分稅制改革讓財政大權歸中央政府，這留下了後遺症： 中央財權和事權的不對稱。 85%的財政支出，要由地方政府自己負擔。2020年，中央財政盈餘4.9萬億，地方財政赤字13.4萬億，相比2017年，多了5萬億。 所以我們可以看到，很多地方政府表外融資寅吃卯糧，來保持收支平衡。而且地方政府認為中央會無限兜底，用匈牙利經濟學家科爾奈的話說是： 父愛主義。 地方債務規模迅速膨脹，賣地成了最大的收入。排名前幾的城市，財政對賣地的依存度已經超過了100%。 這種大背景下，房地產稅對於地方財政的持續穩定，就顯得尤為重要。從經合組織的30多個國家平均數據來看，房地產稅一般佔到地方財政的三分之一。 3 杭州方案被否後，房地產稅的工作，有一段時間外界看來似乎躺平了。 八年後，它再次被熱烈討論。即使沒有細則，但網路上言之鑿鑿的預測，依然如潮。 仔細閱讀《決定》會發現，房地產稅的真正落地，依然留足了時間和空間。 比如，雖然規定試點期限為五年，但具體的實施啟動時間，至今還沒有確定；哪怕試點五年期滿，離房地產稅的全面鋪開可能依然有距離。 人大對此有心理準備。在《決定》的末尾，說「需要繼續授權的，可以提出相關意見，由全國人大常委會決定」： 條件成熟時，及時制定法律。 十五年前我剛入行寫物業稅時，中國城市化率還不到44%，現在中國城市化率已經達64%了。幾億人進城買了商品房。截至去年，2020年中國住房總市值已經超過了400萬億人民幣了，是GDP的4.1倍。 經合組織38個國家中，大部分都徵收房地產稅，很多的徵收時間已經有上百年。加拿大的房地產稅歷史是130年，美國已經徵收了350年。 對它們的研究，基本達成了兩點共識： 開徵不動產稅的國家，房價受到了衝擊而波動； 房地產稅對房價的衝擊，隨時間而減弱，20年後衝擊徹底消失。 十五年前採訪的那個領導人前秘書說得對，它真的就像盲盒。當然時代也在變化，他說的另一個阻力，「制定政策的人都是有房子的人」，現在基本不復存在了。 前幾天，我看到微博上有網友說，他同事前兩天看到一個新聞，說上海有人買了泰禾的房子，房子出問題延期了，但是卻已經被通知去交房產稅了。 這個網友悄悄湊過去說： 新聞里那個悲催的傢伙，就是我。 （全文轉自微信公眾號包郵區）
一周前，《求是》雜誌發表重要文章《紮實推動共同富裕》。文章指出，要積極穩妥推進房地產稅立法和改革，做好試點工作。 我當時就提醒大家，這是最高指示，房地產稅很快就來了。為了形容時間之快，我直接表態說不定就是明天。 後台很多粉絲不相信，他們大多都認為說雷聲大雨點小。畢竟年年喊，每次都是的「狼來了」。 他們萬萬沒想到，房地產稅試點今晚就到了。速度之快，力度之大，態度之堅決，超出所有人預想。 速度之快 房地產稅從2003年吹風，阻力一年比一年大，所以一點動靜也沒有。 就連房地產專家堅決認為：立法需要時間、三審要x年，試點還需要N年，全部推開差不多十幾年了，大家都洗洗睡吧。 然而，從《求是》的指示，到今天，也才短短一周時間。 而且不是走人大立法程序，是先授權國務院試點。國務院制定行政條例，試點同時推動人大立法進程。 這速度，已經超出所有人預期。 力度之大 房產稅試點城市，時間五年，包括住宅和非住宅。 這樣看來，除了農村，徵稅範圍全覆蓋了。甚至沒有區分商品房和非商品房。意味著福利房、自建房、小產權房都包括在內。 至於試點範圍，賈康此前已經提示大家，分別是深圳、海南、浙江。 深圳：改革先行示範區 浙江；共同富裕示範區 海南：自由貿易試驗區 這三個地方，也是炒房客炒的最狠的地方，必須從三個地方開始。 態度之堅決 不知道大家看過《雍正王朝》，裡面提到的攤丁入畝。 雍正剛繼位時，整個帝國經濟出現了嚴重危機。雍正推行了一系列改革來解決帝國的財政問題，最核心的一條，改人頭稅為財產稅的「攤丁入畝」。 這條改革，觸動了擁有大批土地的貴族階層利益，最終雍正還是衝破一道道阻力，改革成功，國力大盛，由此被後世尊為「康乾盛世」。 幾百年後的今天，反腐、扶貧、掃黑、環保、反壟斷、教育雙減，儘管每次都阻力重重，但每一次都成功了。 相信這次房地產稅也不例外，大家千萬別低估中央的決心，每一次都是說到做到。 有很多嗅覺靈敏的炒房客，開始大量拋售房子。 甚至傳出還有人一度拋售93套稀缺房源，這條信息還不知真假，但也反應炒房客已經人心惶惶。 就在昨晚，許家印宣布自救措施提到，10年不拿地，10內轉型新能源汽車。 很明顯許家印嗅到信號，房地產時代真的結束。 千年大變革，來到了我們這代人的面前。 這是一個標誌性事件，歷史會記住這一天：房子作為老百姓的第一投資選擇和第一財富載體的時代，正式畫上句號了。 （全文轉自微信公眾號販財局）
