“一个时代的终结”：Coles黄油鸡烤鸡即将下架
2026 年 10 月 24 日
自澳储行（RBA）5月份开始加息以来，购房者在承受能力恶化的情况下转向高密度住房，使得多数首府城市的独立屋和单元房价差缩小。 据澳洲金融评论报报导，CoreLogic的数据显示，在5月至7月期间，悉尼独立屋价格下跌5.3%，而单元房下降3.1%。在此期间，独立屋价格比单元房高出539,883澳元，低于5月份的574,366澳元。 墨尔本目前独立屋价格比单元房高出350,599澳元。在利率上升之前，差额为363,130澳元。 布里斯本的独立屋和单元房价格差下降2.4个百分点，至75.3%，阿德莱德下降了2.2个百分点，至63%。堪培拉下降了5个百分点，至67%，独立屋比单元房价值高421,784澳元，低于5月份的479,966澳元。 CoreLogic分析师Kaytlin Ezzy表示，在新冠疫情期间，购房者为了躲避封锁，纷纷寻求独立住宅，因此独立屋和单元房之间的价差大幅扩大。但近几个月来，独立屋价格以及利率的快速上升使得许多潜在买家被“拒之门外”，他们不得不转向单元房。 Ezzy说：“单元房的价格相对更便宜，吸引了强劲的投资者活动，这意味著中高密度住宅领域的价值变化比独立屋领域的波动性更小。”
昆州能源行业机构表示，州政府将在近两个月内获得此前预测四年才能收取的12亿澳元煤炭特许权使用费。自今年7月起，昆州政府已开始对这项能源开采税实施新税收层级。而昆州财政厅长迪克（Cameron Dick）的发言人表示，当前较高的税收收入归因于采矿企业由于煤炭“超常价格”获得的“超常利润”，但厅长办公室未回应该部门是否已事先预知在上调税率后的前两月获得12亿澳元税收。 据信使邮报报导，昆州资源委员会（Queensland Resources Council）总裁麦克法兰（Ian Macfarlane）表示，政府此前预计将在未来四年内额外收取12亿澳元能源税收，但根据该机构追踪的每日煤炭价格以及矿业集团以往的收入情况综合评估，他们得出的结论是：州政府将在8月底就能达到这一目标。 麦克法兰说，昆州政府在过去短短六周内获得了8亿澳元能源税收。 今年6月，在宣布提高煤炭特许权使用费后，昆州政府受到一再抨击。能源企业表示，州政府上调税率并未征求行业意见，将对未来投资造成风险。 矿业巨头必和必拓（BHP）上周证实，该集团已搁置了一个10亿澳元的焦煤开采项目，并可能将提前关闭部份矿井。必和必拓表示，此举是为应对特许权使用费的增加，以及在主要国家出台新气候政策后，冶金煤的长期前景发生变化。 在此前全球煤价涨至历史高位后，昆州政府进行了十年来首次特许权使用费上调。 昆州政府在旧有征税架构的基础上增设三个层级：当煤炭价格超过每吨175澳元时，企业需支付20%税款；当价格超过每吨225澳元时，企业需支付30%税款；当价格超过300澳元时，企业需支付40%的税款。 麦克法兰表示，昆州资源委员会预计昆州政府的收取税费总额将高达72亿澳元。他表示，“整件事（让人）不可理解”。
澳洲房市表现低迷，悉尼3个城区和墨尔本4个城区的独立屋中位价已低于2020年3月的水平。与此同时，新州和维州45个城区的公寓中位价跌至新冠疫情爆发前的平均水平。 据澳新网报导，名列独立屋跌幅最高的地区都在悉尼和墨尔本。悉尼独立屋价格跌幅最大的是华人区Rhodes，达21.43%。墨尔本Caulfield East的独立屋价格下跌最大，跌幅为8.83%。（图表1） 公寓价格方面，悉尼跌幅最大的是Beecroft，达40%；华人区Haymarket的公寓价格下跌了21.97%，Eastwood下跌了21.53%，Epping下跌了0.64%。 墨尔本的Albert Park的公寓价格下跌了25.23%；华人区Docklands的公寓价格下跌了3.94%，Doncaster下跌了3.09%。（图表2） PropTrack的经济研究总监Cameron Kusher表示：“房价出现下跌的城区往往是价格较高的市场，这通常是由快速加息导致的，且快于人们预期。” 而低迷的房市，也让不少业主不得不降价卖房，降价幅度也达到了近3年来的最高水平。 大部份专家都认为澳联储将继续升息，Kusher对此表示，这意味著将有更多城区的房价将下跌。但对于购房者来说，并不意味著买房变得比以往容易了，Kusher “这没有显著改善住房可负担性。”
联邦银行（CBA）澳洲经济部负责人、资深经济师Gareth Aird表示，澳联储已经在短时间内加息了4次，但澳洲数百万背负了房贷的借款人，目前他们所感受到的仅是澳洲储备银行首次加息的影响，他警告称，多次加息带来的全部影响可能要到年底才会完全显露出来。 据澳广ABC报导，澳联储为了应对不断高涨的通胀率，进行了10多年来的首次加息，将现金利率提高了 0.25 个百分点。然后又在 6 月、7 月和 8 月将现金利率提高了 0.50 个百分点。 “现金利率的变化对浮动利率房贷借款人每月现金流的影响，存在滞后性，” Aird还解释说，这个滞后期可能是几周到一个多月不等，“以联邦银行为例，到 12 月，已经宣布的加息对房贷持有人每月现金流的影响将是 7 月份的4倍，”他说。 澳新银行（ANZ）资深经济师Adelaide Timbrell表示，在所有条件相同的情况下，家庭预算压力的增加可能会持续到 2024 年。 她认为，到9月底，浮动利率贷款持有人才会感受到现金利率上调4次的全部影响。
有海洋景观、靠近沙滩且有足够空间的澳洲豪宅一直以来受到中国富豪买家的追捧。但在过去两年，特别是过去两个月在悉尼，市场的情况发生了剧烈变化，这些富豪们纷纷将豪宅挂牌出售。有中介表示，这是因为澳洲的住宅空置税太高了。 据澳洲人报报导，今年4月，香港电信大亨霍建宁（Canning Fok）将Vaucluse豪宅挂牌出售，指引价为4,100万澳元。霍建宁为香港首富李嘉诚工作，是TPG Telecom的主席，从1999年以来担任Vodafone Hutchison的总监。 霍建宁在悉尼东区的Queens Ave有一套豪宅，这里可以看到最棒的海港桥景观，共有3层楼，有五间卧室和4间浴室。这套房子与Jim Lin的房子在同一条大道上，Jim Lin于2015年以5,200万澳元的价格买下了一套20世纪20年代的豪宅。 下个月，中国开发商Mayrin Group主管Jing Wang位于Vaucluse的房屋挂牌拍卖，预计将收获超过500万澳元利润。Wang今年3月以1,978万澳元价格买下了这套位于Wentworth Rd的房子，现在这套房子出售的指引价为2,500万澳元。 一直为中国富豪买家提供服务的悉尼房地产中介Monika Tu表示，住房空置税可能是导致他们卖房的原因之一，Monika说：“澳洲的住房空置税很高，这真的要取决于你在澳洲待了多少天。我知道Vaucluse一名业主一年要缴纳40万澳元的税，因为他们现在无法来澳洲。” 墨尔本豪宅买家中介David Morell也表示，当地房地产市场的海外中国买家已经几乎消失。“我肯定悉尼的情况也是类似，自从疫情爆发以来，国境关闭，海外买家难以转移资金，如果卖家将房屋出售给海外买家，就需要承担相应的后果，因为有些卖家无法完成交易。” Morell表示，疫情之前，很多海外中国买家对墨尔本市场感兴趣，但自从2020年3月以来，买家和中介都几乎消失了。 Morell称，这对墨尔本市场来说不全是坏消息，海外买家的减少使墨尔本房地产市场变得“更加透明”。
尽管目前房价开始下跌，但那些在价格峰值附近售房的房主仍赚取上百万澳元的利润。根据PropTrack的新数据，尽管5月份利率开始上升，在今年3-7月间的一些卖家仍赚得盆满钵满。 据澳新网报导，卖家获利最大的郊区是新州Seaforth，利润中值达到154万澳元；其次是新州DoubleBay，利润中值为149.5万澳元；维州Sorrento排名第三，利润中值为140.75万澳元。 高级经济学家瑞安（Paul Ryan）表示，“这在一定程度上是因为过去几年房价增长非常强劲，在那些获利的卖家中，典型利润约为26万澳元，大约是大流行前水平的两倍。但利润如此强劲的部份原因是，最近的卖家持有房产的时间比我们通常看到的要长一些。” 瑞安还说，全澳的利润中值已达到30万至40万澳元的水平，这表明全国各地的房价上涨实在是惊人。 各州利润中值排名： 新州：Seaforth–利润中值154万澳元； 维州：Sorrento–140.75万澳元； 首领地：Crace–87.95万澳元。 昆州：Bardon–83万澳元； 塔州：西霍巴特-54.35万澳元； 南澳：Fullarton–52.15万澳元； 西澳：Floreat–46万澳元； 北领地：Muirhead–40.6万澳元；
由抵押贷款经纪公司Aussie进行的一项新的民调显示，澳洲超过六分之一的房主几乎或完全不知道加息会对他们的家庭预算产生甚么影响，约35%的人在为房贷准备预算时根本没考虑到加息，近40%的抵押贷款持有人在做预算时只将3%或以下的现金利率考虑在内。不过，有80%的人表示，现金利率的上升和关于生活成本的对话已经给他们的家庭造成了一定程度的压力、紧张或担忧情绪。 据澳洲金融评论报报导，Aussie公司的的索伦蒂(Karen Sorrenti)表示，随著利率继续上升，缺乏预见性可能会让家庭陷入不必要的财务困境。 民调显示，有35%的抵押贷款者承认，他们时常考虑现金利率上升的影响，下一个主要考虑因素是避免房贷违约；而其中超过一半的抵押贷款者表示，如果澳联储（RBA）的现金利率达到3%，他们将面临“严重的抵押贷款压力”。 但也有约20%的抵押贷款者并没有计算过澳联储加息到多少会给他们带来“巨大的抵押贷款压力”。 在目前的现金利率为1.35%的情况下，已经有近20%的有抵押贷款的房主感受到“严重的抵押贷款压力”；如果现金利率上升到2%，30%多的人将经历“严重的抵押贷款压力”，如果现金利率升到2.5%，就会有40%的房主承受严重的压力。 索伦蒂说，“随著生活成本压力的增加，对许多澳洲人来说，这无疑是一个压力很大的时期，尤其是抵押贷款持有人。” 但她也表示，很多人都没有审查他们的住房贷款，Aussie调查发现，自首次上调现金利率以来，只有14%的抵押贷款持有人关注调息会给自己住房贷款带来怎样的变化。 索伦蒂建议抵押贷款持有人计算他们收入用于还款的比例，她说：“如果这一比例超过30%，你就有抵押贷款压力的风险。” 如果出现或即将出现这一情况，要尽早联系当地专家，并采取正确的步骤来帮助管理不断增加的生活成本，这样才能“减少房主被迫出售房屋的可能性”，索伦蒂说。
如今，许多人对电和煤气的固定收费望而却步，因此燃料贫困行动组织（Fuel Poverty Action，以下简称FPA）建议取消该费用。 根据英国《每日邮报》理财网，能源监管机构Ofgem的价格上限在4月份上升了50%，一般家庭可能要为能源支付高达1,900英镑；10月时还将上涨到3,200英镑。FPA预测，将有超过三分之一的家庭，将在圣诞节前面临“燃料贫困”。对此，该组织呼吁能源公司取消固定收费。 固定收费是能源账单上的额外开支，通常作为供应商的管理费用。无论家庭在当天使用了多少能源都要收取，其费用由客户用量决定。通常，电费的上限是增加45便士，天然气为27便士。这相当于在家庭能源账单上增加了163英镑的电费和98英镑的燃气费。 由于超过80%的人支持该建议，因此，FPA向Ofgem反馈了这一情况。Ofgem的首席执行官布雷尔利（Jonathan Brearley）回应说，可以考虑削减成本。另一位发言人说：“保护消费者和使这个能源市场对每个人都公平是我们的首要任务，这就是为甚么我们正在审查固定收费。” Ofgem还表示正在考虑通过其他方式追回债务，但这可能意味著那些使用大量能源的人的账单会更高。另一种选择是通过单位费率回收，该模式将意味著缴费与能源使用量有关，因此，低能耗用户需要支付的费用较少，而高能耗用户则要高。 但FPA的Ruth London认为，增加人们的账单负担不太公平，因为对于有些人来说，即使能源使用量被减到最低也仍难以支付。 由于固定收费与每单位能源支付的电价相抵，因此Ofgem正试图降低每单位的电价以满足那些需要大量用电的人的需要。但这对许多人来说毫无意义，因为他们仍然无法负担。对此Ofgem表示愿意接受所有意见，并希望人们可以更踊跃的发表自己对固定收费的看法。
