洛洛：归来（诗）
2026 年 8 月 3 日
中国房地产近期陆续发布去年的业绩报告，“亏损”几乎成了共同的关键字。 据第一财经报导，市场的疲弱从销售业绩可见端倪，根据近期在中国A股与港股上市的房企所发布的2023年业绩报告，房地产业的总亏损突破千亿。 报导指出，A股目前已有58家房企发布业绩预告，其中43家房企扣除非经常性损益后呈现净亏损，净亏损总额上看人民币784亿元。整体亏损额较大的房企依序为华夏幸福、绿地控股、首开股份等企业。 其中，华夏幸福扣除非经常性损益后呈现亏损，亏损金额上看113亿元；绿地控股扣除非经常性损益后，亏损预计落在74亿元到94亿元之间。 绿地控股在财务报告中提到，亏损的原因包含房地产市场持续低迷，导致资产价格下跌、房地产行业及基建等相关行业深陷困境，导致企业营业收入年增率下降等。 对于今年的房地产情势，分析认为房企的销售仍然面临压力，尽管房企手里有待开发的商品，但供货意愿较低；各房企加大力度投入“保交楼”的情形会更加普遍，因此在资金有限情况下，房企可投入新开工项目的资金明显减少。
中国恒大地产18日公布，收到中国证监会行政处罚及市场禁入事先告知书。经证监会查明，恒大地产、许家印、夏海钧等人涉嫌在年报中虚增收入等违法行为作出多项惩处，包括对恒大罚款人民币41.75亿元，并指董事长许家印“手段特别恶劣”，终身禁入证券市场。 中证监针对恒大地产披露2019年、2020年年报存在虚假记载的违法行为，进行多项综合处罚： 一、责令恒大地产改正，给予警告，并处以41.75亿元的罚款。 二、对许家印给予警告，并处以4,700万元的罚款。 三、对夏海钧给予警告，并处以1,500万元的罚款。 四、对潘大荣、潘翰翎给予警告，并分别处以900万元的罚款； 五、对柯鹏给予警告，并处以300万元的罚款； 六、对甄立涛处以200万元的罚款； 七、对钱程给予警告，并处以20万元的罚款。 证监会表示，许家印决策并组织实施财务造假，夏海钧组织安排编制虚假财务报告，两人都是“手段特别恶劣，情节特别严重”，拟决定对许家印、夏海钧采取终身证券市场禁入措施。对潘大荣、潘翰翎采取10年证券市场禁入措施。 恒大地产表示，公司将持续关注上述事项的进展，就上述处罚“放弃陈述、申辩和听证的权利”，本次行政处罚最终以中国证监会的正式行政处罚及市场禁入决定为准。
澳洲以现金一次性付清的购房者越来越多，专家担心这将推高房屋价值。 3月13日，PEXA发布的《2023年现金购房报告》显示，所有住宅房产销售中约有28.5%是现金购房，高于去年同期的25.6%。现金购房是指无需申请抵押贷款购房。 2023 年，澳洲东海岸每四套房产中就有一套以上完全用现金购买，有些地区，一半以上的已售房屋是现金购买。 在悉尼，现金购房比例最高的地区是Milsons Point（63.6%），Darling Point (60%) and Sydney CBD (54.3%）。在墨尔本是Carlton (52.3 %) ， Melbourne邮区 (50.6 %），Brighton (44.2 %) and Toorak (42.9%)。 PEXA首席经济学家Julie Toth表示，现金购房者队伍的不断扩大有助于推动房地产市场的发展。在过去两年里利率急剧上升的情况下，这是房地产市场具有很强韧性的原因之一。 Toth说，现金购房者已成为市场中的一个重要份额，他们在很大程度上不受抵押贷款的影响。 根据2021年的人口普查，近三分之一的澳大利亚家庭拥有自己的住房，当这部份人换房时，他们很可能是在没有抵押贷款的情况下直接购买房产。“他们可能是利用缩小房屋规模，也可能有储蓄、养老金或其他可以动用的资金，使得他们不需要抵押贷款购房。” Toth认为，给房屋“瘦身”的买家、富有的买家和投资者会是现金购房的现象越来越多，这将导致已经进入市场的人和正在努力进入市场的人之间的代际财富鸿沟越来越深。“那些已经拥有房产并套现的人在未来购房时将占据上风”。 悉尼Sotheby国际拍卖行的Daphne Sauvage说，去年她看到了更多的现金买家，这有助于推动房价上涨。“那些现金充足的买家正在猛扑过来，他们的表现比那些依赖贷款的购房者更快、更强。这种趋势无疑正在加速”,“我认为没有甚么因素会让这种趋势停止下来”。她说。
公共事务研究所（IPA）使用了澳洲统计局和研究公司CoreLogic的数据，比较了澳大利亚各州在10个经济指标上的表现。研究结果显示，西澳排名最佳，而维州的经济垫底。 这份最新智库报告称，西澳在低税收、能源价格以及工资增长方面的排名第一，在就业增长和商业投资方面排名第二，只有高达630澳元的房租中位数表现不佳。 维州债务失控、税负高、能源价格高，在这三方面排名倒数第一。在人均经济增长、工资上涨、生产率和零售成消费方面，维州排名倒数第二。IPA研究员Lachlan Clark说，“这让维州成为你最不想做生意的地方”。 不过，在就业增长方面，维州在全澳排名第一。 南澳的经济表现仅次于西澳，在人均经济增长、生产率增长和商业投资方面排名第一，但在薪水增长方面排名倒数第一，就业增长方面排名倒数第二。 排在第三位的是塔州，租金成本全国最低，零售增长全国领先。在薪水增长、税负和债务方面排名第二。 昆州排名第四，其债务负担最低；新州排在第五，其人均经济增长、生产率和能源价格上排名第二。
据Herald Sun报道，一项新的分析发现，选择投资而非花费即将到来的第三阶段税收减免的工人，在短短10年内就可以增加数万澳元的储蓄。 根据第三阶段的税收减免计划，年收入达到15万的人，每月可以省下$310.75税收，而年收入在9.82万的人，每月可以省下$177.83。 投资集团Colonial First State的建模显示，如果每月从税收减免中提取$100投入到养老基金中，可以在十年内带来超过$17,000的额外财富，而平均收入和较高收入的人如果将所有的税收减免投入，他们的财富增长可能更多。 尽管工党对先前立法的税收减免进行了争议性修改，但较高收入者仍然是最大的受益者，一名年收入15万的人，如果将每月$311的税收减免全部投入养老基金中，将获得超过6万的额外收入。 该分析还研究了将人们的税收减免资金投入额外的抵押贷款还款、税后养老基金贡献和非养老基金投资的情况。在所有的情况下，一个年收入9.82万的全职工资收入者最终至少多出$23,000。 Colonial First State技术服务主管Craig Day表示，生活成本是许多澳大利亚人的一大忧虑，但那些能够投资少部份税收减免的人可以在长期内获得回报。 “对于那些年收入为$100,000的人来说，$100大约是您从税收减免中获得的额外每月收入的一半。”Day说。 Day表示：“尽管在10年内将工资投入超级基金可能会带来最佳结果，但这些额外的贡献将完全保留直到退休。” Day先生还指出，这可能会促使许多人将税收减免的储蓄用于抵押贷款。“但是对于那些距退休不到10年、已经还清抵押贷款的人来说，将来自第三阶段税收减免的额外现金流向养老基金通常会带来最佳结果，”他说。 MBA金融策略师主任Darren James表示，许多客户并未积极为他们的税收减免制定计划，部份原因是对最近的变化感到困惑，这些变化扩大了减免范围，涵盖了更多的工人，同时紧缩了储蓄。 James说，如果房贷利率在新财政年度开始下降，正如普遍预测的那样，那么许多家庭将会受益更多。 “我认为今年下半年人们的现金流可能会开始变得更好。”James说。 James还认为：“人们总是会根据自己的收入水平生活。这就像节食一样——除非你的饮食限制了你，否则你会吃你想吃的东西。人们已经习惯了低收入生活，所以这有助于为您的未来做好准备，这样您就不会一路挣扎下去。”
就像许多梦想著购买独立房的澳大利亚人都会先选择购买公寓，他们把这个财产当作通向梦想之家的一个扩展阶段，所以希望它在未来几年能增值，这样就可以建立一些资产并出售它。 但如今的房地产市场的现实是，随著房价变得越来越负担不起，更多的人将长期居住在公寓中。虽然公寓生活对某些人来说很合适，但对于那些把公寓视为拥有独立房屋的一个前奏步骤的人来说，这样的想法已经很难实现了。 据Financial Review报道，在过去的10年中，澳大利亚房价上涨了84.7%，而公寓价格仅上涨了40.7%。在悉尼，房屋上涨了104.3%，而公寓仅上涨了47.4%。 据Corelogic的数据显示，情况在墨尔本也类似，房价上涨了80.4%，而公寓仅上涨了27.5%。 房屋与公寓价格之间的差距在1月份达到了历史新高，全国达到了45.2%。在悉尼，房屋溢价已扩大至68%，而在墨尔本则为55%。 这种如此大的价格差距通常是由于公寓供应的突然增加引起的，例如2012年至2017年的公寓建设热潮，但这一次似乎是缺乏需求造成了这种差异。 积架公司首席执行官斯图尔特．彭克利斯表示，市场上合适的更大型公寓的缺乏主要是由于2010年代投资者主导的建筑热潮所致，当时开发商竞相建造更小的租赁级公寓。 公寓也受到对于建筑质量的担忧。新州建筑委员会与Strata Community Association NSW进行的一项调查发现，2016年至2022年间，超过一半（53%）的所有共管建筑存在严重缺陷。为了纠正这些缺陷，业主协会正在花费估计7,900万澳元，然后业主们将担负这笔费用。 老牌房地产开发商兼Thrive Construct执行董事长巴里．哈罗普表示：“许多……高层公寓不适合居住。” Destiny Financial Solutions创始人玛格丽特．洛马斯表示，公寓遇到了困境，因为许多建筑物需要昂贵的维修。 买家代理InvestorKit的研究负责人阿尔琼．帕利瓦尔说：“您的租金收入的大部份都要用于高额公共管理费，而您并没有从资本增值中收回这笔钱。” 对于选择公寓作为进入房地产市场的一种方式的购房者来说，升级到房屋可能会很困难。 彭克利斯表示，基于目前的房价高涨，大型的公寓已经被认为可以长期自住的选择， “我们已经在建造更多的大型公寓，这些公寓有更高比例的三居室甚至四居室。” 新南威尔士大学教授兼城市未来研究中心艺术、设计和建筑副主任海泽尔．伊斯特霍普表示，公寓部门没有单一的解决方案，但将重点转向公寓作为长期住宅的观点是很重要的第一步。
中国14届全国人大二次会议3月5日开幕，李强向大会作政府工作报告。他提到2024年政府工作任务，其中一项是有效防范化解重点领域风险，包括房地产、地方债务、中小金融机构等风险，维护经济金融大局稳定。 在房地产方面，李强说，优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展。 李强表示，健全风险防控长效机制，适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。 当前房市低迷、许多房地产公司陷入流动性危机、建案无法完工，房地产作为“火车头产业”，又近一步拖累中国经济。李强的表述，与去年底的中央经济工作会议的定调一致，著重化解房地产风险。 一些分析认为，2024年将是房市限购全面放松的重要一年。不过，中国多地政府去年已不断松绑房地产政策，中央政府也多次表态支持国营及民营房企融资，但房市目前仍未见起色。
根据房地产分析公司Suburbtrends的数据，在截至今年1月的一年里，待售的前出租房屋数量跃升30%。由于抵押贷款成本上升，更多房东将被迫出售其投资房产，导致租赁供应进一步减少，并推动租金再次上涨。 据AFR报道，CoreLogic研究主管Tim Lawless表示，抵押贷款成本与租金收入之间日益扩大的差距正导致一些房东举步维艰，不得不通过出售房产来脱离困境。 过去一年，偿还50万澳元抵押贷款的每月成本增加了约447澳元。但自利率开始上升以来，每月还款额增加了1,580澳元。 Lawless： “房东的租金收入并没有增长到这个水平。” 过去12个月，在塔州和北领地，投资者拥有的上市房源增加了一倍以上，而在首都领地，投资者拥有的上市房源攀升了68%。 新州挂牌的前出租房源劲升47%，至3,531套；维州的这一比例增加52%，至3,249套。昆州则有2,699套前出租房产挂牌出售，占市场上所有库存的18%。 在新州和维州，投资者拥有的上市房产目前占所有上市房源的18%，高于一年前的15%左右。 Suburbtrends负责人 Kent Lardner表示，上月，前出租房源数量激增，导致租赁市场“流失”了34,701间卧室，突显出投资者大批涌入租赁市场的影响。 Lardner说，“租房者的住房选择将会减少，因此这将加剧对可出租房屋的竞争，在此过程中推高租金。”
PropTrack的独家模型揭示了负扣税投资者比例最高的郊区，以及租金回报低于利息成本的典型损失，涉及时间为2022年4月和2024年1月。 据Courier Mail的报道分析，昆州阳光海岸（Sunshine State）是最多负担不了的郊区，仅一个郊区估计有90%的投资者损失。而在在墨尔本一半以上的郊区，超过90%的房地产投资者都申请了负扣税。 布里斯本南部的Robertson被认为是该州负担最重的郊区，根据分析，该郊区有90%的物业可能处于负担不了的状态。 在那里，预计在财政年终时期的基本亏损可能是18,384澳元，而2022年4月，澳大利亚储备银行将利率从0.1个百分点提高之前，这一数字为18,150澳元。 现在的利率是4.35%。 在昆州，负担最重的五个郊区分别是Tarragindi（88.7%）、Bardon（87%）、Mansfield（85.6%）和Sunnybank（85.1%）。 PropTrack高级经济学家安格斯．摩尔表示，该分析考虑了最近投资者估计处于贷款利息超过租金回报的位置的比例。 “尽管我们看到了巨大的租金增加，但在许多情况下，这些增加不足以弥补抵押费用。” 摩尔先生说：“但我们看到租金增加的主要原因并不是因为成本上升，而是因为住房供应不足。” 自2020年初疫情爆发以来，昆州的租房资源已经减少了近三分之二，无论是在布里斯本还是在昆士兰其它地区，可供租赁的房产份额现在比四年前低58%。 但在2022/23年度，昆州的人口增加了超过13.8万人，创下了历史新高，其中超过8万4千名新居民是来自海外的移民。 而在维州的大墨尔本地区接受评估的332个郊区中，预计今年年初有192个郊区90%以上的投资者使用负扣税。 据估计，墨尔本外东部的Manningham有资格获得税收优惠的投资者比例最高(98%)，其次是Keilor(97.4%)和Knox(97.3%)。 PropTrack高级经济学家摩尔(Angus Moore)表示，2021年，只有不到一半的房地产投资者使用负扣税，因为利率非常低，这意味著他们的成本也很低。 自那以来，抵押贷款利率大幅上升。摩尔说，这就解释了为甚么大多数投资者的利息账单超过了他们的租金收入。 “与过去相比，现在有更多的人在出租房产上蒙受损失，”他说。“虽然租金涨得非常、非常快，但还没有抵押贷款成本涨得快。” 澳储行（RBA）的数据显示，截至2023年12月，典型的抵押贷款利率为6.39%，而2021年7月为2.72%。 绿党表示，目前政府推行的税收措施存在问题，无论对租房还是首次购房者都是很不利的，应当进行改革。
据报导，阿里巴巴创办人马云的妻子张瑛斥资新币4,500万至5,000万元（约人民币2.4亿至2.7亿元）在新加坡买了3栋相邻街屋，引起市场关注。 新加坡商业时报报导，张瑛已是新加坡公民，她以个人名义买下达士敦路70号至72号3栋相邻的街屋，这3栋街屋位于中央商业区的核心地带，地理位置得天独厚，属于珍贵的99年地契项目，目前剩馀的租期长达约63.5年。 据了解，三栋街屋的占地总面积为3,239平方英尺，总楼面面积为10,700平方英尺。各栋街屋都是楼高三层，外加有阁楼空间，无论是作为商业用途还是私人会所，都能提供充足的空间和灵活性。 据中国媒体财新网报导，街屋是新加坡常见的一种传统建筑，通常为二到三层楼，一楼为店铺，二、三楼为住家，外立面则为各式各样的南洋风情装饰。 在新加坡有超过6,500栋受保护的街屋，建于1840至1960年代期间，土地地契（即产权）通常分为99年、999年以及永久产权。 据报导，根据新加坡会计与企业管理局（ACRA）文件发现，张瑛为新加坡公民，于2024年1月5日成为DUXTON VICTORY PTE. LTD.、DUXTON 1 HOLDINGS PTE. LTD.和72 DUXTON PTE. LTD.三家公司的董事。 文件还显示，一家名为Jasmine Flourish Ltd.的英属维京群岛注册公司收购了这三家公司的多数股权。
