花樣年

六年前，一位房產老闆接到父親的電話，說香港媒體怎麼又報道你了。這位老闆的回答，讓老父親在電話那頭翻白眼： 咱對於咱家族的作用，相當於王思聰之於萬達。 六年過去了，思聰對於萬達到底是什麼作用，已經不太能看清了。這位娛樂圈紀委現在很少發微博，上一次上熱搜，還是被湖南常德妹子孫一寧送上去的。經營多年的「國民老公」人設，也徹底翻車。 而六年後，那個以毒舌聞名的房產老闆又一次接到了老父親的電話。這一次，老父親嫌她丟臉了。她嘴上還是很倔強，說我沒偷沒搶沒殺人放火： 高低起落沉浮，都是我經歷與應得的。 「丟臉」的事，是一筆債違約了。前幾天，花樣年集團曾小姐辦公室發了一份文件。文件也解釋了公司遭遇黑天鵝事件，標普突然下調公司評級，導致美元債違約了。 文件名字叫「寶爺家書」。開頭是「各位花花」，家書里還是用了「不躺平」、「也能支棱」 等性情和可愛的字眼。寶寶還是那個特立獨行的寶寶，只是花樣年已不再讓人放心了。 為了救公司，花樣年剛把物業公司作價33個小目標，賣給了碧桂園。先期的23億交易款和7億元貸款，國慶節前就打過去了。賬面上似乎還趴著大量現金，但這家中型房企還是選擇暴雷了。 寶寶後來在微博發了一張《至暗時刻》的電影海報。 迎來至暗時刻的，不僅僅是花樣年。國內借新還舊的渠道被鎖死，再是恆大事件衝擊，境外債券市場杯弓蛇影。 昨天，另外一家中型房企當代置業，也宣布2億美元的債券餘額延期兌付。 他們似乎沒有像花樣年、新力那般躺平。當代置業的老闆張雷和總裁張鵬正在處置自己個人資產，向公司提供8億元股東貸款。 當代置業的物業公司第一服務也暫時停牌。據說正在談判出售股權。 看到當代置業延期兌付，一家銷售額前十的房企董事長給我打電話感慨，當代置業在房地產行業產品口碑不錯，過去也相對穩健，但連他們都發生了流動性危機。 我給你打電話就想說一件事，得有多少企業在懸崖邊上呀！ 債券是過去幾年房企們狂飆突進的重要助力器。但當年飲下的這杯醇酒，正逐漸變成另外一種液體。  很多朋友很關心在接下來的美元債償還高峰中，有哪些房企會步恆大的後塵。我做了幾個表格，研究了下上市房企的美元債，發現天台還是挺擠的。 10月份接下來的日子，有6家房企需要償還美元債。而從11月到明年一季度，有38家。這些還不包括一年內到期的800多億人民幣債券。 過去一周，有40多隻地產美元債跌幅超過20%。像當代置業這種拒絕躺平的，後續怎麼自救值得關注。  1 國慶假期後，碧桂園把自己這段時間的工作感受，傳達給了所有員工： 現在難，太難了。 就在九月下旬，莫斌剛剛召開過總裁會議，宣布了要誓保8000億的年度銷售目標，9月份至少要實現640億，10月目標是賣掉960億。 上個月，碧桂園就算使出包括降價在內的渾身解數，完成539億，距離目標還差100億。 所以短短十幾天時間，碧桂園的態度就變了。從總裁會議上樂觀表態的行業基本面沒問題，變成了最新指示中的太難了： 已無繼續高速大規模增長的基礎；  加速出清和暴雷，由量向質轉變。  碧桂園為做這兩層面論斷，拿出了四條論據：  套戶比超過了1；  人口老齡化趨勢明顯；  城鎮化率已達到相對高點；  市場信息不對稱改善，購房者決策不易「被誤導」。  碧桂園說的第四條依據，讓我思考了很久。原來這麼多年來，我就是「被誤導」的那位。 碧桂園曾經透露過，他們已經進入了1334個區縣。全中國加起來的縣級行政區域一共是： 2846個。 這輪樓市調控中，碧桂園很幸運，他們躲過了一二線城市的土地兩集中政策的打擊。但在另外一個戰場，碧桂園感到了寒冷。 碧桂園重新把市場分為人口流入和人口流出兩種。從此，人口將成為碧桂園考量市場的第一要素，人口流入的地方，核心地段和好產品，不能賤賣；差地段和差產品，要堅決出貨。而人口流出城市，要按供需分類，供需失衡地區要： 堅定出清，暫不進入。 碧桂園告訴手下的一百來個區域，首要原則是能養活自己，犧牲部分市場和項目利潤，也要保核心資產。這一百多個區域，每天都要給他發信息，彙報工作。 碧桂園發展歷史上的一個重要轉折點，是2018年7月安徽六安工地坍塌事件。那次慘劇以及之後的發布會，讓他們成為眾矢之的。後來，他們主動做了調整，包括投資和銷售。 一位碧桂園高管跟我說，六安事件反而救了他們。他們在2018年下半年的投資收縮，讓他們倖免成為另一個恆大。 莫總裁工作感受中有一句話，讓熟悉碧桂園的朋友們會有恍惚之感： 回歸行業本質了，研究市場、尊重規律，回歸商品本質，做好產品和服務。 才幾年，房地產的底層邏輯都變了： 購房者開始不容易「被誤導」了；房企竟然開始想「做好產品和服務」了。 還有地方政府，現在發文不再是禁止房價上漲，而是禁止降價擾亂市場了。 茨威格在《人類群星閃耀時》的序言里寫到，那些平時依序和並列發生的事，都壓縮在一個需要決定一切的短暫時刻表現出來。 就像避雷針的尖端集中了整個大氣層的電流。 對於房地產行業來說，那個時刻似乎來了。  2 這幾天，哈爾濱的房地產銷售都激動壞了。熬了一年，他們的朋友圈，終於有拿得出手的文案了： 哈市新政，重磅利好；  樓市漲聲起，安家正當時。 10月9日，哈爾濱住建局聯合8個部門，共同發布了穩定樓市的16條政策。包叔說，這是開發商在寒冬喝到的第一杯「奶茶」。 去年年底進入下行通道後，哈爾濱的地產商們就開始了煎熬。最慘的還是恆大。今年5月，哈爾濱恆大雲錦華庭開盤，均價一萬元，一個月後，均價就降到了七千元。 恆大時代廣場的備案價是一萬元出頭，直接降到了六千多。因為降價太多，業主發現他們的房子無法備案、無法網簽。 降價最狠的，是恆大文旅城。去年開盤時，單價是六千多，今年直接打了對摺。個別房源，甚至是2字頭。 恆大的問題，當然不只是在哈爾濱，他們在全國掀起了降價潮。這種示範作用，是地方政府不願看到的。後來，恆大取消了降價，恢復了原來的價格體系。比如，降價最狠的文旅城，又恢復到了7700元左右。 當前樓市就像一個劇場，當前排觀眾站起來的時候，後排觀眾也不得不這樣做。很快，寶能、綠地、富力，乃至萬科，都跟上了恆大的步伐，加入降價大軍。萬科金域華府的業主甚至去網上給領導留言： 備案價140萬，實際銷售價70萬。 2018年5月，住建部約談了12個城市的負責同志，強調要認真落實調控目標，遏制投機炒作。12個城市裡，就有哈爾濱。 從控市到救市，不過三年多時間。 有意思的是，哈爾濱的十六條救市政策是在10月9日公布的，但政策開始施行的日期，其實是10月1日。 我們應該理解哈爾濱的這種小心翼翼。去年，開封、海南、青島等很多城市，都嘗試了下放鬆調控政策，無一例外，每個城市的政策，都只是「一日游」。 哈爾濱的救市政策，現在已經是第三天了。 除了給購房者發購房補貼，開發商也有優惠政策，預售證門檻大幅降低，土地出讓金也可以分期半年支付。字裡行間，全是賣地的急迫心情。  3 昨天是北京二輪集中供地最後一天報價。報價結果用一個地產商的話說，這是北京土拍歷史上未有之大變局： 43宗土地，有26宗延期。 延期地塊最多的區，是之前的香餑餑朝陽。前段時間，據說朝陽向一些開發商發出過邀請，希望他們能參與朝陽11宗土地競拍。 最後站出來的，只有北京市屬國企金隅集團，他們聯合朝陽區屬企業昆泰，報名了朝陽區十八里店693地塊。這是朝陽區唯一沒有延期的一塊地。  這段時間的第二輪集中供地，8個城市沒有順利出讓出去的土地，總數超過100宗。 之前土地出讓金三年全國第一的杭州，也在昨天晚間發布公告，宣布二輪土拍推出的31幅地塊，17宗地塊終止出讓。 就連上海，也有10宗土地終止出讓。  中國一線城市的體面，是被深圳維護住的。21宗土地，他們只流拍了一塊。 在北京，開發商們真正認清市場，只用了7天的時間。 國慶節前，有開發商找到一家大渠道商，提出了分銷合作需求，給到的渠道費率，是不到1%。被恆大坑了的渠道商說，這個點位，這個付款方式，是不能給予經紀人有效激勵的。開發商想了想，拒絕了。 但僅僅過了一個國慶節，開發商的態度就變了。他們又回來找到渠道，渠道費翻了三倍。 這樣的過程持續一段時間，開發商們給了大渠道商一個綽號： ICU。 現在，開發商有項目遇到銷售問題，就送到」ICU」治療10天。 之所以是10天，是因為項目營銷費用，不夠11天。 包叔說，這不跟我們在藍翔技校時去小賣店買煙一個道理。因為兜里沒幾個錢，只能按根買，一次通常買五根。 南方一家銷售額排名40的開發商算了算，過去幾年有點躺平的他們，今年很有可能進入中國30強： 不是自己多努力，是同行倒下了。 都挺好。有網友說，人生本來就是一邊打著胰島素，一邊喝奶茶。 （全文轉自微信公眾號獸樓處）