房地產開發商

開發商，正在大撤退！ 從太原到昆明、南昌，一場巨大的連鎖反應，開始席捲中國。 更多的小城市早已岌岌可危。   一 這或許是中國房地產史上，規模最大的一次「瘦身」。 以往財大氣粗的開發商們，突然開始精打細算，費盡心思把一分錢掰成兩分花。 首先使出的一招就是降薪裁員。 有著70萬打工人的豆瓣小組《上班這件事》中，地產人們抱團取暖，互相發出致命三連問—— 「工資發了嗎？年終獎還有嗎？今天被裁了嗎？ 讓人淚目的是，看遍各路帖子，這三個問題的回答大多都是否定。 有人哭笑不得地表示，雖然年終獎一分沒有，但是對比之下，自己好歹還有個工作機會，沒有被裁。 「是不是應該感恩戴德」？ 對於他而言，還能夠「內卷加班」，可能真的是某種意義上的「福報」了。 慘遭裁員，成為安慰劑的地產人也來發帖了。 這位年近三十的朋友，躲得了年初的第一波裁員，卻沒能避開年底的裁員。最終，他選擇了降薪30%去了物業公司。 確實，今年以來，房企大規模裁員的消息一直不絕於耳。 最少的裁員比例都是20%，高者甚至去到了50%。 那些幸運留下來的地產人，也只能眼睜睜看著到手的工資不再增長。 薪智研究院的報告顯示，地產開發、建築設計等在內的地產建築業，在2021年第四季度的漲薪率降至2018年以來的最低水平，1.91%。 不僅如此，2021年地產建築業的年終獎環比還罕見下跌12.21%，這是自2016年以來的第二次負增長。 樓市的暖春來了，但地產人還身處寒冬。 二 同樣被房企大規模拋棄的，還有三四線城市。 這在房企的組織架構調整上，可以看出明顯的趨勢。資金緊張的房企，直接裁撤掉三四線區域，極為常見。 比如，2021年10月，陽光城就進行過人事調整及區域合併，上海大區吞併成渝區域，浙江大區則合併了陝甘區域、雲貴區域。 這還不算完，就在今年1月份，陽光城再次合併了津冀區域、山西區域、北京區域。 與之形成鮮明對比的，是擁有超級都市圈的大灣區受到優待—— 金輝將原華南區域分拆為珠三角區域和東南區域； 華潤置地將大區部門從13個精簡為9個的同時，還單獨新增了深圳大區。 萬科郁亮在「黑鐵時代」的萬字發言中也提出，「如果有些地方確實做不好，可能就要整建制撤銷，收回番號。」 「收回番號」「架構調整」的形式表態背後，是實打實的金錢流向。 事實上，房企們已經不再在三四線城市花錢拿地了。 據統計，三四線城市國有土地使用權出讓收入在去年上半年還在增長，但1-7月份累計同比增速轉負，全年同比猛降14.1%。 拿地少了，也更便宜了。其成交溢價率前高後低，上半年平均溢價率18.0%，下半年6.7%。 即使政策暖風頻吹，2022年開年，這一數據也沒有好轉。 2022年1月，三四線城市土地市場持續下行，土地出讓收入同比下降41.4%，溢價率降至3.4%。 宏觀的數據背後，是一座座小城即將窮瘋的冰冷現實。 四川南充，2020年同期嗷嗷賣地，鎚子一砸，260億元嘩嘩進口袋。晃眼一到去年，只有可憐巴巴的60億，剩下一個零頭； 山西省會太原，去年年到手的賣地錢，從476億暴跌到138億； 雲南省會昆明，去年年前11月才賣了870畝商住用地——然而，2020年，昆明統共賣出了8456畝商住地，硬生生少了一位數，又是大三百億的錢沒了； 江西省會南昌，2020年還拿著623億的錢，去年只收到209億…… 窮啊，實在是窮！一掏褲兜，竟比自己的臉還要白凈。 更嚇人的是，考慮到房企的債務集中到期高峰仍未過去，2022年三四線可能會更冷。 根據克而瑞監測的98家樣本房企數據，2021年與2022年債務到期規模分別約13.8萬億元、12.6萬億元人民幣，為近十年來的小高峰。 而在剛剛到來的3月，房企們還有近600億元的債券即將到期。 三 房企不敢拿地，實在是三四線城市房子已經賣不動了。 以常州等41個三四線城市為樣本，2021全年商品房銷售呈現斷崖式下降。從8月開始，單月同比降幅一直在30%-60%之間波動。 一個殘酷的現實是： 基於「棚改」膨脹起來的三四線城市，樓市從一開始就不扛打。 當調控來了，三四線城市也最先被「祭天」—— 據國海證券，去年6月份開始，三四線城市的商品房銷售面積增速就開始轉負，到了8-12月份，降幅全部超過-30%； 然而，二線城市的增速直到8月份才開始轉負，到10月份甚至開始回溫，同比降幅分別為-24.6%、-10.6%、-7.7%； 一線城市更是堅挺無比，2021年全年的銷售面積同比增長20.8%，到了12月，北京上海的二手房網簽數甚至環比上漲了30.7%和19.6%。 當春風吹了，三四線城市的樓市又依舊找不到狀態——「啊？回暖了？」—— 除夕到年初五，當上海的售樓處的門檻被買房人踏爛時，二線樣本城市商品房成交面積已經悄然爬到了2.3 萬㎡，相較去年春年假期同增 33.5%，市場回暖明顯。 與此同時，三線樣本城市的成交面積僅為2.1萬㎡，與去年除夕到大年初五相比下滑 57.1%。 這些城市，宛如一塊上了熱鍋的注水豬肉，無助又可憐。 這就是當下，不少地方瘋狂鬆綁調控的真相。 開發商已經急得原地打圈嗷嗷叫，什麼法子都使出來了—— 半價甩賣、降首付比例、首付分期，甚至是0首付都重出江湖。 這個場面，真真像極了十年前街邊的兩元店，掛滿了橫幅，「走過路過不要錯過」「清倉跳樓白菜價！」「做完今天，明天就走！」 說這麼多，只求你「買一套吧」。 除了本地剛需，或許就只有跑一單賺一單的外賣小哥會買了。 就連本地「接盤俠」，都心有餘而力不足。 從2014年開始的棚改去庫存，讓拆遷戶們一夜暴富開始，這些城市的房價就開始蹭蹭往上大漲。 2016、2017 年，三四線通過棚改貨幣化去庫存1.4、1.8億㎡，占銷售面積的 15%、17%。 龍岩，福建的一個普通地級市，房價接近1.3萬/㎡，比長沙都高。 就連山東的日照，河南的洛陽，福建的三明這些不出名城市，房價統統破萬。 再小點的縣城，如濟寧的汶上縣，房價最低的房子，也已經去到了8000元/㎡。 還有網友現身說法：國家級貧困縣，房價從四千多一路漲到七千多。 就在大家瞠目結舌的時候，一位來自浙江的網友輕而易舉地獲得了這場「十八線縣城房價」的比賽冠軍—— 「老家在浙江貧困縣，之前看了個新樓盤2w＋。」 這些地方，高房價的底氣如今已經蕩然無存。 棚改結束，本地剛需消耗殆盡，同時沒有更多的人口湧入，房價卻已虛高。 難怪，最精明的房企們會選擇撤退。 四 放眼望去，一場巨大的連鎖反應開始了。 被開發商所拋棄的小城市，只能一條路走到黑。 例如，山東日照這個小機靈鬼，就因為一次騷操作出了圈。 12月24日，日照的土拍現場，一家國企硬生生在沒有任何競爭對手的情況下，四次自我抬價，總共加了一個「小目標」，最終豪擲10.8億拿下了一塊地。 這塊地的最終樓麵價衝到了1.51萬元/㎡，直接創了個日照單價地王，生猛得很。 然而，這地塊周邊的樓盤價格也就一萬出頭，甚至不超過1.5萬元/㎡。 未來這塊地，不得賣個2萬元/㎡才能收回成本？屆時又有誰會來買單？ 最有意思的是，這塊地的競得單位全名叫「日照市人防資產運營集團有限公司」，其母公司為日照城投集團有限公司。 嚯！說白了，就是自己左手倒右手。 看穿了這一層，就不難想明白，究竟是這塊地值十億，還是地方政府財政缺口需要這麼十億了。 不過，就算是引發了全網刷屏嘲笑，日照方面還是比較硬氣，在接受採訪時，表示「競買人相關操作並不違反程序」。 玩程序，確實沒人玩得過他們。 大盤涼涼下，三四線城市跌得最凶。未來，類似的騷操作也絕對不會少。 而當下，我們能見到的，就是各種怪狀—— 河北霸州，截至去年12月25日前供應90宗地，流拍了37宗，僅僅落袋14.3億元。 到了2021年10月，霸州就撐不住了，開始對各個街道下死命令，要收上超過3億的「非稅收入」。 於是，一場轟轟烈烈的罰款運動席捲了個體戶和中小企業。 街上賣糖葫蘆的，店裡頭賣燒餅的，無一不被逮住罰款。 人們突然發現，當房子不好賣了，就連賣煎餅的也要為之負責。 今年年初，河南平輿縣又傳來消息，由於財政困難，該縣農業農村局已經拖欠一企業1700萬元的服務費，足足三年。 最後，被企業怒而告上當地法庭。 法院只好表示要「顧全大局」，而不查封對方賬戶。 去年12月23日，鶴崗正式成為全國第一個財政重整的地級市，連公務員都停招了。 …… 越來越多財政無法自給的小城市，正在批量誕生。 在這些城市裡，體制內還香嗎？ 當開發商都抱團開始逃離這些城市，你還有什麼理由留下來接盤呢？ （全文轉自微信公眾號樓市黃大大）