AI 泛濫之際 澳前首席科學家開創「真人認證平台」
2026 年 6 月 4 日
商業租約是生意的生命線，租約簽得好，即便以後生意不好，租約本身還是值錢的；反之，租約簽得不好，好的生意也會受影響。當您簽署一份租約時，您是在簽署一份法律合同。業主、租客所有的權利、義務都體現在租約里。因此，在簽署租約前諮詢律師不失為一種明智之舉。 由於疫情關係，澳洲營商環境變得惡劣，使許多小生意尤其是在購物中心裡的（Shopping Mall）小生意已無法按時支付日益高漲的租金，無論是剛簽租約，還是剩幾年的租期，許多小生意都在掙扎。很多客戶找到我們諮詢怎麼辦？是否可以提前終止租約？是否可以轉租？提前終止租約的法律後果是什麼？現就以上問題我們提供下列建議，希望對經商的朋友們有所幫助： 一、商業租約的法律依據 在新州，簽署零售租約主要依照「零售租約法案1994」（Retail Leases Act 1994）。此法案對1,000平方米以下的零售店鋪的業主及租客責任及義務做出了嚴格得規定。比如：業主必須在租約開始的7天內向租客提供一份公開聲明，告知租客有關此物業及租約的重要公開信息等。同理，租客也需要向業主提供一份公開聲明。 二、確定商業租約種類 在澳洲有不同的商業租約適合不同的情況。按照法律規定主要有：普通商業租約，零售租約，執照及協議租約等。不同的商業租約有不同的條款及法律約束力。 三、生意不好，是否可以提前終止租約 由於租約是一份法律合同，一旦簽署，租客在固定的租期內必須承擔租金和其他義務，也就是說即便生意不好，租客也要負擔整個租期內的所有費用包括租金，除非房東同意提前結束租約，而不追究租客的責任。如果在房東未同意的情況下，擅自中止租約會產生嚴重的法律後果。 如果生意不好，想提前解約，最好事先徵詢律師了解相應的法律及與之相關的法律後果，然後再做決定。 四、什麼情況下可以提前解約 租期已到 房東拆除重建物業 房東與租客同意解除租約 物業的破舊狀況無法繼續使用 買斷租賃期限：如果您想提前終止租約，您有可能會被要求繼續支付剩餘的租期的租金。 轉租：即將您的租約轉給新的租客。房東有可能不同意轉租的形式。 分租：即將您目前承租的物業的一部份分租給第三方。分租需要另外的分組協議。原租客變為分租房東。原來的租約將繼續有效。您將繼續對原房東負責。 五、違約終止租約 由於違約終止租約，是指房東在房客違反或中止租約時終止租約。通常情況下，在房東終止租約前，房東必須給承租人： 一份寫明違約情況的通知書；以及 解決違約問題的合理時間在某些情況下,如果是房東沒有滿足租約中的要求，則你可能有權終止租約，但在採取這一步之前永遠都要先獲得法律建議以避免經濟損失和法律後果。 六、怎樣保護您的小生意不被起訴 按照租約的規定，如果租客違約包括提前解約而為補償房東，房東有權採取法律行動起訴租客。所以是否可以提前終止租約是一項非常嚴肅的法律問題，不可掉以輕心。您需要做好下列工作： 在簽約前請律師幫您把關做好前期工作對今後的租約執行及產生的糾紛有著至關重要的作用； 做好日常的紀錄，如：生意開銷，花在物業上開銷等 切記找個好律師 七、索賠 «法案»規定，房東必須採取一切合理步驟避免干擾您的生意，除非在租約生效前通知您的生意有可能會被干擾，否則您可能會得到賠償。除非有緊急情況，否則如果房東在建築物或購物中心中要進行任何會干擾您的生意的工程的話，房東必須提前兩個月通知您。如果沒有提前通知您，您有可能會得到賠償。 在租賃期內，您可能會給店鋪或店鋪，在建築物造成的損壞，為此進行保險是明智之舉。同時，對任何生意干擾或損害都做好詳細紀錄，以便你能明確指出對生意造成的影響，這樣，如果你的生意受到了影響，你獲得公正賠償的機會就大一些。 八、解決爭議 當房東與零售租客產生爭議時，調解是一種經濟有效的爭議解決方法，及由一位中立的調解師幫助雙方努力協商解決。房東和承租人均需要一定費用。 努力通過商討和協商解決爭議 聯繫您的律師討論出現的問題，以避免爭議或處理爭議。 如果調解失敗，解決爭議的下一步就是把爭議交由仲裁署決定（NCAT）。該仲裁署與調解不同，它嚴格地把重點放在法律問題和法律解決方案上，您可以自己親自出庭或委派律師代表出庭。 九、經典案例 案例一： 吳女士在一家大型購物中心經營一家壽司店。租約是5+5，每周租金$6500，年租金$34萬元。租期還有兩年。由於商場生意不景氣，經營每況愈下，收入已無法支撐租金。在朋友介紹下，找到我們的時候吳女士已經拖欠房租8萬元，房東準備啟動法律程序強迫吳女士支付剩餘2年的租金，否則讓其破產並追繳其私人房產。我們在聽取了具體情況後，從法律角度分析戰略與商場業主溝通，通過我們的調解為吳女士爭得最大權益，將損失降到最低節省了近10萬元。 案例二： 張先生經營一家便利店，由於是從別人那轉租過來的，還有一年的租期，年租19萬元。由於物業對所在的建築姚進行維修致使部份建築被隔離，顧客要繞道才能看到這家店，導致營業環境惡化，入不敷出無法按時支付租金。我們分析過後，將部份店面轉租給另一商家，同時與物業經理何房主談判，最後為張先生贏得賠償25萬元. 案例三： 向女士在一家購物中心內經營一家按摩店。租約是3+3，每周租金1,000元，由於身體出現狀況，向女士想儘快把店轉手，碰巧有買家想盤下這家店，但由於當時簽租約時沒有請律師把關，不了解租約中不準轉租的條款致使向女士無法將生意賣掉。身體不好導致無法經營已達數月，拖欠租金兩萬元。房東已準備起訴向女士。在了解到向女士的情況後，我們與房東及購物中心的物業溝通，進行談判，最終為向女士爭取到同意轉讓，為向女士剩下了大筆金錢。 大德律師代理了很多商家租約談判，為商家提供有關租約的及法律建議，為商家或租客避免了租約陷阱，減少了風險，從而為商家和租客省下了大量的時間和金錢。如果您想提前結束租約，並想尋求不被起訴的法律幫助，請儘快聯繫我們的專業律師。
俗話說『女怕嫁錯郎，男怕入錯行』做生意最怕找錯生意夥伴。許多中小生意在創業初期會以家人，朋友合資或集資成立，這些家人或朋友有可能也就成了後來公司的股東。由於缺乏法律意識或本著節省成本的想法沒有聘請律師簽署股東協議，以法律形式來規定股東們的責任與義務，因此，當經營理念，管理，用人甚至在財務方面產生分歧和利益衝突時，股東之間就產生了法律糾紛。股東糾紛處理的好壞，不但影響股東之間的感情和利益，如果處理不當可以導致公司限於停頓，甚至生意失敗或陷入僵局。這一期，我們談一談股東糾紛中涉及的法律問題。 一，主要的股東糾紛有哪些 雖然股東糾紛產生的原因不盡相同，其表現形式也是多種多樣，但一般常見的股東糾紛可以概括為一下幾個方面： 公司與股東之間糾紛與訴訟； 出資糾紛； 控制權的爭奪； 管理糾紛； 損害股東利益糾紛 小股東與大股東之間的糾紛； 公司破產與退出後的股東利益分配糾紛 二，如何解決實際出資問題 實際出資人與名義股東之間實際就是依靠的合同來約束。股東分顯名股東和隱名股東之分，你實際上屬於隱名的股東，你應當與其他股東簽訂股東協議，協議中明確約定你的權利和義務。 三，控制權的爭奪 一般是指一些小股東利用各種機會獲得對公司的控制權，從而使大股東喪失對公司的控制權。由於爭奪公司控制權的複雜性。若操作不當，雙方失利，最終給陷入僵局。 四，小股東遭受打壓怎麼辦 大股東可以排擠小股東參與公司管理及獲取經濟利益的機會。因此，在很多情況下，股東之間的合作只是建立在互相信賴的基礎上的。當信賴失去了，往往問題也就來了。利用對董事會的控制，大股東可能對小股東採取以下動作：解除小股東的工作，把小股東從董事會和管理層中踢出去，拒絕讓小股東了解公司運營的盈虧狀況，拒絕給小股東分紅或其它經濟利益，採取手段逼迫小股東低價出售股權，等等。在大股東排擠打壓的情況下，小股東並非無計可施。小股東可以依據該法令提起訴訟，要求法庭進行干預。 五，股東出資糾紛案是以公司起訴，還是以已出資的股東起訴 要看具體的案由是什麼。如果是給公司造成了損失，可以由公司作為原告進行訴訟。如果是給其他股東造成了損失，其他股東可以做原告提起訴訟。所以說訴訟的主體主要還是看給誰造成了損失。 六，處理股東糾紛的途徑 雙方協商 如果公司有股東協議，應該按照協議處理股東糾紛。如果沒有股東協議，各股東應本著坦誠，應友好協商來化解股東糾紛。同時，公司不僅要解決已出現的糾紛，更要根據公司的情況，聽取律師的建議對今後可能發生大德股東糾紛，尋求防範和解決的方法。 調解 如果以協商的方式無法解決股東糾紛，那麼，我們可以藉助法律途徑解決糾紛。毋庸置疑，如果當初股東們共同創業時候，已經用協議的方式妥當設置好以後可能的股東糾紛的處理機制，未來的糾紛處理起來會變得簡單很多。因此，建議股東之間，儘早通過專業律師用預防措施把這些問題理順。有太多的例子，股東之間開始只是靠信賴一起做事情，出了問題之後後悔莫及。 訴訟 《公司法》第461款規定，法庭可以根據公平性來關閉公司。 大德律師精通公司法，破產法並目前擔任多家公司的法律顧問。不僅為華人公司提供有關公司法的相關法律服務如起草股東協議等，而且為公司股東包括法人提供法律建議，解決股東之間的糾紛，維護小股東的權益並且，我們可以出庭為保護您的股東權益進行訴訟，為您的公司從建立，成長到發展保駕護航。
