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2026 年 7 月 15 日
澳洲央行出人意料地將利率上調了0.25個百分點，將現金利率提高至11年來的最高水平，達到3.85%，導致數百萬房貸用戶受到打擊。 這是過去一年來的第11次加息，此前專家幾乎異口同聲地預測利率將保持不變。 據《每日郵報》報導，儘管通脹率從去年12月份的32年最高點7.8%降至今年3月份的7%，但澳洲央行行長Philip Lowe認為通脹仍過高，遠高於央行2%至3%的目標範圍。 他表示：「澳大利亞的通脹已經過了高峰，但7%的水平仍然過高，要降回目標範圍還需要一段時間。」 最新這次加息意味著，平均貸款額為60萬澳元的借款人每月還款額將從3,460澳元上升95澳元至3,555澳元。 30天銀行間期貨市場預測加息會暫停，且在3月加息後，現金利率將達到3.6%的峰值。澳洲最大的房貸提供者聯邦銀行（CBA）正確預測了這次加息，並表示這將是本次利率上升周期的最後一次。 但澳洲央行暗示，此次加息可能不是最後一次。 Lowe說：「為了確保通脹在合理的時間內回歸目標，可能需要進一步收緊貨幣政策，但這將取決於經濟和通脹的變化。」 西太平洋銀行、國民銀行（NAB）和澳新銀行（ANZ）預測加息會暫停，但其中澳新銀行預測8月將再次加息。
據澳洲財經網消息，聯邦銀行在最新交易報告中稱，聯邦銀行（CBA）今年第三季度的利潤比去年同期增加了13%，應該得益於現金利率大幅上調。而貸款的民眾卻負擔加重。 該報告稱，今年第三季度，該行未經審計的現金收益為25億澳元，營業收入增長了10%，而其總營業支出只增加了4%。 聯邦銀行行長Matt Comyn表示，該銀行意識到許多客戶對生活成本上升的擔憂和壓力，但該行對經濟前景持積極態度。 四大銀行中的其他三家大銀行在過去幾周的財報里均實現盈利，顯示銀行正從利率上漲、壞帳率低中受益。 澳洲的現金利率已連續7個月上漲，銀行在將加息成本轉嫁給借款人時動作迅速，而在提高存款利率方面卻拖拖拉拉，這導致銀行的凈息差擴大。 聯邦銀行的報告稱，在凈息差擴大和龐大的投資組合穩固增長的推動下，該行在第三季度的營業收入增長強勁。其中，家庭存款增長了8.6%，抵押貸款增長了6.3%，商業貸款增長了12.6%。聯邦銀行的住房貸款和存款增長略微低於市場水平。 Matt Comyn還表示，CBA 預計下個月將現金利率再提高 0.15 個百分點，這將使其達到 3%。他稱，利率已經連續上漲了7次，由於擁有固定利率的客戶比例佔一半，他們還沒有感受到現金利率的變化，但到明年的 3 月或 4 月，受影響的客戶比例將達到 70%。 「我們認為年底的利率將達到 3%，之後會有一個暫停。我們最好的估計是，我們將在明年暫停利率上漲幾個月。」 Matt Comyn說。
澳洲二手車價格已經連續4個月下降，預計今年剩餘時間內將進一步下降，原因之一是銀行利率上升。 據PerthNow報導，穆迪分析公司（Moody』s Analytics）副經濟學家Catarina Noro稱，從8月到9月，二手車價格平均下降了1.1%。 但9月份的數據標誌著月度下降速度放緩，年度增長速度加快。Noro女士說，這與乘用車、輕型卡車和SUV相關。在新車供應增加後，影響生產速度的半導體短缺問題開始緩解。 穆迪分析公司補充說，如果需求因利率上升而減弱，二手車價格可能會下降更多。 同時，聯邦銀行（CommBank）家庭支出意向指數下降了0.5%，從8月份的115.5下降到9月份的114.9。這是自澳大利亞央行（RBA）今年開始加息以來家庭支出意向指數首次月度下降。 機動車支出在9月份攀升6%，8月增長14%。今年機動車支出最近增長3.3%，自3月以來首次上漲。 CommBank首席經濟學家Stephen Halmarick說：「隨著全球供應鏈問題得到解決，機動車指數增長為該行業帶來一些緩解。」 「這種改善是在8月份購買力增強之後，有更多車輛在澳大利亞銷售。」 「同時，運輸支出減少了，預期在未來幾個月內，隨著政府恢復徵收全額消費稅後，汽油價格會上升。」 Halmarick說。 聯邦銀行預測，澳大利亞央行11月的董事會會議上可能將利率進一步上漲0.25%，然後再暫停評估滯後影響。
澳聯儲（RBA）董事會在9月份的董事會議上討論了放緩加息步伐的理由，並強調全球經濟前景惡化是其在不引發失業率跳升的情況下努力控制通脹的「關鍵不確定性」。董事們擔心快速加息遏制通貨膨脹或引發經濟衰退。 據先驅太陽報報導，在澳聯儲的會議記錄中，董事們強調「價格穩定是強勁經濟和持續充分就業的先決條件」，他們也承認，「貨幣政策的運作是滯後的，利率的提高相當快，而且越來越接近於正常的設置。」 由於澳洲通貨膨脹率將從截至6月的年率6.1%躍升至今年年底的接近8%，澳聯儲的會議紀要顯示，董事會打算採取強有力的行動，使通貨膨脹率在一段時間內回到其2%-3%的目標。但董事會也意識到「必須同時保持經濟的平衡」。 澳聯儲在9月6日宣布連續第四次加息0.5%，加上5月份0.25%的加息，現金利率從0.1%急劇上升至2.35%。人們普遍預計澳聯儲將在10月份的董事會議上再次加息，但對於是加到2.6%還是2.85%，意見不一。 目前，全球經濟增長的前景已經惡化，高通脹也給實際收入帶來壓力，這在歐洲最為明顯。為抑制高通脹而採取的加息政策可能會帶來一段經濟增長大幅降低的時期。 澳聯儲的會議紀錄上寫道：「未來加息的規模和時間將繼續以即將公布的數據和董事會對通貨膨脹和勞動力市場前景的評估為指導，包括對前景的風險。在其他條件相同的情況下，董事們認為，隨著現金利率水平的上升，放慢加息步伐的理由變得更加有力。」
澳聯儲在周二（9月6日）召開董事會後，正式宣布加息0.5%，至2.35%，現金利率創7年最高。這已經是連續第5個月加息，或導致房貸一族的月度還款額增加1000多澳元。 據悉尼晨鋒報報導，儘管澳洲總理阿爾巴尼斯敦促央行考慮上調利率對普通工人的影響，但澳央行依舊決定通過加息來抑制通脹。 澳聯儲行長羅伊（Philip Lowe）表示，董事會致力於將通脹率逐步恢復到2%至3%的水平。他說，澳洲通脹率達到了上世紀90年代初以來的最高水平，預計未來幾個月還會上升，並在今年晚些時候達到峰值因此，這是一個不祥的信號，預示著未來幾個月利率將進一步攀升。 羅伊表示，「未來加息的規模和時機，將根據即將發布的數據以及儲行對通脹和勞動力市場前景的評估而定。」 據時代報報導，對比研究網站Finder顯示，澳洲人現在要支付的平均抵押貸款還款將比4月份高出29%，相當於每月平均多支付801澳元，也就是說，現在房主每月的月供平均為3528澳元，而在4月份僅為2727澳元。 PropTrack的數據顯示，0.5%的加息將意味著，大悉尼地區的借款人的月供比上一次加息後再增加249澳元，墨爾本186澳元，布里斯班146澳元，阿德萊德134澳元，珀斯118澳元，霍巴特159澳元，達爾文119澳元。 按揭還款一年平均增加9608澳元。 也就誰說，背負80萬澳元房貸的房主每月還款額達4300澳元以上，而在4月份時，其每月的還款額不到3300澳元。 與此同時，Canstar的新研究顯示，有 44%的受訪者不認為更高的利率會改變他們的財務狀況，但也有24%的受訪者則被認定為「有壓力的借款人」。 Canstar的金融專家Steve Mickenbecker說，「幾乎一半有壓力的借款人預計，為了償還貸款，他們將不得不削減生活必需品的開支。如果住房貸款以外的開支也繼續增加，這種情況將很難維持。」 CreditorWatch首席經濟學家Anneke Thompson表示，「到12月，抵押貸款持有人可能會真正感受到還款增加的影響，當然還有傢具、外出就餐和度假等所有東西的價格都在上漲。」 Anneke認為，在零售貿易數據開始更好地反映消費者的悲觀情緒之前，澳聯儲不會暫停加息。在即將到來的聖誕購物期，人們會真切的感受到加息帶來的財務狀況的改變。 加息也對房地產市場產生了影響，PropTrack高級經濟學家Eleanor Creagh表示，全澳各地的房價都在下跌，目前比3月份的峰值水平低2.7%。但還貸壓力的增加對於潛在買家來說，好處是競爭將比去年弱得多。Creagh 說：「現在有更多的選擇，緊迫感更小，這可能會為一些人創造機會。」 Creagh還表示， 「對於賣家來說，儘管價格在下降，房產需要更長的時間才能出售，但價格仍高於大流行前的水平。」
儘管澳儲行（RBA）不斷提高現金利率，但幾家大型貸款機構已經削減了他們的固定利率。在過去一周里，西太銀行（Westpac）、聯邦銀行（CBA）、Firstmac、Loans.com.au、麥格理銀行（Macquarie Bank）、Suncorp、Homestar Finance投資貸款和Athena Home Loans，至少削減了一種產品的固定利率。 據九號新聞台報導，數以百萬計的借款人當初選擇了超低固定利率，澳聯儲的大幅升息對他們幾乎沒有什麼影響，他們房貸利率仍被鎖定在2%甚至更低。 但壞消息是，這些固定利率貸款中的大多數將在明年年中或年底到期，而新貸款利率則可能比現在的高出2-3倍。 Joust是一家在線房貸公司，首席執行官Carl Hammerschmidt表示，由於固定利率大幅上升，浮動利率貸款正在捲土重來，他所：「我們看到在過去12個月里，專門尋求固定利率抵押貸款的客戶數量幾乎減少了一半。」 Rate City公司的Sally Tindall表示，目前情況下選擇固定利率還是選擇浮動利率是一個困難的決定。「但人們應該做的一件事是尋找一個有競爭力的交易。」 Sally說道。 在澳聯儲最近四次官方加息之後，官方利率已漲至1.85%。專家們預測，在明年降息之前，澳聯儲將會繼續加息。 CBA認為到11月時官方利率將達到2.60%，但到明年同月將降至2.10%。 但澳新銀行（ANZ）卻認為到11月利率將升至3.35%，然後到2024年底降至2.85%。
澳洲儲備銀行（RBA）8月2日連續第四個月加息，將國家現金利率提高50個基點至1.85%。今次加息標誌著自1990年引入通脹目標以來，澳儲行首次連續四個月提高現金利率。 對於貸款金額為50萬澳元且剩餘25年還貸的普通借款人而言，今次加息將導致還貸額每月增加140澳元；貸款75萬澳元者現在每月須多還211澳元；貸款100萬澳元者每月須多還281澳元。 據九號新聞台（9 News）報導，澳儲行行長Philip Lowe在其貨幣政策聲明中表示，該行正在密切關注房地產市場，自5月開始加息以來，房價已經迅速下降。 「（房市）不穩定的一個關鍵原因仍然是家庭支出。更高的通貨膨脹率和更高的利率正在給家庭預算帶來壓力。」 他說，「消費者信心也下降了，有些地方的房價在近幾年大幅上漲後正在下降。」 「從另一個方向努力，大家都正在尋找工作，獲得更多的工作時間。」 「許多家庭的儲蓄率仍然高於疫情之前的水平。」 Finder的消費者研究主管Graham Cooke說，周二加息將使借款人更加痛苦，他們的預算已因生活成本上升而變得緊張。 他指出，與4月份支付的費用相比，這次最新加息可能會使抵押貸款持有人每年多花高達7,300澳元。 他說，幾乎四分之一的澳洲買家都在7月份努力支付抵押貸款，他們將面臨更大壓力。
繼西太平洋銀行（Westpac）一個月內兩度上調利率後，聖喬治銀行（St. George）亦提高其業主自用和住宅投資貸款固定利率，對貸款者而言又是一次打擊。 據澳新社（news.com.au）報導，聖喬治銀行本金和利息自用者貸款的固定利率周五（7月22日）上升0.65%，僅付息（Interest Only）貸款最多增加0.55%。 「我們仍將為客戶提供有競爭力的固定住房貸款利率。我們一直在審查住房貸款，以配合不斷變化的商業和市場條件。」聖喬治銀行在一份聲明中說。 聲明還稱：「在做出這些決定時，我們考慮了多種因素，包括需要以可持續的方式管理固定利率的變化。這些變化反映出資金成本在持續增加。」 西太平洋銀行周五宣布將人壽儲蓄客戶的標準可變基本利率提高0.5個百分點，使總可變利率達到1.35％。 周三，西太平洋銀行的新客戶和現有客戶的抵押貸款利率上升了0.5個百分點。這是該銀行在一個月內第二次提高住房貸款可變利率。 此前，該銀行在6月21日將新老客戶的住房貸款浮動利率上調了0.5%。 西太平洋銀行消費者與企業銀行業務首席執行官Chris de Bruin表示，該銀行明白利率變化會給一些客戶帶來困難，他們在做出這一決定時考慮到了官方現金利率上升0.5%、資金成本持續增長及借款人和儲戶需求等因素。 他指出，隨著住房貸款利率上升，一些客戶需要調整家庭預算。
澳新銀行（ANZ）周二（19日）修正了此前的預測，稱勞動力市場的強勁以及通脹水平的上漲將導致澳儲行在2022年底前採取措施。ANZ預測，官方利率或在11月份升至3.35%，創10年新高，這是是目前1.35%的一倍以上。 據澳新網報導，ANZ澳洲經濟部門主管David Plank說：「我們的預測是澳儲行將在8月、9月、10月和11月連續漲息0.5%。這將會導致官方利率在11月達到3.35%。」並在2023年和2024年將利率不變。 Plank說：「我們認為，到今年年底，澳聯儲將加息至3%以上，比我們之前的預測早了12個月。」這意味著60萬澳元的借貸者每月需多還708澳元。 Plank稱，這也會導致房價到2023年底將下降超過15%左右。「但這也並不意味著經濟會硬著陸。」Plank說。 如果澳新銀行的預測成真——官方利率在6個月內上調3.25%，那這將創自1990年來最大的增幅。 除此之外，澳新銀行還預計，今年的失業率可能降至3.3%，甚至低於3%，這將導致通脹率進一步攀升。今年6月，澳洲失業率降至3.5%，創48年來新低。 據每日郵報報導，澳洲聯邦銀行（The Commonwealth Bank）預計，澳聯儲將於8月和9月分別加息0.5%，在墨爾本杯日加息0.25%，到11月，官方利率將達到2.6%。 西太平洋銀行（Westpac）則預計，到2023年2月，官方利率將升至2.6%，並至少在2025年12月前保持在這一水平。在此之前，澳聯儲將於8月再次加息0.5%。
利率上漲、房價的下降的雙重打擊，使得房屋業主再融資能力受到影響，在房地產市場高峰附近買房的買家可能陷入「房貸監獄」。 據悉尼晨鋒報報導，RateCity.com.au研究部門總監Sally Tindall說：「去年買房的人，特別是去年下半年或今年年初買房的人也許會發現資產大幅減少。」 Tindall稱，特別是對只用小部份首付買房的人來說，會有更切身的體會。 如果悉尼和墨爾本的房價如NAB預測的一樣，在2023年底之前下降超過20%，那麼去年12月以5%或10%首付買下均價房子的人將會發現自己陷入了負資產的窘境。 支付了20%首付的悉尼買家可能發現資產只剩下3%，墨爾本買家可能發現資產只剩4%。 對陷入負資產的買家來說，改變借貸銀行幾乎是不可能的。 Tindall稱，其他銀行預測的降價幅度更小，陷入負資產的大多數房屋業主將可以躲過這場風暴。她鼓勵那些無法還款的人與銀行交談。
