限制民眾海外投資 北京築起金融高牆
2026 年 6 月 20 日
長期以來，房價上漲的速度遠快於工資增長，這使得潛在購房者面臨更大的困難，除非他們承擔巨額債務或得到家庭幫助，專家警告這種差距可能會擴大。 據悉尼晨峰報報道，住房需求超過了新房建設的速度，而直到過去兩年的低利率也增加了購房者的預算。與此同時，工資增長依然低於房價增長水平。 根據澳大利亞統計局（ABS）本周的數據，截至3月的一年裡，工資上漲了4.1%，略低於截至12月的一年裡的增幅。而根據Domain的數據，截至3月的一年裡，首府城市的房價上漲了8.4%，儘管墨爾本的漲幅較低，悉尼的漲幅較高。 但從長期來看，這一差距非常明顯。在截至3月的12年里，首府城市的房價飆升了93.5%，而工資僅上漲了34.7%。 澳大利亞聯邦銀行的澳大利亞經濟主管Gareth Aird表示，過去30年間，利率一直在結構性下降，直到最近幾年。 「在利率下降的過程中，借款能力隨著收入水平的增加而提高，這使得房價在很長一段時間內上漲，」Aird說。 最近，儘管利率上升，但房價上漲的速度仍快於工資增長。他將這一現象歸因於人口的強勁增長相對於住房供應的不足，以及購房者從父母那裡獲得的支持。最近的數據表明，隨著買家利用通過房產創造的財富（他們家庭的或自己的）購房，而不僅僅依靠工資儲蓄，首付款在增加。 Aird還指出，女性在勞動力中所佔比例的增加，以及雙收入家庭的興起，意味著家庭收入增長速度快於工資增長，這是房價上漲的另一個有利因素。 「在幾個主要首府城市，中位數住房的可負擔性已經達到了歷史最差水平，」Aird說。「進入房市變得越來越困難了。」 Aird表示，買家現在需要更大的首付款，並且必須使用更多的收入來償還貸款，但購買的房產可能比30年前從事類似職業的父母所能買到的房產要小。 「如今，即使是收入相當不錯的人們也在努力進入房地產市場，更不用說購買中位數價格的住房了。」 Aird認為，除非採取政策變革，例如增加新房建設或減少投資者需求，否則這一差距不會縮小。 PRD房地產公司的首席經濟學家Diaswati Mardiasmo也指出了新房建設的短缺以及利率的結構性下降。她表示，工資增長和房價之間的差距現在如此之大，以至於縮小這一差距將是一個挑戰。 Diaswati Mardiasmo表示，這意味著購房者可能需要調整他們的期望，選擇購買公寓而不是房子，這在國際大城市中是很常見的。
一份新的數據比較表給難以買房的昆州人帶來了令人震驚的好消息，儘管租金上漲至創紀錄水平，但在六分之五的昆州郊區，租房比買房更便宜。 據Courier Mail 報道，Compare The Market的最新分析發現，一些郊區的房租不斷上漲——在黃金海岸郊區Broadbeach Waters，每月租金高達6,000澳元。在布里斯本最昂貴的Bulimba地區，月租金也超過了4,800澳元。 儘管如此，超過500個郊區的租房成本比買房更便宜，這要歸功於創紀錄的房價將房貸還款推高至月租金水平的兩倍。 在昆州的185個郊區，由於房貸成本高，租住獨立屋和單元房都被認為比購買更便宜——而在大布里斯本的15個郊區，購買單元房要更划算。 其中包括一些內城郊區的單元房，如Spring Hill，這裡的月供比租金少近395澳元，還有Fortitude Valley和Bowen Hills(月供比租金少230澳元以上)，以及Goodna和Bundamba等外圍地區(相差近300澳元)。 數據還發現，在一些郊區，租金與購買成本的差距非常接近，足以讓租房者在可能的情況下選擇購房——當然是在房價進一步上漲之前。 郊區Russell Island (租金為1,839.98澳元，月供為1,929.78澳元)和Macleay Island (租金1,963.46澳元 ，月供2,121.52澳元)是Compare the Market分析報告中差距較接近的地方。 在大約100個被認為購買獨立屋更划算的地區中，大多數位於礦業和資源驅動型地區，這些地區的租金飆升，包括Collinsville、Dysart和Blackwater，租金是房貸還款的兩倍，約為1,600至1,800澳元。 Compare the Market房地產專家 Andrew Winter表示，「利率和房價雙雙上升意味著，如今進入市場的大多數買家在月供上的支出將超過他們每月的租金。」 在線搬遷平台Muval與昆士蘭大學的地理學家合作，推出了澳洲首個名為MuveRank的實時遷移模型，該模型見證了疫情以來一些趨勢的逆轉。 Muval首席執行官James Morrell指出，陽光海岸、凱恩斯和Wide Bay在MuveRank的全國前十名單，遷入和遷出的人數都有所增加。 隨著家庭面臨越來越大的經濟壓力，Muval發現，許多人被迫重新評估，搬到更能負擔得起的地方，或者搬到離家人和朋友更近的地方，以獲得支持和分擔費用。 昆士蘭大學地理學家Elin Charles-Edwards博士說，昆州的人口模式正在進入一個新的階段。 Charles-Edwards說：「MuveRank顯示，在經歷了多年的大流行波動之後，我們的城市正在恢復正常，還有一些信號表明，城郊人口正在向Tweed、中央海岸和陽光海岸等城市附近的鄉鎮中心轉移。」
在澳洲居住、工作的人都在承受生活開支上升所帶來的壓力。有見及此，澳洲政府已更改個人所得稅稅率以及每個稅階的起征點。 由2024 年 7 月 1 日起，所有澳洲納稅人均會獲削減稅款。 減稅計劃將會削減課稅金額。對許多納稅人而言，減稅代表著每次支薪時，納稅開支將會減少，而實際到手的收入將會增加。 以下是減稅計劃實行的示例：Priya 在澳洲非大都會區居住，任職註冊護士。在 2023-2024 財政年度中，她的收入是 90,000 元，連同百分之二的國民醫保稅（Medicare Levy）在內，需要繳納個人所得稅 21,517 元。按照同等收入，Priya 在 2024-2025 年度將會獲得 1,929 元的年度減稅，換而言之，在 2024-2025 年度應繳的個人所得稅為 19,588 元。 澳洲的個人所得稅金額視乎個人在同一財政年度的應課稅收入而定。年度應課稅收入愈高，需要繳付的稅金便愈多。 不少納稅人所獲的減稅金額將會反映在每次支薪的薪金當中。有些納稅人則會在 2024-2025 財政年度結束，遞交報稅表並完成報稅手續之後，才能獲得減稅金額。然而，減稅與退稅有所不同。退稅是指，已繳納的稅款多於應繳稅額的情況下，澳洲稅務局 (ATO) 所退還的款項。 使用減稅計算機（繁體中文），便可找到自己年度所獲的減稅金額。 減稅計算機設有14種語言可供使用。 只需參閱網頁，輸入自己的年度應課稅收入，便能預估減稅金額。計算機只提供估算金額，實際的稅務評核可能與計算機的估算有所不同。 參閱www.taxcut.gov.au/traditional-chinese，便能使用減稅計算機，或查詢有關減稅計劃的詳情。 （澳洲聯邦政府供稿）
全中國房地產調控最嚴格的北京，近期鬆綁五環外限購以刺激房市；但對大部份居民而言，五環外的高房價仍令買房根本遙不可及，民眾批評這政策是「四不像」，難以受惠。 北京市住建委4月30日發布「關於優化調整本市住房限購政策的通知」，指出在執行現有住房限購政策的基礎上，允許在北京擁有兩間房的北京籍居民家庭、在北京擁有一間房的京籍單身人士、在北京擁有一間住房且連續5年在京繳納社保或個稅的非北京籍居民家庭和單身人士，在五環外能新購買一間房。 北京市住建委宣布鬆綁住房限購後，房地產人士認為，這次政策力道非常大，是最近半年來北京第8次寬鬆政策，相當於給所有符合條件的人多一次購房資格。 據美國之音5月11日報導，在中國政府嚴格控制房價之下，就算經濟下滑，房屋的價格也居高不下。在北京市中心的五環以內的房價更是貴得不是一般人可以負擔得起；五環內的房子就算只是60平方公尺左右，售價也高達人民幣600多萬元，根本不是一般月薪階級的市民可以買得起。 在北京讀大學的黃志雲告訴美國之音：「住在五環區的應該都是演員、商人和官員吧。我的舅舅最近在北京郊區買了一間房，大約是150平方公尺，就花了人民幣100多萬元，這已經算是很便宜的」，根本不知道甚麼人可以受惠，批評這政策是「四不像」。 對於收入較高的人來說，在北京市區買房子也是不容易的事。北京大學醫學法學教授劉瑞爽，在醫學界及北大工作超過30年，算是小康一族，在五環外擁有一棟房子。只是如果要他再買一間房子，他斷言從來沒考慮過，因為房價實在太高。而且就算放寬限購政策，劉瑞爽也覺得對推動房地產業沒甚麼作用。 報導另指出，逾50歲的劉明雖然擁有北京戶籍，可是只是工薪階層，最多每月賺人民幣3,000元，近兩年還因裁員和健康問題而無法工作，只能倚靠每月1,000餘元的社保過活，幸運的是，他可以住在市郊丰台區的公租房，買房子對他來說，根本就是遙不可及的夢，他說：「沒錢的人就是買不起房，就算是一套、兩套還是三套，也跟我沒關係」。 隨著中國經濟狀況轉差，房地產狀況也不如以往風光。路透社先前調查報告顯示，中國今年的房屋銷售量很可能下滑5%。中國的房地產資訊集團今年2月公布的初步數據指出，中國最大的100家房地產公司在當月的新屋銷售與去年同期相較暴跌60%。大都會北京市也無法倖免。
在中國房地產不景氣、對經濟擔憂日增之下，中國個人資金正流向黃金 ，上海黃金交易所3至4月交易量增8成，罕見出現由現貨需求推高的行情。 據日經中文網報導，當前黃金價格處於歷史高位，作為黃金期貨國際指標的紐約期貨價格，4月上旬連續8個交易日創出新高，一度漲至2448.8美元，突破2,400美元大關。但誰在積極買入並推高金價是市場一大疑問。 這篇報導指出，結果揭開謎底的線索是交易「現貨」黃金的上海黃金交易所的統計數據，即3至4月比去年同期增加78.8%，達到613.4噸。另世界黃金協會的統計也顯示，中國的金條和金幣的需求在1至3月比上年同期增加了68%，達到110.5噸。 因此市場人士認為，中國旺盛的個人黃金需求推高了在上海黃金交易所交易量，並進一步推動了全球黃金價格上漲。 日本Market Edge的專家小菅努表示，黃金過去的上漲局面大部份是由投機資金買入主導的。但3至4月的上漲局面則呈現中國現貨需求推高行情的罕見格局。 黃金買盤為何來自中國的個人投資者？日本市場分析師豐島逸夫表示，因房地產不景氣、虛擬貨幣和美元資產投資受限，導致找不到投資對象的資金正在流入黃金。 豐島逸夫指出，再加上中國人民銀行（央行）截至4月已連續18個月增加黃金持有量，也給個人投資者帶來安心感。 報導提到，自2023年6月底以來，中國的黃金現貨價格一直高於作為現貨國際指標的倫敦價格。2024年4月1日每盎司溢價85.6美元。從全球範圍來看顯得偏高，但仍然迎來買入。 日本市場專家森田隆大認為，中國個人購買黃金屬於「擔心貨幣貶值而保全資產的動向」，指出這可能是一種長期趨勢。
據路透社報導，受全球市場波動以及中國經濟放緩等因素影響，為節省成本，中國券商行業龍頭中金公司近日削減員工薪資，幅度多達25%。此前，中金公司去年4月大砍了員工獎金達40%。 路透社28日在發自香港和上海的報導中引述3名消息人士披露上述消息，並指減薪令立即生效，而一些交易員在上周五（26日）就收到相關通知，逾2,000人受影響；此外，中金公司也正在考慮進一步裁減香港離岸投行部門的員工。 中金公司成立於1995年，全名「中國國際金融股份有限公司」。公司去年4月就曾大砍員工獎金達40%，但這次大幅度下調的是投行人員底薪，這在業內較為罕見。 報導指出，這次降薪凸顯中國金融業在經濟放緩以及企業上市數量不斷減少的情況下面臨的挑戰。 陸媒第一財經稍早前曾披露，已公布2023年財報的25家券商中，4成券商薪酬總額縮水，半數人均薪酬下降，其中中金公司人均年薪酬為人民幣696,800元，年減10.21%，與2020年中金公司人均年薪116萬元相比，降幅更達40%。
悉尼正在經歷「天文數字級別」的租金價格增長，一些郊區的要求租金僅在三個月內就激增了多達每周400澳元。 據每日郵報報道，PropTrack最新的季度租賃數據顯示，最近對租戶的極端壓力已經達到了新的高度，超過一半的悉尼郊區在該季度看到了價格上漲。 其中，超過20個地點現在的租金比2023年12月還要高出每周100澳元以上。 PropTrack的經濟學家安妮•弗拉赫蒂（Anne Flaherty）表示，數據顯示了悉尼各地租戶目前面臨的困境。 「這份清單中的一些郊區的增長幅度令人震驚，」弗拉赫蒂女士說。「即使僅僅是在一個季度內就有這麼多郊區的租金增長達到了雙位數，這令人驚訝。」 一向價格實惠的Parramatta地區也出現反常，Dundas的租金價格上漲幅度最大，Dundas的獨棟房屋的租金中位數在這個季度上漲了21.43%，從每周700澳元激增至850澳元。 去年的這個時候，Dundas的租金中位數是每周600澳元，這意味著它在年度上漲超過了40%。
據最新發布的Domain房價報告顯示，儘管澳洲各地的房價在增長放緩，但悉尼、布里斯班、阿德萊德和珀斯等城市的房價仍達到新高。同樣，布里斯班、阿德萊德和珀斯的公寓價格也創下新紀錄。 值得注意的里程碑事件包括悉尼房價首次突破160萬澳元大關，阿德萊德房價超過90萬澳元，珀斯的公寓價格在一次顯著的年度漲幅後達到新高，超過了十年前的最高點。 據悉尼晨鋒報報道，悉尼的平均房價在富裕購房者的推動下飆升，三月季度的平均房價上漲了2.1%，達到1,627,625澳元，這是市場首次突破160萬澳元大關。自2022年12月觸底以來，已上漲了12.8%，即18.5萬澳元。 與此同時，同一時期的平均單元房價上漲了1.9%，達到806,137澳元。它已經收復了2022年經濟衰退期間損失的5.9萬澳元中的5.5萬澳元。它距離2021年12月的峰值僅差4,000澳元。 悉尼的大多數地區的平均房價都高於三個月前和一年前。 內南西區，包括從Wolli Creek 到 Bankstown機場郊區，錄得了這兩個時期的最高增長，中位價達到了155萬澳元。僅在2024年前三個月就跳升了7.6%，並在截至三月的一年中上漲了22%。 平均房價（圖：截圖） 在北部海灘地區，單元房價格領先，三月季度飆升7.1%，年增長率達到11%，中位價達到120萬澳元。 Domain的研究與經濟首席Dr. Nicola Powell表示，悉尼的房屋和單元房價格已連續五個季度上漲——這種勢頭自封鎖年以來未見。 悉尼的房價現在是單元房的兩倍多，這一紀錄差距表明，在緊張的市場中，富裕的購房者正在推動需求。 「我們已經看到了住房的供應不足。這也告訴我們市場上誰是活躍的。你已經意識到了強勁的資本收益，可能對利率不太敏感，」Powell說。 「這是那些擁有較大緩衝或存款來促成購買的人。這可以說是已經在市場中的人，或者有父母支持的首次購房者。」 她表示，儘管房價增長的勢頭在降息發生之前正在放緩，但隨著更多買家追求更實惠的住房，單元房價格的增長正在加速。 潛在購房者丹妮爾•約翰遜和她的伴侶過去18個月一直試圖進入市場，但都未能成功。 33歲的她說：「我們看到的市場是，起初感覺可達到的區域很快就變得難以觸及。」 她表示，隨著房價的持續上漲，他們重新評估了自己能夠承擔的費用、感興趣的地點，甚至是願意購買的房子。 「明智的做法是儘可能繼續存錢，制定預算並繼續尋找，但這是一個漫長的搜索過程。」她說。 AMP Capital的首席經濟學家Shane Oliver博士表示，悉尼房價增長的主要驅動力是住房的長期短缺。 「我們經歷了創紀錄的移民水平，悉尼的空置率也非常低，且供應不足。租賃房產的缺乏已經影響到了購房市場，並淹沒了高利率的影響，」Oliver說。
小米SU7純電動汽車3月上市後掀起訂車熱潮。小米董事長雷軍說，目前SU7鎖單量已超過7萬輛，小米正在全力擴充產能，預計今年交車10萬輛，未來3年會100%聚焦在中國國內市場。 4月23日，雷軍在微博發文稱，截至4月20日，小米SU7鎖單（繳交人民幣5,000元訂金）量超過7萬輛。目前正在全力擴充產能，全年交付目標會超過10萬輛。原計劃SU7標準版、Max版4月底開始交車，已提前到4月18日。 據陸媒IT之家，小米集團舉行投資者大會，當被問及甚麼時候會考慮海外市場，雷軍表示，從業務部署來說，未來3年里會100%聚焦在國內市場，「把中國市場做好是我們的第一步」。 雷軍並稱，因為小米業務收入有一半來自全球市場，在100多個國家做生意，30多個國家有辦事處、分公司；小米擁有全球影響力和全球「米粉」基礎，「等我們準備好以後，做全球市場應該是水到渠成的」。 在3月28日上市發表當天，小米SU7開出人民幣21.59萬元起的價格，雷軍當時宣稱，定這個價格就是要比競爭對手特斯拉Model 3「便宜3萬」，還稱這是「虧錢賣」。 不過雷軍如今改口稱，預計SU7大概毛利率會在5%至10%。目前SU7的銷量比預計還要大不少，具體數字還需要仔細核算。 針對特斯拉本周宣布降價，小米未來是否會有更多降低就是2,300萬人的失業，這還不包括個體戶關門後，帶來的失業及1,000多萬大學畢業生。 成本的舉措，雷軍則說，供應鏈合作夥伴們正在跟小米討論提升產能和進一步的成本支持。 市場盛傳，小米將趁勝追擊推出SU7休旅車版本。雷軍說，SU7發布成功的原因之一，就是「保密」。他現在真的沒有辦法告訴大家。SU7是小米第一輛車，已經做到了相當高的水準。相信未來的車，肯定會有大的提升。
