夏言聊天室：揮淚送行蔣繼先先生
2026 年 9 月 21 日
據太陽先驅報報導，澳洲二戰時期的總理科廷（John Curtin）曾居住過的Brunswick故居，在上市兩周後即被搶購。 這位已故工黨領袖從1941年開始任職，直到1945年在任期間去世。在二戰的關鍵時刻領導澳大利亞走過戰火紛飛的年代，被廣泛認為是澳洲「最偉大」的總理之一。 地產公司Jellis Craig Brunswick的合伙人Elizabeth Kelly稱，這棟物業是科廷總理從1907年到1909年，20多歲時在墨爾本的住所。 記錄顯示，柯廷在這棟房子居住期間，他還為維州足球協會的Brunswick足球俱樂部效力。 Kelly說，這棟位於16 Barry St,Brunswick的三居室房產要價130萬元，一對當地夫婦在這棟房子還沒來得及上市拍賣就以更高的價格搶購。 這棟物業有紅色磚牆，裝修過的具有現代風格的內飾，原始的帶花紋的壁爐和高高的裝飾天花板，既新潮又充滿舊時代的韻味。 客廳朝向好，陽光重組，還有一個古典壁爐。（圖片來源：realestate.com.au) 「這是街上最漂亮的房子，」Kelly說，「它有一個非常好的後院娛樂區，面北的朝向，房間里充滿陽光。」 這棟房子享有優越的地理位置，靠近悉尼路的餐廳和酒吧、有軌電車、皇家公園、墨爾本動物園、學校和大學。 科廷因其領導下的政府大幅擴展社會服務，包括改善養老金而聞名，堪培拉的科廷郊區和科廷大學都以他的名字命名。
據太陽先驅報報導，由於學校升級和人口結構變化，2022年墨爾本20多所公立學校將重新劃分學區，那些突然被重新劃入熱門學區的房東們可能意外獲得數萬、甚至數十萬的暴利。 包括Albert Park College、Frankston High School和McKinnon 中學在內的頂級公立學校都被納入了這次學區改革中。新的變化將在下一學年生效。房產中介認為，被划到墨爾本最優秀學區範圍的房產，可能增值高達15%。 根據維州房地產協會的數據，這些學校的學區房與非學區房相比，溢價範圍在10萬至41.25萬澳元之間。 當然，學區調整也有輸家，一些家庭目前在學區內，但調整後可能不再位於學區之內。專家表示，這些業主的房產價值不太可能大幅下降。 REIV總裁Leah Calnan表示，優秀的公立學校對父母來說很有吸引力，他們用節省的私校學費，來抵消房產溢價。 Cayzer房地產公司董事Geoff Cayzer表示， Albert Park College學區房溢價最高，根據REIV的數據，該校學區房比方圓1公里內的非學區房價格高10%，約412,500元。 雖然明年Port Melbourne和South Wharf將被排除在該校學區之外，並重新划到Fisherman』s Bend school的學區內，但Cayzer認為，這兩個區的房價不太可能下降。因為強勁的需求、低利率和有限的房源庫存將繼續推動該地區的價格上漲。 其它的熱門學校包括Frankston High School，學區房溢價10%至15%，一些絕望的父母在孩子還沒有出生時就開始尋找學區房。 Gary Peer代理Aviv Samuel稱，McKinnon中學的學區面積幾乎翻倍，房價雖然會提升，但庫存也同樣提高，因此很難預測明年房價會如何變化。 但他認為，一旦國際邊界重新開放，房價就會起飛，因為傳統上由於該校在語言、音樂和藝術科目上非常強，儅海外買家蜂擁而至重返市場後，一定很受青睞。
據澳洲新聞網報導，現在房地產市場雖然很熱，但不能保證每一套房子都能順利售出。一項新研究揭示了什麼特點最能贏得買家的心。 COVID-19的影響改變了購房者的喜好。根據西太銀行的研究，對於購房者來說，房源的位置和所在郊區比房產的特徵更重要。住所便利性也是關鍵，比如靠近超市和和公共交通，現在比娛樂設施更重要。 按優先順序排序，吸引首次購房者的房屋特點是： – 靠近超市和購物 – 有後院 – 安全和安靜的環境 – 步行至公共交通 – 現代化的廚房 升級房屋的二次購房者可能會更關注住宅與學校、公共交通和醫療服務的距離，以指導他們的決策。 未來的投資者（希望在未來五年內購買投資物業的人）在談到他們的購買誘因時，更傾向於房產特色。他們的選擇標準按照重要性排序：包括後院，安全/安靜的環境，現代化的廚房，一個現代化的浴室和一個備用卧室。 西太平洋銀行的抵押貸款戰略和產品主管Claire Scott表示，買房是人們一生中最大的財務決定之一，應該花費時間仔細研究，包括研究當地市場，檢查房產，了解預算，參與拍賣。 西太銀行的房地產市場研究工具（Westpac』s Property Market Research tool）可以快速幫助用戶找到所需要的信息。 你所要做的就是輸入一個地址或你想購買的地區，完成註冊後就可以收到一份完整的報告，其中包括郊區的主要趨勢、人口統計（如年齡和家庭類型）、預期租金收入和投資收益以及估計物業價值等細節。 Scott說：”更好地了解你正在尋找的房屋的大致價格，並在檢查前解讀關鍵的郊區趨勢，這真的很有用，有助於節省時間並縮小你的搜索範圍。” Scott補充道，如果你正在考慮購買投資房，那麼查看周租金中位數以及符合預期的價格增長趨勢會很有幫助。
據信使郵報報導，隨著悉尼和墨爾本人封鎖期間長期被困在家裡，已經快受不了，昆州的房產經紀人做好準備迎接願意花大價錢購房的兩地買家到來。 地產公司Harcourts Coastal位於黃金海岸的經紀人Tolemy Stevens認為，悉尼的買家將遵循去年墨爾本封城時的相同模式。他說，「我們幾乎處於與去年墨爾本封鎖時一摸一樣的場景中。」 去年第一波疫情期間來到黃金海岸的買家更加迫切，甚至沒有看到房子就願意購買。第二波疫情時，買家已經理性多了，他們更加深思熟慮。儅限制取消，他們可以再次旅行的時候，他們會等看過房子後再做決定。 Steven說：「當封鎖發生後，我的手機就處於充電狀態。我知道用不了幾個小時，它就會響個不停。 “顯然買家被鎖在屋裡，他們已經受夠了”。 Stevens最近在5月份完成了昆士蘭有史以來最高的拍賣成交，Soul 大廈塔頂四層頂層公寓以1525萬澳元成交。 在昆州海濱小鎮Noosa，代理高端房產的中介公司Reed and Co的負責人Adrian Reed表示，目前私下交易的房產數量達到空前水平。 由於海濱城市高端市場的房源異常緊張，買家急切地想買到有水景的優質房產。 這給許多經紀人造成了前所未有的緊張局面，他們需要在賣家願意掛牌上市之前就找到房源。 Reed說：「這是我見過的最活躍的私下銷售市場。」「人們發現Noosa是一個豪華的安全天堂。我不確定其中有多少人是想來這裡購買度假屋的，或者有人希望在這裡永久定居。」 Ray White Queensland首席執行官Jason Andrew表示，州際移民扎堆到昆州的速度不太可能很快放緩。看房的人數表明銷售的多米諾骨牌效應即將到來。 Andrew說：”悉尼和墨爾本的買家都在關注房產，”他補充說，「一旦這兩州的限制取消，很多人就會向北走。 “我們將看到房產銷售數量突然飆升。” Ray White位於Whitsundays的辦公室上個月談成了價值超過3000萬澳元的無條件銷售合同。 中介Steve Marks本周掛牌了一個全新的可俯瞰大海的數千平米的大豪宅，將在房源供應不足的市場上很受歡迎。 這座位於48 Mount Whitsunday Drive, Airlie Beach的三居室住宅，從玻璃牆看到一望無際的海景，還有大型的娛樂性廚房和陽台。該住宅指導價為400萬澳元以上。
據太陽先驅報報導，儘管現在房價飆升，政府不定期的封鎖麻煩不斷，但一份最新研究報告大膽宣布， 「現在是首次置業者最實惠和最有利的時機」。 PRD房地產公司首席經濟學家Diaswati Mardiasmo在報告中指出，政府的激勵措施、創紀錄的低利率以及缺乏國際需求的現實，為首次置業者創造了一個最有利的環境。 Mardiasmo博士表示，考慮到現在房價這麼高，這個結論聽起來令人驚訝。因為報告顯示，今年上半年墨爾本大都會地區的獨立屋中位數達到912,100澳元，比去年同期增加了52,800澳元。 但由於「低利率環境」，今年第一季度家庭收入中用於支付房屋貸款的比例反而同比下降2.1%。 而且，由於邊境關閉，買方群體沒有受到「國際需求」的衝擊，這一事實對他們非常有利。 房地產研究人員表示，墨爾本北區和西區的經濟型住宅最適合首次購房者，包括Greenvale, Westmeadows和Laverton。對於那些想靠近市區的人來說， Footscray、Flemington和Carlton的單元房是最好的選擇，價格也買得起。 買房代理Emily Wallace表示，「6個月前」實際上是維州人進入市場的最佳時機。 但是，沒有事後諸葛亮。考慮到市場上升的軌跡，現在也是一個好時機。對首次置業者來說有利的條件是：沒有來自海外買家的競爭、低利率、封鎖期間積累的額外儲蓄，以及「爸媽銀行」的鼎力支持。 但一個主要的缺點是，可用的住房存貨少，加劇了需求和價格的膨脹。 Wallace女士說：「迅速採取行動是有好處的，特別是在私人銷售方面。不要害怕向經紀人詢問他們是否有私下出售的房源選擇；也不要不看房就盲目購買，在解封后儘快安排房屋檢查是一個好主意。」
據太陽先驅報報導，一份關於墨爾本房產投資熱點地區的研究表明，投資者在建立他們的投資組合時，不應該排除醜小鴨式的郊區，St Albans、Frankston North和Werribee被列為最佳的購買目標之一。 Realestate.com.au的數據表明，衡量房產投資機會有三個核心指標：長期資本增長、租金收益率和租戶需求。按照這個標準，墨爾本最好的購買地點都在遠郊。排名前50的郊區中只有6個郊區在CBD20公里以內，分別是Brunswick和Lalor獨立屋市場，以及Malvern East、Clayton、Box Hill和St Albans的單元房市場。 專家表示，由疫情驅動的在家工作常規化，導致海濱和叢林郊區如莫寧頓半島、Macedon Ranges和Yarra Ranges大熱。 REA的經濟學家Paul Ryan說，「回到墨爾本的外國人，或者住在市內小公寓在家工作的人都在想，’如果我們不需要去辦公室，能不能住在更舒適的地方』。這就把莫寧頓半島很多郊區和其它舒適的遠郊推到名單上。” 在realestate.com.au排名前50的郊區中，莫寧頓半島地區佔了五分之一。在過去十年中，該地區典型的獨立屋價格上漲了93%，租客興趣增長了4.3%，平均租金收益率3.3%。 買家代理敦促投資者保持長期視角，不要輕易對醜小鴨式的郊區打折扣，因為選擇投資房要理性的看數據，而不是感情用事。 醜小鴨式的郊區包括：Frankston、Frankston North、Werribee、Seaford和Lalor，這些郊區的獨立屋和單元房都成為投資者的熱選目標。
據每日電訊報報導，悉尼一位投資者分享了他從沒有多少錢開始，如何依靠市場智慧、辛勤工作和長時間的研究，實現財富自由，並表示他的成功經驗可以複製，但需要耐心。 今年50歲的George Markoski從小就痴迷於流行的遊戲「大富豪」（Monopoly），他可能沒有高帽、手杖或濃密的灰色小鬍子，但已經成為現實生活中的「大富豪」。 這位房產投資者目前在全澳各地擁有39處房產，每年租金後入幾十萬。 Markoski表示，他非常注重做市場調研，他的決策都是由統計數據驅動的，而不是感情用事。他說，「澳大利亞有16,000個郊區，總會有好的和壞的，但我們很幸運，有這麼多研究可以對每個郊區形成一個客觀的看法。」 Markoski在20世紀90年代作為一個小企業主時買了第一棟房子。那是一棟位於阿德萊德市中心的房子，當時的買價大約18萬澳元，現在價格接近於100萬澳元。 隨後Markoski在20世紀90年代末，在阿德萊德和珀斯購買了更多的房子，然後他遇到了障礙。 他說：「當時我才20多歲，不知道自己在做什麼。每處房產都是負資產，我不得不工作七天還房貸。」 他補充說，當他把貸款轉為只付利息，並更加註重購買時機時，他的命運發生了變化。 他認識到，大多數地區的房屋價值往往會在多年內保持平穩，隨後會經歷短期的急劇增長。如果他在增長階段之前投資，他就會獲利。 「他們說房地產是關於位置、位置、位置。這是一派胡言。其實房產是關於時機、時機、時機，」Markoski說，「如果你在正確的時間購買，你的錢可以翻倍。」 每一次成功的購買都被用來啟動下一次購買。隨著他的房產增值，他可以對貸款進行再融資，抽出資產，作為下一個房產的首付款。 利用這種技術，他在37歲時擁有10處房產，每年有18萬元的被動收入。這種收入隨著每套新房產的出現而繼續增長。Markoski說。”我現在不需要工作，我的房產為我賺錢」。
據搜狐新聞報導，在中國政府調控政策的疊加影響下，此前「高燒」的中國樓市已逐步回歸理性。在二手房和新房市場明顯降溫，全民「搶房」現象正在逐漸消失。 繼8月2日金華、東莞、廣州黃埔區相繼出台新政後，8月5日，杭州、成都、北京三地又「集體」發布新規，分別從升級限購、管控住房贈與行為、限制假離婚購房等方面為樓市調控「打補丁」。 假離婚買不了房 為了獲得購房資格或首套房資格，不少人上演一幕幕「假離婚，真買房」的鬧劇。據中國新聞網報道，僅近一段時間以來，北京就有約14%的房屋交易屬於離婚家庭購房。但這個漏洞將不復存在。從8月5日起，夫妻離異的，原家庭在離異前擁有住房套數不符合本市商品住房限購政策規定的，自離異之日起3年內，任何一方不得在北京買房。 深圳樓市降溫 中介門店紛紛歇業或轉讓 深圳樓市一直是中國房地產的龍頭，但在當局持續打壓下，最近上市的幾個新樓盤銷售情況都遠不及開發商預期。有的項目還有大批客戶棄選，例如上個月入市的京基智農山海御園，總共1457套住宅去化率只有3成。 相比新房市場，二手房市場由於指導價新政以及信貸收緊的影響，降溫更為明顯，成交持續低迷。 深圳房地產中介樊青峰從業已經將近20年，就在上個月，他選擇關閉了自己加盟的兩家中介門店。他算了一筆賬，一間小的中介門店每月的成本是五到六萬元，每月至少要成交2到3套二手住宅才能保本。但從四月份開始，他的客戶基本上都處於觀望狀態， 4-6月連續3個月零簽單。 深房中協的統計數據顯示，由於二手房市場低迷，今年上半年房產中介從業人員月均網簽0.1套，同比下滑46%。 截至今年6月，深圳實名登記的從業人員共有45458人，同比下滑11.8%。
據澳洲新聞網報導，澳洲稅務局警告，今年納稅季節將重點審查房產投資者的納稅申報表。 在2019/2020財政年度，超過180萬澳洲人擁有投資房，並申報了380億元與投資房有關的扣除。 助理稅務專員Tim Loh表示，出租房和度假屋業主最常犯的錯誤是沒有申報所有收入，包括沒有申報出售投資房的資本收益。 Loh補充說，到目前為止，對於挑選審核的2019-20年出租房的申報表中，超過70％的申報表需要調整。「我們的數據分析部門會仔細檢查那些看起來異常高的租金扣除。這可能會導致退稅延遲。” Loh透露，ATO也在加強審查力度，擴大從第三方來源收到的租金收入信息，如共享經濟平台、租賃債券機構和物業經理。 Loh表示，ATO通常允許犯了錯誤的納稅人修改他們的報稅表。但是，蓄意隱瞞租金收入的行為，將導致ATO採取懲罰行動。 另一個經常出錯的領域是貸款利息。Loh說，「如果你貸款買了一套出租房，並按市場價格出租，貸款的利息是可以扣除的。但是，如果你從抵押貸款中提取資金用於個人用途，如買船，或去度假，你就不能申請扣除這部分貸款的利息。」 當涉及到房產的維修費用時，如果是更換或修復現有物品，如窗帘，則可立即扣除。但如果是大規模裝修房屋或改善房屋結構，則不能將裝修款一次性扣除，而是將費用分攤到若干年內。 COVID-19期間減少租金 如果因為疫情原因租客推遲或減少支付租金，納稅人只需要申報在本財政年度實際收到的租金。 Loh說，「雖然你的租金收入可能會減少，也可能延遲幾個月才能收到，但只要減少的租金是在公平的基礎上確定的，考慮到當前的市場條件，仍然可以申報房產的正常支出。」 Loh表示，旅行限制可能也影響了對短期租賃物業的需求。一般來說，如果在2020-21年出租房產的計劃與往年相同，但被COVID-19打亂了，仍然能夠申請相同比例的費用。 但這隻適用於房產沒有被私人使用的情況。如果家人或朋友免費或以優惠價格入住該房產，則無法申報或只能部分申報這些費用。
據Domain房地產網消息，儘管大悉尼地區獨立房的整體租金水平一直保持在歷史高位，但一些地區的周租金卻比五年前還便宜了100多澳元。 Domain最新房屋租賃報告（Domain Rent Report）顯示，6月份悉尼獨立房周租金保持550澳元的中位價，但有超過170個區的獨立房租金要價要比五年前更低。其中11個區的周租金比五年前下跌10%以上。 悉尼獨立房租金跌幅最大的區 在悉尼所有的區中，獨立房租金跌幅最大的是內郊區Millers Point，該地區的獨立房周租金中位數高達1000澳元，但與五年前同期的1250澳元相比，跌幅高達20%。 房地產公司Ayre Real Estate的Kate Sommervelle稱，去年Millers Point的租金受到了打擊，主要是因為疫情期間的供需關係失衡。短期的假日出租房轉向長期租房市場，增加了出租房供應，同時邊境關閉導致需求回落。 緊隨Millers Point之後的是Ultimo。周租金中位數比5年前下降了15.2%，即117澳元，來到655澳元。其次是Waverley，周租金中位數比5年前下降14.4%，即187澳元，來到1113澳元。 北區的Artarmon、內西區的Liberty Grove和Wareemba、內城區的Pyrmont、北海岸的Narrabeen和東區的Clovelly、Kensington和Queens Park等區的獨立房租金也比2016年下降了至少10%。 此外，東區的Randwick、Bondi和上北岸的Roseville等區的租金也出現了可觀的下降，雖然下降比率較小，但金額卻在100澳元或以上。 Century 21 Bondi Junction房地產公司總監Shona Armstrong-Smith表示，雖然獨立屋租金價格仍低於疫情爆發之前的水平，但已經穩定下來。一些搶手的房產的租金一直在上漲。租戶們一方面積極砍價，另一方面也願意接受廣告上要的租金。一些房東為了讓租戶更快入住，也在做出不同程度的妥協。 悉尼公寓房租金跌幅最大的區 就公寓房市場而言，租金下跌的情況更為普遍。今年第二季度（4-6月份），整個大悉尼地區有225個區的公寓周租金比五年前更便宜，其中82個區的房租價格至少下降了10%。 悉尼公寓房周租金中位數為470澳元，與2013年的水平相同。 公寓房租金跌幅最大的是Millers Point區，周租金中位價比五年前下降了33.8%，至每周660澳元。 在悉尼中環地區Bass Hill、North Ryde和Revesby，公寓房周租金中位價下降了25%以上，在Burwood Heights、Gordon和Rozelle，公寓周租金中位價也下降了20%以上。
