夏言聊天室：揮淚送行蔣繼先先生
2026 年 9 月 21 日
据太阳先驱报报导，澳洲二战时期的总理科廷（John Curtin）曾居住过的Brunswick故居，在上市两周后即被抢购。 这位已故工党领袖从1941年开始任职，直到1945年在任期间去世。在二战的关键时刻领导澳大利亚走过战火纷飞的年代，被广泛认为是澳洲“最伟大”的总理之一。 地产公司Jellis Craig Brunswick的合伙人Elizabeth Kelly称，这栋物业是科廷总理从1907年到1909年，20多岁时在墨尔本的住所。 记录显示，柯廷在这栋房子居住期间，他还为维州足球协会的Brunswick足球俱乐部效力。 Kelly说，这栋位于16 Barry St,Brunswick的三居室房产要价130万元，一对当地夫妇在这栋房子还没来得及上市拍卖就以更高的价格抢购。 这栋物业有红色砖墙，装修过的具有现代风格的内饰，原始的带花纹的壁炉和高高的装饰天花板，既新潮又充满旧时代的韵味。 客厅朝向好，阳光重组，还有一个古典壁炉。（图片来源：realestate.com.au) “这是街上最漂亮的房子，”Kelly说，“它有一个非常好的后院娱乐区，面北的朝向，房间里充满阳光。” 这栋房子享有优越的地理位置，靠近悉尼路的餐厅和酒吧、有轨电车、皇家公园、墨尔本动物园、学校和大学。 科廷因其领导下的政府大幅扩展社会服务，包括改善养老金而闻名，堪培拉的科廷郊区和科廷大学都以他的名字命名。
据太阳先驱报报导，由于学校升级和人口结构变化，2022年墨尔本20多所公立学校将重新划分学区，那些突然被重新划入热门学区的房东们可能意外获得数万、甚至数十万的暴利。 包括Albert Park College、Frankston High School和McKinnon 中学在内的顶级公立学校都被纳入了这次学区改革中。新的变化将在下一学年生效。房产中介认为，被划到墨尔本最优秀学区范围的房产，可能增值高达15%。 根据维州房地产协会的数据，这些学校的学区房与非学区房相比，溢价范围在10万至41.25万澳元之间。 当然，学区调整也有输家，一些家庭目前在学区内，但调整后可能不再位于学区之内。专家表示，这些业主的房产价值不太可能大幅下降。 REIV总裁Leah Calnan表示，优秀的公立学校对父母来说很有吸引力，他们用节省的私校学费，来抵消房产溢价。 Cayzer房地产公司董事Geoff Cayzer表示， Albert Park College学区房溢价最高，根据REIV的数据，该校学区房比方圆1公里内的非学区房价格高10%，约412,500元。 虽然明年Port Melbourne和South Wharf将被排除在该校学区之外，并重新划到Fisherman’s Bend school的学区内，但Cayzer认为，这两个区的房价不太可能下降。因为强劲的需求、低利率和有限的房源库存将继续推动该地区的价格上涨。 其它的热门学校包括Frankston High School，学区房溢价10%至15%，一些绝望的父母在孩子还没有出生时就开始寻找学区房。 Gary Peer代理Aviv Samuel称，McKinnon中学的学区面积几乎翻倍，房价虽然会提升，但库存也同样提高，因此很难预测明年房价会如何变化。 但他认为，一旦国际边界重新开放，房价就会起飞，因为传统上由于该校在语言、音乐和艺术科目上非常强，儅海外买家蜂拥而至重返市场后，一定很受青睐。
据澳洲新闻网报导，现在房地产市场虽然很热，但不能保证每一套房子都能顺利售出。一项新研究揭示了什么特点最能赢得买家的心。 COVID-19的影响改变了购房者的喜好。根据西太银行的研究，对于购房者来说，房源的位置和所在郊区比房产的特征更重要。住所便利性也是关键，比如靠近超市和和公共交通，现在比娱乐设施更重要。 按优先级排序，吸引首次购房者的房屋特点是： – 靠近超市和购物 – 有后院 – 安全和安静的环境 – 步行至公共交通 – 现代化的厨房 升级房屋的二次购房者可能会更关注住宅与学校、公共交通和医疗服务的距离，以指导他们的决策。 未来的投资者（希望在未来五年内购买投资物业的人）在谈到他们的购买诱因时，更倾向于房产特色。他们的选择标准按照重要性排序：包括后院，安全/安静的环境，现代化的厨房，一个现代化的浴室和一个备用卧室。 西太平洋银行的抵押贷款战略和产品主管Claire Scott表示，买房是人们一生中最大的财务决定之一，应该花费时间仔细研究，包括研究当地市场，检查房产，了解预算，参与拍卖。 西太银行的房地产市场研究工具（Westpac’s Property Market Research tool）可以快速帮助用户找到所需要的信息。 你所要做的就是输入一个地址或你想购买的地区，完成注册后就可以收到一份完整的报告，其中包括郊区的主要趋势、人口统计（如年龄和家庭类型）、预期租金收入和投资收益以及估计物业价值等细节。 Scott说：”更好地了解你正在寻找的房屋的大致价格，并在检查前解读关键的郊区趋势，这真的很有用，有助于节省时间并缩小你的搜索范围。” Scott补充道，如果你正在考虑购买投资房，那么查看周租金中位数以及符合预期的价格增长趋势会很有帮助。
据信使邮报报导，随著悉尼和墨尔本人封锁期间长期被困在家里，已经快受不了，昆州的房产经纪人做好准备迎接愿意花大价钱购房的两地买家到来。 地产公司Harcourts Coastal位于黄金海岸的经纪人Tolemy Stevens认为，悉尼的买家将遵循去年墨尔本封城时的相同模式。他说，“我们几乎处于与去年墨尔本封锁时一摸一样的场景中。” 去年第一波疫情期间来到黄金海岸的买家更加迫切，甚至没有看到房子就愿意购买。第二波疫情时，买家已经理性多了，他们更加深思熟虑。儅限制取消，他们可以再次旅行的时候，他们会等看过房子后再做决定。 Steven说：“当封锁发生后，我的手机就处于充电状态。我知道用不了几个小时，它就会响个不停。 “显然买家被锁在屋里，他们已经受够了”。 Stevens最近在5月份完成了昆士兰有史以来最高的拍卖成交，Soul 大厦塔顶四层顶层公寓以1525万澳元成交。 在昆州海滨小镇Noosa，代理高端房产的中介公司Reed and Co的负责人Adrian Reed表示，目前私下交易的房产数量达到空前水平。 由于海滨城市高端市场的房源异常紧张，买家急切地想买到有水景的优质房产。 这给许多经纪人造成了前所未有的紧张局面，他们需要在卖家愿意挂牌上市之前就找到房源。 Reed说：“这是我见过的最活跃的私下销售市场。”“人们发现Noosa是一个豪华的安全天堂。我不确定其中有多少人是想来这里购买度假屋的，或者有人希望在这里永久定居。” Ray White Queensland首席执行官Jason Andrew表示，州际移民扎堆到昆州的速度不太可能很快放缓。看房的人数表明销售的多米诺骨牌效应即将到来。 Andrew说：”悉尼和墨尔本的买家都在关注房产，”他补充说，“一旦这两州的限制取消，很多人就会向北走。 “我们将看到房产销售数量突然飙升。” Ray White位于Whitsundays的办公室上个月谈成了价值超过3000万澳元的无条件销售合同。 中介Steve Marks本周挂牌了一个全新的可俯瞰大海的数千平米的大豪宅，将在房源供应不足的市场上很受欢迎。 这座位于48 Mount Whitsunday Drive, Airlie Beach的三居室住宅，从玻璃墙看到一望无际的海景，还有大型的娱乐性厨房和阳台。该住宅指导价为400万澳元以上。
据太阳先驱报报导，尽管现在房价飙升，政府不定期的封锁麻烦不断，但一份最新研究报告大胆宣布， “现在是首次置业者最实惠和最有利的时机”。 PRD房地产公司首席经济学家Diaswati Mardiasmo在报告中指出，政府的激励措施、创纪录的低利率以及缺乏国际需求的现实，为首次置业者创造了一个最有利的环境。 Mardiasmo博士表示，考虑到现在房价这么高，这个结论听起来令人惊讶。因为报告显示，今年上半年墨尔本大都会地区的独立屋中位数达到912,100澳元，比去年同期增加了52,800澳元。 但由于“低利率环境”，今年第一季度家庭收入中用于支付房屋贷款的比例反而同比下降2.1%。 而且，由于边境关闭，买方群体没有受到“国际需求”的冲击，这一事实对他们非常有利。 房地产研究人员表示，墨尔本北区和西区的经济型住宅最适合首次购房者，包括Greenvale, Westmeadows和Laverton。对于那些想靠近市区的人来说， Footscray、Flemington和Carlton的单元房是最好的选择，价格也买得起。 买房代理Emily Wallace表示，“6个月前”实际上是维州人进入市场的最佳时机。 但是，没有事后诸葛亮。考虑到市场上升的轨迹，现在也是一个好时机。对首次置业者来说有利的条件是：没有来自海外买家的竞争、低利率、封锁期间积累的额外储蓄，以及“爸妈银行”的鼎力支持。 但一个主要的缺点是，可用的住房存货少，加剧了需求和价格的膨胀。 Wallace女士说：“迅速采取行动是有好处的，特别是在私人销售方面。不要害怕向经纪人询问他们是否有私下出售的房源选择；也不要不看房就盲目购买，在解封后尽快安排房屋检查是一个好主意。”
据太阳先驱报报导，一份关于墨尔本房产投资热点地区的研究表明，投资者在建立他们的投资组合时，不应该排除丑小鸭式的郊区，St Albans、Frankston North和Werribee被列为最佳的购买目标之一。 Realestate.com.au的数据表明，衡量房产投资机会有三个核心指标：长期资本增长、租金收益率和租户需求。按照这个标准，墨尔本最好的购买地点都在远郊。排名前50的郊区中只有6个郊区在CBD20公里以内，分别是Brunswick和Lalor独立屋市场，以及Malvern East、Clayton、Box Hill和St Albans的单元房市场。 专家表示，由疫情驱动的在家工作常规化，导致海滨和丛林郊区如莫宁顿半岛、Macedon Ranges和Yarra Ranges大热。 REA的经济学家Paul Ryan说，“回到墨尔本的外国人，或者住在市内小公寓在家工作的人都在想，’如果我们不需要去办公室，能不能住在更舒适的地方’。这就把莫宁顿半岛很多郊区和其它舒适的远郊推到名单上。” 在realestate.com.au排名前50的郊区中，莫宁顿半岛地区占了五分之一。在过去十年中，该地区典型的独立屋价格上涨了93%，租客兴趣增长了4.3%，平均租金收益率3.3%。 买家代理敦促投资者保持长期视角，不要轻易对丑小鸭式的郊区打折扣，因为选择投资房要理性的看数据，而不是感情用事。 丑小鸭式的郊区包括：Frankston、Frankston North、Werribee、Seaford和Lalor，这些郊区的独立屋和单元房都成为投资者的热选目标。
据每日电讯报报导，悉尼一位投资者分享了他从没有多少钱开始，如何依靠市场智慧、辛勤工作和长时间的研究，实现财富自由，并表示他的成功经验可以复制，但需要耐心。 今年50岁的George Markoski从小就痴迷于流行的游戏“大富豪”（Monopoly），他可能没有高帽、手杖或浓密的灰色小胡子，但已经成为现实生活中的“大富豪”。 这位房产投资者目前在全澳各地拥有39处房产，每年租金后入几十万。 Markoski表示，他非常注重做市场调研，他的决策都是由统计数据驱动的，而不是感情用事。他说，“澳大利亚有16,000个郊区，总会有好的和坏的，但我们很幸运，有这么多研究可以对每个郊区形成一个客观的看法。” Markoski在20世纪90年代作为一个小企业主时买了第一栋房子。那是一栋位于阿德莱德市中心的房子，当时的买价大约18万澳元，现在价格接近于100万澳元。 随后Markoski在20世纪90年代末，在阿德莱德和珀斯购买了更多的房子，然后他遇到了障碍。 他说：“当时我才20多岁，不知道自己在做什么。每处房产都是负资产，我不得不工作七天还房贷。” 他补充说，当他把贷款转为只付利息，并更加注重购买时机时，他的命运发生了变化。 他认识到，大多数地区的房屋价值往往会在多年内保持平稳，随后会经历短期的急剧增长。如果他在增长阶段之前投资，他就会获利。 “他们说房地产是关于位置、位置、位置。这是一派胡言。其实房产是关于时机、时机、时机，”Markoski说，“如果你在正确的时间购买，你的钱可以翻倍。” 每一次成功的购买都被用来启动下一次购买。随着他的房产增值，他可以对贷款进行再融资，抽出资产，作为下一个房产的首付款。 利用这种技术，他在37岁时拥有10处房产，每年有18万元的被动收入。这种收入随着每套新房产的出现而继续增长。Markoski说。”我现在不需要工作，我的房产为我赚钱”。
据搜狐新闻报导，在中国政府调控政策的叠加影响下，此前“高烧”的中国楼市已逐步回归理性。在二手房和新房市场明显降温，全民“抢房”现象正在逐渐消失。 继8月2日金华、东莞、广州黄埔区相继出台新政后，8月5日，杭州、成都、北京三地又“集体”发布新规，分别从升级限购、管控住房赠与行为、限制假离婚购房等方面为楼市调控“打补丁”。 假离婚买不了房 为了获得购房资格或首套房资格，不少人上演一幕幕“假离婚，真买房”的闹剧。据中国新闻网报道，仅近一段时间以来，北京就有约14%的房屋交易属于离婚家庭购房。但这个漏洞将不复存在。从8月5日起，夫妻离异的，原家庭在离异前拥有住房套数不符合本市商品住房限购政策规定的，自离异之日起3年内，任何一方不得在北京买房。 深圳楼市降温 中介门店纷纷歇业或转让 深圳楼市一直是中国房地产的龙头，但在当局持续打压下，最近上市的几个新楼盘销售情况都远不及开发商预期。有的项目还有大批客户弃选，例如上个月入市的京基智农山海御园，总共1457套住宅去化率只有3成。 相比新房市场，二手房市场由于指导价新政以及信贷收紧的影响，降温更为明显，成交持续低迷。 深圳房地产中介樊青峰从业已经将近20年，就在上个月，他选择关闭了自己加盟的两家中介门店。他算了一笔账，一间小的中介门店每月的成本是五到六万元，每月至少要成交2到3套二手住宅才能保本。但从四月份开始，他的客户基本上都处于观望状态， 4-6月连续3个月零签单。 深房中协的统计数据显示，由于二手房市场低迷，今年上半年房产中介从业人员月均网签0.1套，同比下滑46%。 截至今年6月，深圳实名登记的从业人员共有45458人，同比下滑11.8%。
据澳洲新闻网报导，澳洲税务局警告，今年纳税季节将重点审查房产投资者的纳税申报表。 在2019/2020财政年度，超过180万澳洲人拥有投资房，并申报了380亿元与投资房有关的扣除。 助理税务专员Tim Loh表示，出租房和度假屋业主最常犯的错误是没有申报所有收入，包括没有申报出售投资房的资本收益。 Loh补充说，到目前为止，对于挑选审核的2019-20年出租房的申报表中，超过70％的申报表需要调整。“我们的数据分析部门会仔细检查那些看起来异常高的租金扣除。这可能会导致退税延迟。” Loh透露，ATO也在加强审查力度，扩大从第三方来源收到的租金收入信息，如共享经济平台、租赁债券机构和物业经理。 Loh表示，ATO通常允许犯了错误的纳税人修改他们的报税表。但是，蓄意隐瞒租金收入的行为，将导致ATO采取惩罚行动。 另一个经常出错的领域是贷款利息。Loh说，“如果你贷款买了一套出租房，并按市场价格出租，贷款的利息是可以扣除的。但是，如果你从抵押贷款中提取资金用于个人用途，如买船，或去度假，你就不能申请扣除这部分贷款的利息。” 当涉及到房产的维修费用时，如果是更换或修复现有物品，如窗帘，则可立即扣除。但如果是大规模装修房屋或改善房屋结构，则不能将装修款一次性扣除，而是将费用分摊到若干年内。 COVID-19期间减少租金 如果因为疫情原因租客推迟或减少支付租金，纳税人只需要申报在本财政年度实际收到的租金。 Loh说，“虽然你的租金收入可能会减少，也可能延迟几个月才能收到，但只要减少的租金是在公平的基础上确定的，考虑到当前的市场条件，仍然可以申报房产的正常支出。” Loh表示，旅行限制可能也影响了对短期租赁物业的需求。一般来说，如果在2020-21年出租房产的计划与往年相同，但被COVID-19打乱了，仍然能够申请相同比例的费用。 但这只适用于房产没有被私人使用的情况。如果家人或朋友免费或以优惠价格入住该房产，则无法申报或只能部分申报这些费用。
据Domain房地产网消息，尽管大悉尼地区独立房的整体租金水平一直保持在历史高位，但一些地区的周租金却比五年前还便宜了100多澳元。 Domain最新房屋租赁报告（Domain Rent Report）显示，6月份悉尼独立房周租金保持550澳元的中位价，但有超过170个区的独立房租金要价要比五年前更低。其中11个区的周租金比五年前下跌10%以上。 悉尼独立房租金跌幅最大的区 在悉尼所有的区中，独立房租金跌幅最大的是内郊区Millers Point，该地区的独立房周租金中位数高达1000澳元，但与五年前同期的1250澳元相比，跌幅高达20%。 房地产公司Ayre Real Estate的Kate Sommervelle称，去年Millers Point的租金受到了打击，主要是因为疫情期间的供需关系失衡。短期的假日出租房转向长期租房市场，增加了出租房供应，同时边境关闭导致需求回落。 紧随Millers Point之后的是Ultimo。周租金中位数比5年前下降了15.2%，即117澳元，来到655澳元。其次是Waverley，周租金中位数比5年前下降14.4%，即187澳元，来到1113澳元。 北区的Artarmon、内西区的Liberty Grove和Wareemba、内城区的Pyrmont、北海岸的Narrabeen和东区的Clovelly、Kensington和Queens Park等区的独立房租金也比2016年下降了至少10%。 此外，东区的Randwick、Bondi和上北岸的Roseville等区的租金也出现了可观的下降，虽然下降比率较小，但金额却在100澳元或以上。 Century 21 Bondi Junction房地产公司总监Shona Armstrong-Smith表示，虽然独立屋租金价格仍低于疫情爆发之前的水平，但已经稳定下来。一些抢手的房产的租金一直在上涨。租户们一方面积极砍价，另一方面也愿意接受广告上要的租金。一些房东为了让租户更快入住，也在做出不同程度的妥协。 悉尼公寓房租金跌幅最大的区 就公寓房市场而言，租金下跌的情况更为普遍。今年第二季度（4-6月份），整个大悉尼地区有225个区的公寓周租金比五年前更便宜，其中82个区的房租价格至少下降了10%。 悉尼公寓房周租金中位数为470澳元，与2013年的水平相同。 公寓房租金跌幅最大的是Millers Point区，周租金中位价比五年前下降了33.8%，至每周660澳元。 在悉尼中环地区Bass Hill、North Ryde和Revesby，公寓房周租金中位价下降了25%以上，在Burwood Heights、Gordon和Rozelle，公寓周租金中位价也下降了20%以上。
