房地產政策消解戶籍制度，為何一線城市受益最大？

中國城市化政策，已經進入到了一個新階段：市場決定人口分布——經濟規律最終又一次獲得了勝利。以前搶人，很多城市是戴着鐐銬在跳舞，現在，鐐銬逐漸解開。

5月11日，江蘇南京放寬落戶條件，宣布「買房即可落戶」。南京曾於2018年8月1日廢止「買房即落戶」政策，這也意味着，時隔近6年，南京重新開始執行「買房即落戶」。

根據這個政策，在南京市城鎮地區擁有合法穩定住所（即取得合法產權住房）人員，可以申請本人戶口遷入該住房，其配偶、未婚子女、父母（超過法定退休年齡或已辦理退休手續）可以申請辦理戶口隨遷。

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房地產行業政策解凍戶籍制度？

以前各地搶人，其實都設置了一些學歷門檻、繳納社保門檻，而且，只針對個人，配偶、父母，並不能一同獲得戶籍。這一次南京的力度非常大，簡單地說，只要買房，就可以解決配偶、子女、父母的戶籍問題，小孩子讀書等問題，都可以一併解決。特別是父母，以前的搶人政策都是排斥性的。

現在南京的新房均價大概在28000元，偏遠一些的地區，房價在15000元左右。也就是說，買一套60平的房子，90萬元，首付27萬就可以拿到南京戶口。這個資金門檻並不高。而且，並不是拿27萬去換戶口，在任何城市買房子同樣也要花錢。這就意味着，獲得南京戶口的門檻很低了。

南京放開落戶，是之前放開限購政策的後續補充。

根據諸葛數據研究中心不完全統計，截至5月9日，全國共計50個城市對限購政策鬆綁。其中包括成都、杭州、佛山、東莞、廈門、南京、蘇州等22個城市全面取消限購。

一線城市局部放鬆限購，北京放鬆五環外限購，深圳縮短非戶籍人群的社保繳納年限，廣州放開120㎡以上的限購。杭州退出限購，意味着除了一線城市核心區，上一輪布局的限購基本全部退出。在全國21個超大特大城市中目前僅有上海、北京、深圳、廣州和天津仍有限購政策。

但可以預料的是，僅僅放開限購，不足以支撐房價。

自2023年8月的取消、放鬆限購潮以來，很多城市的房價並沒有回升。

2023年9月，合肥取消限購。2023年第三季度，合肥的二手房價格的同比跌幅為2%到3%，取消限購後，今年一季度，合肥的價格跌幅擴大到了4.9%到6.4%。

2023年11月，廈門取消限購，2024年3月，廈門的二手房的同比下跌幅度還是達到了9.6%。

2024年1月30日，蘇州提出全面取消限購，幾乎是非一線、非省會城市中最後一個提出全面取消限購。但從1月到5月，蘇州樓市還是在繼續跌。

此外，鄭州、南京自2023年以來的二手房價格同比變化也處於負增長。今年3月，鄭州、南京二手房的同比下跌幅度分別達到8.2%、9.5%和9.6%。所以，南京放鬆落戶，是為了給之前的放開限購「添油」。

在房地產上行時代，買房是一種投資行為，房子漲了，會多出置換需求，不斷倒騰，加槓桿，財富越來越多，反過來支撐更高的房地產價格。而且，基於投資的目的，沒有限購時，資金湧向全國熱點城市。這個階段，不用湧入太多的人口，就能支撐一地房價。

但是，在當下，房價不斷上漲的預期消失了。房地產的需求，主要是居住需求，這就需要不斷湧入的人口來支撐。所以，放鬆甚至完全取消戶籍限制，吸引人口，就是一個必然選擇。

從近期熱點城市所出政策可以看出，放鬆落戶限制的城市名單，正逐步擴散至熱點二線城市。這個趨勢已經形成。根據中指院統計，近幾年約有20個城市出台購房即可申請落戶政策，這其中既包括南京、武漢、杭州、瀋陽等核心二線城市，也有金華、駐馬店、克拉瑪依等三四線城市，有些城市甚至是租房即可落戶。

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戶籍制度鬆動，一線城市也無法倖免

南京這樣的城市放開了，很多人會問：北上廣深會放開嗎？杭州可以作為一個風向標來看待。

浙江省此前也搞了一個全省落戶。2023年7月，浙江省政府辦公廳印發《浙江省推動落實常住地提供基本公共服務制度有序推進農業轉移人口市民化實施方案（2023—2027年）》。

根據這個政策，浙江進一步放開放寬農業轉移人口落戶條件。全省（杭州市區除外）全面取消落戶限制政策，外地與本地農業轉移人口進城落戶標準統一，試行以經常居住地登記戶口制度，落實合法穩定住所（含租賃）落戶及配偶等直系親屬隨遷政策。

但是，這個政策把杭州排除在外。

2024年5月9日，浙江杭州市發布關於優化調整房地產市場調控政策的通知。其中提到，在杭州市範圍內購買住房，不再審核購房資格。其中，第六條的內容是：優化積分落戶政策，在本市取得合法產權住房的非本市戶籍人員，可申請落戶。

簡單地說，就是沒有任何限制，外地人想買幾套就買幾套，然後還可能送戶口。這等於是改變了2023年7月浙江的全省落戶政策。某種程度上，被排除在外的杭州，也可以實現全省落戶，甚至全國落戶。

所以，即便是杭州，也得放開戶籍搶人。

當然，應該說，這個第六條還有些語焉不詳，到底如何優化，申請落戶是不是一申請就可以獲批，都沒說清楚。顯然，這留着後手，要看取消限購之後的政策效果。如果房價穩住了，那麼，這個戶口審批就可能嚴一些，反之，戶口就送得更多。

應該說，杭州的政策效果，聲勢還不錯。杭州市住房保障和房產管理局數據顯示，5月10日杭州新建商品房成交179套，較前一日增加19套，環比上漲11.9%。

近一周杭州新建商品房日均成交109套，5月10日成交套數高於近一周平均水平64.2%。杭州貝殼研究院數據顯示，對比4月均值，5月10日二手房諮詢量增長54%，二手房新增房源增長91%。

但正如前面所說，購房需求轉向居住時，一定需要人口支撐。

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人口分布終將符合經濟規律，大城市會更大

對於房地產，有一種說法是，「長期看人口，中期看土地，短期看金融」，但這個說法是針對的是一個國家的整體情況。對一個國家來說，人口是一個長期變量，註定是緩慢的。但對地區而言，人口是一個中期，甚至短期變量，在5-10年內就可以快速地變化。有人口遷入，才能支撐房價。只要搶到足夠多的人，就自然有一些人會安家落戶，就會買房。

這個邏輯對南京、杭州是如此，將來對上海、深圳、廣州也是如此。雖然這些一線城市還沒有解除限購與戶籍限制，但時間不會太久了。實際上，從5月起，上海又進一步地放寬了落戶限制。

這就意味着，中國城市化政策，已經進入到了一個新階段：市場決定人口分布——經濟規律最終又一次獲得了勝利。

關於城市發展，有一個著名的ZIPF（齊普夫）法則。該法則認為，對於一個國家來說，城市人口與其城市大小排名之間存在簡單的相關關係。一個國家最大城市的人口數量為第二大城市人口數量的兩倍，是第三大城市人口數量的三倍，以此類推，為第N大城市人口數量的N倍。

簡單地說，人口向大城市聚集，是經濟發展本身的規律。

韓國首都圈（包含首爾、仁川、京畿道）面積11826平方公里，是上海的一倍，占國土面積的11.8%，人口超2600萬，占韓國總人口的50.2%。東京都占有全日本人口的10%，至於東京都市圈13400平方公里，人口高達3600萬，每三個日本人就有一個生活在東京圈的狹小範圍內。美國人口3億，紐約大都會區人口為2157萬，占到美國人口7.3%。

上海總面積6340.5平方公里，人口2500萬，占中國人口總量的1.8%。可見，這個比例遠不及其他國家的大城市。中國之所以不符合ZIPF法則，很重要的一個原因就是，之前的人口遷移被戶籍和房地產限購政策制約了，隨着戶籍、限購政策的解除，中國的人口分布，會進一步地符合ZIPF法則。

工資是有剛性的，但房價已經在下降了，所以，去大城市的難度是下降了，而不是上升了。隨着進一步聚集帶來的規模效應，大城市就業、工資，都會進一步更具優勢。這些反覆加強，會形成人口的進一步聚集，支撐當地房價。而龍頭城市房價止住下跌，對穩定全國對固定資產的心理預期、對消費內循環，都是有好處的。

另一方面，這也必將對很多省會城市將會形成強烈的衝擊。簡言之，以前搶人，很多城市是戴着鐐銬在跳舞，現在，鐐銬逐漸解開。

對年輕人而言，選擇在哪裡居住，每個人有不同的情況，沒有標準答案。但如果重點考慮將來的發展的話，那麼一定要把人口分布的規律考慮進去。這個因素比以前任何時候都更重要。如果你是持幣待購，又嚮往大城市，現在只是沒有資質，擔心沒有戶口，那麼，不妨再等一等。不會等得太久的。

文章來源微信公眾號：風聲OPINION